Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода и дисконтирования.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:

• сумма будущих доходов;
• момент получения доходов;
• продолжительность времени получения доходов.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды состоят из двух частей:

• из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определенных прав на объект недвижимости;
• выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии).

3.1. Определение чистого операционного дохода

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).
Основные этапы процедуры оценки по доходному подходу.

1. Оценка валового потенциального дохода (ПВД) на основе анализа сумм ожидаемых платежей от сдачи в аренду по сравнимым объектам.

2. Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду и др.

3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из действительного валового дохода постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включенные в операционные).

Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

• содержание и ремонт;
• коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
• заработная плата персонала;
• налоги на заработную плату;
• договорные услуги (противопожарная система, лифт);
• представительские расходы;
• реклама;
• командировочные расходы;
• автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, т. е. это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Пример.

Площадь недвижимости, сдаваемая в аренду, составляет 2 000 м2, арендная ставка - 170,5 долл/м2. Эксплуатационные расходы за 1-й год, при ежегодном их росте на 5% равняются 53,3 долл/м2. Простой помещения - 20% в 1-ом году и 5% - во 2-ом году. Расходы по управлению недвижимостью - 5% от ПВД.

Определить чистый операционный доход (ЧОД) за 1-й и 2-й годы.

Решение.

		1 год	2 год
1.	Потенциальный валовый доход (ПВД), долл.	341 000	341 000
2.	Потери от простоя, долл.	68 200	17 050
3.	Действительный валовый доход (ДВД), долл.	272 800	323 950
4.	Эксплуатационные расходы, долл.	106 600	111 930
5.	Расходы по управлению, долл.	13 640	16 197
6.	Чистый операционный доход, долл.	152 560	202 903

4. Полученный таким образом чистый операционный доход (ЧОД) пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента, рассмотренные в подразделе 2.2.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации (СК или КК).

Следует иметь ввиду, что в финансовых и экономических терминах ставка капитализации СК соответствует ставке дохода на инвестиции i. При оценке недвижимости ставка капитализации состоит из двух составляющих: дохода на инвестиции и нормы возмещения вложенной суммы.

Доход на капитал (i) - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, т. е. это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения.

В ряде случаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, т. е. СК = i, когда имеем дело с бессрочной (вечной) рентой и возмещение капитала необязательно:

 

Р = ЧОД * FM4(i; n) или Р = ЧОД * (1 - (1 + i)-n) / i,

(3.1)

 

 

при n→∞

P = ЧОД / i;

(3.2)

стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доход на вложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент продажи объекта.

В случае, когда стоимость объекта уменьшается за период владения, и полное возмещение вложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции.

В этом случае ставка капитализации (СК) должна быть увеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую сумму стоимости актива и будет определяться по формуле:

 

СК = i + 1 / FM3(i; n),

(3.3)

где 1/FM3(i; n) - фактор фонда возмещения, который показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций.

Когда прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счет остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путем вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).

В оценке недвижимости используются две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:

• прямая капитализация с использованием ставки (коэффициента) капитализации;
• дисконтирование денежных потоков.