Оценка имущества предприятия
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
дов определяется по формуле:
(4.9)
где ОЕ- годовые операционные расходы.
Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить при 100%-ной сдаче в аренду недвижимости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от производственного использования недвижимости предприятия.
Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход -Вакансии и потери при получении арендной платы (ренты) - Прочие потери, возникающие при ненадлежащем производственном использовании недвижимости предприятия.
Применение затратного подхода к оценке зданий и сооружений предполагает использование следующих методов:
Метод сравнительной единицы является наиболее точным и оперативным. Применение этого метода включает 3 этапа.
- Рассчитываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м3, 1 м2 здания) на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов.
- Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3.Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Эксперт-оценщик, например, может воспользоваться удельными показателями стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
Поэлементный метод определения стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат: на земляные, монтажные, отделочные работы; материальные затраты; затраты на оплату труда и т.д. Примерная разбивка поэлементных затрат представлена в табл. 4.1.
Таблица 4.1
Поэлементный способ расчета первоначальной (восстановительной) стоимости здания транспортного цеха предприятия
КомпонентыПроцент от общей суммыИздержки, у.e.1231. Подготовка строительно-проектной документации31 2002. Подготовка земельного участка и земляные работы83 2003. Материальные затраты на:3.1. Строительство основания и фундамента104 0003.2. Возведение цоколя62 4003.3. Возведение стен и перекрытий28003.4. Внутренние стены и потолок28003.5. Покрытие крыши и гидроизоляция28003.6. Теплоизоляция0,41603.7. Двери, окна, ворота0,31203.8. Основное покрытие пола0,52003.9. Обогрев0,62403.10. Система труб0,52003.11. Слесарно-водопроводные и жестяные работы0,31203.12. Электропроводка и электрическое обслуживание520003.13. Окраска и штукатурка28003.14. Подготовка подъездных путей31 2004. Уборка мусора0,41605. Накладные расходы подрядчика и затраты на временные сооружения624006. Расходы на оплату труда3012 0007. Амортизация строительного оборудования и механизмов83 2008. Прибыль подрядчика104 0009. Общие расходы10040 000
Применение сметного метода определения первоначальной (восстановительной) стоимости недвижимости предприятия сводится к оценке затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом же участке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.
Восстановительная стоимость есть стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания (сооружения) из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту.
Заменяющая стоимость это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания (сооружения) с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.
Оценка зданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) должна рассчитываться как стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующих норм, цен на материально технические, трудовые ресурсы по формуле:
(4.10)
где П - первоначальная стоимость объекта при вводе объекта в
эксплуатацию в ценах на 01.01. 1991 г.;
Ки - коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных работ.
4. Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике
В оценочной практике износ можно подразделить на 3 части: физический, функциональный, внешний.
Физический износ разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.
Функциональный износ это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительной стоимости недвижимости предприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.
Внешний износ это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложение превышает спрос).
При оценке недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа: методы бухгалтерского учета, метод срока жизни, метод разбивки.
Методы бухгалтерского учета заключаются в начислении износа, начиная с момента ввод