Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?о обеими сторонами договора. Иные варианты простой письменной формы (обмен письмами, телеграммами и т.п.) недопустимы. Нарушение требований к форме влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Формулировка закона уточняется п. 2 ст. 609 ГК РФ, который гласит, что договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. К сожалению, следует отметить, что положение, изложенное в ст. 651 ГК РФ, прямо не исключило действия ст. 609 ГК РФ, как это было сделано в договоре аренды транспортных средств (статьи 633 и 643 ГК РФ). Поэтому автор, присоединяясь к принятой в литературе точке зрения, что законодатель хотел установить необходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок от одного года и более, считает полезным в случае сохранения данного правила изменить формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ и изложить ее, например, в следующем виде: Не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года. Данное правило не применяется, если договор аренды здания или сооружения сопряжен с передачей в пользование земельного участка.
Так как для договора аренды зданий и сооружений условие о сроке не является существенным, то для договоров, заключенных на неопределенный срок, правило о регистрации не может быть применено. Также оно легко обходится при заключении договора аренды сроком на один год, предусматривающего автоматическую пролонгацию на тот же срок при отсутствии возражения сторон.
Достаточно интересное и обоснованное мнение высказано О.Гутниковым, который считает, что в соответствии со статьей 26 Федерального закона РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации подлежит не только договор аренды зданий и сооружений, но и право аренды, причем на регистрацию права не распространяется правила ст. 651 ГК РФ о предельных сроках, подлежащих регистрации. Таким образом, на практике могут существовать два варианта государственной регистрации: только права аренды (обременения) и одновременно договора аренды и права аренды. Если с регистрацией договора связано возникновение права аренды, то регистрация самого права предоставляет возможность защиты при переходе имущества от одного лица к другому в результате универсального правопреемства.
Учитывая все ранее изложенное, автор считает необходимым сохранить государственную регистрацию договоров аренды зданий или сооружений независимо от срока, упростив процедуру регистрации.
При аренде здания (сооружения) к существенным в силу закона условиям отнесен размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае отсутствия согласованного в письменном виде условия о размере наемной платы договор считается незаключенным.
Размер арендной платы обычно зависит от места расположения здания или сооружения, от характера деятельности арендатора, от технических характеристик передаваемых зданий или сооружений и т.п. Учет всех этих параметров особенно характерен для сдачи в аренду государственных и муниципальных объектов.
В Гражданском кодексе РФ в п. 2 ст. 654 отмечено, что если договором не определено иное, в счет арендной платы включается и плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение).
Особенностью исполнения договора аренды здания (сооружения) является необходимость составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами. Именно с этого момента обязанность по передаче вещи считается исполненной, если иное не установлено действующим законодательством или договором.
Уклонение от подписания этого акта законом приравнивается к отказу от исполнения договора и влечет равнозначные последствия. Данное положение действует как в отношении передачи имущества арендатору, так и возврата его арендодателю.
В качестве краткого вывода по данному вопросу можно указать, что договор аренды зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом, подлежит более жесткому государственному контролю, который выражается в государственной регистрации данного рода договоров. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля, и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды заключенным без указания срока. Поэтому высказывается предложение об исключении из статьи 651 ГК РФ второго пункта, вводящего такое исключение.
3.3 Договор лизинга как особый вид аренды
Обычно под лизингом понимают имущественные отношения, при которых одна организация (пользователь) обращается к другой (лизинговой компании) с просьбой приобрести необходимое имущество и передать его ей во временное пользование.
В широком значении под лизингом следует понимать весь комплекс возникающих имущественных отношений, связанных с передачей имущества во временное пользование на основе его приобретение и последующей сдачи в долгосрочную аренду. Именно в такой трактовке лизинг вошел в обиход и используется в зарубежной и отечественной теории и практике.
В Федеральном законе РФ О лизинге под лизингом понимают и сам договор, и вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на