Дисконтирование потока доходов - это метод, используемый для оценки объектов недвижимости, который преобразует величины ежегодных доходов будущих лет в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце периода владения.

Стоимость инвестиций в объект недвижимости представляет сбой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков доходов) плюс текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии), рассчитываемых с применением сложного процента и ставок дисконта. Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Стоимость имущества = текущая стоимость периодического потока доходов + текущая стоимость реверсии.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовложений.

Последовательность шагов при применении метода дисконтирования.

1. Рассчитать типичный период владения, в течение которого инвестор будет владеть оцениваемой недвижимостью.

2. Сделать прогноз потока денежных средств за каждый год периода владения.

3. Выбрать подходящую ставку дисконтирования для потока доходов и для реверсии.

4. Рассчитать текущую стоимость потока денежных средств за каждый год периода владения.

5. Рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости на конец периода владения и преобразовать ее в текущую стоимость путем дисконтирования с применением соответствующей ставки.

6. Сложить текущую стоимость каждого периодического денежного потока и текущую стоимость реверсии для получения оценки стоимости недвижимости.

Для применения техники дисконтирования потока доходов необходимо иметь исходную информацию:

• о потоках денежных средств, т. е. сальдо всех ежегодных доходов и расходов по объекту;
• о характере дохода: постоянный (аннуитетный) или изменяющийся по годам;
• о периодичности получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная);
• в начале или в конце периодов выплачивается доход, т. е. классическая или неклассическая схема выплаты дохода;
• о продолжительности периода, в течении которого получается доход.

Дисконтирование потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:

Р = С₁ / (1 + i)¹ + С₂/(1 + i)² + … + С_n/(1 + i)ⁿ.

или

или

 

(3.7)

 

 

где

Р - текущая стоимость потока доходов;
С_n - поток денежных средств за n-й период;
i - выбранная ставка дисконтирования;
t - продолжительность периода владения.

Дисконтирование аннуитетного потока с равными поступлениями дохода по годам рассчитывается по формуле:

или

P = A * M4(i; n).

(3.8)

 

где А - доход по годам.

В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

• чистый операционный доход (ЧОД);
• доход инвестора до/после налогообложения;
• доход банка по выданному кредиту;
• доход арендодателя по арендному договору;
• доход арендатора от сдачи объекта в субаренду.

Выбор ставки дисконтирования является важнейшим моментом и требует от оценщика изучения настроения и ожидания на рынке объектов недвижимости. Ставки частично являются функцией ожидаемых рисков. Различные доли прогнозируемого дохода могут иметь различную степень риска и разные ставки дохода. При оценке аренды, например, одна ставка может использоваться для дисконтирования серий чистого рентного дохода, а другая - для дисконтирования реверсии.

Пример. Здание сдано в аренду сроком на 25 лет, в конце каждого года недвижимость должна приносить доход 65 000 долл. Затем она будет продана за 500 000 долл., ставка дисконтирования - 12%.

Оценить общий доход от этой недвижимости.

Решение. Доход, ожидаемый от объекта недвижимости, состоит из двух частей:

1) потока доходов:
Р = А * FM4(12%; 25); Р = 65 000 * 7,843 = 509 795 долл.;

2) единовременной суммы от перепродажи объекта недвижимости:
Р2 = S * FM2(12%; 25); Р2 = 500 000 * 0,0588 = 29400 долл.

Общая стоимость собственности сегодня составит
Р = 509 795 + 29 400 = 539 195 долл.

Для учета неопределенности и риска по прогнозируемой цене продажи используют более высокую ставку по перепродажам i = 15%, тогда
Р2 = 500 000 * 0,0304 = 15 200 долл.
Р = 509 795 + 15 200 = 524 995 долл.

Округлим до целых тысяч долларов:
Р = 525 000 долл.