Проблемы ипотечного кредитования в России
Дипломная работа - Компьютеры, программирование
Другие дипломы по предмету Компьютеры, программирование
?ем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.
Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные iета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность.
Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.
Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов, составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно защищенные от риска.
При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения.
Эта схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она ниже.
Повторное размещение осуществляется следующим образом. Специализированная организация, скупив большое количество различных сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной документ, состоящий из тАЬвкладныхтАЭ сертификатов. Сертификаты повторного размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в iет досрочного погашения ипотечных кредитов.
В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем второго и так далее. Таким образом, инвестор получает дополнительную возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного погашения.
Использование подобных схем в России в настоящее время затруднено в связи с недостаточным развитием рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, однако это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в России невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где экономические условия схожи с имеющими место в России.
Так, экономические процессы происходящие в Мексике и России совпадает -инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается, коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования. Участниками ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты.
Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.
Изложенные выше схемы несомненно представляют интерес для России. Но применение опыта западных стран возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости и рынка ценных бумаг. Однако это не означает, что формирование системы ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные отношения получили развития и в тех странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с имеющими место в России.
3. Правовое содержание ипотечных отношений в РФ.
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением тАЬквартирного вопросатАЭ специалисты в области недвижимости iитают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечени
Copyright © 2008-2014 geum.ru рубрикатор по предметам рубрикатор по типам работ пользовательское соглашение