Учебники

Основные виды рисков при кредитовании жилищного строительства и способы управления ими

Уже не раз подчеркивалось, что среди всех возможных кредитов строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит и самыми дорогими.

В любом случае, при рассмотрении каждого заявления на кредит банк должен убедиться в том, что уровень рисков, которым он себя подвергнет при утверждении кредита, соответствует оговоренным в кредитной политике критериям. Банкам не рекомендуется браться за кредитование проектов с повышенным уровнем рисков, если они не готовы к этому как с точки зрения профессиональной подготовки персонала, так и по финансовым соображениям.

Все риски кредитования жилищного строительства можно разделить на четыре блока:

• кредитные риски;

• рыночные риски;

• риски внешних факторов;

• строительные риски.

Кредитные риски, свойственные любому виду кредитования, присутствуют, безусловно, и при кредитовании строительства жилья. Соответственно методы контроля и управления подобными рисками при кредитовании строительства идентичны процедурам, которые должен осуществлять банк при выдаче любых других видов кредитов.

Рыночные риски – это риски, связанные с качеством маркетинговых исследований, производимых на предварительном этапе подготовки проектов жилищного строительства. В качестве примера можно привести ситуацию, когда к моменту завершения этапа строительства предъявляемый рынком уровень и/или качество спроса по тем или иным причинам изменились и квартиры в построенном доме невозможно реализовать по запланированным на этапе разработки проекта ценам. Даже пусть небольшое, но не запланированное ранее смещение или снижение спроса может существенно увеличить первоначально планировавшийся срок окупаемости проекта и привести к серьезным проблемам при погашении взятого на строительство кредита.

Кроме того, при анализе рыночных рисков, помимо анализа уровня спроса, необходимо также провести качественное исследование рынка на предмет обнаружения возможности появления на нем каких-либо других проектов, которые могут конкурировать с данным проектом. Такого рода конкурирующие проекты, даже если они не будут построены раньше реализующегося объекта, по качеству или каким-либо другими параметрам (условиям) могут его превосходить. В результате часть потенциальных покупателей квартир в данном доме могут или просто отложить покупку в нем до момента реализации конкурирующего проекта, или вообще предпочесть приобрести квартиру в последнем.

Таким образом, для снижения рыночных рисков при кредитовании проектов жилищного строительства необходим качественный маркетинговый анализ текущего спроса и предложения, а также возможностей их изменения по мере реализации проекта.

К рискам внешних факторов, помимо форс-мажорных обстоятельств, можно отнести, например:

• ухудшение состояния площадки, грунта и т.п.;

• внезапные изменения в условиях ведения бизнеса;

• банкротство партнеров.

Способом управления подобными рисками в основном является качественная проверка всех соответствующих нюансов, связанных с подготовкой проекта кредитования строительства жилого объекта. В частности, для снижения рисков, связанных с возможностью ухудшения состояния строительной площадки, на которой возводится объект, необходимо предусмотреть проведение адекватных инженерных исследований и, при необходимости, соответствующих мероприятий, например по укреплению фундамента и т.п.

Если все представленные выше виды рисков в той или иной степени свойственны фактически любому виду проектного финансирования, то с кредитованием строительства вообще и жилищного строительства в частности связаны особые, строительные риски.

Эти строительные риски, в свою очередь, можно подразделить на четыре группы:

• юридические;

• экономические;

• управленческие;

• технологические.

В проект жилищного строительства вовлечено большое количество различного рода организаций, начиная от непосредственно девелоперских компаний, инициирующих реализацию проекта, подрядных строительных организаций, различных государственных и муниципальных учреждений, осуществляющих экспертизу и выдачу различного рода разрешений и согласований, и заканчивая покупателями или арендаторами построенных квартир.

Поэтому существенным фактором является качественная оценка правовой и договорной стороны взаимодействия между различными субъектами проекта. В целом все эти вопросы можно охарактеризовать как юридические риски, к которым, в частности, можно отнести:

• конфликт прав в отношении предмета залога;

• нарушение договорных обязательств;

• отношения и обязательства с/перед муниципалитетом;

• проблемы согласовательных процедур;

• проблемы зонирования/требований охраны окружающей среды.

Для того чтобы определить и на начальном этапе оценить юридические риски, банк (а именно его юридическое управление) при анализе заявки на строительный кредит должен затребовать и тщательным образом проверить весь пакет контрактов с подрядными организациями, договоры, на основании которых будет реализовываться построенный объект, а также весь перечень нормативно-разрешительной документации по проекту.

К строительным экономическим рискам можно отнести риски, связанные с качеством экономических расчетов по проекту. Среди основных экономических рисков при кредитовании строительства жилья можно отметить следующие:

• занижение оценки строительных и проектных затрат;

• непредвиденное увеличение затрат;

• нецелевое использование средств;

• недостаточный объем резервирования средств для непредвиденных расходов;

• недостаток у заемщика собственных и/или привлеченных средств для завершения проекта.

Поэтому успех проекта и надежность кредита, выданного на его реализацию, во многом зависит от того, во-первых, насколько правильно сам заемщик проведет расчеты по проекту, а во-вторых, насколько адекватно банк проанализирует различные затраты и поступления в течение реализации проекта и по его завершении. Соответственно, основной задачей при управлении экономическими рисками является комплексный анализ потоков денежных средств по проекту, включающий также анализ:

• строительных и прочих затрат;

• поступлений;

• плана-графика строительно-монтажных работ;

• структуры кредитной схемы и т.д.

Еще одним видом специфических проблем, с которыми может столкнуться банк при кредитовании строительства, в том числе жилищного, являются управленческие риски.

К таким рискам можно отнести:

• низкий уровень менеджмента:

­ со стороны банка;

­ со стороны организатора проекта – заемщика;

• риск ликвидности для заемщика;

• несанкционированное и нецелевое расходование средств;

• кража или порча незастрахованных материалов.

Помимо анализа организационной структуры и квалификации управленческого персонала, при оценке подобных рисков существенным подспорьем банку должен быть опыт реализации компанией-заемщиком аналогичных проектов. То, насколько успешной и беспроблемной была реализация компанией предыдущих проектов, может свидетельствовать в том числе и об уровне управления и квалификации управленческого персонала компании.

Что касается оценки потенциальных управленческих проблем со стороны банка, то тут важным критерием, помимо, безусловно, квалификации всех подразделений, должно быть качество организации взаимодействия между ними. Кроме того, поскольку кредитованию жилищного строительства присуще большое количество специфических рисков, это определяет целесообразность участия в подготовке и управлении проектами специализированных организаций или экспертов, имеющих опыт непосредственно в строительной области. Нередко именно привлечение квалифицированных строительных инженеров позволяет избежать проблем с инвестициями и кредитами или ликвидировать их на ранней стадии.

И, наконец, специфическими рисками при кредитовании жилищного строительства являются так называемые технологические риски, к которым, в частности, можно отнести:

• низкое качество проектных разработок;

• низкое качество материалов и технологий;

• низкая квалификация подрядчиков;

• банкротство подрядчиков;

• отсутствие у подрядчиков необходимых материалов.

Методы управления и в конечном счете снижения подобных рисков, как и в предыдущих случаях, заключаются в том, чтобы определить и адекватно проанализировать, по возможности с привлечением соответствующих специалистов и экспертов, потенциальные проблемы, связанные с качеством разработки технических условий проекта, строительных материалов, которые планируется использовать при реализации проекта, используемыми технологиями и т.п.

В то же время, для того чтобы обезопасить процесс реализации проекта от проблем, связанных, например, с банкротством подрядчиков или отсутствием у них необходимых материалов, целесообразно иметь проверенную информацию об иных подрядчиках и поставщиках материалов, которых можно было бы привлечь в случае, если такая необходимость возникнет. Поэтому при анализе перечня подрядных организаций и поставщиков материалов, которые компания-заемщик планирует привлекать при реализации проекта, целесообразно предусмотреть подобного рода «запасной» вариант

< Назад   Вперед >
Содержание