Учебники

Специфика строительных кредитов

Относясь к одному из типов кредитов, связанных с недвижимостью и, соответственно, имея многие из свойственных таким кредитам черты, строительные кредиты, в том числе на строительство многоквартирных жилых домов, обладают целым рядом особенностей.

Например, особенностью следует считать то, что строительный кредит выдается на одной из первых стадий цикла развития недвижимости. Всего таких стадий четыре, их разделяют в зависимости от состояния объекта недвижимости и от того, для каких нужд требуется финансирование. В международной практике принято говорить о следующих стадиях развития недвижимости:

а) разработка проекта строительства;

б) получение прав на земельный участок для строительства;

в) собственно строительство;

г) стабилизационный период;

д) эксплуатация объекта недвижимого имущества.

Разработка проекта и приобретение земельного участка, как правило, обеспечиваются собственными средствами инвестора строительного проекта. Этап строительства и строительно-монтажных работ финансируется в большинстве случаев уже за счет кредитных средств.

Особого рассмотрения требует так называемый стабилизационный период. Дело в том, что любой строительный проект связан со значительными материальными затратами, которые в конечном счете должны принести прибыль инвестору и его партнерам или как минимум окупиться. Сразу после завершения строительства здания, например жилищно-делового комплекса, еще невозможно сказать, насколько успешным с финансовой точки зрения окажется данный проект. Делать выводы или обоснованные прогнозы по этому поводу можно лишь спустя некоторое время после сдачи нового объекта в эксплуатацию. Как правило, первые четыре-шесть месяцев эксплуатации показывают, какие средства новый объект позволяет аккумулировать, т.е. удался проект в действительности или нет.

Все это очень важно с точки зрения возможностей кредитования недвижимости. В условиях развитой экономики среди кредиторов и инвесторов во всем мире наблюдается высокая степень специализации, поскольку каждый вид бизнеса требует особых знаний и навыков управления рисками. В наибольшей степени это касается кредитования первых стадий развития недвижимости — приобретения земли и строительства. Среди всех возможных кредитов, связанных с кредитованием, строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит и самыми дорогими. При этом банки, рассматривающие заявки на строительные кредиты, при прочих равных условиях обычно не допускают фактической выдачи кредита без выполнения заемщиком одного из следующих условий:

• предоставление гарантий со стороны третьего лица относительно того, что по завершении строительства данный заемщик сможет получить кредит на стабилизационный период;

• предоставление обязательств со стороны будущих покупателей или арендаторов объектов на покупку или аренду хотя бы части площадей объекта (например, предварительных договоров купли-продажи на часть квартир в строящемся многоквартирном доме);

• залог иных активов заемщика.

Поскольку кредитование строительства подразумевает наличие строительных и других специфических рисков, обычно для качественной подготовки кредитных дел и управления выданными кредитами, в таких проектах требуется участие специализированных организаций или экспертов, имеющих опыт в строительной области. Нередко именно привлечение квалифицированных строительных инженеров позволяет банкам избежать проблем с кредитами или ликвидировать их на ранней стадии.

В любом случае банку практически всегда необходимо самому, т.е. через собственных сотрудников или специально привлеченных экспертов, участвовать в подготовке и реализации проекта. Ни один другой вид кредитования не требует от банка столь пристального внимания и кропотливой работы по управлению.

Длительность кредитного периода при кредитовании жилищного строительства составляет обычно порядка 12–24 месяцев, конкретный срок определяется масштабами строительства и его технологическими особенностями. Таким образом, кредитование жилищного строительства не может быть отнесено к долгосрочному кредитованию. При этом наиболее критической с точки зрения возможности возникновения проблем является третья четверть кредитного периода (как правило, составляющая 3?6 месяцев): когда основная часть банковского кредита уже освоена, а продажи (предварительные) еще не активны, инвестор оказывается в ситуации существенного дефицита ликвидности и любое решение может оказаться критичным для всего проекта в целом. Именно в это время банкам приходится особенно внимательно следить за использованием кредита и реализацией строительного проекта.

Еще одна особенность кредитования строительства — обязательность целевого использования выделяемых заемщику кредитных средств на условиях кредитной линии по мере реализации проекта. Известны многочисленные случаи, когда несанкционированное использование кредитных ресурсов приводило к серьезным проблемам в реализации самого строительного проекта, невозврату кредита и даже к банкротству кредитора. Именно поэтому кредит на строительство выдается не сразу полностью, а отдельными траншами по мере реализации стадий строительства.

Наконец, к числу особенностей строительных кредитов относятся возможные способы и источники их погашения. Таких источников несколько. Во-первых, это может быть выручка от продажи построенных объектов (например, квартир), во-вторых, средства от сдачи объектов в аренду. Понятно, что второй способ погашения требует значительно больше времени, и это должно быть оговорено еще при подписании кредитного соглашения. Третий способ и источник погашения строительного кредита — его рефинансирование, т.е. возврат за счет другого кредита, например стабилизационного. Четвертым способом является полное или частичное погашение кредита за счет собственных средств заемщика (помимо доходов от имеющегося объекта). Обычно к этому источнику погашения кредита прибегают при возникновении серьезных затруднений с кредитом, грозящих привести к еще большим проблемам для заемщика. Наконец, в случае дефолта заемщика осуществляется процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика, причем в первую очередь реализации подлежат земельный участок и строящийся объект, которые выступают предметом залога. Это может быть сделано как по доброй воле не выполнившего своих обязательств заемщика, так и путем обращения на него взыскания по инициативе кредитора.

Безусловно, все застройщики-заемщики стремятся погасить кредит именно за счет успешной реализации собственно проекта, т.е. его продажи или сдачи в аренду, а также возможного рефинансирования, и избежать погашения кредита как за счет собственных средств, так и за счет обращения взыскания и продажи заложенного имущества

< Назад   Вперед >
Содержание