Geum.ru

Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость

Контрольная работа - Экономика

Другие контрольные работы по предмету Экономика

µ. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

Задача №1

 

Оценить стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

 

Исходные данные для расчета стоимости гостиницы.

Количество номеров люкс 45Количество стандартных номеров110Общее количество номеров155Средний тариф номера люкс за сутки, руб. 520Средний тариф стандартного номера за сутки, руб. 175Доход от ресторана (% дохода от апартаментов) 15Информация по расходамАпартаменты (% дохода от апартаментов) 60Ресторан (% дохода от ресторана) 85Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб. 750Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5%) 2,5Коэффициенты анализаКоэффициент дисконтирования,% 23Коэффициент капитализации,Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Коэффициенты роста по годам,3456Средний тариф номера за сутки-10,08,06,05,05,0Коэффициент заполняемости номера люкс,,055,060,065,065,065,0Коэффициент заполняемости стандартного номера,,084,087,090,090,090,0

 

Сумма дисконтированного операционного дохода равна:

1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тыс. руб.

 

Чистая стоимость объекта от продажи равна:

 

16155,63/0,14 - 16155,63*0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 тыс. руб.

 

Продисконтируем стоимость объекта:

 

114 912,69 /3,3 = 34 822,02 тыс. руб.

 

Окончательная величина стоимости гостиницы равна:

 

10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тыс. руб.

 

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса, - 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб.

Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.

Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:

 

Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.

 

Т. е. стоимость здания равна:

 

(63 000 - 180 000 * 15%) /18% = (63 000 - 27 000) /18% = 36 000/18% =

= 200 000 руб.

 

Т. е стоимость всего объекта недвижимости равна:

 

180 000 + 200 000 = 380 000 руб.

 

Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415 тыс. руб. - ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.

Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.:

 

(400/120) + (415/120,7) = 3,39

 

Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.:

 

120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.

Список литературы

 

  1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью
  2. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
  3. Белых П.П. Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. При правительстве РФ. Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 263 с.
  4. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. - 147 с.
  5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2001. - 336 с.
  6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин - 3-е изд. перераб. и дополнено - М.: Проспект. 2004. - 635 с.
  7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.