Особенности ипотечного кредитования
Курсовой проект - Банковское дело
Другие курсовые по предмету Банковское дело
?ных договоров, жизни заёмщика. Возможны общие варианты страхования;
окончательный анализ, включающий подбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и др.;
вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);
завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора, страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной; [13, - с.11].
Механизм совершения сделки: заёмщик берёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость. [13, - с.12].
Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.
После выплаты заёмщиком основного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.
При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.
Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства России от 22 декабря 1993 года № 96-рп "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" в п.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [20. с.15-16].
Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. [13 с 12].
Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечных рисков.
За рубежом ипотечное страхование - востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90 - 95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья. [13 с 12].
Специалисты называют ипотечное страхование не только спасительным кругом для банков, но и инструментом повышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно - 30% стоимости квартиры). [13, - с.17].
Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заёмщика. Всё говорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Это обусловлено:
банки и страховщики никак не могут договориться между собой. У них разные представления о механизмах реализации страхования. [13, - с.17].
Пока банки не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализация страхования ответственности за н?/p>