Правовой аспект заключения договора купли-продажи
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
йской Федерации постановил:
решение от 22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от 29.03.01 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-3465/2000 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Смоленской области".
Рассматривая иск о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, ввиду их притворности, следует учесть, что фактически данные сделки были направлены на продажу предприятия, и выяснить, соблюдены ли сторонами требования, предъявляемые действующим законодательством к договорам продажи предприятий.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости предприятия, стороны должны четко определиться с предметом соглашения - будет ли это один из объектов, входящих в комплекс недвижимости, или же предприятие как имущественный комплекс. Соответственно это и будет фактором в определении правовой природы заключаемого соглашения.
Ключевым же отличием данного вида купли-продажи в группе рассматриваемых соглашений является - предмет соглашения. Именно "недвижимость", как объект купли-продажи налагает такие особенности, как обязательную регистрацию договора и перехода прав на недвижимое имущества и т.д.
Особенности продажи жилых помещений
Под договором купли-продажи жилых помещений следует понимать - соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение.
Особый объект рассматриваемого вида купли-продажи - жилое помещение (жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры), то есть, предназначенное для проживания в нем гражданина, и зарегистрированное в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.2, 12 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения являетсяперечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ). Их круг также определяется по правилам ст.53 ЖК;
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК ПФ).
Еще одна особенность - законодатель определяет специальную форму для заключения договора продажи жилых помещений - письменное соглашение. Кроме того, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Действует Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233.
Таким образом, ключевым отличием данного вида купли-продажи (наряду с государственной регистрацией, которая присуща всем договорам купли-продажи недвижимости) является указание перечня тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Данное положение направлено на защиту прав, как покупателя, так и лиц, имеющих право проживания в конкретном жилом помещении, но не выступающих его собственниками.
Заключение
. Институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права. Из него "выросла" практически вся общая часть обязательственного права; купля-продажа породила множество смежных договоров (поэтому их порой не просто отличить на практике).
. Гражданское законодательство трактует куплю-продажу как родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную сумму.
. Договор купли-продажи - соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Во-первых, это консенсуальное, возмездное, двухсторонне обязывающее соглашение.
Во-вторых, это двухсторонняя сделка, контрагентами которой выступают продавец и покупатель.
В-третьих, к существенным отнесены только условия о количестве товара и его наименовании.
. Основная обязанность продавца - передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств:
передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами;
передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету);
передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срок?/p>