Оценка бизнеса затратным подходом
Курсовой проект - Разное
Другие курсовые по предмету Разное
списанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.
Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.
Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
Глава 2. Расчёт стоимости бизнеса имущественным подходом на примере ООО Вахидас
Краткое описание объекта исследования
ЗАО Прогмат основано в 1999 году. Основным направлением его деятельности является разработка и производство магнитов различного диаметра на основе МДП (мелко-дисперсионного порошка).
2. Расчёт стоимости предприятия методом чистых активов
2.1 Определение стоимости внеоборотных активов предприятия.
Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра.
Таблица 1.
Конструктивные элементы зданий.
Конструктивный элементХарактеристикаТехническое состояниеФундаментыЖелезобетонныеТрещины цоколя, частичное разрушение блоковПерегородки КирпичныеОтслоение штукатурки стен и карнизовПерекрытия КирпичныеОслабление кирпичной кладки, глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциямиПерекрытия ЖелезобетонныеУсадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стеныКровляШиферная по деревянной обрешеткиОтколы и трещины, протечки.ПолыЛинолеум, керамическая плиткаСколы и трещины керамической плиткиНаружная отделкаОштукатуреноОтслоение и отпадение штукатурки стенВнутренняя отделкаКлеевая побелка потолков, масляная окраска стенСледы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т. д.
2.1.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом.
Для определения стоимости недвижимости необходимо рассчитать общую площадь предприятия. В нашем случае площадь ЗАО Прогмат будет определяться суммированием следующих площадей:
Таблица 2.
Расчет объемов зданий и фактических площадей застройки .
НаименованиеПлощадь, кв. мВысота, мОбъем, м Здание 1312616,250641Здание 2 99616,416334Здание 31094,3468Здание 467915,810731
Таблица 3.
Сводная таблица определения рыночной стоимости зданий.
1. Общие сведенияНаименование объектаЗдание 1Здание 2Здание 3Здание 4НазначениеСлужебное
СлужебноеСлужебноеСлужебное.Год постройки19641973197319832. Определение восстановительной стоимостиЕдиница измерениякуб. мкуб. мкуб. мкуб. мСтоимость ед. измерения, руб.27232024Объем
(площадь)506411633446810731Коэффициент пересчета в цены 1984г.1,211,211,211,21Коэффициент пересчета в текущие цены9,759,759,759,75Полная восстановительная стоимость, руб.1254618144330471104483039019Сети канализации73008237947593. Определение остаточной восстановительной стоимостиФизический износ, 515653Потеря стоимости из-за физического износа, руб.80677162261408623261611671Остаточная восстановительная стоимость806771621727244897114292184. Определение рыночной стоимостиФункциональный износ, 66Внешний износ, 66Рыночная стоимость (без НДС), руб.70995901911998430941257711Всего10312394
На основе данных таблицы 3. Рыночная стоимость, определенная затратным методом составляет 10312394 руб.
2.1.2. Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода.
Метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимости с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД / Коэффициент капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
1. Рассчитываем (ПВД), представляющий собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов.
Проведём анализ доходов предприятия. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка (корректировка методом относительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены в процессе владения имуществом, у предприятия нет.
Таким образом, ПВД объекта площадью 12348 кв. м составит:
ПВД = 15311520 руб.
2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с незагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют:
ПН = 13780368 руб.
Установим допуск на вакансии и недосбор денежных средств в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:
П = 2296728 руб.
Таким образом, величина действительного валового дохода составит:
ДВД =