Ответы на вопросы ГОС экзамена по Президентской программе 2004г. (менеджмент, экономика, финансы, маркетинг)
Информация - Менеджмент
Другие материалы по предмету Менеджмент
от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно подрыву единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Оценка недвижимости для налогообложения в настоящее время не основана на рыночных ценах. Сами эти цены чаще всего недоступны для публичного ознакомления. Непомерно высокие государственные пошлины (нотариальные сборы) вынуждают участников рынка занижать реальные цены сделок.
Отсутствие разграничения земли между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации препятствует созданию рынка земельных участков. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идет крайне медленно.
Органы власти, обладая фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Негативно влияет на темпы развития земельного рынка и бюрократический аппарат, та как документы на покупку передаются от администрации одного уровня власти к другому Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость.Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, преобладание государственной и муниципальной аренды, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые деформируют структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости.
Все перечисленное предопределяет большие риски и неоправданные затраты вложений, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).
Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли :
- сохранение монополии государства в сфере недвижимости и отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;
- процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);
- наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;
- оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;
- ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;
- процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;
- используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;
- объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.
С этой же целью необходимо передать муниципальным образованиям все земли в пределах их границ, кроме находящихся в собственности иных лиц или остающихся в собственности Российской Федерации и переходящих в собственность субъектов Российской Федерации. Такая передача земли - при одновременном установлении четких норм и правил по распоряжению и использованию недвижимости - ликвидирует монополию государства на землю и обеспечит эффективное использование участков. Для муниципалитетов же недвижимость станет активом, доходы от реализации которого (на первом этапе) и налогообложение которого будет обеспечивать значительную часть местного бюджета.
Разгосударствление земли должно включать три элемента:
1) передача участков под строениями в собственность их собственникам (строений и предприятий);
2) разграничение земель по уровням собственности, включая передачу земли в границах муниципальных образований в их собственность; проведение правового зонирования территорий;
3) приватизация земли и связанной с ней недвижимости как единых объектов.
До тех пор, пока хозяйствующие субъекты и органы власти имеют дело с неопределенными "территориями", земля не может быть предметом гражданского оборота, поскольку не является объектом недвижимости. Таковым она становится только после выделения из массива земель конкретных участков и их кадастрового учета. В этой связи принципиально важным для создания рынка недвижимости становится оперативное и недорогое землеустройство и кадастровый учет участков.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- формирование земельных участков как объектов недвижимости;
- организация кадастрового учета объектов недвижимости в интересах владельцев и в целях налогообложения;
- установление феде?/p>