Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.
Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости.
Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен. Это связано с длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса и его структуры. В связи с этим в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются объекты.
В долгосрочном периоде прямая предложения недвижимости будет выглядеть как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций. При построении кривой предложения в долгосрочном периоде учитываются равновесные значения показателей рынка недвижимости через определенные отрезки времени.
Формирование цены на объект недвижимости.
Согласно постулатам экономической теории, колебания основных параметров рынка должны сразу отражаться на цене. Применительно к рынку недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта недвижимости должна немедленно измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и механизм формирования цен на нем опровергает это утверждение.
Цена объекта недвижимости - сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за конкретный объект недвижимости с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок и рациональных ожиданий субъектов. Таким образом, в зависимости от денежной оценки объекта недвижимости продавцом или покупателем на рынке изначально формируются две цены: цена предложения и цена спроса. До этого момента, пока продавцы и покупатели не договорятся о цене, по которой объект будет реализован, цены спроса и предложения неравновесные, т.е. не совпадают.
Равновесная цена на рынке недвижимости (цена сделки) - такая цена, по которой и продавцы и покупатели удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.
Уникальность и стационарность товара на рынке недвижимости являются причинами того, что данный рынок крайне редко достигает равновесия спроса и предложения. Чаще общее равновесие на рынке складывается из равновесных цен конкретных операций, которые могут сильно различаться от сделки к сделке. Таким образом, обычно существует достаточно значительный, по сравнению с другими товарными рынками, ценовой лаг - интервал цен, в котором выставляемый товар может найти своего покупателя. Этот лаг является еще одной особенностью рынка недвижимости.
Большое значение на рынке недвижимости имеет учет таких понятий, как время позиционирования (или экспозиции) и изменение ликвидности.
Время позиционирования (временной лаг) - период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке, с момента выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его покупателем и подачи документов на регистрацию. Данное понятие является основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости в данный конкретный момент времени, т.е. того, насколько быстро объект недвижимости может быть превращен в деньги.
Время позиционирования объекта на рынке зависит от общего состояния экономики. Это состояние характеризуется, в частности, показателями финансового рынка и показателями, связанными с благосостоянием населения - изменением личного дохода и занятости.
При неблагоприятном изменении макроэкономических показателей (например, при росте процентной ставки) продавцы недвижимости не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. ликвидность объектов недвижимости снижается). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращения сроков позиционирования и рост ликвидности объектов.
Благодаря инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. До некоторой степени этот показатель, время позиционирования объекта на рынке, в динамике может рассматриваться в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки недвижимости
Отличительной особенностью рынка недвижимости является необходимость государственной регистрации сделок.
Действительно, сделки с недвижимостью необходимо регистрировать. Но вот вопрос: есть ли разница между объектами недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой перерегистрируются от одного собственника к другому?
Очевидной разницы нет: количество процедур регистрации на качественные характеристики объекта не влияет. Однако разница проявляется в том, что только что созданный объект недвижимости, впервые проходящий процедуру регистрации, представляет первичный рынок недвижимости, а тот объект, который к моменту сделки уже находился в чьей-то собственности, оборачивается на вторичном рынке.
Таким образом:
Первичный рынок недвижимости - рынок, на котором обращаются вновь созданные или впервые предлагающиеся к продаже (например, в результате приватизации) объекты недвижимости.
Вторичный рынок не?/p>