Geum.ru

Отчет по оценке объекта недвижимости

Реферат - Экономика

Другие рефераты по предмету Экономика

?раховые и т.д. и т.п. Однако, чтобы не утонуть в эклектике такого многообразия, будет, наверное, самым справедливым взять на вооружение то позитивное, что содержит в себе модель САРМ.

Следует различать систематический риск, общий для всех субъектов хозяйственной деятельности, работающих в одной отрасли экономики, и несистематический, являющийся индивидуальной характеристикой каждого субъекта. В настоящее время уже сложилось понимание того, что только первая составляющая (систематический риск) может быть построена с применением вероятностно-статистических методов. Несистематический риск на современном этапе оценивается только экспертными методами, схожими с процедурой кумулятивного построения.

Учитывая сказанное, можно предположить, что будущая модель ставки капитализации должна состоять из базовой ставки, учитывающей систематический риск, и корректирующей поправки на несистематический риск.

 

СК = НП + НР + НЛ + ИМ + СВ

 

гдеСК- ставка капитализации

НП- безрисковая норма прибыли;

НР- надбавка за дополнительный риск, соответствующий вложению в данный актив;

НЛ- надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

ИМ- расходы на инвестиционный менеджмент;

СВ- ставка возврата капитала.

 

Расчет ставки капитализации

Ставка рефинансирования13,00%Безрисковая (базовая) ставка3,45%Компенсация за риск3,00%Компенсация за ликвидность4,00%Расходы на инвестиционный менеджмент1,5%Ставка возврата капитала10,0%Суммарная ставка капитализации21,50%

 

14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Затратный подход базируется на рыночной стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Метод капитализации позволяет отразить будущую доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Для окончательного определения итоговой величины рыночной стоимости, рассчитываем весовые показатели.

Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 12.

 

Таблица 12

КритерийПодходыДоходный СравнительныйЗатратныйПолнота информации404020Достоверность информации405010Способность учитывать конъюнктуру рынка404020Допущения в отчете405010Сумма баллов16018060Вес404515

Метод математического взвешивания

Таблица 13

ПодходРыночная стоимость, руб.Вес в % Средневзвешенная стоимость, руб.Затратный1 462 249,960,15219337,494Доходный8 521 617,5210,403408647,008Сравнительный13 300 6050,455985272,25ИТОГО9613256,752

ВЫВОД:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.05.2006 года составит (с учетом НДС):

9 613 256,752рублей

(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести пятьдесят шесть рублей 75 копеек)

 

Источники литературы

  1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете М.: Издательство "Энергия", 1971.
  2. Сборники №28 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по строительству", 1970 .
  3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС"- М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
  4. Справочник ЧелСЦена. 2004г. Издательство Челинформцентр.
  5. Данные Регионального центра ценообразования в строительстве (РЦЦС).
  6. Данные технического освидетельствования (выписка из технического паспорта)
  7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Энциклопедия оценки. СПб-1997.
  8. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие М. 2004г.
  9. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. М. 2001.
  10. И. Волков, М. Грачева Проектный анализ.- М.2003.
  11. Еженедельник Ключ 2004 г.
  12. Информация из сети Интернет: www.dom.74.ru; www.74.ru; www.forecast.ru