Оценка недвижимости, приносящей доход
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
·атрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.
Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис. 1.
Пример. Определение стоимости приватизированного предприятия методом затрат.
Площадь земельного участка составляет 4000 кв. м. нормативная цена земли - 35 руб. за 1 кв. м.
Рис. 1.
1. Стоимость земельного участка 35*4000 =140 тыс. руб.
2. Стоимость строительства главного сооружения по составленной смете - 100 тыс. руб.
3. Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, на оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др. Сумма их определяется расчетно-аналитическим методом и по расчету составляет 20% стоимости строительства главного сооружения.
20*100:100=20 тыс. руб.
4. Прибыль, которую предполагает получить предприниматель на вложенный капитал, определяется расчетно-аналитическим методом. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 30%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земельный участок, в главное сооружение и косвенные издержки.
140 +100+20 = 260 тыс. руб.
Прибыль равна 30*260:100=78 тыс. руб.
6. Износ сооружения принимается в размере 5% стоимости строительства 5*100:100= 5 тыс. руб.
7. Стоимость главного сооружения с учетом общего износа - 100+20+78-5 = 193 тыс. руб.
8. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете составляет 20 тыс. руб. Износ 5% - 5*20:100=1 тыс. руб.
Стоимость с учетом износа - 20 - 1 =19 тыс. руб.
9. Рыночная стоимость права собственности на недвижимость- 140+193+19 = 352 тыс. руб.
Метод сравнения продаж
Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой сравнимые продажи. Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.
Схема использования этого метода показана на рис. 2.
Рис. 2.
Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:
- условия финансирования;
- условия продажи;
- условия рынка;
- размещение;
- физическую характеристику;
- экономическую характеристику;
- использование;
- недействительные компоненты стоимости;
- переданные права на недвижимость;
- права собственности на недвижимость.
Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров. могут быть следующие варианты расчетов:
1) финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов;
2) финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянны платежей и шарового платежа) при рыночной норме процентов.
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует семейная или деловая связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.
Состояние рынка - это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.
Под размещением понимается месторасположение данного объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.
Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя раз