Право общей долевой собственности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
вязи с возражениями других собственников Янкина вынуждена была обратиться в суд с просьбой о вынесении решения, обязывающего Агеева и Митрофанову не чинить ей препятствий в производстве капитально-восстановительных работ. Московский областной суд Янкиной в иске отказал, сославшись на то, что исполнение работ по предусмотренному в проекте варианту является сложным и нарушает интересы ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила и передала дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Аварийное состояние и нуждаемость в срочном капитальном ремонте занимаемой Янкиной части дома сторонами и судом не оспаривается. При таких обстоятельствах решение суда об отказе Янкиной в иске делает практически невозможным ремонт аварийного дома и нарушает права истицы. Таким образом, судебная практика исходит из того, что капитальный ремонт может осуществляться участником общей долевой собственности и без согласия других сособственников. В качестве критерия для разграничения действий по переоборудованию общего имущества (когда требуется согласие других сособственников) и капитального ремонта (когда такое согласие не требуется) следует использовать не технические характеристики соответствующих работ, а необходимость их осуществления для содержания и сохранения общего объекта.
Ко второй группе способов распоряжения общим имуществом относится распоряжение объектом общей собственности в целом. Собственники, как и единоличный собственник, вправе продать, обменять, подарить общую вещь, отдать ее в залог, внести в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в паевой фонд производственного кооператива, сдать в аренду или внаём либо распорядиться ею иным образом, не запрещенным законом. Однако любые перечисленные выше действия могут быть осуществлены в отношении общего имущества только по соглашению всех участников общей долевой собственности.
Законодательство в некоторых случаях предусматривает положения, противоречащие предусмотренному пунктом 1 ст. 246 ГК РФ принципу распоряжения общим имуществом по соглашению всех участников общей долевой собственности. Согласно пункту 4 ст. 8 Федерального закона О товариществах собственников жилья по соглашению домовладельцев, достигнутому в соответствии с установленной процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Имеются в виду те части общего имущества в кондоминиуме, которые могут использоваться самостоятельно, в частности, подвалы, чердаки, поверхность крыши (например, для установки антенны), мансарды и т.п. Порядок принятия решений общим собранием домовладельцев, установленный ст. 22 закона, аналогичен соответствующей процедуре в хозяйственных обществах. Количество голосов, принадлежащих домовладельцу, пропорционально его доле участия (то есть доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме). Собрание домовладельцев считается правомочным, если в нем участвует не менее 50% от общего числа голосов. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Иной подход, как справедливо отмечает В.А. Фогель, невозможен, поскольку принцип единогласия не предоставляет никакого выхода в случае его возможного отсутствия.
С учетом того, что распоряжение общим имуществом в кондоминиуме осуществляется в особом порядке, представляется целесообразным изложить пункт 1 ст. 246 ГК РФ в следующей редакции:
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В настоящее время можно говорить о сложившейся судебной практике по вопросу о распоряжении отдельными частями общего имущества многоквартирных домов. Подавляющее большинство споров касается тех помещений в многоквартирном доме, которые могут находиться в самостоятельном пользовании, в частности, подвалов, чердаков, мансард. Так, например, постановлениями Верховного суда Республики Удмуртия от 29 октября 2002 года, Федерального суда Омской области от 3 сентября 2003 года признаны недействительными сделки по распоряжению подвалами, совершенные без согласия собственников жилых помещений многоквартирных домов.
На наш взгляд, вопрос об отнесении к общему имуществу объектов, представляющих собой отдельные нежилые помещения, должен решаться в зависимости от их функционального назначения. В связи с этим следует разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на две группы:
1)имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.) и поэтому, безусловно, должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их общей долевой собственности;
2)имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме: