Учебники
Оценка потенциального заемщика
Общие сведения о заемщикеПомимо результатов анализа жилищного строительного рынка, кредитору, рассматривающему возможность кредитования проекта жилищного строительства, совершенно необходимо располагать данными квалифицированного обследования своего потенциального заемщика. Это позволит перейти от абстрактных выводов рыночного анализа к более конкретным заключениям относительно фирмы, которая планирует выступать в качестве застройщика и запрашивает в этих целях строительный кредит.
Чтобы получить общее представление о заемщике, помимо традиционно запрашиваемых данных о юридическом наименовании, организационно-правовой форме, деятельности на рынке и структуре кооперации (основных поставщиках, подрядчиках, покупателях и инвесторах), необходимо выяснить, какие строительные проекты, аналогичные тому, на который запрашивается кредит, были данной компанией реализованы ранее и насколько успешно.
Исходя из данных, полученных в результате предварительных обсуждений, специалисты кредитной организации формулируют начальное мнение о целесообразности выдачи кредита данному клиенту, его квалификации на рынке недвижимости, а также планируемых размере и структуре кредитной сделки.
Всегда бывает полезно оценить управленческие возможности фирмы-застройщика, чтобы выяснить запас прочности проекта со стороны менеджмента. Отзывы бывших и нынешних партнеров, клиентов фирмы с этой точки зрения могут оказаться незаменимыми.
Если же податель заявки на строительный кредит к этому времени уже был клиентом банка, у последнего появляется отличная возможность своими силами собрать ряд важных данных, а именно:
• были ли предоставленные клиентом в предыдущем заявлении на кредит данные точными и исчерпывающими;
• каким был опыт отношений банка с данным заемщиком по предыдущим кредитам;
• в какой степени стороны оказались удовлетворены сложившимися деловыми отношениями.
В дополнение к обычному кредитному анализу, проводимому банком согласно требованиям банковских процедур принятия решения о выдаче кредита, для повышения степени надежности кредитной сделки (а кредитование строительства, как уже отмечалось выше, относится к одному из наиболее рискованных видов бизнеса) желательно провести специальный финансовый анализ, состоящий в более подробном изучении баланса и иных отчетных документов заявителя на кредит, а также в сопоставлении запланированных на период реализации строительного проекта доходов и расходов от прочей деятельности.
Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика
Важнейшим этапом анализа заявки на кредит является анализ финансового состояния заемщика, позволяющий сделать прогноз относительно его способности вести строительный проект, гасить кредит и выполнять прочие финансовые обязательства. Основой для такого анализа служат документы финансовой отчетности компании:
• балансы предприятия за три года, представленные поквартально, а за последний год — помесячно;
• расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кредитам, кредиторской, дебиторской задолженности, а также по разделам «Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения»;
• расшифровка на последнюю отчетную дату забалансовой статьи «Поручительства выданные»;
• отчеты о прибылях и убытках за три года;
• отчеты о движении денежных средств за три года;
• бюджеты предприятия за три года;
• отчеты о движении основных средств за три года с расшифровками.
Кредитный инспектор выполняет необходимый для данной сделки анализ финансового состояния заемщика, в общем случае состоящий из следующих компонентов:
• доходы от основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручки от реализации);
• активы и пассивы заемщика (изучаются структура активов по степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);
• рентабельность активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственного капитала заемщика);
• показатели ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущий покрытия и общий покрытия);
• финансовая устойчивость (оцениваются коэффициент автономии, «финансового рычага», обеспеченности оборотных средств собственными средствами);
• движение денежных средств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);
• задолженность перед бюджетом и исполнение других обязательных платежей (изучаются степень невыполнения в срок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность по заработной плате персоналу);
• анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);
• сравнение оцененных показателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий, которым предоставляются кредиты в банке.
Заемщик должен продемонстрировать достаточность своего собственного капитала для реализации проекта и покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть. При реализации проекта заемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредитор был уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершении проекта (если в проект вложено менее 30% его стоимости, связанные с ним риски резко возрастают).
По аналогичной же схеме проводится финансовый и хозяйственный анализ компаний, которые будут выполнять функции генерального подрядчика и основных субподрядчиков, поскольку любой из них в принципе может стать источником серьезных проблем для всего строительного проекта.
Анализ работы предприятия-заемщика с банками
Поскольку конечной целью обследования потенциального заемщика является заключение о его надежности и вероятности погашения выданного ему кредита (андеррайтинг), полезна информация и о том, имеет ли данная фирма опыт взаимоотношений с банками и всегда ли она полностью выполняла свои обязательства перед ними. В России получить подобные сведения бывает довольно сложно, тогда как за рубежом, в условиях более развитой системы сбора, хранения и поиска информации о кредитной истории заемщиков (как физических, так и юридических лиц), практическое применение этих данных — повседневная и ставшая обязательной практика получения информации от кредитных бюро
< Назад Вперед >
Содержание