Учебники

25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья

В конце 2004 г. в России в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья был принят пакет законов, в которых была затронута и тема строительства жилья.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, кроме того, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» предпринята попытка упростить порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Для этой цели введена ст. 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества».

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе требование и порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду только на открытых аукционах, порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Новый Градостроительный кодекс и внесение изменений и дополнений в некоторые положения Земельного кодекса должны оказать существенное влияние на положение дел в строительстве. Основные новеллы Земельного кодекса Российской Федерации заключаются в следующем:

• с 1 октября 2005 г. земельные участки для жилищного строительства за плату в собственность или аренду предоставляются только на открытых аукционах;

• установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства;

• установлен новый вид целевого использования земельных участков – для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• определен перечень объектов государственного и муниципального значения, при размещении которых допускается изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа.

Градостроительный кодекс Российской Федерации решает чрезвычайно важную задачу ? перейти в течение пяти лет от бюрократической процедуры установления требований по землепользованию в целях строительства к прозрачным и публичным градостроительным регламентам на уровне муниципальных образований. Такой переход обеспечен обязательствами муниципалитетов по подготовке и утверждению Правил землепользования и застройки – местных нормативных правовых актов, трансформирующих всю систему градорегулирования на местном уровне. Суть этой трансформации в том, что индивидуально-выборочный подход к определению разрешенного вида использования недвижимости должен быть заменен публичными и ясными процедурами установления рамок, в пределах которых владельцы недвижимости могут действовать по своему усмотрению, ориентируясь лишь на сигналы рынка и собственные предпочтения.

Основные изменения, привносимые Градостроительным кодексом в отечественную практику градорегулирования, зафиксированы в табл. 25.3.

1. Земельные участки, необходимые для государственных и муниципальных нужд, должны быть зарезервированы, зарегистрированы и выведены из хозяйственного оборота. Однако без соответствующего градостроительного обоснования с 1 января 2008 г. данные действия не допускаются (Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении Градостроительного кодекса Российской Федерации» и др.). Другими словами, не допускается принятие решений о резервировании земельных участков, переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования.

2. Фактически обязательной становится подготовка органами местного самоуправления документов в области градостроительного проектирования. Органы местного самоуправления должны принять генеральный план, план реализации генерального плана, местный нормативный правовой акт – Правила землепользования и застройки, местные нормативы градостроительного проектирования с учетом особенностей населенного пункта, документацию по планировке территорий (Градостроительный кодекс Российской Федерации).

3. С 1 января 2010 г. не допускается предоставление земельных участков для строительства и выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

4. Нормативные правовые акты и градостроительная документация, подготовленная по решению органов местного самоуправления (в том числе проекты планировки, проекты межевания) не могут быть приняты без проведения публичных слушаний, правовую основу и организацию которых должен обеспечить муниципалитет. Публичные слушания предусмотрены в процедурах принятия генерального плана, правил землепользования и застройки, проектов планировки, проектов межевания, по вопросам условно разрешенных видов использования (Градостроительный кодекс Российской Федерации). Любое решение муниципалитета, принятое без соблюдения вышеизложенных требований, может быть оспорено в судебном порядке.

Вопросам регулирования взаимоотношений застройщиков и коммунальных организаций посвящен Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (с изменениями от 26 декабря 2005 г.). Этим федеральным законом установлены основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, установления надбавок к ценам (тарифам) и принципов формирования платы за подключение объектов нового жилищного строительства к системам коммунальной инфраструктуры. Нормы данного закона в сочетании с нормами Градостроительного кодекса, регулирующими порядок и время выдачи технических условий на подключение объектов к сетям коммунальной инфраструктуры, призваны решить целый комплекс вопросов, связанных с взаимодействием коммунальных предприятий и застройщиков. Предполагается, что повышение открытости и регламентированности процедур получения технических условий и установления тарифов позволит уменьшить необоснованную нагрузку на застройщиков со стороны коммунальных предприятий и сделать работу тех и других более эффективной.

Законом № 214-ФЗ упорядочены взаимоотношения между застройщиками и гражданами, вкладывающими средства в строительство жилья.

Принятие Закона о долевом участии не преследовало цели «вытеснения» застройщиков в сферу банковского кредитования, но разумное регулирование и меры по снижению рисков граждан естественным образом ведут к тому, что использование банковского кредитования становится более привлекательным. Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан:

• защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия;

• снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

• установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

• обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, чтобы исключить возможность передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

• обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

• государственный контроль за долевым строительством;

• установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.



С момента введения Закона о долевом участии схема взаимодействия основных агентов реализации инвестиционного проекта жилищного строительства должна измениться по сравнению с той, что действовала до принятия закона (рис. 23.3), следующим образом (рис. 25.4).

Согласно представленной на рисунке схеме, предусматривается заключение договоров участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, обладающим на момент привлечения денежных средств у населения правом собственности или аренды земельного участка, на котором планируется возведение объекта, и разрешением на строительство объекта. Законом также предусмотрено оформление застройщиком проектной декларации, о которой речь пойдет ниже. В рамках создания объекта недвижимости застройщик заключает договоры строительного подряда с необходимыми подрядчиками.

Существенным нововведением закона является представленная в нем форма и содержание договора участия в долевом строительстве. Закон предусматривает заключение договора между инвестором/застройщиком и каждым гражданином, желающим вложить средства в строящийся жилой многоквартирный дом.

В рамках договора застройщик обязан:

• в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать этот объект участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан:

• уплатить застройщику обусловленную договором цену;

• принять объект долевого строительства у застройщика.

Существенные условия договора предусматривают наличие в нем:

1) определения подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цены договора, сроков и порядка ее уплаты;

4) гарантийного срока на объект долевого строительства.



Основные отличия предусмотренного новым законом договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда и «инвестиционного контракта» приведены в табл. 25.4.

Из таблицы видно, что предусмотренный законом договор участия в долевом строительстве существенно отличается от практиковавшихся до его вступления в силу разнообразных инвестиционных договоров, которые представлены в таблице под собирательным определением «инвестиционный контракт».

Во-первых, договор участия в долевом строительстве предусматривает передачу участнику за плату построенного объекта, а не получение прибыли или иного полезного результата (последнее больше соответствует природе «инвестиционного контракта»). Получение объекта как результата взаимодействия застройщика и долевого участника в строительстве наиболее точно позволяет выделить договоры участия в долевом строительстве из массы остальных инвестиционных и договорных операций с недвижимостью.

Во-вторых, договор участия в долевом строительстве заключается между участником долевого строительства и застройщиком, в то время как «инвестиционные контракты» могли заключаться как с застройщиком, так и с другими организациями, связанными с ним, например специально созданными (риэлторы, инвестиционные фирмы и т.д.). Последние позволяли обезопасить основные активы строительной компании от судебных исков недовольных инвесторов, так как фактически ответчиком по требованиям инвестиционных контрактов оказывался не застройщик, а сторонняя фирма. Требование о заключении договора с застройщиком напрямую позволяет ограничить возможности для такого рода злоупотреблений.

Одна из самых важных новел закона – государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, благодаря которой можно будет избавиться сразу от нескольких пороков практики долевого строительства, а именно:

• унифицировать форму договоров;

• сократить риск включения в договор заведомо невыгодных условий для долевого участника строительства;

• облегчить судебное производство по делам, связанным со спорами в сфере долевого участия в строительстве, предоставив документированные свидетельства заключения договора (время, условия, права и обязанности);

• обезопасить участников долевого строительства от ситуаций, когда права на один и тот же объект передаются сразу нескольким участникам строительства.

Земельный участок в рамках договора участия должен предоставляться непосредственно застройщику, становясь в этом случае дополнительным залогом выполнения застройщиком своих обязательств. В рамках инвестиционного контракта это не предусмотрено: формально земельный участок может принадлежать одной организации, застройку ведет другая ? застройщик, а отвечать по обязательствам перед долевыми инвесторами будет третья. Понятно, что в такой ситуации в случае невыполнения обязательств перед долевыми инвесторами земельный участок, оформленный под строительство объекта долевого инвестирования, не поможет им восполнить понесенные убытки.

Договор участия в долевом строительстве предусматривает распространение законодательства о защите прав потребителей на взаимоотношения застройщика и гражданина – участника долевого строительства, приобретающего недвижимость для личного пользования. Инвестиционные же контракты составлялись таким образом, что применение к ним норм законодательства о защите прав потребителя было затруднено, а зачастую и невозможно. Отсутствие гарантий, предусмотренных законодательством для потребителей, существенно повышало риски долевых участников строительства, особенно на стадии приемки объекта инвестирования или решении споров при несоблюдении застройщиком своих обязательств.

Усиление гарантий граждан ? участников долевого строительства также обеспечено законодательно установленными последствиями в виде неустоек для застройщика, не исполняющего свои обязательства перед дольщиками (задержка сроков строительства, ненадлежащее качество строительства и т.д.). В рамках инвестиционных контрактов таким образом установленных гарантий для участников долевого строительства не было. Штрафные санкции были ограничены позициями, прямо перечисленными в договоре, которые застройщик стремился сократить до минимума.

Одно из важных дополнений, которое вносит закон в договор участия в долевом строительстве, ? гарантийный срок обязательств застройщика по качеству строительства устанавливается на срок до пяти лет. Таким образом, если дефекты строительства обнаружатся в течение пяти лет с момента передачи объекта участнику долевого строительства, последний имеет законодательно установленное право предъявить претензии застройщику. До вступления закона в силу таких обязательств у застройщиков не было, чем нередко и пользовались недобросовестные строительные компании.

В более общем виде существенное значение договора участия в долевом строительстве заключается в том, что указанный договор:

• является новым, самостоятельным гражданско-правовым договором, предусмотренным законом;

• является основанием возникновения у дольщика первичного права собственности на объект долевого строительства;

• конкретизирует взаимные права и обязанности сторон;

• снимает риск «двойной продажи» жилья (государственная регистрация);

• обеспечивает исполнение обязательств застройщика залогом в силу закона строящегося объекта и земельного участка, на котором он расположен, установлением государственным контролем ответственности за нарушение условий договора

< Назад   Вперед >
Содержание