Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ым на протяжении 15 лет.
Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), передачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, предметом которых является недвижимость.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным, а значит, порождает соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Закон "Об ипотеке" детально регламентирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистрационной записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.
Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ "О госрегистрации".
Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке" детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений в регистрационную запись и т. д.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О госрегистрации" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Перечисленные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.
Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке").* См. Приложение.
Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.
Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных в п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).
Когда выдается новая закладная, то при ее регистрации указывается также дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата), которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.