Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
? виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО Агентство по реструктуризации жилищных кредитов (далее АРИЖК) Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России [48, c. 70].
2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Нефтекамска
Рассмотрим методику раiета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:
- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.
- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].
Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с раiетом по 18 кв.м на одного человека). На данный момент в Республике Татарстан 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431 руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.4.
Таблица 2.4 Основные параметры, используемые при раiете возможности приобретения жилья по ипотеке
Средняя площадь квартиры кв.м.Стоимость жилья
руб.Сумма кредита руб.Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры
руб.Совокупный доход за вычетом расходов
руб.Прожиточный минимум
руб.Сумма страховых выплат за месяц
руб.541 414 800990 360424 44020 52813 2931 179721 886 4001 320 480565 92020 13513 2931 572902 358 0001 650 600707 40019 74213 2931 965
Расiитаем, какой останется остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячных расходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный минимум и страховые выплаты за месяц:
35 000 руб. 13 293 руб. 1 179 руб. = 20 528 руб.
35 000 руб. 13 293 руб. 1 572 руб. = 20 135 руб.
35 000 руб. 13 293 руб. 1 965 руб. = 19 742 руб.
Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости жилья 990 360 руб., остальные 30% первоначальный взнос 424 440 руб. (в приложении А представлены схемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).
Итак, для начала определим размер ежемесячного аннуитетного платежа:
(2.1)
где ЕП ежемесячный платеж;
СК сумма кредита; ПС годовая процентная ставка;
КМ количество месяцев (срок, на который выдан кредит).
Как мы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих возвращения основного долга и начисленных процентов:
(2.2)
где ЕПВ ежемесячные процентные выплаты;
ОЗ остаток задолженности в данном месяце;
ПС процентная ставка.
Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:
(2.3)
где ВОД возврат основного долга;
ЕП размер ежемесячного платежа;
ЕПВ ежемесячные процентные выплаты.
Таким образом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб.
Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.
Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:
(2.4)
где ЕП1 ежемесячный платеж;
СК сумма кредита; ПС годовая процентная ставка;
КМ количество месяцев (срок, на который выдан кредит);
ОЗ остаток задолженности в данном месяце;
ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).
Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих возвращения основного долга и начисленных процентов:
(2.5)
где ЕПВ1 ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;
ОЗ