Geum.ru

Арендные правоотношения

Информация - Юриспруденция, право, государство

Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство



е нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением (изменением) договора.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и сам договор. Пунктом 2 ст. 422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При этом 30-дневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Часть 2 п. 2 ст. 581 ГК предоставляет сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право свободного его расторжения. Любая сторона такого договора вправе в любое время отказаться от договора, но при условии обязательного предупреждения другой стороны. Срок предупреждения в ГК предусмотрен диспозитивной нормой: при аренде недвижимого имущества он равен 3 месяцам, при аренде иного имущества - 1 месяц. При этом не позднее чем за 1 и 3 месяца соответственно должно иметь место предупреждение10. Поэтому в случае если сторона, например, предупредила арендодателя о расторжении договора 15 июля 2009 г., то договор может быть расторгнут только через месяц с 16 августа 2009 г. Стороны в договоре могут предусмотреть иной срок для предупреждения, причем он может быть как увеличен, так и уменьшен по сравнению с вышеуказанными. Иной срок для предупреждения может быть также предусмотрен законодательством.

Для одностороннего отказа от договора по ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК не имеют значения мотивы, побудившие любую из сторон заявить об отказе от договора. Мотивы и причины могут вообще отсутствовать.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Согласно ст. 591 ГК арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда:

  1. - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
  4. - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо оснований досрочного расторжения договора аренды по ст. 591 ГК, нормы ГК закрепляют право арендатора на досрочное расторжение договора и в иных случаях:

  1. - непередаче вместе с арендованным имуществом всех его принадлежностей и документов, если в их отсутствие арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 582 ГК). Помимо расторжения договора, в данном случае можно взыскать убытки;
  2. - непредупреждении арендодателем о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.п.) (ч. 2 ст. 584 ГК). Помимо расторжения договора, в данном случае можно взыскать убытки.

Пленум ВХС в постановлении № 20 разъяснил, что Статья 591 ГК тАжне обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГКтАж, правила действия которой мы изложили выше. То есть предложение о расторжении договора отправлять все-таки необходимо.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если иное не предусмотрено законодательством, в случаях, когда арендатор:

  1. - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. - существенно ухудшает имущество;
  3. - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (в том числе, если имеется просрочка внесения части арендной платы);
  4. - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный перечень оснований установлен императивной нормой и его сокращение либо изменение в договоре по соглашению сторон не допускается. При обращении арендодателей в хозяйственный суд с исками о расторжении договоров аренды по вышеуказанным основаниям и выселении арендаторов, такие иски обычно удовлетворяются судом при условии доказывания данных фактов.

Согласно ч. 3 ст. 590 ГК требованию арендодателя о раст