методология Управления развитием регионального рынка недвижимости Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук Санкт-Петербург 2009

Авторефераты по всем темам >> Авторефераты по экономике

На правах рукописи

Бачуринская Ирина Анатольевна

методология Управления развитием регионального рынка недвижимости

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Санкт-Петербург

2009

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Официальные Оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Газизуллин Наиль Файзулхакович

доктор экономических наук, доцент

Иванкина Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор

Рохчин Владимир Ефимович

Ведущая организация:

Институт проблем региональной экономики РАН (ИРЭ РАН)

Защита состоится л___ _______________ 2009 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.02 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан л___ _____________ 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор Н.В. Васильева

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России является становление рынка недвижимости с его особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, ранее неизвестными отечественной экономике. Устойчивое развитие экономики регионов невозможно без эффективного использования недвижимой собственности, поэтому создание необходимых условий для развития регионального рынка недвижимости является одной из приоритетных задач эффективного использования недвижимой собственности и обеспечения регионального экономического роста. Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного функционирования экономики рыночного типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой существования и функционирования рынков труда, капитала, товаров, и услуг.

Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков недвижимости в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, предполагает повышение роли регионов в управлении развитием региональных рынков недвижимости.

В этой связи актуальной проблемой становится формирование методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных рынков недвижимости.

В рамках существующих подходов, основанных на изучении системы региональных рынков и рыночной инфраструктуры, разработаны методологические основы формирования системы региональных рынков и методы экономической диагностики процессов их развития. Однако данные подходы, уделяя значительное внимание региональным рынкам потребительских товаров, средств производства, недвижимости, труда, финансов и информации, не раскрывают детально региональных особенностей данных рынков, проблем их функционирования, факторов, влияющих на развитие и внутреннюю организацию региональных рынков. Поэтому для регионального рынка недвижимости, как одного из значимых элементов системы региональных рынков, учитывая степень его влияния на экономику региона, формирование методологии управления развитием является важной наукоемкой задачей, актуальной для современного этапа развития. Формирование методологии управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне, а главное, обеспечение его позитивного воздействия на экономический рост региона, будет способствовать, в конечном итоге, обеспечению устойчивой позитивной динамики развития региональной экономической системы и улучшению качества жизни населения региона.

Необходимость формирования методологических положений управления развитием регионального рынка недвижимости на базе анализа тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития регионального рынка недвижимости определяет целесообразность представленного исследования и в определенной мере восполняет пробел научной мысли.

Степень разработанности проблемы. Исходной базой к постановке задач диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.

В современной экономической литературе представлен достаточно широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией региональной экономики, и охватывающих различные аспекты формирования системы региональных рынков, а также работ, связанных с функционированием и развитием рынка недвижимости.

Среди работ, чья направленность связана с теорией региональной экономики и теорией развития региональных рынков, следует особо выделить работы Л.И. Абалкина, В.Н.Афанасьева, Н.Ф.Газизуллина, А.Г. Гранберга, Р.С. Гринберга, М.А.Горенбургова, О.Г.Дмитриевой, В.В.Кулешова, Д.С. Львова, А.С.Маршаловой, А.С. Новоселова, В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, А.В. Савченко, И.И.Сигова, К.А.Хубиева, Ф.И.Шамхалова, Р.И. Шнипера, Д.В.Шопенко, Л.И.Якобсона и многих других российских ученых. Применительно к исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на основе институциональной и неоинституциональной теории, следует выделить работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, А.Е. Шаститко.

Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости, следует выделить фундаментальные исследования известных российских ученых, среди которых: Асаул А.Н., Валдайцев С.В., Васильева Н.В., Горенбургов М.А., Горемыкин В.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Есипов В.Е., Иванкина Е.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Это обусловлено высокой научно-практической значимостью данных исследований для развития отечественной экономики и рынка недвижимости в постсоветский период.

Применительно к исследованию отдельных аспектов развития инфраструктуры рынка недвижимости и его институтов, а также методологии анализа процессов функционирования и развития рынков недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, М.А.Горенбургова, С.Н.Максимова, Н.М. Синициной, Г.М.Стерника.

Признавая высокую значимость исследований перечисленных ученых, и отмечая наличие фундаментальных подходов к решению актуальных задач в области исследуемой проблематики, нужно отметить отсутствие методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, базирующихся на комплексном учете российских институциональных условий и региональных детерминант. Важность решения проблемы управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне в сочетании с недостаточной разработанностью принципов, методов и технологий управления, дефицитом обоснованных практических рекомендаций, направленных на развитие регионального рынка недвижимости, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития, обусловили выбор темы исследования, цель и задачи.

Объектом исследования выступает региональный рынок недвижимости.

Предмет исследования - совокупность организационно-управленческих отношений, формирующихся в процессе функционирования и развития регионального рынка недвижимости.

Целью исследования является формирование концептуальной модели и методологии управления развитием регионального рынка недвижимости на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития для обеспечения устойчивой позитивной динамики региональной экономической системы.

Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:

- уточнить категорийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости путем раскрытия социально-экономической сущности категории недвижимая собственность и ее роли в экономической системе региона;

- исследовать процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и их влияние на развитие отношений на региональных рынках недвижимости;

- рассмотреть региональный рынок недвижимости с позиции системной теории и выявить проблемы его функционирования и развития на современном этапе;

- выявить факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, учет которых должен быть положен в основу методологии управления развитием регионального рынка недвижимости;

- исследовать зависимость уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона;

- выявить институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости как территориальной социально-экономической подсистемы;

- исследовать структуру и институциональную организацию регионального рынка недвижимости и раскрыть роль институциональной и организационной структур в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости;

- концептуально и методологически обосновать предложения по совершенствованию управления развитием регионального рынка недвижимости;

- предложить механизм управления внешними эффектами с целью повышения эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости;

- разработать методологию управления трансакционными издержками, направленную на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.

Теоретико-методологическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической теории, теории управления социально-экономическими системами, региональной экономики, регионального менеджмента. Использовались различные взаимодополняющие методологические подходы, включая системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах, когнитивный и синергетический подходы; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, методы компаративистики, концептуальное и экономико-математическое моделирование, табличная и графическая интерпретация фактологической информации.

Использование функционально-эвристического потенциала указанных методов, объединенных общей методологией и алгоритмом исследования, обеспечило научную обоснованность и достоверность результатов и выводов работы.

Информационно-эмпирической базой исследования явились материалы официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и ее региональных органов, Администраций ряда регионов России, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, данные отечественной и зарубежной литературы, официальные и научные аналитические материалы электронно-информационной системы Интернет, а также собственные исследования автора. Репрезентативная совокупность использованных данных, их обработка, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.

Научная новизна исследования состоит в разработке методологических и методических положений по управлению развитием регионального рынка недвижимости.

Элементами приращения научного знания обладают следующие положения диссертационного исследования:

1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.

2. Предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.

4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка, заключающиеся в уровне развития отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.

6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.

7. Выявлены предпосылки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, основанная на сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления.

8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.

9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки, основанная на методе прямого расчета, в целом направленная на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.

Теоретическая значимость результатов исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, обобщением теоретического и практического опыта решения аналогичных научных проблем, обоснованием концептуально-методологических подходов, направленных на формирование, функционирование и развитие регионального рынка недвижимости. Теоретические результаты исследования позволяют расширить горизонты научного поиска и сконцентрировать внимание на малоразработанных аспектах управления развитием регионального рынка недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке методологических принципов и положений, реализация которых способна обеспечить положительный эффект в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.

Теоретические и методические наработки, а также содержащийся в тексте диссертации эмпирико-фактологический материал, наряду с вышеуказанными формами практического воплощения результатов исследования, используются в учебном процессе в ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет при разработке и преподавании учебных курсов Оценка стоимости недвижимости, Основы оценки стоимости имущества, Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса), Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и в Учебно-методическом центре экономического факультета ГОУ ВПО СПбГУ в рамках курса по программе Оценочная деятельность и могут использоваться в других вузах соответствующего профиля.

Апробация результатов исследования. Результаты поэтапной разработки проблемы докладывались на IV Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2007), V Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2008), Петербургском экономическом форуме (Санкт-Петербург, 2007), III Международной научно-практической конференции Оценочные технологии в экономических процессах (Санкт-Петербург, 2004), Межрегиональной научно-практической конференции Проблемы науки и практики IV Кирилло-Мефодиевские чтения (Луга, 2007), IХ Межвузовской конференции аспирантов и докторантов Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе (Санкт-Петербург, 2007) и других конференциях, проходивших в г.г. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.

Результаты исследования использованы при выполнении научно-исследовательских проектов в рамках целевой программы Развитие научного потенциала высшей школы: Трансформация отношений собственности в современной России (2006-2008г.г.), Управление имущественными ресурсами региона (2006-2008 гг.), в рамках Федеральной целевой научно-технической программы Исследования и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники: Научно-организационное, методическое и техническое обеспечение организации и поддержки научно-образовательных центров в области экономики и осуществление на основе комплексного использования материально-технических и кадровых возможностей совместных исследований и разработок (2002-2006г.г.), в рамках НИР по гранту для поддержки научно-исследовательской работы аспирантов и докторантов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (2007-2008г.г.) и других.

Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 42 работы общим объемом 57,64 п.л., в том числе 4 монографии (3 - в соавторстве), 10 статей в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы, включающего 231 позицию и приложений.

Во введении обоснованы актуальность, цель и задачи исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе Недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона исследована сущность понятия недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона, раскрыты вопросы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и выделены факторы, влияющие на развитие отношений собственности в сфере недвижимости. Проанализированы региональные особенности трансформации отношений собственности в сфере недвижимости методом структурных сдвигов, отмечено их влияние на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.

Во второй главе Региональный рынок недвижимости как полифункциональный элемент системы региональных рынков предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости, проанализированы свойства системы региональный рынок недвижимости как сложной территориальной социально-экономической подсистемы с позиции системной теории и выделены основные и специфические ее свойства. Показана взаимосвязь степени развития рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона. Предложена методология формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости.

Третья глава Инфраструктурные и институциональные аспекты функционирования и развития регионального рынка недвижимости раскрывает особенности институциональной организации рынка недвижимости региона, рассматриваются недостатки и пробелы формирования инфраструктуры как структурного элемента регионального рынка недвижимости и предлагаются рекомендации по совершенствованию методологии управления экономическими отношениями в процессе управления региональным рынком недвижимости, на базе взаимного влияния элементов организационной и институциональной структуры.

Четвертая глава Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости. Показана необходимость стратегического подхода к управлению функционированием и развитием регионального рынка недвижимости, обоснована необходимость формирования концепции развития регионального рынка недвижимости.

В пятой главе Управление трансакционными издержками в системе управления развитием регионального рынка недвижимости раскрываются вопросы методологии и анализа трансакционных издержек на рынке недвижимости как основы оценки управленческих воздействий. Предложена авторская классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости и метод количественной оценки трансакционных издержек в рамках метода прямого расчета.

В заключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы и предложения по направлениям дальнейших исследований в области управления развитием регионального рынка недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В условиях растущей межрегиональной интеграции и конкуренции регионов на мезо- и макроуровне одним из решающих факторов обеспечения долговременных устойчивых преимуществ в региональном развитии становится комплексное эффективное использование объектов собственности региона. Одним из наиболее значимых элементов региональной собственности является недвижимая собственность. При этом в работе показано, что в области экономики недвижимости как науки, имеются определенные пробелы в раскрытии и трактовке сущности ключевых явлений и процессов, обусловленные недостаточно проработанным терминологическим аппаратом. В первую очередь это касается базовых категорий - недвижимость и недвижимая собственность, которые используются как взаимозаменяемые. Учитывая важность данных понятий для решения задач диссертационного исследования, в работе проведен анализ с целью уточнения их экономико-правовой сущности.

Собственность представляет собой наиболее спорную и противоречивую научную категорию. В работе раскрыта эволюция понятия собственность, отмечено, что основная масса исследователей едина в том, что собственность - это экономико-юридический институт, но чрезвычайно важно в рамках названного института одновременно разграничивать: во-первых, собственность как юридическое отношение - отношение вещного присвоения; во-вторых, собственность как экономическое отношение - отношение вещного и деятельного присвоения. Отношения первого рода осознаются в форме объектной концепции собственности. Отношения второго рода предопределяют субъектную концепцию собственности, обусловленную именно деятельным подходом. В современных условиях исследование отношений собственности должно быть направлено, прежде всего, на деятельностное проявление концепции собственности, раскрытия содержания и роли собственности в процессе экономической деятельности. Кроме того, ряд исследователей, при раскрытии экономического содержания отношений собственности используют парные категории благо и бремя. С одной стороны, собственник имеет возможность извлекать определенные блага (получать доходы, извлекать полезные свойства), с другой стороны он вынужден нести бремя ответственности за принадлежащие ему объекты (нести расходы по содержанию, ремонту, охране, оплате налогов). Сочетание бремени и блага дает в совокупности экономический эффект от владения собственностью, который может быть как положительным, так и отрицательным. Это особенно ярко проявляется в сфере прав собственности на недвижимость, где бремя содержания собственности достаточно велико, а возможность использования блага существенно ограничена в интересах общества. Именно понятие собственность, на наш взгляд, является отражением экономико-правовой сущности недвижимости, с учетом ее сложности и многогранности как объекта экономических отношений.

На базе существующих в экономической литературе и законодательных актах определений недвижимости в работе дана характеристика недвижимости как объекта экономических отношений и выделены ее специфические свойства, состоящие в следующем: недвижимость относится к экономическому благу, т.е. является редким по отношению к общей потребности в нем; недвижимость как экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей, и, прежде всего, для удовлетворения потребности в жилье, что раскрывает социальную сущность данного блага; недвижимость является специфическим товаром, с определенными свойствами, который может генерировать услуги; недвижимость способна приносить доход, т.е. является капиталом; недвижимость долговечна и может служить объектом экономических отношений в течение многих лет, причем иметь форму скрытого предложения; основной компонент недвижимости - земля - является ограниченным ресурсом, количество полезных свойств данного ресурса лимитировано; и в то же время земля является базовой категорией, на которой и с помощью которой возможно осуществление любой деятельности человека; недвижимость относится к числу благ, потребность в которых практически не насыщаема. На основании вышеизложенных свойств недвижимости как объекта экономических отношений и анализа эволюции понятия собственность предложена расширенная трактовка понятий недвижимость и недвижимая собственность. Недвижимость - это экономическое благо и ограниченный ресурс, требующий оптимального варианта использования для обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода. Недвижимая собственность - это отношения вещного присвоения недвижимости как экономического блага, и отношения между субъектами экономической деятельности по поводу недвижимости и результатов использования недвижимости для реализации оптимального варианта использования с целью обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода. При этом в работе отмечается, что взаимодействие экономических субъектов по поводу недвижимой собственности, т.е. формирование и развитие рынка недвижимости, зависит от уровня развития отношений собственности в экономике региона и в сфере недвижимости. Исследования отношений собственности на современном этапе направлены на анализ трасформационных процессов и выделение основных факторов, воздействующих на эволюцию отношений собственности.

Анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости, проведенный в работе, позволил сделать вывод, что основными направлениями трансформации отношений собственности являются процессы интеграции и дифференциации, в результате которых происходит формирование новых форм и видов собственности и появление новых субъектов собственности, приоритетом в формировании отношений между которыми является концессионная модель взаимодействия между публичным (государственным, муниципальным) и частным сектором. Отмечено, что трансформацию в сфере недвижимости необходимо рассматривать в двух аспектах: первый - трансформация отношений собственности на объекты недвижимости, и второй - трансформация собственности в комплексах и отраслях, включающая в себя изменение форм собственности в организациях и предприятиях. При этом процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости отражают общие тенденции трансформации отношений собственности в экономике России с учетом влияния региональных структурных особенностей. Для целей подтверждения данного положения проведен анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости (на примере распределения предприятий и организаций по формам собственности в отрасли строительство) и анализ трансформации отношений собственности по России методом структурных сдвигов.

Как показывают проведенные расчеты, в большинстве регионов России преобладает дифференциальный сдвиг, который измеряет влияние региональных структурных особенностей и представляет собой отклонение, возникшее потому, что те или иные изменения в регионе происходили темпами, отличными от национальных. Разброс значений пропорционального сдвига, показывающий влияние национальных факторов на региональные процессы, не существенен, что подтверждает существенное влияние региональных особенностей. Наиболее значительные величины дифференциального сдвига отмечаются в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Ростовской области и Краснодарском крае, Тюменской области и республике Татарстан.

Рис. 1. Разброс значений дифференциального сдвига и цен первичного рынка недвижимости

При этом анализ цен на первичном рынке по регионам и анализ разброса значений дифференциального сдвига показывают влияние трансформации отношений собственности на развитие регионального рынка недвижимости (рис. 1). Выбросы значений дифференциального сдвига коррелируют с выбросами значений цен на первичном рынке недвижимости. Таким образом, региональные особенности трансформации отношений собственности оказывают влияние на функционирование и развитие региональных рынков недвижимости, определяя неравномерное развитие отдельных регионов в части сравнительных конкурентных преимуществ, связанное с различиями в уровне развития отношений собственности.

В работе выявлены факторы, оказывающие влияние на трансформацию отношений собственности в сфере недвижимости, сгруппированные по трем уровням: общеэкономические факторы развития отношений собственности; факторы, оказывающие влияние на развитие отношений собственности в России и факторы, отражающие влияние сферы недвижимости. Показано, что стихийное действие рыночных механизмов лишь усугубляет дифференциацию, поэтому важнейшим направлением социально-экономической политики должно стать регулирование рынка недвижимости с целью создания условий для эффективного использования недвижимой собственности региона с учетом приоритетов регионального развития. В связи с этим возникает обоснованная необходимость в сознательном государственном регулировании региональных рынков недвижимости с учетом особенностей трансформации отношений собственности в экономике региона.

В контексте исследуемой проблематики принципиальным является вопрос о том, что следует понимать под региональным рынком недвижимости, можно ли рассматривать его как некую целостность, обладающую свойством локальности в социально-экономическом пространстве.

Рынок недвижимости занимает особое место в экономике региона. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является пространственно иммобильным рынком, и по сравнению с другими рынками, одновременно и наиболее зависимым и влияющим на степень социально-экономического развития региона. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями, не присущими другим рынкам, основополагающей из которых, на наш взгляд, является слабая регулируемость на основе только ценового механизма. В-третьих, рынок недвижимости является наиболее значимым с инвестиционной точки зрения рынком. Поэтому для эффективного функционирования данного рынка необходимо формирование устойчивой системы регулирования и управления развитием при согласованном использовании инструментов государственного, рыночного и саморегулирования, что, несомненно, требует поиска путей решения проблемы не только в рамках экономики российской федерации в целом, но и на уровне регионов.

В рамках уточнения содержания ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, в работе подверглись анализу понятия региональный рынок и рынок недвижимости. Несмотря на значительное количество работ, касающихся рынка недвижимости в научной литературе трактовки сущности регионального рынка недвижимости представлены очень узко и неоднозначно. В процессе анализа теоретических представлений о сущности и основополагающих особенностях регионального рынка недвижимости в работе предложена авторская трактовка данного понятия заключающаяся в следующем: региональный рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая создание, обмен, эксплуатацию и управление объектов недвижимой собственности в рамках определенных территориальных границ, обладающая целостностью и однородностью социально-экономических условий и механизмов формирования и взаимодействия спроса и предложения.

Исследование рынка недвижимости с позиции системной теории позволило рассматривать рынок недвижимости как сложную полифункциональную управляемую территориальную социально-экономическую систему, функционирующую в рамках следующих взаимосвязанных суперсистем (сред): природная среда, экономическая среда, социальная среда и политическая среда.

Анализируя значение регионального рынка недвижимости для данных суперсистем, выделены следующие основные аспекты:

социальный, т.к. во-первых, позволяет реализовать жизненно важную потребность в жилье, обеспечивая социально-биологическое требование обособления и отдыха; во-вторых, позволяет реализовать потребность в общении, производстве, познании, проведении досуга с использованием объектов недвижимости, с учетом их обслуживающей и инфраструктурной составляющей;

экономический, т.к. использование недвижимости в качестве капитала в вещной форме, является высокоэффективной и доходной сферой деятельности, а также активным стимулятором развития многих отраслей национального хозяйства и позволяет решать крупные экономические и социальные вопросы;

общественно-политический, т.к. удовлетворение потребности в жилье, обеспечивает определенную политическую и социально-экономическую стабильность; удовлетворение потребности с точки зрения инфраструктурной составляющей рынка недвижимости ведет к развитию предпринимательства и улучшению качества жизни населения, и тем самым к реализации государственной социально-экономической политики развития региона и страны;

экологический, повышение качества окружающей среды и достижение экологического равновесия снимает экологические проблемы крупных территориальных образования (например, городов) и влияет на социальную и политическую стабильность, в том числе, повышая стоимость, т.е. экономическую составляющую недвижимости.

На основе анализа значения регионального рынка недвижимости для суперсистем сформулирована основополагающая функция регионального рынка недвижимости: создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимой собственности в процессе воспроизводства в рамках региональной социально-экономической системы.

В работе выделены особенности регионального рынка недвижимости как сложной территориальной социально-экономической подсистемы экономики региона. Региональный рынок недвижимости является полифункциональным элементом системы региональных рынков, формирующий как самостоятельный рынок, так и являющийся интегрированной категорией, выступая на рынках капитала, средств производства и услуг.

Региональный рынок недвижимости - полиструктурная система, сформированная подсистемами локальных рынков недвижимости поселений.

Региональный рынок недвижимости - пространственно обособленная система, обладающая территориальной ограниченностью, целостностью и однородностью социально-экономических процессов в сфере обращения недвижимой собственности и механизмов регулирования. Учитывая последнее свойство системы, сделан вывод о локальности регионального рынка недвижимости в определенных территориальных границах. В работе выявлены основные проблемы развития регионального рынка недвижимости на современном этапе, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости. Отмечено, что региональный рынок недвижимости формируется как открытая система, на которую оказывают влияние как внутренняя, так и внешняя экономическая, социальная и политическая конъюнктура.

В связи с этим дальнейшее исследование направлено на выявление и систематизацию факторов, влияющих на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.

Рассматривая проблему управления развитием регионального рынка недвижимости, необходимо остановиться на основных факторах, воздействующих на социально-экономические процессы и влияющих на формирование, функционирование и развитие данного рынка. Вопрос о факторах, определяющих развитие рынка недвижимости, привлекает внимание многих ученых. Например, Максимов С.Н. выделяет три группы факторов, отражающих национальный, региональный и локальный уровни. При этом под локальным уровнем подразумевается непосредственное окружение конкретного объекта недвижимости. Опираясь на данную позицию, уточним ее применительно к рассматриваемой нами проблематике: под локальным уровнем мы подразумеваем рынок недвижимости поселения в регионе. На основе анализа факторов, влияющих на функционирование и развитие региональных рынков вообще и рынка недвижимости в частности, автором выделены три основные группы факторов, влияющих на его формирование, функционирование и развитие: 1) факторы, связанные с состоянием национальной экономики; 2) факторы, связанные с состоянием региональной экономики; 3) факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости.

При этом следует подчеркнуть, что перечисленные группы факторов воздействуют на региональный рынок недвижимости комплексно, во взаимосвязи друг с другом, поэтому предлагаемая группировка направлена скорее на расстановку акцентов, чем на принципиальное разделение исследуемых факторов. Это показано на схеме (рис.2), отображающей группировку и взаимосвязь факторов, влияющих на развитие регионального рынка недвижимости.

Рис. 2 Факторы развития регионального рынка недвижимости

Используя указанные на рис. 2 обозначения, представим влияние данных факторов в виде функциональных зависимостей:

	(1)
	(2)
	(3)
,	(4)
	(5)
	(6)
	(7)

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяют состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости. Из этого также следует вывод о необходимости поддержки позитивных и нивелирования негативных последствий взаимного влияния разных групп факторов.

Взаимное влияние данных факторов можно проследить, например, проанализировав зависимость состояния регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

Функционирование и развитие регионального рынка недвижимости невозможно рассматривать, абстрагируясь от социально-экономической ситуации в регионе. Анализ и максимальное использование той информации, которую несут в себе показатели и динамика социально-экономического развития региона, позволяют обеспечить эффективное управление развитием территории и достижение экономического роста, при этом, на наш взгляд, данную динамику необходимо использовать для прогнозирования ситуации на региональном рынке недвижимости, используя зависимость развития регионального рынка недвижимости от социально-экономического развития региона.

Существующие методики оценки социально-экономического развития регионов отличаются набором показателей и способами их анализа. В данной работе использовалась Методика комплексной оценки уровня социально-экономического развития субъектов Российской Федерации (Приложение № 6 к Федеральной целевой программе Сокращение различий в социальноЦэкономическом развитии регионов Российской Федерации (2002Ц2010 годы и до 2015 года).

На основе указанной методики был рассчитан интегральный показатель социально-экономического развития регионов (ИПСЭР). Расчеты проводились с использованием статистической информации Росстата.

Для исследования зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона целесообразным видится введение такого показателя как интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости.

Порядок формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости включал в себя следующие этапы:

1. Данные, отражающие состояние рынков недвижимости регионов, сводятся в единый банк данных.

2. По каждому из показателей производится ранжирование регионов. Региону с наихудшим показателем присваивается наименьший ранг. Региону с наилучшим показателем присваивается наивысший ранг. Остальным регионам значение рангов присваивается с использованием функции Тенденция MS Excel.

3. Для каждого региона значение присвоенного ранга делится на максимальный ранг; определяя относительный ранг.

4. По каждому из регионов определяется среднее значение всех относительных рангов. Полученное значение и будет являться интегральным показателем развития регионального рынка недвижимости.

С целью выявления взаимозависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона, в работе проведен расчет уровня развития региональных рынков недвижимости на базе наиболее крупных локальных рынков недвижимости городов каждого региона, включенного в анализ. При расчете интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости (ИПРРН) анализировались следующие данные:

объем предложения офисной недвижимости на 1000 чел., доля помещений классов A и B в общем объеме предложения офисной недвижимости;
объем предложения торговой недвижимости на 1000 чел., доля качественных торговых центров в общем объеме предложения торговой недвижимости;
объем предложения логистической недвижимости на 1000 чел., доля качественных складских помещений в общем объеме предложения;
номерной гостиничный фонд на 1000 чел.;
объем предложения жилой недвижимости на 1 чел., доля нового строительства, индекс доступности жилья.

Результаты расчетов интегральных показателей сведены в таблицу 1.

Таблица 1.

Результаты расчета интегральных показателей регионов (по состоянию на 01.01.2007г.)

Регионы (локальные рынки поселений)	ИПСЭР	ИПРРН
Санкт-Петербург	27,00	0,63
Тюмень	13,42	0,59
Казань	7,75	0,48
Екатеринбург	5,67	0,56
Самара	4,33	0,43
Архангельск	-0,42	0,40
Калининград	-0,75	0,49
Мурманск	-1,17	0,42
Череповец	-1,67	0,42
Н.Новгород	-2,75	0,47
Красноярск	-5,17	0,42
Томск	-6,18	0,35
Пермь	-6,83	0,46
Тверь	-8,50	0,34
Волгоград	-8,83	0,29
Смоленск	-11,17	0,34
Чебоксары	-12,33	0,32
Новосибирск	-12,67	0,32
Челябинск	-13,92	0,40
Краснодар	-19,83	0,45
Ростов-на-Дону	-20,00	0,45
Саратов	-23,92	0,25

Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона представлена на рис. 3.

Рис. 3. Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона

Учитывая полученные результаты, анализируемые регионы были разбиты на четыре группы:

регионы-лидеры (Санкт-Петербург);
общая группа регионов (Казань, Калининград, Томск, Тверь и др.);
отстающие регионы (Саратов);
регионы с неадекватным развитием: регионы, в которых уровень развития рынка недвижимости не соответствует социально-экономическому развитию региона (в настоящем примере опережает социально-экономическое развитие - Краснодар, Ростов-на-Дону).

По первым трем группам регионов можно построить график зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона (рис. 4).

Рис. 4. График зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона

Полученные результаты наглядно демонстрируют существование зависимости между уровнем развития регионального рынка недвижимости и уровнем социально-экономического развития региона. Но при этом важно уточнить, что для более обоснованных выводов необходим анализ большего числа регионов.

Использование данной зависимости позволяет на основе изучения социально-экономической ситуации оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и перспектив развития рынка недвижимости перед другими регионами.

Таким образом, развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона и оказывает влияние на него. Причем, региональная экономика становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой связи, политика региональных властей должна опираться на анализ всего многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе принимать наиболее важные, решения с учетов взаимного влияния и зависимости показателей социально-экономического положения региона и регионального рынка недвижимости, формируя необходимые механизмы регулирования рынка недвижимости региона.

Однако, для того чтобы система региональных рынков могла обеспечить эффективное развитие экономики региона, необходимы соответствующие социально-экономические условия, в их числе Ч благоприятные условия развития отношений собственности; институциональной среды и инфраструктуры региональных рынков; формирование конкурентной среды; цивилизованные формы взаимоотношений хозяйствующих субъектов; развитый механизм государственного регулирования и саморегулирования рынка недвижимости.

Учитывая сравнительно недавнее формирование рынка недвижимости как сферы экономических отношений, и отсутствие единства мнений относительно роли институтов в формировании рынков представляется актуальным рассмотреть институциональные условия формирования и развития регионального рынка недвижимости.

Поскольку, передача прав является необходимым и достаточным условием для совершения операции на рынке недвижимости, именно передача пучка правомочий, на наш взгляд, отражают специфику рынка недвижимости. Наиболее полным набором правомочий обладает право собственности. Таким образом, на наш взгляд, основой функционирования и развития рынка недвижимости является наличие института частной собственности, а одним из важнейших институциональных условий развития рынка недвижимости является развитие отношений собственности.

Началом формирования института частной собственности в сфере недвижимости в России можно считать момент принятия в 1991 г. и введения в действие законодательных актов о приватизации жилья и предприятий. Поскольку приватизация, во-первых, позволила говорить о недвижимых объектах как об особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, а, следовательно, нуждается в механизме, позволяющем в полной мере реализовать право собственности, а также осуществить передачу и разделение этого права - в рынке. Во-вторых, с началом приватизационных процессов начинают зарождаться формальные нормы и правила функционирования рынка недвижимости, т.е. формироваться институты рынка недвижимости. Формирование институтов связано, в первую очередь с необходимостью формирования эффективного рынка недвижимости. Эффективность функционирования рынка определяется величиной трансакционных издержек. Если трансакционные издержки принимают значения, при которых обмен становится невыгодным, то возникает потребность в образовании институтов, позволяющих минимизировать издержки трансакций. Приватизационные процессы дали старт формированию механизма рыночного ценообразования и становлению рынка недвижимости, что позволило сконцентрировать собственность у индивидов, имеющих возможность и умения (предпринимательские способности) ее эффективного использования для получения (максимизации) прибыли. Но, учитывая важность недвижимости как экономического актива, основные свойства, которого проанализированы ранее, необходимо, четко определить или специфицировать данные права.

Данная характеристика является существенной и определяющей степень эффективности функционирования рыночного механизма, согласно неоинституциональному подходу. Степень специфицированности прав собственности влияет на частоту и способы совершаемых сделок и посредством этого служит индикатором прозрачности рыночной среды. Значение спецификации прав собственности для экономических взаимодействий предполагает, что при существовании возможности обмена правами собственности, в конечном счете, они будут приобретены теми субъектами, для которых их ценность выше. В результате этого процесса произойдёт такое перераспределение прав собственности, которое будет обеспечивать наивысшую экономическую ценность от соответствующей этим правам хозяйственной деятельности. Чем более ясно определёнными и надёжно защищёнными оказываются права собственности, тем теснее связь между действиями экономических агентов и их благосостоянием. Таким образом, процесс спецификации подталкивает к принятию экономически наиболее эффективных решений. Отсутствие существенных разногласий, несоответствий и противоречий между неформальными институциональными установками и формально закреплёнными правами собственности является фундаментом для предотвращения искажения в работе рыночного механизма. В свою очередь, размывание прав собственности имеет место тогда, когда они неточно установлены и плохо защищены либо попадают под ограничения.

Институциональное закрепление прав собственности в сфере недвижимости способствует снижению степени неопределённости в процессе взаимодействия экономических субъектов и оптимизации использования имеющихся ресурсов. В связи с этим также актуализируется проблема контроля за соблюдением условий контракта хозяйствующими субъектами и возможного применения санкций в случае их неисполнения (формирование механизма принуждения). Все это подводит ко второму институциональному условию формирования и развития рынка недвижимости: уровню развития способов контракции, в контексте рынка как способа организации - свободы заключения контрактов. Свобода заключения контрактов подразумевает право собственника на основе индивидуальных предпочтений выбирать как способ заключения контракта, так и сторону, с которой этот контракт будет заключен. В этом контексте возникает проблема управления развитием отношений собственности и защита прав собственности государством.

Третье, и основное, на наш взгляд, институциональное условие формирования и развития рынка недвижимости заключается в комплексности развития институтов и организаций рынка недвижимости региона и адекватности развития инфраструктурной составляющей рынка, в связи с чем, дальнейшее исследование направлено на исследование институциональной и организационной структуры регионального рынка недвижимости и их роли в системе управления развитием регионального рынка недвижимости.

Важным фактором, оказывающим влияние на формирование и развитие рынка недвижимости, является наличие институтов, обеспечивающих эффективность функционирования данного рынка. Анализируя свойства системы региональный рынок недвижимости был сделан вывод, о том, что самоорганизация регионального рынка недвижимости возникает из кооперации не только экономических субъектов друг с другом, но и с экономическими институтами, а также кооперации институтов между собой. Данное свойство системы региональный рынок недвижимости является наиболее существенным с точки зрения управления и анализа ее функционирования и развития.

Институциональную основу регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, составляют: уровень развития отношений собственности в регионе, институциональная среда, институциональная структура и организационная структура.

Под институциональной средой в работе понимаются социально-политические, организационно-экономические и правовые нормы, являющиеся базой для создания, обращения и эксплуатации объектов недвижимой собственности. Под институциональной структурой регионального рынка недвижимости следует понимать определенный упорядоченный набор институтов, создающих матрицы экономического поведения, определяющих ограничения для субъектов рынка недвижимости, которые формируются в рамках той или иной системы управления отношениями на рынке недвижимости. Выделены и исследованы два типа институтов рынка недвижимости: формальные и неформальные. Формальными институтами являются правила, которые создаются централизованно, осознанно, легко могут быть зафиксированы в вербальной или письменной форме, используются в явном виде как ограничитель набора альтернатив для индивидов и обеспечены легальной и специализированной защитой со стороны государства с помощью различных правовых норм и актов. Учитывая особенности недвижимости как экономического актива, эти институты играют ведущую роль, и от их результативности зависит эффективное функционирование рынка недвижимости. При этом основным источником формирования данных институтов является государство, и соответственно, основополагающая регулирующая роль в сфере недвижимости принадлежит государству.

Неформальными институтами называются такие правила, которые, так же как и формальные, являются ограничителями поведения, но не зафиксированы (а часть из них и не может быть зафиксирована) в вербальной форме, а также защищены другими механизмами (в отличие от государства). Они возникают, как правило, спонтанно из процесса взаимодействия между людьми, они поддерживаются культурой, традициями и т.п. Формальные и неформальные институты оказывают взаимное влияние на формирование институциональной структуры рынка недвижимости. При этом институциональная структура формируется в рамках институциональной среды. Институциональная среда не является простым набором соответствующих ее типу институтов. Она определяет направление и быстроту институциональных изменений и является вектором, определяющим направление развития институциональной структуры.

Совокупность институтов рынка недвижимости представляет собой сеть организационных узлов, в каждом из которых минимизируются те или иные трансакционные издержки, формирующих организационную структуру регионального рынка недвижимости. Под организационной структурой регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, следует понимать совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на рынке недвижимости либо ее регулированием (организации регионального рынка недвижимости).

С целью определения степени управляемости системы проанализированы связи между субъектами организационной структуры рынка недвижимости, с помощью симплициального анализа. Степень значимости каждого исследуемого объекта в симплициальном комплексе определялся расчетом и анализом эксцентриситетов. В процессе анализа выявлено, что на разных фазах процессов функционирования рынка недвижимости ведущую роль играют различные комбинации субъектов организационной структуры рынка недвижимости. Отмечено значительное влияние саморегулируемых организаций и государственных участников на все процессы функционирования рынка недвижимости.

В работе выделены основные принципы развития системы региональный рынок недвижимости и ее институциональных основ, к которым можно отнести следующие: целеобусловленность, системность, иерархичность, интегративность, целостность, оптимальность, обратная связь, информационная достаточность и достоверность, последовательность, эффективность, развитие. Рассмотренные принципы приведут к развитию рынка недвижимости только в случае выполнения институциональных условий функционирования и развития рынка недвижимости.

В диссертационном исследовании сформированы основы концептуального подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, обеспечивающие возможность анализа основных процессов формирования и развития регионального рынка недвижимости и оценку возможности влияния на него со стороны субъекта управления. Управление функционированием и развитием регионального рынка недвижимости предполагает воздействие субъекта управления на объект управления для достижения целей как отдельно взятого региона, так и национального рынка в целом.

Под системой управления развитием регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, необходимо понимать совокупность субъектов и объектов управления, взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях создания условий, необходимых для формирования социально-экономических процессов и отношений в сфере создания, эксплуатации (управления) и обращения недвижимой собственности для обеспечения устойчивого социально-экономического развития региона.

Основными элементами этой системы являются объект управления, субъект управления и институциональная среда. Проводниками управляющих воздействий являются институциональная и организационная структуры регионального рынка недвижимости.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой факторами и условиями, выявленными ранее.

В работе выделены также основные функции управления развитием региональных рынков недвижимости, которыми являются:

аналитическая, которая подразумевает экономическую диагностику процессов развития региональных рынков недвижимости и включает исследование конъюнктуры отдельных региональных рынков, исследование конкурентной среды региональных рынков, анализ институциональной и организационной структуры региональных рынков недвижимости, исследование инфраструктуры региональных рынков недвижимости, исследование структуры отдельных региональных рынков недвижимости;

функция организации и контроля, которая включает процесс построения органов управления региональными рынками недвижимости, упорядочивание их взаимосвязей и информационных потоков, а также контроль над развитием отдельных региональных рынков недвижимости и региональной экономики в целом;

функция планирования, включающая разработку стратегических и тактических планов по развитию региональных рынков недвижимости в целом и по отдельным регионам, а также в системе региональных рынков;

функция координации, предполагающая разработку различных нормативов, квот, законов, программ для целей развития региональных рынков недвижимости;

функция мотивации, которая выражается в предоставлении различных льгот и субсидий хозяйствующим субъектам и в повышении покупательской способности потребителей региональных рынков недвижимости.

На рис. 5 представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, направленная на его развитие в экономической системе региона.

Рис. 5 Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости

На рисунке показано, что управление развитием регионального рынка недвижимости предполагает воздействие на институциональную и организационную структуру регионального рынка недвижимости. При этом управление данными блоками формируют систему управления развитием регионального рынка недвижимости через определенные механизмы управления. На базе проведенного анализа выявлены следующие механизмы управления: механизмы свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования.

В работе показано, что институты и организации, оказывают взаимное влияние при формировании структуры рынка недвижимости, поскольку уровень развития институтов, определенного организационного узла определяет уровень развития организаций, однако, в случае, если уровень развития соответствующего института не адекватен уровню развития организационной структуры, формируются неформальные нормы и правила, что ведет к институциональным изменениям и трансформации институциональной структуры.

Причем с точки зрения эффективного управления необходимо, чтобы трансформация обеспечивала развитие рынка недвижимости, т.е. вела к трансформации институциональной структуры, способствующей снижению трансакционных издержек и снимающих проблемы функционирования и развития рынка недвижимости.

Таким образом, теоретико-концептуальную основу управления развитием регионального рынка недвижимости составляют следующие положения:

- выделение в рамках управления развитием регионального рынка недвижимости двух взаимосвязанных, но относительно автономных направлений: управление институциональной структурой регионального рынка недвижимости и управление организационной структурой регионального рынка недвижимости;

- выделение субъектов организационной структуры как проводников управляющих воздействий, оказывающих влияние на институциональную структуру рынка недвижимости;

- выделение механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, как взаимосвязанных аспектов управления.

Недвижимость сочетает в себе черты частного и коллективного (общественного) блага, требующего участия в управлении данным благом общества с учетом реализации варианта эффективного способа использования данного блага с целью повышения благосостояния общества в целом. При этом недвижимость нельзя исключить из общего доступа, как это можно сделать по отношению к обычному частному благу, в связи с этим необходимо искать пути воздействия общества на отношения между участниками общества по поводу использования недвижимости как частного и коллективного (общественного) блага, учитывая, в том числе, возможности влияния институциональной и организационной структуры на взаимоотношения на рынке недвижимости. Наличие внешних эффектов показывает, что истинная предельная полезность услуг с точки зрения, как общества, так и рынка различна, так как в себестоимости не отражены полностью экономические издержки, которые реально несет общество с учетом внешних эффектов.

При использовании земли могут возникать отрицательные внешние эффекты, т.е. ситуация, когда издержки собственника оказываются меньше совокупных общественных издержек в силу возникновения потерь, упущенной выгоды у владельцев соседних земельных участков или даже шире. Например, при существенных изменениях в образе города, например, Петербурга, вследствие нерегулируемой градостроительной активности может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики, так, например, уменьшит загруженность гостиниц и соответственно доход гостиничного бизнеса, уменьшится доход культурного сектора и т.д. Заметим, что возможны и положительные внешние эффекты, например, улучшение доступности земельного участка при строительстве дорог и повышение вследствие этого его ценности и т.д. При этом, на наш взгляд, необходимо говорить о наличии мультипликативного эффекта, который может служить опорной точкой для оценки прямого экономического эффекта от наличия того или иного внешнего эффекта в сфере недвижимости на иные отрасли экономики.

Возможность возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе использования земли, а также то, что земля по своим характеристикам является не только частным, но и коллективным благом, приводит к тому, что обществом разрабатывается целый ряд способов снижения или предупреждения отрицательного эффекта от использования недвижимости - от штрафов до запретов и ограничений, накладываемых на возможности того или иного варианта использования.

Для сокращения влияния отрицательных внешних эффектов и увеличения влияния положительных внешних эффектов необходимо, чтобы экономический субъект, порождающий внешний эффект, считался с внешними затратами или получал вознаграждение за внешние выгоды. В экономической литературе предлагается три подхода к решению этой проблемы: трансформация (интернализация) внешних эффектов, введение корректирующих платежей и субсидий и закрепление прав на ресурсы.

Трансформация внешних эффектов во внутренние может быть достигнута путем приближения предельных частных издержек (и соответственно выгод) к предельным социальным издержкам (выгодам). Возможным путем интернализации является объединение субъектов, связанных внешним эффектом, в один хозяйствующий субъект или передача прав на объект недвижимости одному из хозяйствующих субъектов для устранения внешнего эффекта. Однако, во-первых, процесс решения вопроса об устранении внешних эффектов достаточно сложный и, как правило, предполагает значительные временные рамки, т.е. оценка данного внешнего эффекта должна предполагать учет фактора времени; во-вторых, он связан со значительными затратами на спецификацию прав собственности, которая влечет значительные трансакционные издержки, зачастую не поддающиеся прямому расчету. Кроме того, не всегда возможно провести интернализацию внешних эффектов.

Существует другой способ побудить лицо, являющееся источником внешних эффектов, считаться с затратами, которые эти эффекты порождают, - заставить его оплатить эти затраты, путем введения корректирующих налогов или субсидий.

В работе предложен механизм оценки внешних эффектов и расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий с целью повышения эффективности управления внешними эффектами на рынке недвижимости. Внешние отрицательные эффекты приводят к потере стоимости объекта собственности, а соответственно и к потере дохода от объекта собственности. При этом расчет данных потерь, а, следовательно, и величину корректирующего платежа можно проводить методом капитализации потерь.

Однако данный путь не подойдет в случае, если корректирующий платеж не исправит ситуацию или затрагивает интересы не только отдельных собственников, но и местное общество, например, ситуация с Товарно-фондовой биржей и элитным жилым комплексом Финансист в Санкт-Петербурге. Рассмотрены также ситуации, когда внешние эффекты перекладываются на третьих лиц, например, в случае возведения объекта недвижимости (жилого дома) без официального разрешения и привлечения дольщиков к процессу финансирования, риски связанные с внешними эффектами по незаконному возведению жилого дома перейдут к дольщикам. Возникновение внешних эффектов возможно, например, с уже существующими правилами использования территории и ограничения на ее иное использование. В связи с чем, на наш взгляд, необходимо разрабатывать процедуры страхования ущерба связанных с возникновение внешних эффектов для третьих лиц в сфере недвижимости.

В работе выделены основные механизмы управления внешними эффектами на рынке недвижимости, заключающиеся в следующем: установление предельных норм или стандартов; введение санкций за нарушение норм и правил; введение корректирующих платежей (налогов и субсидий); продажа временных частичных правомочий, страхование.

Отмечено, что данные подходы могут приводить в действия механизмы управления внешними эффектами в различных направлениях, например, ограничения могут быть введены по плотности и высотности застройки, по параметрам объекта, его целевому и разрешенному использованию; по техническим, санитарным, экологическим и иным нормам и т.д. Реализация данных норм сможет принести реальную пользу обществу, только в том случае, если данные эффекты будут выявлены и заработает система механизмов управления внешними эффектами, что связано, на наш взгляд, с формированием институциональной и организационной структуры отвечающей за управление внешними эффектами на рынке недвижимости. В связи с этим, сформулированы первоочередные меры организации управления внешними эффектами на рынке недвижимости требующие, прежде всего, формирование системы мониторинга внешних эффектов на региональном рынке недвижимости с целью создания механизма управления данными эффектами и их последствиями. Отмечено, что в рамках данного направления необходимо разработать классификацию положительных и отрицательных внешних эффектов на рынке недвижимости, сформировать методологию анализа и порядок формирования и функционирования системы оценки с указанием перечня данных необходимых для оценки и иных данных о процессах и видах деятельности, в результате которых возникают внешние эффекты на рынке недвижимости. Ориентиром может служить предложенные в настоящей работе рекомендации по расчету величины корректирующего платежа на базе оценочных технологий с учетом анализа внешнего (экономического) устаревания.

Поступательные процессы развития и трансформации институциональной структуры регионального рынка недвижимости должны вести к снижению величины трансакционных издержек (ТИ) при трансакциях на рынке недвижимости, однако это требует проработанной методологической базы управления ТИ на региональном рынке недвижимости. В диссертации проведен анализ существующих классификаций ТИ и предложена комплексная классификация ТИ на рынке недвижимости, представленная на рис. 6, на которой базируется, предложенный метод количественной оценки трансакционных издержек. В работе выделены особенности российской экономики и степени развития рынка недвижимости, влияющие на величину и методики оценки ТИ. К числу таких особенностей следует отнести:

существенно более высокую долю недвижимости, находящейся в государственной собственности, чем в большинстве стран с рыночной экономикой, и, что не менее важно, более высокую роль государственных организаций, как элементов инфраструктуры рынка недвижимости;

значительную долю нелегализованной составляющей в составе трансак-ционных издержек, определяющей значительный разрыв между легальным уровнем трансакционных издержек и их реальной величиной (например, невозможность четкого определения уровня затрат по четкой спецификации прав собственности и, особенно, смежных прав - права на проживание, в частности);

неразвитость инфраструктуры рынка, не позволяющей четко отделить один вид трансакционных издержек от другого (например, издержек по измерению (оценки стоимости) от услуг риэлтерской фирмы в целом при сделках на жилищном рынке);

различия в субъективной денежной оценке ТИ, не имеющих прямого денежного выражения, разными сторонами сделки, в связи с их частой принадлежностью к разным полюсам социальной структуры общества;

различия между формальным и реальным содержанием сделки (например, расселение коммунальной квартиры часто связано с изменением ее функционального назначения и переходом от использования ее в качестве жилья к использованию в качестве объекта коммерческой недвижимости);

использование множества форм денег (наличные, безналичные, денежные суррогаты) при расчетах, ведущее к замедлению скорости оборота, увеличению ТИ (например, в связи с конвертацией одной денежной формы в другую) и деформирующее ценовую информацию;

традиционное для российского рынка недвижимости (прежде всего, жилой) возложение основной части явных ТИ на одну сторону сделки (покупателя, как правило).

Рис. 6 Классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости

Российские особенности рынка недвижимости требуют внесения соответствующих корректив при анализе и оценке ТИ. Неустойчивость экономических связей, незавершенность формирования структуры рыночных отношений, противоречивость действующего законодательства, неразвитость инфраструктуры рынка недвижимости являются дополнительными факторами, ведущими к возрастанию ТИ, и, как следствие, снижающими деловую активность на рынке.

Все эти особенности оказывают влияние на анализ и оценку ТИ. На базе анализа существующих подходов к методологии оценки ТИ, сделан вывод, что из возможных методов количественной оценки ТИ наиболее приемлемым является метод, основанный на прямом анализе издержек трансакции для отдельных покупателей и продавцов (метод прямого расчета издержек процесса совершения сделки для продавца или покупателя).

В работе подробно описаны указанные этапы оценки ТИ, предложены формы, уточняющие структуру ТИ и методы расчетов для каждого вида ТИ, а именно: легализованные трансакционные услуги - прямой расчет на основе цен и тарифов, установленных на трансакционные услуги; нелегальные трансакционные услуги - экспертный метод; уплата налогов - прямой расчет на основе налоговых ставок; неявные трансакционные издержки - на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Показано также, что для проверки результатов расчета ТИ по методу прямого расчета, в качестве дополнительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор, к которому относятся: торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления (как в частном, так и в государственном секторе), затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность.

Публикации по теме диссертации

Монографии:

Бачуринская И.А. Регулирование регионального рынка недвижимости: инфраструктурный и институциональный аспекты: Монография - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 15,5 п.л.
Факторы устойчивого развития регионов России: Монография / В.А.Арушанов, Н.Р.Балынская, И.А.Бачуринская и др.; под общ. ред. С.С. Чернова.- Книга 4.- Новосибирск: ЦРНС, 2009. - 10,4 п.л./ 0,7 п.л.
Управление собственностью: теория и методология: Монография / С.Н. Максимов, И.А.Бачуринская, А.В. Беляев и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 10,7 п.л./ 0,9 п.л.
Развитие отношений собственности в современной экономике России: Монография / С.Н.Максимов, И.А.Бачуринская (Бузова), Васильева Н.В. и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова. - СПб: СПбГИЭУ, 2007. - 9,8 п.л./0,9 п.л.

Учебники и учебные пособия:

Управление недвижимостью: Учебник/ С.Н.Максимов, И.А.Бачуринская (Бузова), Н.В.Васильева и др.; Под ред. С.Н. Максимова. - М.: Издательство Дело АНХ, 2008. Ц35,1/5 п.л.
Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ В.С. Башкатов, И.А.Бачуринская (Бузова).- СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 19/9,5 п.л.
Экономика недвижимости: Учебное пособие/С.Н.Максимов, И.В.Смирнова, И.А.Бачуринская (Бузова).- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 10/3,33 п.л.
Управление имущественными ресурсами региона: Учебник/ И.А.Бачуринская (Бузова), Т.А. Голикова, М.А.Гусаков и др.; Под ред. Е.Б. Смирнова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 10,75/1,3 п.л.
Управление недвижимым имуществом: Учебник/И.А.Бачуринская (Бузова), Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 28,5/6,25 п.л.
Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко, И.А.Бачуринская(Бузова). - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - 10,3/5,15 п.л.

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

Бачуринская И.А. Формирование механизма регулирования процессов функционирования и развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 5(32). С.256-258. - 0,3 п.л.
Максимов С.Н., Бачуринская И.А. Управление внешними эффектами на рынке недвижимости //Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. 2009. № 3. С.375-378.- 0,6 п.л./0,3 п.л.
Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А. Недвижимая собственность как экономическая категория// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 3(30). С.18-24. - 0,7 п.л./0,4 п.л.
Бачуринская И.А. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 3(30). С.369-372. - 0,3 п.л.
Адигамова М. Р., Бачуринская И. А. Интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 1(28). С.263-267. - 0,3 п.л./0,2 п.л.
Бачуринская И.А. Институциональные условия формирования и развития рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 7 (26). С.186-189.- 0,3 п.л.
Бачуринская И.А., Васильева Н. В. Региональный рынок недвижимости: сущность и основные факторы развития // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 6 (25). С.59-64.- 0,5 п.л./0,25 п.л.
Бачуринская И.А. Институциональная структура рынка недвижимости: формирование и развитие // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 3 (22). С.279-281.- 0,3 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Трансакции и трансакционные издержки на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Вып. 4 (17). С.41-51.- 0,85 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Трансакционные издержки и их количественная оценка на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Вып. 5 (18). С.294-297.- 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

Бачуринская И.А. Мониторинг инноваций в сфере недвижимости региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С.Н.Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,2 п.л.
Бачуринская И.А. Институты и институциональная среда в системе управления недвижимостью региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апр. 2008 г. / редкол.: Е.Б.Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,3 п.л.
Бачуринская И.А. Некоторые аспекты институциональных основ регионального рынка недвижимости// Журнал Современные проблемы науки и образования. Приложение Экономические науки, №6, 2008. С.124(8).- 0,3 п.л.
Бачуринская И.А. К вопросу об институциональном развитии регионального рынка недвижимости // Современные проблемы науки и образования: материалы III Всероссийской научной конференции 13-15 мая 2008 г. Журнал Современные наукоемкие технологии. Приложение Экономические науки, №4, 2008. С.158-159.- 0,3 п.л.
Бачуринская И.А., Адигамова М.Р. Исследование зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона//Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч. тр. Вып.2/ редкол.: С.Н. Максимов (отв.ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,7 п.л./0,4 п.л.
Бачуринская И.А., Васильева Н.В. Системный подход к исследованию регионального рынка недвижимости// Актуальные проблемы экономики, политики и права: сб. науч. тр. Выпуск 21. Мурманск: МАЭУ, 2008. - 0,4 п.л./0,2 п.л.
Бачуринская И.А., Келим И.Б. Организационно-методические аспекты анализа регионального рынка недвижимости /Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Материалы 1-й Всероссийской межвузовской заочной научно-практической конференции/Самарск. гос. арх.-строит. ун-т. - Самара, 2008. - 0,25 п.л./0,15 п.л.
Бачуринская И.А., Келим И.Б. Мониторинг как основа институционального развития регионального рынка недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апр. 2008 г. / редкол.: Е.Б.Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л./0,1 п.л.
Бачуринская И.А., Мышинская Е.В. Проблемные аспекты оценочной деятельности в системе управления недвижимой собственностью Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апр. 2008 г. / редкол.: Е.Б.Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л./0,1 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Исторические аспекты институционального развития рынка недвижимости // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч. тр. / Под ред.: С.Н. Максимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,3 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Мониторинг отношений собственности в системе управления социально-экономическим развитием региона// Актуальные проблемы управления экономикой региона. IV науч.-практ. конф. 20 апр. 2007 г.: Тез. докл. / Ред. кол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Проблемные вопросы измерения трансакционных издержек на рынке недвижимости // Проблемы науки и практики - 2007 (IV Кирилло-Мефодиевские чтения). - Материалы межрегиональной научно-практической конференции 06 ноября 2007 года. В двух томах. Том 2 - Луга, Ленинградской области: КГУ им. Кирилла и Мефодия, 2007. - 0,3 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Стратегия институционального развития регионального рынка недвижимости как основа финансовой устойчивости региона // Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе: Материалы IX межвузовской конференции аспирантов и докторантов 5 дек. 2007 г./ Под ред. А.И.Михайлушкина, Н.А.Савинской. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Формирование политики социально-экономического развития региона и инвестиционной деятельности // Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр. Вып. 3 / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,75 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А., Скляров Т.Е. Инвестиционная политика как основа развития экономики региона // Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр. Вып. 3 / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,45 п.л./0,25 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А., Максимов С.Н., Скляров Т.Е. Проблемные вопросы определения арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности //Общество. Личность. Культура (социально-гуманитарные исследования): Сборник научных трудов/Белгород-Санкт-Петербург, 2006. - 0,25 п.л./ 0,08 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А., Скляров Т.Е. Оценочные процедуры в рамках задачи управления недвижимым имуществом предприятия //Общество. Личность. Культура (социально-гуманитарные исследования): Сборник научных трудов/Белгород-Санкт-Петербург, 2006. - 0,2 п.л./ 0,1 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Кредитование под залог недвижимости как способ финансирования долгосрочных инвестиционных проектов // Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сборник научных трудов/Редкол.: С.Н.Максимов (отв.ред.). - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,6 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Арендная плата за землю как инструмент эффективной политики управления федеральным недвижимым имуществом // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы II Науч.-практ. конф. 22 апр. 2005 г. / Редкол.: Е.Б.Смирнов (отв.ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,25 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А., Терехова В.В. Проблемные вопросы информационного обеспечения оценочной деятельности в сфере недвижимости. Оценочные технологии в экономических процессах: III Международная научно-практическая конференция 25,26 марта 2004 г.: Тез. докл. / Отв. ред.: Е.Б.Смирнов, Д.В.Шопенко, С.Н.Максимов - СПб.: СПбГИЭУ, 2004.- 0,3 п.л./ 0,15 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А., Терехова В.В. К проблеме определения ставки дисконтирования при обосновании решений инвестирования в недвижимость. Оценочные технологии в экономических процессах: III Международная научно-практическая конференция 25,26 марта 2004 г.: Тез. докл. / Отв. ред.: Е.Б.Смирнов, Д.В.Шопенко, С.Н.Максимов - СПб.: СПбГИЭУ, 2004.- 0,2 п.л./ 0,1 п.л.
Бачуринская (Бузова) И. А. Инвестиции в недвижимость как элемент инвестиционной стратегии региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы науч.-практ. конф. 16 апр. 2004 г. / Отв.ред.: С.Н.Максимов, Е.Б.Смирнов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,28 п.л.

Авторефераты по всем темам >> Авторефераты по экономике

Blog