Учебники

Проблема взаимоотношений закладной и исходных документов

Согласно Закону «Об ипотеке» закладная является производным документом, составленным на основе кредитного договора и договора об ипотеке. Являясь именной ценной бумагой, закладная в отличие от договора об ипотеке не подлежит обязательной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество (регистрируется первоначальный залогодержатель), но при выявлении несоответствий с исходными документами верным считается содержание закладной, «если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии» .

Таким образом, законом установлен приоритет закладной перед исходными документами, однако, во избежание проблем, каждому последующему приобретателю закладной следует рекомендовать при покупке этой закладной истребовать от продавца весь пакет кредитной документации, включая исходные документы, с тем чтобы исключить возможные противоречия и конфликты.

Стоит отметить, что если закладная полностью отражает содержание всех существенных положений договора о предоставлении кредита на приобретение жилья и обеспечивающего его договора об ипотеке, то она превращается в объемный многостраничный документ. Как правило, в этих договорах детально фиксируются условия предоставления и погашения кредита, его обеспечения и страхования, возможных гарантий и поручительств, а также даты, сроки и суммы платежей по кредиту и начисленным процентам, которые на протяжении 10?15 лет будут ежемесячно вноситься заемщиком. Кредитный договор при приобретении жилья может предусматривать возможность изменения процентной ставки и необходимость ежемесячного расчета вносимых платежей на основе устанавливаемого в договоре правила или формулы. Совершенно особое место в этих договорах занимают вопросы прав и обязанностей заемщика и кредитора по пользованию заложенным жилым имуществом и обеспечению его сохранности на протяжении всего срока кредита.

Уже этот далеко не полный перечень условий по предоставлению и обслуживанию ипотечного кредита вызывает вопрос о том, должна ли закладная, как совершенно самостоятельный и независимый инструмент, включать в себя все детали сделки и превратиться, по сути дела, в «объединенный кредитно-ипотечный договор», оборот которого в виде ценной бумаги потребует такого же тщательного анализа и оценки, как и при процедуре переуступки прав требований по ипотечному кредиту.

По-видимому, на практике передача прав по закладной от одного владельца другому действительно потребует передачи всех исходных договоров, а также кредитного дела заемщика с соответствующими выписками со счетов предыдущего залогодержателя-кредитора о фактически произведенных платежах по закладной. С учетом того, что в процессе обращения закладной в нее могут вноситься изменения, дополнения, а также отметки о частичном исполнении обязательств по закладной, оценить, насколько содержание закладной соответствует первоначальным документам, для каждого нового ее владельца станет чрезвычайно сложной задачей. В результате закладная может стать дублирующим и несамостоятельным документом, обращение которого возможно лишь при обязательном приложении всей документации по ипотечному кредиту, включая кредитное дело заемщика

< Назад   Вперед >
Содержание