Учебники

4.1. Основные определения

Важнейшая составляющая любого естественного объекта недвижимости — земельный участок. Это отражается и в юридических конструкциях, например, слово land как юридический термин в английском языке означает участок земной поверхности, который может являться объектом собственности, в совокупности со всем, что к нему присоединено природой или человеческим трудом .

Концепция единого объекта недвижимости, берущая начало в римском праве, предполагает, что предметы, связанные с землей, считаются ее составными частями и подчиняются правилу superficies solo cedit («наземные постройки следуют за поверхностью»). Поэтому по умолчанию не допускается установление отдельного права собственности на земельный участок и на строения и сооружения.

Как в системе общего права (common law — англо-саксонское право), так и в системе континентального права вопрос заключается отнюдь не в том, чем ипотека земельных участков отличается от ипотеки других видов недвижимости. Ипотека земельных участков является базовой формой ипотеки в рамках тех правовых систем, которые работают по принципу «приращения» к правам на земельный участок других прав. «Приращение» — принцип, в соответствии с которым устанавливается, что основным в праве на недвижимость является право на земельный участок, а все, что прилагается к участку, по умолчанию является лишь принадлежностью. Собственность на принадлежности переходит к собственнику земельного участка в силу закона.

Данный принцип проявляется в том, что в рамках этих правовых систем в ипотечном договоре в первую очередь говорится об участке земли, а если на нем имеется здание или другие принадлежности, то в договоре дополнительно указывается, что участок земли закладывается «вместе со всеми принадлежностями, находящимися на нем». В Германии, например, как и в ряде других европейских стран, не предусмотрена даже возможность разделения прав собственности на землю и на здания. Статья 946 Германского гражданского уложения устанавливает, что, «если какая-либо движимая вещь присоединена к земельному участку таким образом, что составляет неотделимую составную часть этого земельного участка, право собственности на земельный участок распространяется на эту вещь».

Аналогичное положение содержит и Французский гражданский кодекс в ст. 553: «Все сооружения, насаждения и работы на участке и внутри предполагаются сделанными собственником за его счет и ему принадлежащими…»

В России сегодня ситуация другая: большое число ипотек — это прежде всего ипотеки сооружения, они включают право на земельный участок под строением лишь в качестве приложенного права .

При формировании системы кредитования под залог недвижимости принципы кредитования под залог земельной собственности являются основополагающими, а не рассматриваются в рамках частного, особого случая. Для этого необходима полная и непротиворечивая нормативная база, регулирующая права собственников недвижимого имущества (прежде всего – земли) и устанавливающая порядок передачи этих прав.

Первый шаг сделан в новом Земельном кодексе Российской Федерации, в котором введен принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Однако на сегодняшний день в российском законодательстве разделены права на земельный участок и на здание (сооружение). Отсутствие в гражданском законодательстве концепции «единого объекта недвижимости» создает для российских правообладателей проблемы, с которыми не знакомы субъекты рынка недвижимости в большинстве других стран. Тем не менее, как уже говорилось, в Земельном кодексе Российской Федерации начало решению проблемы положено.

С учетом специфики действующего российского земельного законодательства и существующей ситуации на земельном рынке в России особенно большой интерес представляют вопросы кредитования под залог земли как обеспечения

< Назад   Вперед >
Содержание