Разработка теоретико-методологических подходов к анализу правовых и экономических особенностей договора купли-продажи недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
теля ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Предварительная оплата по договору может быть задатком или авансом.
Аванс это способ расчетов. По закону аванс должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась.
Задаток это один из способов обеспечения обязательств. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он останется у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязательно уплатит другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Рассмотрим государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Суд, отказывая в удовлетворении искового требования о признании права собственности на здание, исходил из того, что предварительный договор купли-продажи здания нельзя признать заключенным.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).
До момента регистрации недвижимость остается в собственности продавца, даже если фактически она была передана в пользование покупателю. Этот факт является весьма важным при учете расходов по эксплуатации недвижимого имущества покупателем.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке. Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя. После государственной регистрации исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.
На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;
5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;
6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости;
8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом. Полные описания документов смотри в Приложении №1.
Рассмотрим порядок регистрации договора продажи и перехода права.
Представленные на государственную регистрацию договора продажи и перехода права документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).
В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дат