Правовое регулирование приватизации жилья
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ов аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в понимание приватизации как "возвращения долгов".
Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг. XX в., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (и до сих пор не предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежащего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.
Ограничение бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило политике возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства: к слову "граждане" законодатель добавил слова "Российской Федерации".
В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:
во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;
во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.
Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.
Согласно ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение.
В первой редакции названного Закона (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание о ГК РФ снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.
Такое изменение нормы вряд ли можно считать разумным, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто отныне нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем следует иметь в виду следующее.
Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.
Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так и распространяются в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Однако если этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, будут являться незаконными и подлежать отмене.
Авторы новеллы, внесенной в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить круг существенных условий данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора.
Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме.
Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Федеральной регистрационной службы.
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное пр?/p>