Учебники

Изменение стандартов андеррайтинга

Поскольку «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» покупают много ипотечных кредитов, именно их стандарты по андеррайтингу стали общими. Начиная с 1992 г. обе компании произвели в этих стандартах существенные изменения. Теперь разрешено предоставлять кредиты с 95% LTV (вместо 90%), допустимым также стало соотношение платежа к доходу на уровне 28% и общей задолженности к доходу – на уровне 36%, вместо прежних 25 и 28% соответственно. Более того, покупаются кредиты, предоставленные заемщикам, не имеющим кредитной истории либо имеющим не очень хорошую кредитную историю. Даже несмотря на некоторые нарушения платежей, заемщики могут быть квалифицированы как соответствующие стандартам ипотеки, если у них есть компенсирующие факторы. Все это облегчает заемщикам с невысокими доходами возможность получения стандартных рыночных кредитов.

Основные изменения правил андеррайтинга, осуществленные «Фэнни Мэй» в 1993?1997 гг., состоят в следующем:

1) разъяснено, что некоторые кредиты с высокими соотношениями могут быть приемлемыми, особенно если кредитная история заявителя показывает, что его арендные платежи равны или не превышают размера месячного платежа по ипотеке;

2) в состав доходов заемщика, учитываемых при проведении андеррайтинга, разрешено включать доходы от неполной занятости;

3) снижены требования к заемщикам, проживающим в многофункциональных объектах и жилых домах, используемых также в коммерческих целях.

Поскольку особое значение придается стабильности доходов заемщика, разрешается также более гибко подходить к оценке доходов и допускать сопутствующие кредиты как источник дополнительных средств заемщика. Кроме того, стали применяться кредитные оценки и автоматизированный андеррайтинг для ускорения и удешевления этого процесса.

Кредитная оценка, осуществляемая кредитным бюро, это комплексная оценка кредитной дисциплины заемщика, т.е. того, как он выполнял свои кредитные обязательства ранее, а также вероятности погашения им кредита. Кредитная оценка осуществляется на основе кредитной информации, содержащейся в кредитных бюро, и с помощью определенной системы показателей характеризует относительный кредитный риск потенциального заемщика.

В соответствии с применяемыми «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» стандартами андеррайтинга для заемщиков с невысоким уровнем доходов не устанавливается минимальная кредитная оценка. Более того, кредитное решение не должно приниматься только на основе кредитной оценки заемщика, андеррайтеру следует учитывать компенсирующие факторы, такие как наличие первоначального взноса, дисциплина арендных платежей и т.д. В 1997 г. около 80% кредитов было предоставлено заемщикам, которые имели кредитную оценку свыше 660, что считается нормальным уровнем при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита.

Аналитики обнаружили тесную статистическую взаимосвязь между кредитными оценками и выполнением ипотечных обязательств. Так, в 1997 г. около 20% кредитов, выданных с кредитной оценкой менее 580, имели по крайней мере один пропущенный платеж в течение 6 месяцев и только 0,45% кредитов с оценкой свыше 720 имели за то же время задержку платежа.

Итак, кредиторы могут дать кредит заемщику с низкой кредитной оценкой или не имеющему кредитной истории, применив другие способы оценки кредитоспособности заявителя (изучаются арендные платежи, различные виды потребительских обязательств, потребительские кредиты, кредитные карты и др.). Эти кредиты могут быть проданы операторам вторичного рынка ипотечных кредитов.

Автоматизированная оценка платежеспособности заемщика (автоматизированный андеррайтинг) строится на базе статистической модели и основана на взаимосвязи выполнения кредитных обязательств и стандартов андеррайтинга. Такая система оценивает заемщика значительно быстрее, чем индивидуальный андеррайтер. Автоматизация позволяет сократить затраты на выдачу кредита примерно на $ 400 на каждого заемщика. Увеличивается также количество заявителей, которых можно оценить с помощью данной системы

< Назад   Вперед >
Содержание