Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
о положения недвижимости сыграл Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ2. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие “помещения”, под которым согласно ст.1 вышеназванного Закона понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР “О собственности в РСФСР” от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст.23 Закона). В-третьих, при определении понятия “помещения” справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.
Представляется необходимым в данном контексте отдельно рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового положения этих объектов.
В соответствии с ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В ч.2 ст.288 ГК РФ определено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Ранее уже подвергалась критике законодательная формулировка ч.1 ст.7 Жилищного Кодекса РСФСР. утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года1, в которой назначением жилого помещения обозначено “постоянное проживание граждан”. “Однако не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому”2.
Закон использует термин “жилой дом”, используемый в строительстве или наполовину состоящий из жилых помещений. В связи с этим ГК РФ устанавливает, что в жилых домах запрещено размещение промышленных производств (ч.3 ст.288 ГК РФ).
Особый режим жилого помещения, обусловленный характером его назначения выражается в ограничении вещных прав на него в случае бесхозяйственного содержания этого жилого помещения. ГК РФ, вводя подобное ограничение как исключение, устанавливает исчерпывающий перечень оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в осуществление собственником своих исключительных правомочий.
Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, которое влечет его разрушение (ч.1 ст.293 ГК РФ). Если нарушения содержания жилого помещения влекут разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей, использования жилого помещения не по назначению либо отказ без уважительных причин произвести необходимый ремонт являются основанием для принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ч.2 ст.293 ГК РФ).
Норма абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству относительно порядка перевода помещений из жилых в нежилые.
Жилищный Кодекс РФ содержит норму о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст.9) . В правовой литературе данная норма оценивается как защита жилищного фонда от необоснованного уменьшения. Жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций и кооперативов могут быть переведены в нежилые по решению уполномоченных на то органов (ч.2 и ч.3 ст.9 ЖК РФ).
В РФ действует в части, не противоречащей законодательству РФ Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года № 529. В соответствии с п.1.2 Положения рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на междуведомственные комиссии районных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и жилые помещения согласно п.2.1 Положения относятся к категории непригодности для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований ( Приложения №1, №2 к Положению). Результатом работы междуведомственной комиссии, назначаемой администрацией города, района в городе является оформление акта об отнесении