Аналіз фактичних характеристик будівель і споруд
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
?сті;
Доходний підхід грунтується на припущенні, що тільки той обєкт має вартість, що приносить прибуток, а також на тому, що вартість обєкта визначається сумою прибутків, принесених в результаті його експлуатації найкращим і найбільш ефективним шляхом. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках дохідного підходу демонструє рис.3. Пряма капіталізація прибутку застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації обєкта не змінюються з часом. Дисконтування грошових потоків застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації обєкта змінні з часом.
В Україні не застосовні використовувані в закордонній оціночній практиці методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а також не прийнятні підходи, що використовуються при розподілі безризикової ставки.
Рис.3. Доходний метод оцінки
Основним методом розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування) є метод сумування.
Всі базові показники при використанні даного методу розраховуються винятково на основі даних про ринок нерухомості та поточних ставок орендної плати.
Аналоговий підхід
У оціночній практиці в Україні цей метод поки що не знаходить широкого застосування в звязку з нерозвиненістю ринку нерухомості (у першу чергу, нежилої та промислової нерухомості), відсутністю доступної і достовірної інформації про угоди купівлі-продажу. Ця особливість докорінно відрізняє практику української оцінки від закордонної, де аналоговий підхід є основним. Проте у випадках оцінки нерухомості для цілей приватизації, використання цього підходу можливе внаслідок наявності відкритої і достовірної інформації про всі угоди купівлі-продажу більш, ніж 30 тис. обєктів нерухомості. Дану інформацію узагальнює й аналізує Фонд державного майна. В умовах України даний підхід найчастіше використовується при оцінці для цілей:
- приватизації;
- при кредитуванні;
- для визначення ставки орендної плати за користування обєктами нерухомості;
- для цілей купівлі-продажу.
Підхід заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по обєктах нерухомості, аналогічних оцінюваному. В основу методу покладений принцип, згідно якого покупець не заплатить за обєкт суму, що перевищувала б вартість нерухомості аналогічної корисності. Методичні прийоми, використовувані в рамках даного підходу, демонструє рис.4.
Рис. 4. Підхід заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по обєктах нерухомості, аналогічних оцінюваному
Найбільш поширеними в Україні серед методичних прийомів даного типу є прийом, оснований на одиниці порівняння і прийом з врахуванням поправок. Елементи (показники) порівняння (рис.5):
- фізичні характеристики (площа, конструктивні особливості, стан);
- функціональні характеристики;
- місце розташування, дата укладання угод;
- засоби платежу.
Одиницею порівняння є площа або обєм (1м2, 1м3). Варто мати на увазі, що в умовах України на повторному ринку не можна використовувати ціни обєктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а також необхідно враховувати термін експозиції обєкта (перебування обєкта на ринку від дати виставляння на продаж до дати укладання угоди). Крім цього, при використанні цін пропозицій необхідно робити поправку (знижку) на торг.
Рис.5. Послідовність оцінки
7 Законодавчі обмеження
Необхідно враховувати, що в Україні існує ряд законодавчих обмежень, що істотно впливають на процес оцінки і на вартість обєктів нерухомості. Наприклад, законодавство про оренду передбачає обмеження по ставці орендної плати за користування нерухомим майном; обовязковій компенсації також підлягають невіддільні поліпшення нерухомості, виконані орендарем за час оренди за рахунок власних джерел фінансування.
8 Необхідний звіт про оцінку
За результатами проведеної оцінки складається звіт. Зміст звіту обовязково включає такі розділи :
- Реквізити оцінювача, реквізити обєкта оцінки;
- Ціль оцінки й обмеження, що супроводжують процедуру оцінки (у тому числі законодавчі);
- Опис обєкта оцінки;
- Методика оцінки;
- Аналіз зібраних для цілей оцінки інформаційних матеріалів, характеристика ступеня їх повноти і достовірності;
- Розрахунок вартості обєкта оцінки відповідно до методики;
- Висновки про вартість обєкта оцінки;
- Додатки (інформаційний масив, документи бюро технічної інвентаризації, фотоматеріали, кошториси, акти приймання решти виконаних робіт і інші матеріали).
Звіт має бути складеним в повному обсязі, оскільки практика ревю оцінки в Україні передбачає повноту представлення всіх процедур оцінки.
ВИСНОВОК
В даній роботі освітлено механізми і методи аналізу будівель і споруд при їх оцінці під заставу. В роботі доведено, що у оціночній практиці в Україні використовуються всі узвичаєні в міжнародній практиці підходи до оцінки, зокрема: витратний підхід; доходний підхід; аналоговий підхід.