Учебники

2.6. Формы привлечения денежных средств в жилищное строительство застройщиками

До сих пор строительные организации практически не могут рассчитывать на кредитные ресурсы банков, что объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью получения строительных кредитов, отсутствием необходимого обеспечения, трудностями, связанными с необходимостью учета и оценкой рисков в строительстве.

Кредитование строительства относится банками к числу наиболее рискованных кредитных операций, что вызвано нерешенностью ряда нормативно-правовых вопросов по обеспечению этих кредитов. Дополнительными проблемами являются неотработанность методологических вопросов, связанных с предоставлением и обслуживанием этих кредитов, недостатком квалифицированных специалистов, способных эффективно управлять рисками, возникающими при кредитовании строительства.

Инертность банков, не желающих кредитовать строительство жилищных объектов, побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования. На практике это нашло отражение в различных формах участия граждан в финансировании жилищного строительства через договоры о совместной деятельности, долевого участия в строительстве и инвестиций. Эти схемы позволяют застройщикам финансировать строительство за счет более дешевых ресурсов, чем банковские кредиты. Что касается граждан, которые вынуждены именно таким способом приобретать жилье, то для них подобные схемы далеко не всегда оказываются надежными. К негативным чертам таких схем следует отнести перекладывание на граждан строительных и финансовых рисков, возможность завышения себестоимости строительных работ, нарушение графика осуществления строительных работ и несвоевременный ввод жилья. Кроме того, договоры инвестирования не подлежат обязательной регистрации, а опыт их применения показывает, что существует опасность заключения числа договоров, превышающего число построенных квартир. Граждане — участники долевого строительства порой не в состоянии контролировать такой сложный процесс, как строительство многоквартирного дома; их денежные средства, по сути, авансируют застройщиков. В случае некомпетентности или непрофессиональности застройщика, финансирующего объект за счет денежных средств граждан, последние рискуют их потерять.

В последнее время, стремясь увеличить приток средств от населения, застройщики стали создавать различные ссудно-сберегательные кассы в форме паевых обществ, потребительских кооперативов, товариществ, касс взаимопомощи, кредитных союзов. Аналогичные формы используются и для организации приобретения гражданами готового жилья в рассрочку. Эти организации не имеют лицензии Банка России на осуществление таких операций, как привлечение денежных средств во вклады, выдача кредитов, обслуживание кредитных операций, которые профессионально выполняются банками. Отсутствие надзора со стороны государственных органов за сохранностью и целевым использованием привлеченных от населения средств означает возможность их бесконтрольного расходования, что чрезвычайно рискованно для рядовых пайщиков подобных союзов.

Примером создания сберегательных организаций является Программа развития системы ссудно-сберегательных касс (ССК), утвержденная правительством Москвы в 1998 г. Населению предоставляется возможность приобрести жилье в строящихся домах на следующих условиях:

• первый взнос, осуществляемый в рамках договора инвестирования, составляет, как правило, от 5% стоимости квартиры;

• сумма накоплений — от 45 до 75% стоимости квартиры путем внесения ежемесячных равных взносов в течение 1–3 лет с начислениями 1,5% годовых;

• после сдачи жилого объекта в эксплуатацию на не выплаченную от стоимости квартиры сумму (от 50 до 20%) члену ССК предоставляется рассрочка под 8% годовых в валюте сроком 3–5 лет;

• квартира оформляется в собственность члена ССК только после полного погашения задолженности по кредиту.

Таким образом, граждане еще на стадии строительства направляют свои сбережения в строительство дома, информацию о месторасположении которого, планировке и площади квартиры они получают из рекламных проспектов. Авансируя застройщика в процессе строительства, гражданин крайне органичен в свободном выборе жилья, распоряжении своими вкладами, возможности контролировать стоимость и качество строительства.

Принятые в конце 2004 г. законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и «О жилищных накопительных кооперативах» в составе пакета, направленного на формирование рынка доступного жилья, создают достаточно надежную законодательную базу для привлечения средств граждан в строительство и приобретение жилья, существенно снижают риски для граждан и делают деятельность застройщиков более прозрачной.

Выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов использовался как еще одна форма привлечения регионами финансовых средств в жилищную сферу (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Каждая приобретенная облигация давала право ее владельцу на получение какой-то установленной площади жилья (например, 0,1 кв. м). Облигации имеют длительный срок обращения — до 10 лет. Для приобретения жилья гражданин должен накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивается на квартиру, площадь которой равна накопленным в виде облигаций метрам. Облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья.

Анализируя эффективность подобной формы финансирования жилья, необходимо отметить, что она не получила широкого распространения, так как:

• облигации практически не приносят их владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке;

• облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье в конкретном доме, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;

• приобретение гражданами облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как эти облигации предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах.

< Назад   Вперед >
Содержание