Авторефераты по всем темам >>
Авторефераты по экономике
На правах рукописи
Медовый Александр Ефимович
МОДЕРНИЗАЦИЯ СФЕРЫ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(сфера услуг)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
доктора экономических наук
Ростов-на-Дону - 2011
Работа выполнена в ГОУ ВПО Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса
Официальные оппоненты: | доктор экономических наук, профессор Белокрылова Ольга Спиридоновна |
доктор экономических наук, профессор Владимирова Ирина Львовна | |
доктор экономических наук, профессор Прижигалинский Владимир Павлович | |
Ведущая организация: | ГОУ ВПО Сочинский государственный университет туризма и курортного дела |
Защита диссертации состоится 30 июня 2011 года в 13-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.209.01 при Ростовском государственном экономическом университете (РИНХ) по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая 69, ауд.231.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного экономического университета (РИНХ) (г. Ростов-на-Дону, ул.Б. Садовая, 69, ауд. 315), с авторефератом - на официальном сайте ВАК Минобрнауки РФ (
Автореферат разослан 25 мая 2011 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просьба направлять по адресу: 344002; г. Ростов-на-Дону, ул. Б.Садовая, 69, ауд. 337, диссертационный совет Д 212.209.01, учёному секретарю.
Ученый секретарь
диссертационного совета
кандидат экономических наук, доцент Т.В. Пархоменко
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время рынок недвижимости в нашей стране все еще находится в стадии формирования и отличается бессистемностью своего развития. Однако большинство граждан нашей страны и значительное количество юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, вынуждены совершать сделки на этом рынке и оформлять права на недвижимость. Все это приводит к существенным ценовым диспропорциям, связано с большими затратами времени, высокими транзакционными издержками и непосредственно отражается на уровне социально-экономического развития страны.
При этом участники рынка вынуждены пользоваться услугами профессионалов, основным видом деятельности которых является оказание услуг на рынке недвижимости. Данное положение обусловлено тем, что недвижимость обладает специфическими индивидуальными свойствами смешанного характера, с одной стороны, как предмета потребления, с другой - инвестиционного ресурса, с третьей - отличается низкой ликвидностью. Также следует учитывать и такие российские особенности, как отказ от государственного лицензирования сферы услуг и отсутствие института саморегулирования. Потребность в модернизации сферы услуг на рынке недвижимости все более остро ощущают не только профессиональные участники рынка, но и сами клиенты, заинтересованные в оказании, прежде всего, услуг высокого качества.
Наличие посредников на любом рынке является объективной необходимостью, которая обеспечивает развитие рынка и снижает издержки и риски заинтересованных сторон в процессе совершения сделок. Одним из основных препятствий на пути развития сферы услуг на рынке недвижимости является низкая профессиональная подготовка работников вышеназванной сферы. Кроме того, в большинстве фирм, специализирующихся на оказании услуг на рынке недвижимости, отсутствуют выверенные стереотипы основной деятельности, эффективные схемы управления, критерии и стандарты качества услуг, программы расширения спектра услуг, механизмы стимулирования труда работников. По-прежнему самой распространенной является устаревшая вертикальная авторитарно-бюрократическая система управления в субъектах сферы услуг, характерная для командно-административной экономики, в большинстве фирм не определена стратегическая концепция модернизации управления на основе современных организационно-экономических инструментов.
Риэлторские фирмы, в особенности в периферийных городах, не в состоянии оказывать полный спектр услуг для граждан. В частности, в недостаточной мере развит комплекс информационно-аналитических услуг, консультационных услуг по налогообложению недвижимости и оптимизации сделок с недвижимостью, услуг портфельного менеджмента, квалифицированного оформления и сопровождения сделок, ипотечного брокерства.
Еще одну управленческую проблему создает отсутствие эффективной координации по предоставлению смежных услуг на рынке недвижимости, в частности, оценка имущества, строительные услуги, управление арендой, не внедрен комплекс услуг лединого полифункционального центра оформления документов.
Поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка мер государственного регулирования и стимулирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, внедрение системы повышения качества услуг, переход к новому уровню сертификации специалистов. Растет функциональная значимость внедрения систем on-line взаимодействия с обслуживающими рынок предприятиями технической инвентаризации, органами земельного кадастра, регистрирующими органами, нотариатом, систем автоматического поиска и обработки информации по заданным параметрам недвижимости на основе современных Интернет-технологий.
Степень разработанности проблемы. Активные научные исследования сферы услуг начались в середине прошлого столетия зарубежными учеными. С нашей точки зрения самой эффективной стала теория трех секторов Кларка К., Фишера А. и Фурастье Ж. В ней оказались научно предопределенными, на основе формирующейся динамики предельной производительности, грядущие тенденции занятости по основным секторам общественного воспроизводства с долговременной глобальной тенденцией приоритетного развития сферы услуг. Затем научные исследования развития сферы услуг существенно диверсифицировались, особенно в области теории и методологии стратегического управления, основ конкурентоспособности сервисных структур. Мировую признательность получили труды зарубежных ученых - Аакера Д., Акоффа Р., Ансоффа И., Байера М., Блэкуэлла Р., Боумена К., Вебера М., Грейсона Дж., ОТДелла К., Друкера П., Карлофа Б., Кинга У., Коно Т., Котлера Ф., Клиланда Д., Ламбена Ж., Левитта Т., Мескона М., Питерса Т., Портера М., Скотта Б., Смита В., Стрикленда А., Тейлора Ф., Томпсона А., Хаксевера К., Хендерсона Б.Д., Шумпетера Й., Энджела Дж. и др.
Плодотворной в научном отношении оказалась интеграция исследований третичного сектора с фундаментальными положениями институциональной теории, особенно в части теории соглашений, прав собственности, транзакционных издержек. Развитие институционализма как направления теории экономики и управления связано с активной деятельностью таких зарубежных ученых, как Дж.Гэлбрейт, Т.Веблен, Дж.Коммонс, Р.Коуз, К.Макконнелл, Н.Мэнкью, Д.Норт, и отечественных ученых - А.Аузан, В.Вольчик, Д.Львов, Р.Капелюшников, С.Кирдина, Г.Клейнер, Н.Лебедева, Р.Нуреев, В.Полтерович, В.Радаев, В.Тамбовцев, А.Шаститко, К.Чарахчян, А.Яковлев и других.
Фундаментальные экономические проблемы, в том числе проблемы государственного регулирования рыночной экономики получили развитие в трудах таких ученых, как Л.Абалкин, А.Аганбегян, Е.Балацкий, Е.Гайдар, Р.Гринберг, С.Глазьев, В.Ивантер, В.Леонтьев, В.Мау, С.Синельников-Мурылев, Ф.Шамхалов, Е.Ясин и др. Перспективным стало формирование нового государственного менеджмента (new public management), которое связано с работами Л.Берньера, А.Блэйса, М.Бэйле, Р.Гилмора, Э.Грэя, Б.Денхардта, Б.Дженкинса, Л.Джонеса, П.Друкера, В.Денхардта, Т.Дэйле, Ч.Линдблома, Р.Маклеода, Р.Моэ, Дж.Мэллоу, Н.Мэннинга, Д.Осборна, Б.Петерса, К.Поллитта, Д.Стиглица, Ф.Томпсона, Д.Фредериксона и др.
В дореформенный период российской (советской) экономической наукой система государственного управления представлялась как инструмент народнохозяйственного планирования. При этом развитие сферы услуг было ограниченным в силу отсутствия частной собственности, в том числе на объекты недвижимости, сфера услуг в основном финансировалось по остаточному принципу. Поэтому исследования отечественных ученых в области определения социально-экономической сущности услуг в пореформенное время - Р.Гатауллина, Е.Голубкова, Л.Кликича, Г.Меньшиковой, В.Прищепенко, Н.Солодиловой, Т.Софиной, А.Челенкова и ряда других сыграли существенную роль в становлении новой парадигмы развития сферы услуг.
Непосредственный анализ основополагающих вопросов развития рынка недвижимости получил освещение в трудах таких известных ученых как А.Асаул, О.Белокрылова, Л.Васильева, Н.Волочков, В.Горемыкин, П.Грабовый, Р.Крюков, Е.Озеров, В.Прорвич, В.Шабалин, А.Яковлев и другие.
Вопросы развития сферы оказания услуг, в том числе в области услуг на рынке недвижимости и консалтинга, находились в центре внимания таких отечественных и зарубежных ученых как В.Баранов, И.Введенская, В.Гордин, П.Журавлев, П.Иванков, Ю.Иванов, Р.Йохимсен, Д.Менцев, Р.Нурке, Ю.Пашкус, Н.Перекалина, А.Петров, А.Посадский, К.Самсонов, М.Сущинская, И.Реброва, Е.Решетникова, Е.Руднева, А.Хижняк, А.Хоскинг, О.Шабанова, О.Якубовская и других.
Проблемы оценки недвижимости получили освещение в работах отечественных ученых Р.Бабенко, С.Грибовского, А.Грязновой, В. Джухи, Е.Ивановой, В.Кацмана, О.Медведевой, М.Федотовой, В.Рутгайзера, Ф.Риполь-Саргоси, Н.Симионовой, О.Щербаковой, Л. Усенко, Э.Уткина, зарубежных ученых - М. Маршала, Н.Ордуэя, Р.Рейли, Д.Фридмана, Р.Швайса и других.
Изучению аналитических вопросов в области недвижимости, методики мониторинга недвижимости, информационного обеспечения посвящены работы таких авторов как Г.Стерник и Е.Тарасевич. Основные управленческие концепции, в том числе развитие управленческих принципов на основе стоимостного подхода к управлению получили развития благодаря трудам таких авторов как С.Валдайцев, И.Выходцев, П.Дроговоз, Д.Антонс, Д.Бримсон, Д.Колинз и других.
Вопросам сертификации услуг, развития принципов саморегулирования и бизнес-регулирования рынка недвижимости посвящены труды таких ученых, как А.Блинов, Г.Крылова, В.Плескачевский, А.Ткач, Г.Тосунян и других.
Вместе с тем, вопросам адаптации мировых стандартов оказания услуг на рынке недвижимости к российским условиям, модернизации системы управления данным сегментом отечественного сервиса, особенно с учетом интересов граждан и бизнеса, уделено пока недостаточно внимания.
Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования заключалась в определении теоретико-методологических и инструментарно-методических основ модернизации управления и функционирования сферы услуг на рынке недвижимости, разработке, с учетом накопленного опыта, практических рекомендаций, обеспечивающих инновационный путь модернизации.
Реализация этой цели исследования основана на решении следующих задач:
- сформировать систему базовых понятий, определяющих сферу услуг на рынке недвижимости, в том числе провести анализ институциональных факторов развития сферы услуг, что позволит уточнить и обосновать меры и механизм модернизации;
- исследовать природу, сущность и функций сферы услуг на рынке недвижимости, институциональную среду функционирования сферы услуг, понятия качества услуг, провести организационно-экономическое обоснование системы оценки показателей качества;
- определить типологические характеристики современного предприятия сферы услуг на рынке недвижимости на основе исследования отдельных субъектов сферы услуг и рынка недвижимости в целом, разработать классификацию объектов недвижимости с точки зрения услуговой компоненты и модернизации процесса оказания услуг;
- конкретизировать ключевые характеристики динамики сферы услуг на рынке недвижимости России, основные тренды ее развития в межстрановом взаимодействии, возможности модернизации сферы услуг на основе передовых технологий франчайзинга и сетевых форм кооперации субъектов;
- выявить характерные особенности поведения субъектов сферы услуг на российском рынке недвижимости, способы направленного влияния на поведенческие особенности субъектов, создать систему мотивации персонала, отвечающего рыночному механизму взаимодействия субъектов;
- разработать и предложить наиболее результативные меры государственной политики в рамках частно-государственного партнерства, обеспечивающих стимулы для умеренного и безопасного реформирования сферы услуг на рынке недвижимости;
- определить наиболее перспективные направления развития и реформирования сферы услуг на рынке недвижимости, ее субъектов и среды функционирования;
- уточнить методы и подходы к оценке деятельности субъектов, разработать передовые методы управления сферой услуг, основанные на концепции управления стоимостью на уровне отдельных субъектов;
- разработать, наиболее вероятные траектории и научно-обоснованные тенденции развития сферы услуг на рынке недвижимости на основе модернизации взаимодействия государственных, административных и финансовых рычагов.
Объектом исследования являются предприятия и организации всех организационно-правовых форм и форм собственности, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости, общественные организации профессиональных участников данного и смежных рынков.
Предметом исследования выступают организационно-экономические и управленческие отношения, механизмы и инструменты функционирования и развития сферы услуг, формируемые с учетом специфики рынка недвижимости.
Теоретико-методологической основой исследования послужили концептуальные положения экономической и управленческой наук, фундаментальные и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, экономики и управления, отражающие комплексный подход и специфику сферы услуг на рынке недвижимости. Кроме того, в диссертационном исследовании реализован многоуровневый и системный подходы, базирующиеся на основе современной институциональной теории.
огика исследований заключается в последовательном движении от изучения сущности проблемы, сбора необходимой информации к разработке практических мероприятий, направленных на модернизацию сферы услуг на рынке недвижимости. Обоснованность и достоверность положений и выводов, сформулированных в диссертации, обеспечены корректным применением методов решения поставленных задач, репрезентативностью использованной информации, логическим построением исследования.
Инструментально-методический аппарат. При исследовании вопросов, посвященных развитию и модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, реализован междисциплинарный подход, включающий в себя методы структурно-функционального, логического, историко-экономического, институционального, экономико-финансового, анализа параметров субъектов рынка в динамике и в разнородных экономических условиях, статистические и эконометрические методы исследования. Использовались прогнозные данные отечественных и зарубежных ученых, разработки Российской академии наук, отраслевых институтов, ученых ВУЗов и научных учреждений. При обработке социально-экономической информации использовались современные экономико-математические методы и компьютерные технологии.
Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась из законодательных актов Российской Федерации, Указов Президента РФ, Постановлений Правительства, инструктивных писем и нормативных документов Минфина и Федеральной налоговой службы, постановлений Федеральной службы по финансовым рынкам и Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, а также данных Росстата и его территориальных органов, федеральных и международных агентств и служб, материалов исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, отраслевых научно-исследовательских институтов, отчетов по оценке недвижимости и бизнеса предприятий сферы услуг, в том числе выполненных автором.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках паспорта специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг), п. 1.6.109 Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка", п. 1.6.116 "Механизм повышения эффективности и качества услуг.
Концепция исследования заключается, во-первых, в теоретической разработке механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости как системной совокупности управленческих детерминант, выступающих факторами субъектно-объектного взаимодействия участников рынка и отражающих социально-экономические интересы всех заинтересованных сторон, во-вторых, существенной компонентой исследования стало использование научных предложений и выводов работы в практике предпринимательской деятельности субъектов сферы услуг, что позволило проверить и усилить основные теоретические положения.
При этом в качестве исходной предпосылки рассматривалась совокупность потребительских предпочтений в сегменте услуг на рынке недвижимости, которые органически формируются в процессе трансформации и развития общей социально-экономической системы. Поэтому содержательное наполнение концепции исследования, особенно с учетом современных требований модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, конкретными схемами и процедурами осуществлялось на принципиально новой парадигме, отражающей особенности рынка в условиях его пространственной и временной дифференциации и выбора тех траекторий развития, которые способны поддержать соответствующую предпринимательскую активность.
Кроме того, в концепции исследования предусматривалось, что развитие социально-экономической системы в условиях финансово-экономического кризиса активизирует предпринимательство и существенно изменяет круг участников, что в свою очередь обуславливает целесообразность транспонирования целевого использования объектов недвижимости из одной формы в другую и оказание дополнительных услуг на рынке недвижимости. В данном контексте целесообразно пересмотреть институциональные основы развития сферы услуг на рынке недвижимости, начиная с института риэлторства и заканчивая новыми институтами, создаваемыми под эффективную реализацию услуг из диверсифицируемого ассортимента.
В целом, для модернизации сферы услуг на рынке недвижимости необходим комплекс системно взаимосвязанных мероприятий по развитию регулирующей функции государства, ее интеграции в рыночное пространство, создающий предпосылки активизации предпринимательской активности субъектов сферы услуг в трансформируемом обществе. Это приведет, в конечном итоге, к повышению требований к персоналу, оказывающему услуги на рынке недвижимости, и трансформации всей системы подготовки кадров по данному направлению.
Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся положения, которые составляют основное содержание авторской концепции.
1. Стратегия современной сферы услуг на рынке недвижимости должна формироваться с учетом базисных факторов, в том числе параметрических характеристик рынка недвижимости, получаемых путем перманентного циклического мониторинга рыночных показателей, таких как динамика удельных цен и их прогноз, общий объем строительства, оценка объема рыночного предложения, структура предложения и ее динамика, структура спроса недвижимости различного назначения и различных ценовых категорий, необходимых для качественного оказания информационно-консультативных услуг, определения и подбора оптимальных вариантов, а также усовершенствованного организационно-экономического механизма взаимодействия субъектов в рамках единого информационного пространства, интегрирующего субъекты и объекты сферы услуг, специфическую институциональную среду, в рамках института саморегулирования, субъектами которого выступают саморегулируемые организации на рынке недвижимости в конгломерате с системой государственного регулирования. На основе анализа институциональных издержек, таких как издержки поиска информации, ведения переговоров, поиска варианта, издержки измерения и определения стоимости, издержки установления права собственности, определены возможности их минимизации, и, как следствие, снижения стоимости услуг.
2. Система сопровождения сделок с недвижимостью требует алгоритмизации процессов на основе наилучших стандартов практики. Инструментом, позволяющим поднять на качественно новый уровень вышеназванный процесс является паспорт сделки, отражающий правовую историю объекта недвижимости, анализ законности всех предыдущих сделок, характеристику сервитутов и иных обременений и ограничений, перспективы развития и использования объекта недвижимости как при существующем, так и при наилучшем разрешенном использовании, формирование и ведение которого осуществляется на всех этапах сопровождения. Полученный в итоге измененный процесс, приводит в итоге к сокращению времени проведения сделки, снижению ее трудоемкости и стоимости услуг.
3. Реализация прогрессивных направлений в сфере услуг на рынке недвижимости осуществляется путем внедрения и распространения технологий мировых и отечественных саморегулируемых структур, которые формируют правила и стандарты работы на рынке недвижимости, а также определяют ответственность субъектов сферы услуг и конкретных исполнителей - членов саморегулируемых организаций перед клиентурой. Франчайзинг как стратегия дает возможность использовать стандарты наилучшей практики, получивших апробацию в мировом экономическом пространстве, сформировать преференции в работе субъектов сферы услуг, такие как адаптивная технология, применимая к меняющимся условиям работы, возможность активного обмена информацией, доступ к мировым обобществленным базам данных объектов недвижимости, базам данных, принадлежащих отдельным агентам, правам по использованию бренда, что создает преимущественное положение субъекта сферы услуг на рынке недвижимости и способствует получению максимальной прибыли.
4. Внедрение и адаптация элементов сетевых форм в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с формированием агентских цепей в посреднических структурах, позволяет расставить агентов по недвижимости в иерархическую систему заинтересованности в результатах деятельности. Руководствуясь принципом вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, создается стимул перехода агента на другой более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного предела оборотов агента по проводимым сделкам.
5. Инновационная стратегия развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости, основанная на принципах управления стоимостью компании, при которой во главу углу ставится приоритет показателя стоимости бизнеса по сравнению с другими финансово-экономическими показателями, может быть внедрена на основе адаптивного механизма оценки стоимости бизнеса. При этом приоритет этого показателя пронизывает действия всех подразделений и менеджеров всех звеньев, мотивированных по результатам оценки их трудового вклада, на итоговый показатель стоимости бизнеса. Налаживание механизма оценки стоимости бизнеса, системы мониторинга индикаторов стоимости, выявление влияния отдельных факторов на стоимость бизнеса, разработка алгоритма расчетов, реализуемого посредством электронных технологий позволяет повысить инвестиционную привлекательность бизнеса в этом направлении сферы услуг.
6. Внедрение системы декларирования соответствия качества услуг со свойственной ей антикоррупционной направленностью в противовес системе традиционной добровольной сертификации качества услуг, позволяет снизить часть транзакционных издержек, вызванных необходимостью добровольной сертификации и в большей степени обеспечит выполнение субъектами принципа презумпции честности и порядочности участников хозяйственного оборота, обеспечит транспарентность бизнеса, будет способствовать укреплению конкурентоспособности организаций сферы услуг рынка недвижимости, развитию культуры сферы услуг в целом.
7. Сбалансированное развитие российской экономики предопределяет максимальную адаптированность стратегии формирования системы оплаты труда работников к условиям конкурентной среды. Разработанная и внедренная нами в практику система оплаты труда в риэлторском деле на основе иерархических приоритетов оплаты труда сотрудников, находящихся на более высокой ступени в связи с лучшими результатами работы по сравнению с менее опытным и менее результативным сотрудниками, стимулирует раскрытие производственных качеств работников, способствует выполнению поставленной цели, как работника, так и юридического лица, созданного для оказания услуг на рынке недвижимости.
8. Прогрессивной системой в сфере услуг на рынке недвижимости является система лединого полифункционального центра в оформлении сделок с недвижимостью и прав на недвижимость, основанная на современных системах электронных договоров при центральной и ведущей роли субъектов сферы услуг на основе партнерских отношений между структурами государственного и частного секторов экономики. Как показывают опросы, частные коммерческие структуры сферы услуг в противовес государственным структурам в большей мере способны к тщательному выполнению законодательных требований при оформлении сделок, являются более мобильными и адаптированными к меняющимся рыночным условиям, имеют более широкий спектр услуг, лучшую квалификацию персонала и большую заинтересованность в результатах труда, способные, таким образом, к выполнению наиболее сложных комплексных заданий по установлению и регистрации прав без личного участия клиента, тем не менее, действуя в интересах последнего.
9. Разработанная нами система мер модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, основанная на принципах частно-государственного партнерства и государственного регулирования в комплексе с саморегулированием, включает в себя блоки совершенствования правового регулирования отрасли на основе международных норм права, оптимизации сферы государственных финансов (госрасходы, налоги, инвестиции), развития конкуренции и конкурентной среды, последовательного решения вопросов повышения эффективности инфраструктуры бизнеса, будет способствовать достижению поставленной цели - создания наиболее эффективной сферы услуг, нацеленной на выполнение важнейших социальных задач.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости на основе оптимального сочетания элементов частно-государственного партнерства, моделей, средств и технологий современного развития сервисного комплекса, направленных на повышение его институциональной устойчивости, адаптации к рыночным условиям.
Конкретные результаты приращения нового знания следующие:
1. Развита теория сферы услуг на рынке недвижимости, учитывающая структуру институциональных издержек (поиска информации, ведения переговоров, поиска вариантов сделок, измерения и определения стоимости контрактов, установления права собственности), системы параметрических характеристик состояния и динамики данного рынка для перманентного мониторинга (удельные цены и их прогноз, общий объем строительства, оценка объема и структуры предложения и спроса на недвижимость различного назначения и различных ценовых категорий), необходимых для качественного оказания услуг, что позволит, во-первых, усовершенствовать организационно-экономический механизм управления и взаимодействия всех участников рынка в рамках единого информационного пространства, во-вторых, сформировать специфическую институциональную среду саморегулирования в конгломерате с системой государственного регулирования и, в-третьих, модернизировать систему иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости.
2. Разработана классификация объектов рынка недвижимости по основным критериям услуговой компоненты, позволяющей кодифицировать варианты недвижимости различного функционального назначения в рамках заданных параметров (цены, местоположения, технологических параметров, этажности, типа стеновых материалов, площади, состояния прилегающей территории и инфраструктуры). Предложенная классификация позволяет унифицировать и ускорить поиск вариантов недвижимости в соответствии с требованиями клиентов, используя принцип параметрического полиморфизма
3. Расширено и уточнено понятие качества услуг на рынке недвижимости посредством предложения принципов обоснования системы оценки показателей качества, включающей итоги перманентных опросов удовлетворенности качеством оказанных услуг, стоимости услуг, надежности фирмы, профессиональных навыков и др., на основе которой разработана методика интегрированной обобщающей оценки качества обслуживания клиентов предприятиями сферы услуг, что позволяет их рейтинговать и формировать корпоративные стандарты. В качестве дополнительных управленческих и организационно-экономических инструментов аргументированы: целесообразность внедрения системы декларирования соответствия качества услуг, которая отличается антикоррупционной направленностью в противовес традиционной системе добровольной сертификации качества услуг, распространение технологий мировых и отечественных саморегулируемых структур, которые определяют ответственность конкретных исполнителей, формирование эффективных франчайзинговых сетей, получивших апробацию в мировом экономическом пространстве и позволяющие адаптировать технологии к меняющимся условиям работы, устанавливать возможность активного обмена информацией, расширить доступ к мировым обобщенным базам данных по объектам недвижимости. Это даст возможность снизить транзакционные издержки, обеспечить транспарентность бизнеса, повысить требования к конкурентоспособности организаций сферы услуг на рынке недвижимости, что приведет к развитию культуры сферы услуг в целом.
4. Обоснована инновационная стратегия развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости, основанная, с одной стороны, на принципах управления стоимостью компании, при котором приоритет имеет показатель стоимости бизнеса, с другой стороны, на мотивационных принципах интеграции действия всех подразделений и менеджеров по результирующим показателям оценки эффективности их труда. Кроме того, в качестве важного системного компонента, адаптирована методика оценки стоимости бизнеса с соответствующим мониторингом индикаторов стоимости и алгоритмом расчетов.
5. Расширена область применения сетевого маркетинга в процессе оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах, что позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделок на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента, что положительно воздействует на экономическую среду деятельности субъектов сферы услуг.
6. Разработана система управления предприятиями сферы услуг на рынке недвижимости, базирующаяся на цикле методических приемов совершенствования мотивации труда работников, отвечающая рыночному механизму взаимодействия с созданием адаптированной к рынку субординированной разноуровневой системы оплаты труда в риэлторском деле, что позволяет существенно повысить мотивирующую способность заработной платы и придать соревновательный характер работе агентов. Это стимулирует не только раскрытие производственных качеств работников, но и способствует выполнению поставленной цели, как работника, так и юридического лица, созданного для оказания услуг на рынке недвижимости, что согласуется с целью деятельности коммерческой организации в сфере услуг - извлечение максимальной прибыли в правовом поле деятельности.
7. Выявлены главные факторы успеха в работе риэлторов: уровень мотивации, в том числе в оплате труда, наличие соответствующей базы и возможности быстрого подбора вариантов недвижимости, эффективная система работы с клиентом, профессиональные качества риэлтора, привлекательность низких цен при оказании услуг (даже при наличии скрытой комиссии), что позволяет, используя конкурентные преимущества, наметить пути целенаправленного роста фирмы.
8. Предложен модифицированный алгоритм оформления сделок и установления прав, основанный на принципе лединого полифункционального центра, путем придания главенствующей координирующей роли субъектам сферы услуг на рынке недвижимости, позволяющей сформировать механизмы эффективного взаимодействия между структурами государственного сектора в области технической инвентаризации, и регистрации прав, структурами нотариата и судебной системой, позволяющей признавать права на объекты в случае их неподтвержденности, что ускоряет регистрационные действия и существенно снижает издержки установления прав, ускоряет оборот недвижимости.
9. Предложены, в качестве ведущей доминанты модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, во-первых, система мер по развитию принципов частно-государственного партнерства и государственного регулирования в комплексе с саморегулированием субъектов сферы услуг, включающая блоки совершенствования правовой базы отрасли на основе международных норм, развития конкуренции и конкурентной среды, последовательного решения вопросов повышения эффективности инфраструктуры бизнеса; во-вторых, алгоритм работы в системе осуществления сделок с недвижимостью путем придания системообразующей роли и значения субъектам, координирующим процесс оказания услуг, производимых на основе партнерства с государственными учреждениями, что позволит обеспечить снижение общего количества институциональных издержек, повысить уровень взаимодействия структур, получить комплексную услугу качественно и при минимальных затратах времени и средств.
Теоретическая значимость исследования заключается в разработке основ модернизации системы управления сферой услуг на рынке недвижимости и организационно-экономических инструментов повышения эффективности функционирования отдельных субъектов рынка недвижимости, а также методов регулирования развития рынка при оптимальном сочетании форм государственного регулирования и саморегулирования. Кроме того, теоретическая значимость работы усиливается возможностью использования теоретических положений и выводов диссертации при дальнейших научных исследованиях проблем развития сферы услуг на рынке недвижимости, в том числе и для обеспечения сбалансированного общественного производства с учетом необходимости углубления рыночных преобразований.
Практическая значимость работы заключается в том, что выводы, полученные в результате проведенного исследования, могут быть использованы для выработки конкретных составляющих государственных программ развития сферы услуг на рынке недвижимости. Методы анализа деятельности субъектов сферы услуг могут найти применение для оценки потенциальных возможности и разработки перспективных планов деятельности отрасли. Сформулированный автором комплекс мероприятий модернизации, основанная на оптимальном сочетании государственного регулирования и саморегулирования, позволит повысить эффективность управления отраслью и существенно активизировать деятельность отдельных субъектов сферы услуг. Выводы и предложения, полученные в настоящей работе, могут быть адресованы непосредственно сотрудникам министерств, других учреждений, занятых разработкой государственной политики в области сферы услуг на рынке недвижимости.
Полученные в настоящей работе результаты могут быть применены в других странах с развивающимися экономиками с целью совершенствования сферы услуг на рынке недвижимости, что позволяет им адаптировать вышеназванную сферу к российской хозяйственной практике и выйти таким образом на мировые рынки недвижимости.
Апробация работы осуществлялась на всех этапах исследования посредством публикаций в научных и методических изданиях, выступлениях на научных конференциях, проведения автором лекций и семинаров для студентов, преподавателей, круглых столов для практических работников сферы услуг на рынке недвижимости. Выводы и результаты исследования использовались при написании монографий, учебников и учебных пособий, подготовке методических материалов.
Основные положения диссертации обсуждались на международных, всероссийских и научно-практических конференциях и совещаниях в городах Москве, Санкт-Петербурге, Омске, Екатеринбурге, Волгограде, Саратове, Краснодаре, Минске, Кутаиси, Чебоксарах, Пензе, Туле, Нижнем Новгороде.
Результаты диссертационного исследования представлены и использовались в деятельности Ставропольской гильдии риэлторов, Кавминводской гильдии риэлторов, Южной гильдии риэлторов и оценщиков, риэлторских фирм ООО Республика, ООО Доверие (г. Черкесск), ЗАО Альянс-КМВ, ООО Елена, ООО Регион-риэлт-сервис (г. Пятигорск), ООО Деловой партнер (г. Ставрополь), а также в Ставропольском и Карачаево-Черкесском региональных отделениях саморегулируемых организаций Российское общество оценщиков и Ассоциация Российских магистров оценки.
Научно-практические выводы и рекомендации представлены Администрации Северо-Кавказского федерального округа, Министерству имущественных отношений Карачаево-Черкесской республики и Администрациям городов Пятигорска и Черкесска.
Ряд положений исследования используется в учебном процессе в Кавминводском институте сервиса Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса, Северо-Кавказском государственном техническом университете, Пятигорском институте экономики и управления.
Публикации результатов исследования. Основное содержание диссертационного исследования изложено в 55 научных работах, в том числе 3 монографиях, 14 статьях в научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для публикации результатов диссертационных исследований, а также статьях в научных журналах, межвузовских сборниках научных трудов, докладов и выступлений, общим объёмом 53,95 п.л. (доля автора - 52,45 п.л.).
Структура работы отражает логику исследования и порядок выполнения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, шестнадцати параграфов, объединенных в пять глав, заключения и библиографического списка. Общий объем диссертации составляет 330 страниц.
Содержание диссертационной работы
Введение
1. Теоретико-методологические положения модернизации сферы услуг на рынке недвижимости
1.1. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости
1.2. Рынок недвижимости и классификация его объектов в рамках услугового обеспечения
1.3. Теоретические аспекты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг
1.4 Параметрическое описание рыночного пространства объектов недвижимости в контексте модернизации системы предоставления услуг
2. Анализ состояния и системные детерминанты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг
2.1. Анализ состояния и динамика развития сферы услуг на рынке недвижимости
2.2. Системные детерминанты развития сферы услуг на рынке недвижимости
2.3. Принципы, проблемы и пути модернизации сферы услуг на рынке недвижимости
3. Механизм модернизации системы предоставления услуг на рынке недвижимости
3.1. Субъектный состав предпринимательских структур сферы услуг на рынке недвижимости.
3.2. Модернизация механизма риэлторской деятельности субъектов сферы услуг на рынке недвижимости
3.3. Модернизация механизма предоставления девелоперских и сервейинговых услуг на рынке недвижимости
4. Развитие системы предоставления услуг в сферах деятельности по обеспечению функционирования рынка недвижимости
4.1. Роль оценочных услуг на рынке недвижимости и развитие методических приемов оценки в риэлторском деле.
4.2. Совершенствование системы консалтингово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости.
4.3. Модернизация системы предоставления услуг на рынке недвижимости в направлении внедрения элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.
5. Траектории развития и схемы практического применения механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости
5.1. Совершенствование управления в предпринимательских структурах сферы услуг на рынке недвижимости.
5.2. Развитие системы управления и организационных принципов оказания услуг при реализации операций с объектами недвижимости
5.3. Траектории развития институционального и инструментарного обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости
Заключение
Библиографический список
Приложения
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении дано обоснование актуальности темы, освещена степень изученности проблемы, определены предмет и объекты исследований, сформулированы научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования.
В первой главе Теоретико-методологические положения модернизации сферы услуг на рынке недвижимости с позиций институционального подхода исследованы фундаментальные вопросы данной проблемы, в том числе система услугового обеспечения рынка недвижимости.
В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возросли потребности и спрос в информационных, консалтинговых, посреднических областях реального сектора экономики. Комплексные исследования институциональной организации сферы услуг на рынке недвижимости позволили предложить современную концепцию развития сферы услуг, которая функционирует в обновленной институциональной среде, формирующей качественно новые свойства субъектов при постоянной взаимодействии между собой посредством институционального экономико-организационного механизма, который в свою очередь обеспечивает дальнейшую трансформацию институциональной структуры сферы услуг.
Анализируя различные точки зрения на процесс развития сферы услуг на рынке недвижимости, в диссертации были выявлены институциональные инструменты воздействия на среду, важнейшими из которых являются: система управления собственностью, хозяйственное законодательство, регламентирующее деятельность субъектов сферы услуг на рынке недвижимости и работу с объектами по возникновению, переходу и прекращению права собственности, организация инфраструктуры рынка недвижимости, стандарты деятельности субъектов институциональной структуры, декларируемые государством и саморегулируемыми организациями, управление социально-экономическим развитием регионов.
Выявлена система иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости, уровнями вертикальной структуры которой являются рыночное взаимодействие субъектов сферы услуг, правила функционирования рынка недвижимости, нормотворческая деятельность субъектов управляющих структур как государственных, так возникших в процессе саморегулирования, а также поведение экономических элит, позволяет направленно влиять на институциональную систему сферы услуг с точки зрения ее модернизации.
В процессе исследования были выявлены противоречия развития институциональной структуры сферы услуг на рынке недвижимости, показана их специфика на различных уровнях и в системе поведения различных субъектов.
Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию недвижимости в интересах собственников. Это совпадает с целями контрактного государства, которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и рыночной направленностью интересов участников контрактных отношений.
Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные (табл.1).
Платность услуг на рынке недвижимости способствует ограниченной рациональности функционирования институциональных субъектов, значительное число и объем транзакционных издержек порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом, налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.
В связи с наличием огромного числа транзакционных издержек самостоятельно гражданам и юридическим лицам работать на рынке недвижимости затруднительно, вынуждая их использовать услуги множества посредников.
Таблица 1 - Факторы, определяющие поведение потребителей на рынке недвижимости1
ичностная группа | Социально-экономическая группа | Технико-организационная группа |
Возраст | Общеэкономические факторы государства и влияние мировой экономики | Сроки оказания услуги и зависимость сроков от сроков оказания услуг третьих лиц |
Пол | Уровень доходов | Технико-технический уровень оказания услуги |
Образование и квалификация | Инфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста цен | Использование современных технических и технологических приемов оказания услуги |
Образ жизни, род занятий | Динамика цен на недвижимость | Соответствие качества оказанной услуги потребительским ожиданиям |
Психологический тип личности | Рост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимости | Соответствие качества оказанной услуги стандартам качества или обычаям делового оборота |
Степень влияния других личностей | Влияние других рынков, в частности рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностей | Несовершенство системы оказания услуг |
В диссертации была предпринята попытка модифицировать классификацию транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости и при сделках с недвижимостью на основе общемировой классификации транзакционных издержек (табл. 2).
Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг на рынке недвижимости является недостаточная правовая регламентация механизма обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса.
Налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимость и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.
Система параметрических характеристик рынка недвижимости применительно к сфере услуг, формирует эталонные характеристики параметров для пространственно-временных представлений о субъектах и объектах рынка.
Таблица. 2 - Стоимость транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, (в % от стоимости недвижимости)2
Тип транзакционных издержек | Стоимость транзакционной издержки | Вид услуги, связанной с издержками |
1. Издержки поиска информации | 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей | Информационные услуги по поиску варианта |
2. Издержки ведения переговоров | 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей | Переговоры с участниками сделки от имени и за счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок |
3. Издержки измерения | 7-30 тыс. рублей по тарифам оценщиков, 1-2 тыс. рублей - экспресс оценка риэлторов | Заключение соглашения о цене и порядке расчетов |
4. Издержки по установлению права собственности | 2-4% от стоимости недвижимости, или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей | Совершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы) |
5. Издержки оппортунистического поведения | 5-10 тыс. рублей - услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора. | Потеря прав. Противодействие - правильное заключение предварительных и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям участников сделки |
Задача решается путем отслеживания динамики элементов рынка недвижимости в целях прогнозирования и выявления факторов, благоприятно влияющих на развитие сферы услуг путем постоянного мониторинга рынка недвижимости и определения наиболее характерных параметров рыночного пространства (рис. 1).
В целом, как показывает анализ субъектно-объектной и институциональной рыночной структуры, необходимо расширить теорию сферы услуг в части рынка недвижимости путем уточнения вышеуказанных институциональных издержек и системы параметрических характеристик состояния и динамики данного рынка.
Это позволит, во-первых, усовершенствовать организационно-экономический механизм управления взаимодействием всех участников рынка в рамках единого информационного пространства, во-вторых, сформировать специфическую институциональную среду саморегулирования в конгломерате с системой государственного регулирования и, в-третьих, модернизировать систему иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости.
Рисунок 1. - Система параметрических характеристик рыночного пространства рынка недвижимости3
Большинство систем классификаций в области недвижимости охватывают следующие группы недвижимости имущества: жилые здания и помещения, земельные участки, коммерческая недвижимость, недвижимость промышленности, недвижимость социально-культурного назначения.
В настоящее время участники рынка недвижимости не пришли к единому мнению, какая классификация объектов недвижимости в наибольшей степени отражает специфику отрасли оказания услуг. Нами, основываясь на данных, проведенного нами опроса участников рынка недвижимости (порядка 50 субъектов) была разработана классификация объектов жилой недвижимости, которая позволяет распределять объекты применительно к практике оказания услуг, в связи с тем, что опубликованные в трудах отечественных специалистов по недвижимости классификации являются излишне громоздкими и разветвленными и не отражают специфику услугового обеспечения (табл. 3).
Таким образом, любой объект недвижимости мы можем классифицировать по девяти параметрам (цены, местоположение, технологическое качество, этажность, тип стеновых материалов, площадь, состояние прилегающих территории и инфраструктуры) и, пользуясь вышеприведенной таблицей, кодифицировать требования клиентов для удобства поиска в рамках оказания услуг по поиску оптимального варианта.
Во второй главе Анализ состояния и системные детерминанты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг проанализирован рынок сферы услуг как системный и комплексный феномен, разработана классификация услуг на рынке недвижимости, определена роль системных детерминант развития сферы услуг на рынке недвижимости.
Классификация услуг осуществляется по различным признакам и уровням значимости. Так, услуги на рынке недвижимости по признаку законченности цикла делятся на услуги полноцикловые - приводящие к регистрации права на объект недвижимости, и услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права. Автором разработана классификация по видам работ, показанная на рис. 2.
Исследование теоретических вопросов развития услуговой составляющей рынка недвижимости позволяет сформулировать основные задачи его мониторинга, систематические проведение которого необходимо для качественного оказания информационно-консультационных услуг. На этой основе расширено и уточнено понятие качества услуг на рынке недвижимости посредством предложения принципов обоснования системы оценки показателей качества, включающей итоги перманентных опросов про удовлетворенность качеством оказанных услуг, стоимость услуг, надежность фирмы, профессиональные навыки и др. На данном основании, в свою очередь, разработана методика интегрируемой обобщающей оценки качества обслуживания клиентов риэлторскими предприятиями, что позволяет их рейтинговать и формировать корпоративные стандарты.
Для изучения сегментов рынка жилой недвижимости эконом-класса, влияния качества жилья в сегментах на его стоимость нами было проведено исследование отдельных сегментов рынка региона Кавказских Минеральных вод.
Таблица 3 - Классификация жилой недвижимости4 по услуговому обеспечению5
Признак | Классы | |||
Положение по отношению к центру города | А1 | А2 | А3 | А4 |
Центр города, главные магистрали и площади | Районы близкие к центру с хорошей транспортной доступностью | Районы, удаленные от центра, но с хорошей транспортной доступностью | Районы, удаленные от центра с низкой транспортной доступностью | |
Качество жилых помещений | Б1 | Б2 | Б3 | Б4 |
Новые дома с потолками 2,6-2,8 м и улучшенной планировкой, сталинки | Дома возрастом 6-10 лет с улучшенной планировкой | Дома возрастом 10-20 лет, планировка брежневка | Дома, возрастом более 20 лет и хрущевки | |
Этаж | В1 | В2 | В3 | В4 |
1-й и последний | Последний в домах с тех.этажами и мансардами | 2-4 в 5-этажках, 2-9-й в многоэтажных домах | Выше 10 этажа в многоэтажных и высотных домах без лестниц | |
Тип (материал стен) | Г1 | Г2 | Г3 | Г4 |
кирпичные | Панельные | Монолитно-кирпичные | из современных материалов | |
Тип квартиры по площади и количеству комнат | Д1 | Д2 | Д3 | Д4 |
1-комнатные, площадью до 40 кв.м. | 2-комнатные и однокомнатные площадью от 40 до 70 кв.м. | 3-комнатные и 2- комнатные, площадью от 50 до 100 кв.м. | Многокомнатные и 3-комнатные, площадью от 70 до 150 кв.м.* | |
Состояние прилегающей территории | Е1 | Е2 | Е3 | Е4 |
Собственный придомовой огороженный парк, охрана, благоустроенные площадки | Парковая зона, благоустроенные площадки индивидуальные для каждого дома | Прилегающая зона общая для нескольких домов, домофоны | Отсутствие прилегающей территории и охраны, выходы подъездов на улицу | |
Инфра-структура | Ж1 | Ж2 | Ж3 | Ж4 |
Развитая инфраструктура | Средне-развитая инфраструктура | Недостаточно развитая инфраструктура | Отсутствие инфраструктуры | |
Парковки и средства связи | З1 | З2 | З3 | З4 |
Имеются парковки, связь всех типов, гаражи по количеству квартир | Имеются парковки и гаражи на 70-80% от потребности, все виды связи | Недостаточное количество парковок и гаражей, связь только сотовая | Отсутствие парковок и гаражей, зоны вне сотовой связи | |
Ценовые ограничения | И1 | И2 | И3 | И4 |
-20% и более от средней удельной стоимости (дешевые) | В пределах + 20% от средней удельной стоимости (среднерыночная норма) | Превышение на 20-50% удельной стоимости (дорогие) | Превышение более чем на 50% от удельной стоимости (очень дорогие) | |
Рисунок 2 - Классификация услуг на рынке недвижимости6
Для определения ценовых коэффициентов зависимости среднегородской удельной стоимости квартир по отношению к удельной стоимости на территориальном сегменте рынка, определенном этаже, типе дома, произведены расчеты по выборке, в которой представлены исключительно вышеуказанные типы квартир, с наличием единственного различия по сегментированному типу.
Обобщая данные анализа цен предложения, предложена методика расчета стоимости квартиры по следующей формуле:
С = S*С уд ср * Кр-на * К-эт * К-ст * К тип * К бл * К инф * (1 - L), (1)
где S - общая площадь квартиры,
С уд ср - удельная средняя стоимость на определенную дату,
Кр-на - ценовой коэффициент района,
К-эт - ценовой коэффициент этажа,
К-ст - ценовой коэффициент материала стен,
К тип - ценовой коэффициент типа квартир (количества комнат),
К бл - ценовой коэффициент благоустройства,
К инф - ценовой коэффициент инфраструктуры.
L Цскидка на ликвидность (в долях от единицы).
Проведение серий расчетов, с использованием вышеприведенной формулы показало, что определенная величина стоимости практически не отличается от величины стоимости, выведенных по данным отчетов независимых оценщиков, использующих традиционно-классическую систему подходов к оценке недвижимости. Предложенный алгоритм расчетов, основанный на сегментировании рынка недвижимости эконом-класса, можно рекомендовать для проведения экспресс-расчетов структурами, занимающимися оказанием услуг на рынке недвижимости.
Необходимо отметить также важность систематического слежения за динамикой индексов недвижимости: индексами стоимости жилья, ценового ожидания, индекса доходности и т.д. Индексы рынка, как и другие показатели рынка недвижимости, дают возможность аналитикам недвижимости правильно прогнозировать сделки с недвижимостью в сфере услуг, оказывая своим клиентам качественные услуги по прогнозу рынка, в том числе исходя из прогнозирования наибольшей доходности сделки, если клиента интересуют инвестиционные цели.
В третьей главе Механизм модернизации системы предоставления услуг на рынке недвижимости изучен субъектный состав предпринимательских структур, занятых в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, проанализированы принципы работы риэлторских структур, обоснована необходимость и разработаны пути модернизации механизма оказания девелоперских и сервейинговых услуг.
Субъектный состав структур, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, представлен следующими структурами: информационно-консультационные структуры сферы услуг на рынке недвижимости, риэлторские предпринимательские структуры, оценщики имущества и имущественных прав, девелоперы, управляющие недвижимостью, в том числе инвестиционными фондами недвижимости, структуры технической инвентаризации и обеспечения сделок с недвижимостью, юридические структуры на рынке недвижимости. Организационно-правовая структура представлена в табл. 4.
Таблица 4 - Основные организационно-правовые структуры на рынке недвижимости, 2008 г.7
Наименование организационно-правовой формы. | Распределение в % от общего количества участников рынка | ||||
Российская Федерация | Москва | Южный Федераль-ный округ | Ставрополь-ский край | Пятигорск | |
Открытые и закрытые акционерные общества | 11,6 | 16,2 | 12,9 | 12,6 | 9,1 |
Общества с ограниченной (дополнительной) ответственностью | 38,6 | 46,8 | 45,3 | 44,8 | 43,9 |
Производственные кооперативы | 3,2 | 4,3 | 3,9 | 2,9 | 1,5 |
Некоммерческие организации | 11,2 | 13,4 | 15,8 | 9,5 | 9,6 |
Государственные и муниципальные предприятия | 1,6 | 2,6 | 2,4 | 1,6 | 1,2 |
Индивидуальные предприниматели | 31,4 | 14,4 | 17,2 | 26,1 | 32.3 |
Иные законные формы предпринимательства | 1,1 | 1,2 | 1.0 | 1,0 | 0,7 |
ица, занимающиеся бизнесом в сфере услуг на рынке недвижимости без регистрации (незаконно) | 1,3 | 1,1 | 1,5 | 1,5 | 1,7 |
Выбор субъектами рынка оказания услуг определенной организационно-правовой формы характеризует приверженность субъекта к какой-то форме организации бизнеса, что определяется системой взаимоотношений с учредителями (участниками), третьими лицами и государством.
Рост инвестиционной привлекательности обусловлен постоянным повышением интереса к такому виду бизнеса, как девелопмент объектов недвижимости. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на
рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью. В процессе исследований выявлены основные черты комплекса услуг девелоперской компании, занимающейся созданием объектов недвижимости и отчуждением ее первым владельцем.
В противовес девелопменту, сервейинговые услуги направлены на управление объектами недвижимости, а также портфелем недвижимости, в том числе на формирование и управление инвестиционными фондами недвижимости. Нами разработаны принципы взаимодействия и разграничения функций риэлторских и иных структур в общей системе управления закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН). Это позволило обосновать инновационную стратегию развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости.
В четвертой главе Развитие системы предоставления услуг в сферах деятельности по обеспечению функционирования рынка недвижимости определена роль оценочных услуг на рынке недвижимости, разработаны методики использования подходов и методов оценки недвижимости в риэлторском деле, предложена система консалтингово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости, определены пути внедрения современных методов оказания услуг на рынке недвижимости - элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.
Одним из главных видов услуг на рынке недвижимости является сопровождение сделки. Этот термин применяют многие риэлторские фирмы, причем вкладывают в него различное содержание (табл.5.)
В диссертации предложено под сопровождением сделки понимать комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию.
Таблица 5 - Динамика долей услуг по сопровождение сделок в риэлторских фирмах в общем количестве договоров по оказанию услуг в РФ, 2007-2009 гг.8
Виды сопровождения | Доля (%) | ||
2007 | 2008 | 2009 | |
1. Сопровождение сделок с жилой недвижимостью | 39 | 35 | 42 |
2. Сопровождение сделок с нежилой недвижимостью | 9 | 11 | 10 |
3. Сопровождение сделок с земельными участками | 20 | 18 | 22 |
4. Сопровождение сделок при наследовании имущества | 16 | 15 | 14 |
5. Сопровождение сделок при залоге недвижимости и получении кредита (ипотека) | 11 | 15 | 10 |
6. Сопровождение сделок при расчетах денежными суррогатами. | 5 | 6 | 2 |
В процессе сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки. В диссертации разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости (правового паспорта) (рис.3).
Рисунок 3 - Структура правового заключения (правового паспорта) на объект недвижимости9
Разработанная нами структура правового паспорта и сама система оказания услуги составления правового паспорта недвижимости внедрена в практику деятельности риэлторских компаний Северо-Кавказского и Южного Федеральных округов.
В работе агентства недвижимости могут использоваться идеи сетевого маркетинга, так как сетевой маркетинг, по существу, это метод прямых продаж, основанный на личных контактах агента по недвижимости. В диссертации показана социально-экономическая эффективность внедрения элементов сетевого маркетинга в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах.
Это позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделки на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента (табл. 6).
Таблица 6 - Характеристика условий работы агента в сетевом маркетинге аренды жилой недвижимости10.
Характеристика агента по недвижимости, его номер в сети | Размер вознаграждения | Ставка, % | Примечание |
1. Агентство недвижимости, как агент, получающий вознаграждение от клиента в размере 1 месячной арендной платы | 20000 (по 10 тыс. рублей с каждой стороны договора) | - | - |
2. Оплата труда агента 1-го уровня - работника агентства | 3000 | 15% | - |
3. Оплата труда агента 2-го уровня - привлеченного работника по договору (совместителя) | 3000 | 15% (если он нашел клиента) | 5% (если нашел клиента его работник 3-го уровня) |
4. Оплата труда агента 3-го уровня - работника, являющегося субагентом по отношению к агенту 2-го уровня | 2000 | 10% (если он нашел клиента) |
- |
5. Оплата труда работника, оформляющего арендные отношения | 1000 | 5% | - |
Наряду с этим, в работе выявлен ряд важнейших преимуществ франчайзинга в сфере услуг на рынке недвижимости. Во-первых, франчайзи тратит гораздо меньше средств не только на рекламу, но и на текущие профессиональные расходы, во-вторых, имеется возможность карьерного роста опытных риэлторов, которые открывают собственные фирмы в системе франчайзинга, в-третьих, устойчивость франчайзингового бизнеса является большей, чем на основе собственной нераскрученной товарной марки.
Скорейшее внедрение предпринимателями франчайзинговых схем будет способствовать улучшению качества услуг на рынке недвижимости в связи с внедрением опробованных схем работы, получивших мировую долговременную апробацию.
В пятой главе Траектории развития и схемы практического применения механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости разработаны меры по повышению эффективности управления в структурах сферы услуг на рынке недвижимости, включая меры мотивации деятельности персонала в процессе оказания услуг, предложены направления развития системы эффективного управления компанией с использованием концепции управления стоимостью, разработаны пути повышения роли и значения риэлторской фирмы в становлении организационного принципа лединого полифункционального центра в сделках и оформлении недвижимости.
В работе предложена оптимальная схема вознаграждения риэлторов по результатам деятельности. Соревнование между работниками риэлторской фирмы возможно в случае наличия различий в условиях оплаты труда работников, приносящих разные экономические результаты. Кроме зарплаты, предусматривается премиальные для работников, получивших наивысшие показатели (табл. 7).
С нашей точки зрения, таким образом, создается заинтересованность в работе в режиме соревнования работников с одновременной возможностью решения совместных задач всего риэлторского подразделения.
В период лицензирования риэлторской деятельности для занятия профессиональной деятельностью в области оказания услуг на рынке недвижимости риэлтору было необходимо выполнить формальные лицензионные требования.
Предполагается, что после перехода к саморегулированию, требования, предъявляемые к риэлтору, будут, по мнению автора, выглядеть следующим образом:
1. Риэлтор должен быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов, создание и функционирование которой отвечает требованиям законодательства.
2. Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (данный пункт, возможно, входит в противоречие с конституцией, признающей презумпцию добросовестности участников экономических процессов).
Таблица 7 - Вознаграждение риэлторов и агентов по недвижимости
АНК МАФТ, 200911.
Оборот по реализации услуг | Ставка, % | Доход работ-ника | Доход агент-ства | Примечание |
Риэлтор: обороты по услугам, тыс. руб. за месяц | ||||
менее 30 | 50 | 15 | 15 | |
от 30 до 60 | 55 | 33 | 27 | |
от 60 до 90 | 60 | 54 | 36 | |
от 90-150 | 65 | 97,5 | 52,5 | |
Более 150 | 70 | 105 | 45 | + Премия 10 тыс. рублей для работника, показавшего наилучший результат. |
Более 200 | 100 | - | 40 | Фиксированная плата не зависящая от дохода. |
Более 250 | 100 | - | - | Участие в прибыли, (минусуется доля издержек, приходящихся на данный оборот). Премии не начисляются. |
Премия за квартал | ||||
Тому, кто принес наивысший показатель, но не менее 270 за квартал | 5 | 13,5 | - | - |
Тому, кто принес наивысший показатель, но менее 450 за квартал | 7 | 31,5 | - | Рассчитывается от квартальной платы |
Более 600 | - | 40 | - | Фиксированная сумма |
Если все риэлторы более чем 450 за квартал | - | - | - | Дополнительно 5% от оборота каждого, кроме тех, кто работает по фиксированной ставке |
Агент по недвижимости (стаж менее 0,5 года) имеющий наставника (стажер) | - | - | - | на 10% ниже риэлтора, 5% уплачивается наставнику |
Агент по недвижимости (стаж от 0,5 до 1 года) | - | - | - | на 5% ниже риэлтора |
3. Осуществление страхования гражданской ответственности риэлторов в области сделок с недвижимостью либо по каждому заключаемому договору с клиентом.
4. Внесение денежных средств в установленном размере и порядке, определенном саморегулируемой организацией в компенсационный фонд, страхующий ущербы, нанесенные субъектами рынка.
5. Наличие в штате юридического лица риэлтора с образованием по уровню профессиональной переподготовки или высшего образования по отрасли, или наличие у риэлтора, отвечающего по образовательному уровню требуемым параметрам, свидетельства о регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.
6. Соблюдения действующего законодательства в сфере оказания услуг на рынке недвижимости; подконтрольность и подотчетность саморегулируемой организации.
7. Предоставление надлежаще оформленных документов в саморегулируемую организацию для вступления в ее члены.
Саморегулируемая организация участников рынка недвижимости при приеме в ее члены организации вправе предъявлять иные требования связанные с осуществлением деятельности и не противоречащие законодательству.
Как видно из приведенных выше тезисов, требования, в большинстве своем, при переходе к саморегулированию были сохранены и по сравнению с требованиями при лицензировании, дополнены в сторону ужесточения.
В качестве критерия эффективности работы компании, занимающейся организацией услуг на рынке недвижимости, выбирается ее стоимость и все управленческие действия определены глобальной целью - повышению ее стоимости путем организации соответствующей системы принятия стратегических и оперативных решений. Выделяются четыре критерия, которым должна отвечать развернутая система управления стоимостью компании: наивысшая эффективность всех хозяйственных звеньев, выраженная в конкретных задачах по повышению стоимости бизнеса, выбор наиболее оптимальной стратегии развития предприятия, разработка нормативов и показателей для определения эффективности работы производственных звеньев и подразделений, определение надлежащих приоритетов в области деятельности на основе стоимостных критериев.
Таким образом, можно выстроить всю систему необходимых факторов для создания условий максимизации стоимости компании, определяя на каком этапе и каким образом происходят изменения, (а лучше увеличение) стоимости. В диссертации приведены расчеты стоимости бизнеса для ряда ведущих компании в сфере услуг на рынке недвижимости и предложены пути внедрения стоимостного подхода к управлению.
Автором проведены исследования по выявлению главных факторов успеха в работе риэлторов (ГФУРР) среди сотрудников риэлторских фирм различных компаний (ООО Республика, ООО Агентство недвижимости Диал, ООО Региональный центр недвижимости, ООО Агентство недвижимости Дом, ООО Агентство недвижимости Альянс-КМВ, ООО Агентство недвижимости Южный регион, ЗАО Доверие, ЗАО Финансовые технологии др.), а также среди участников регионального конгресса Кавминводской ассоциации риэлторов. Оценка ГФУРР производилась по 5-балльной шкале. Всего было обработано около 400 анкет. Вопросы формулировались в открытой форме (варианты необходимо было выбрать из анкеты): респонденты сами указывали наиболее значимые факторы и затем их ранжировали. Общие результаты исследования представлены в табл. 8, в которой показан рейтинг ГФУРР с точки зрения важности показателей и дана оценка их реального уровня в компаниях, в которых работали респонденты (табл. 8).
Таблица 8 - Результаты оценки главных факторов успеха в работе риэлторов в сфере услуг на рынке недвижимости12.
ГФУРР на рынке услуг | Рейтинг по важности | Оценка ГФУРР по 5-бальной системе | Коэффициент вариации, % |
Мотивация риэлторов (в том числе и в оплате труда) | 1 | 4,7 | 12,6 |
База данных вариантов недвижимости (возможность быстрого подбора оптимального варианта сделки) | 2 | 3,6 | 25,9 |
Активность риэлтора (предложение вариантов, активный показ, попытка удовлетворить все требования, оптимизация требований клиента) | 3 | 3,5 | 18,4 |
Профессиональные качества риэлтора (умение установить контакт с клиентом, знание психологии клиента, профессиональные знания в вопросах рынка недвижимости) | 4 | 4,1 | 13,7 |
Низкая цена услуг (даже за счет недоучета некоторых работ и оплатой самим клиентом части работ и услуг) | 5 | 4,5 | 7,9 |
Таким образом, для сферы услуг на рынке недвижимости наиболее важными показателями опрашиваемые назвали уровень мотивации риэлтора, в том числе и мотивация в оплате труда, наличие соответствующей базы данных вариантов или возможность быстрого подбора вариантов недвижимости, эффективную систему работы с клиентом (маркетинговая активность). Четвертым по значимости ГФУРР были признаны профессиональные качества риэлтора, возможность внушить клиенту уважение к своим профессиональным качествам, пятым - привлекательность низких цен при оказании услуг (даже видимости низких цен при наличии скрытой комиссии). Что касается уровня выраженности факторов, то он составлял от 3,5 до 4,7 баллов. Математическая обработка результатов исследования показала существенность факторов ГФУРР по сравнению с иными факторами в деятельности риэлтора.
В связи с усложнением схемы оформления сделок с недвижимостью возникла проблема по совершенствованию системы взаимодействия организаций при регистрации прав на недвижимое имущество. Выдвинутая идея принципа лодного окна не получила развития из-за разноведомственности государственных организаций, реализующих различные функции в оформлении документации на недвижимость и скрытого оппортунизма работников этих организаций, вследствие наличия возможности коррупционной составляющей. Наши опросы риэлторов показали, что только в 7% случаев при оформлении недвижимости риэлторы обходятся без дополнительных платежей лично исполнителю, причем отсутствие таких незаконных вознаграждений существенно замедляет процесс оформления; некоторые работники государственных органов откровенно становятся на путь банального вымогательства. Нами была исследована схема смены разрешенного использования недвижимости - перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Несмотря на декларируемую Правительством РФ поддержку предпринимательства, в связи с чем остро возникает потребность в нежилых помещениях (офисах, магазинах, кафе, предприятиях сферы бытовых услуг и пр.), на местах система перевода тормозится трудно управляемым конгломератом различных структур, инерцию которого преодолеть зачастую очень трудно и требует больших дополнительных финансовых вливаний.
Калькулируя примерные цены на работы по замене разрешенного использования, получим, что официальные услуги сторонних организаций составляют только по тарифам этих организаций порядка 50-100 тысяч рублей, неофициальная плата составляет 200-250 тысяч рублей, услуги компании посредника, порядка 100 тысяч рублей, таким образом, стоимость работ всего составляет 350-550 тысяч рублей. Полученные цифры совсем не являются заоблачными, а вполне реально коррелируют с предложениями участников рынка.
Проблема организации предоставления услуг, оказываемых государственными и муниципальными органами по принципу лединого окна, без участия заявителя обсуждалась на различных уровнях государственной власти, но существенных сдвигов в этих вопросах, несмотря на актуальность поставленной проблемы до сих пор пока не достигнуто.
Одним из путей решения этой назревшей проблемы является организация единых полифункциональных центров на базе саморегулируемых организаций, объединяющих участников рынка недвижимости. Предлагаемый вариант показан на рис. 4.
Существенным сдвигом в улучшении качества оказания услуг на рынке недвижимости является стандартизация услуг и сертификация субъектов рынка, обучение и аттестация кадров. Новым в данном комплексе является постепенный переход от системы добровольной сертификации к системе декларирования соответствия. В работе были разработаны схемы декларирования, а также основные требования к соответствию.
В диссертационной работе нами также были разработаны траектории дальнейшего развития, институционального и инструментального обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости. Система мер включает комплекс административно-государственных и экономических механизмов.
Основными направлениями деятельности в этом направлении являются:
- снятие административных барьеров входа-выхода на рынок профессиональных участников сферы услуг рынка недвижимости;
- развитие инфраструктуры сферы услуг на рынке недвижимости;
- достоверное раскрытие информации о рынке недвижимости и о профессиональных участниках рынка недвижимости;
- конкретизация ответственности профессиональных участников сферы услуг на рынке недвижимости и ограничение вмешательства третьих лиц (в том числе государственных структур) в деятельность субъектов рынка.
Таким образом, траектории дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости предусматривают совершенствование нормативного правового обеспечения рынка недвижимости, переход предпринимательских структур на использование общероссийских стандартов деятельности, отвечающих принципам международных стандартов, переход к декларированию соответствия, создание условий для повышения качества услуг на основе саморегулирования деятельности.
Рисунок 5 - Внедрение принципа лединого полифункционального центра в системе замены типа разрешенного использования помещения (жилое на нежилое)13
В заключении сформулированы основные выводы и предложения по модернизации дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости.
Список опубликованных работ
Монографии:
1. Медовый, А.Е. Оценка имущества и имущественных прав в концепциях управления стоимостью и контроллинга [Текст] / А.Е. Медовый - Пятигорск, Спецпечать - 2005 - 10,5 п.л.
2. Медовый, А. Е. Пути повышения эффективности работы сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый - Пятигорск.- Международная академия финансовых технологий. - 2008. - 12,0 п.л.
3. Медовый, А.Е. Экономика, организация и управление системным развитием сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый, В.В Медовый - Пятигорск. - РИА КМВ. - 2009. - 7,25/6,0 п.л.
Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:
- Медовый, А.Е. Практика оценки нежилой недвижимости с использованием косвенного метода сравнительного подхода в условиях современного российского рынка [Текст] / А.Е. Медовый // Вестник Ставропольского государственного университета, серия общественных наук, № 36. - 2004. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Практика оценки складских помещений с использованием затратного подхода к оценке имущества [Текст] / А.Е. Медовый // Финансы и кредит. : М. - № 9 (147). - 2004. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Влияние структуры и качества управления на оценку стоимости современного предприятия [Текст] / А.Е. Медовый // Современное управление. - № 1. - 2004. - 0,35 п.л.
- Медовый, А.Е. Риэлторские услуги: основные факторы успеха на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Российское предпринимательство. - № 7. - 2009. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Совершенствование системы мотивации труда в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Кадровик.- Издательство Панорама. Ц Москва, № 3. - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Функционирование сферы услуг на рынке недвижимости - сервейинг по управлению портфелем [Текст] / А.Е. Медовый // Региональные проблемы преобразования экономики. - Махачкала, Дагестанский центр РАН. - 2009. - 0,6 п.л.
- Медовый, А.Е. Пути совершенствования механизма риэлторской деятельности организаций сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Российское предпринимательство. - № 10. - 2009. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Повышение роли организаций сферы услуг на рынке недвижимости в становлении организационного принципа лодного окна в сделках и оформлении недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сибирская финансовая школа, № 10. - 2009. - 0,8 п.л.
- Медовый, А.Е. Пределы допустимости риэлторской оценки при оказании услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Экономика и управление собственностью Высшей школы Предпринимательства и приватизации, - № 10, - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Развитие системы эффективного управления компанией по оказанию услуг на рынке недвижимости с использованием концепции управления стоимостью [Текст] / А.Е. Медовый // Проблемы современной экономики.: Санкт-Петербург. - № 12, - 2009. - 0,8 п.л.
- Медовый, А.Е. Сопровождение сделок в риэлторстве в рамках сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Научно-технические ведомости : СПбГПУ. Серия Экономические науки. - № 3. - 2009, - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Пути совершенствования профессионального развития работников сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сервис+ Российский государственный университет туризма и сервиса РГУТИС. - № 3. - 2010. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Структура рынка оценки и консалтинга как инструментов системы управления бизнесом [Текст] / А.Е. Медовый // Труды Вольного экономического общества. - вып. 2. - М. - 2010. - 0,6 п.л.
- Медовый, А.Е. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости // Современные исследования социальных проблем. - Красноярск. - № 4. - 2010. - 0,3 п.л.
Научные статьи в других изданиях:
- Медовый, А.Е. Мониторинг современного состояния рынка жилья в курортных районах южной части Российской Федерации [Текст] / А.Е. Медовый // Научная конференция Вятского госуниверситета. - Киров. - 2003. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Определение скидки на ликвидность при оценке жилой недвижимости в подходе по сопоставимым продажам [Текст] / А.Е. Медовый, В.В. Медовый // Экологические и социально-экономические проблемы Кавказских Минеральных вод. III-я региональная научно техническая конференция Северо-Кавказского государственного технического университета, Георгиевск, - 2004. - 0,35/0,25 п.л.
- Медовый, А.Е. Сравнительные марекетинговые исследования рынка жилой недвижимости на примере городов региона Кавказских Минеральных Вод [Текст] / А.Е. Медовый, В.В. Медовый // Горизонты научных исследований. Сборник статей ученых, аспирантов и соискателей. Часть 1. - Пятигорск: Технологический университет, 2004. - 0,35/0,2 п.л.
- Медовый, А.Е. Индексы рынка недвижимости и динамика индексов [Текст] / А.Е. Медовый // Северо-Кавказский государственный технический университет. - Конференция, посвященная 10-летию кафедры менеджмента. - Ставрополь, - 2008. - 0,35 п.л.
- Медовый, А.Е. Сегментирование рынка жилой недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Международная научная конференция Современные тенденции развития теории и практики управления отечественными предприятиями. - Астрахань, - 2008. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Мероприятия по укреплению правовой базы предпринимательства на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Белорусский государственный экономический университет. - 1-й Международный экономический форму молодых ученых. - Минск- Вилейка, Республика Беларусь, - 2008. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Проблемы государственного регулирования предпринимательства на рынке недвижимости. [Текст] / А.Е. Медовый // 2-я Всесоюзная научно-практическая Интернет-конференция Проблемы функционирования и развития территориальных социально-экономических систем. Уфимский научный центр Министерства экономического развития республики Башкортостан. - Уфа. - 2008. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Принципы сегментирования рынка недвижимости эконом-класса в предпринимательстве [Текст] / А.Е. Медовый // 8-я Международная научно-практическая конференция Информационные технологии в обследовании эксплуатируемых зданий и сооружений. - Северо-Кавказский научный центр высшей школы. - Новочеркасск, - 2008. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Элементы сетевых форм продаж недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Международная научно-техническая конференция Экономика и управление: теория, методология и практика ГОУ ВПО Самарский государственный технический университет. - Самара. - 2009. - 0,35 п.л.
- Медовый, А.Е. Сетевой маркетинг недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Всероссийская научно-практическая конференция Система управления современной организацией. - Волгоград. - 2009. - 0,35 п.л.
- Медовый, А.Е. Цели и задачи сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды 4-го Международного Конгресса Инновационные факторы развития сферы услуг туристско-рекреационных территорий, г. Пятигорск. - 2009. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Взаимосвязь роста сферы услуг рынка недвижимости и уровня доходов граждан России [Текст] / А.Е. Медовый // Международная Интернет-конференция Формы, измерение и методы эксплуатации в современной экономике. - Орловский государственный технический университет. - Орел, - 2009. - 0,6 п.л.
- Медовый, А.Е. Место услуг на рынке недвижимости в общей системе сферы услуг [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные вопросы управления развитием социально-экономических систем в условиях глобального экономического кризиса. Международная научно-практическая конференция Северо-Кавказской академии государственной службы. - Ростов н/Д. - 2009. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Совершенствование системы государственного регулирования услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды международной научно-практической конференции Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях - Пятигорск. - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Роль риэлтора в формировании комплексной услуги - управления портфелем недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук, - Научный журнал, - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Развитие системы эффективного управления компанией по оказанию услуг на рынке недвижимости с использованием концепции управления стоимостью [Текст] / А.Е. Медовый // Международный научно-аналитический журнал Проблемы современной экономики. - 2009. - 0,6 п.л.
- Медовый, А.Е. Развитие регионального рынка услуг в недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый //Диалоги о науке, г. Санкт-Петербург. - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Проблемы расширения спектра услуг риэлторских фирм на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды международной научной конференции Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях. - ч.3. - Пятигорск, - 2009. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Административно-государственное регулирование сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Перспективы инноваций, экономики и бизнеса,- выпуск 2. - Периодический Международный бюллетень Чешской республики. - Научные публикации в Праге, Чехия, - 2009, - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Баланс государственного регулирования и самрегулирования сферы услуг на рынке недвижимости России [Текст] / А.Е. Медовый // Восьмая международная научно-практическая конференция Менеджмент, маркетинг малого и среднего бизнеса: эффективность, конкурентоспособность, устойчивость (SBM-2009). - г. Севастополь, - 2009. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Классификация видов услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый //Альманах современной науки и образования.- Издательство Грамота, - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Целевые ориентиры развития сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // 1-я Всероссийская научно-практическая конференция Регионы России: проблемы, перспективы, решения.: Москва, - 2009. - 0,35 п.л.
- Медовый, А.Е. Реформирование экономических структур в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Конференция Макро и микроэкономика: теория и практика : Казахстан, г. Караганда. - 2009. - 0,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Повышение эффективности работы риэлторского звена в сфере оказания услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сборник докладов Центра развития научного сотрудничества Актуальные проблемы экономических наук, вып. 8, - 2009. - 1,0 п.л.
- Медовый, А.Е. Проблемы формирования и развития регионального рынка услуг в сфере недвижимости // Всероссийская научно-практическая конференция Молодежь и образование: экономические, социально-психологические и правовые аспекты, посвященная 10-летию Березниковского филиала ПГУ - Березники, - 2009. - 0,8 п.л.
- Медовый, А.Е. Цели и задачи эффективного функционирования предприятий сферы услуг на рынке недвижимости // Восьмая международная научно-практическая конференция Менеджмент малого и среднего бизнеса: эффективность, конкурентоспособность, устойчивость. Министерство образования Украины. Севастопольский национальный технический университет. Ц Севастополь. - 2009. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Формы государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы науки : Кузнецкий институт информационных технологий. - Кузнецк. - 2009. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Основные факторы успеха риэлторов при оказании комплекса услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы науки, Кузнецкий институт информационных технологий : Кузнецк. - 2009. - 0,6 п.л.
- Медовый, А.Е. Оценка на рынке недвижимости как вид консультационной услуги [Текст] / А.Е. Медовый // Материалы Международной научно-практической конференции Современные тенденции развития теории и практики управления в России и за рубежом. Кафедра менеджмента СевКавГТУ, Ставрополь, - 2009. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Использование методов оценки в риэлторском деле при оказании услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Вопросы экономических наук.- Компания Спутник+.: Москва. - 2009. - 1,4 п.л.
- Медовый, А.Е. Тенденции налогового регулирования недвижимости и сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Международная научно-практическая конференция Проблемы и перспективы модернизации налоговой системы России, Орловский государственный технический университет. - Орел. - 2009. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Проблемы стандартизации, сертификации, декларирования соответствия в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый //В мире научных открытий. - Красноярск. - 2010. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Система оказания оценочных услуг как элемент управленческого консалтинга [Текст] / А.Е. Медовый // Электронный научный журнал Вестник Омского государственного педагогического университета.- Выпуск 2010 - www.omsk.edu.ru/ - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Пути и механизмы частно-государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Уральский государственный технический университет им. Первого президента России Б.Н. Ельцина. Тематический выпуск журнала Наука без границ. - 2010. - 0,5 п.л.
- Медовый, А.Е. Профессиональное обучение работников сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Труды Международной научно-практической Интернет-конференции Новая экономика: теория и реальность.- Башкирская академия госслужбы, Минэкономразвития респ. Башкортостан. - 2010. - 0,35 п.л.
- Медовый, А.Е. Система мер государственной поддержки предпринимательства на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Актуальные проблемы экономики, социологии и права.- Международная академия финансовых технологий.: Пятигорск, - 2010. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Роль риэлтора при сопровождении сделок с недвижимостью с использованием ипотечных схем [Текст] / А.Е. Медовый // Сборник трудов КЧ-ГТА и КИЭП Теоретические и прикладные аспекты современной экономики.: Черкесск. - 2010. - 0,3 п.л.
- Медовый, А.Е. Принципы и механизмы деятельности организаций сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Рынок недвижимости Северо-Кавказского федерального округа: теория и практика.- Материалы Круглого стола Кавминводского института сервиса Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса и Международной академии финансовых технологий: Пятигорск. - 2010. - 0,4 п.л.
Подписано в печать /// ////////// 2011 г.
Формат 60х84/16. Бумага типографская № 1
Гарнитура Таймс. Усл. печ. л. 1,25. Тираж 100 экз. Заказ ///
Типография издательства /// //////
1 Составлена автором.
2 Составлена автором.
3 Авторская разработка
4 Составлена автором
5 Элитные варианты квартир в данную классификацию не входят
6 Авторская разработка
7 Составлена автором.
8 Составлена автором.
9 Авторская разработка
10 Составлена автором
11 Составлена автором по результатам расчетов для АНК МАФТ
12 Составлена автором
13 Авторская разработка
Авторефераты по всем темам >>
Авторефераты по экономике