Авторефераты по всем темам >>
Авторефераты по экономике
Высшая школа приватизации
и предпринимательства Ц институт
На правах рукописи
Ватолин Владимир Валентинович
МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ОБОРОТОМ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА МЕГАПОЛИСА
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)
А в т о р е ф е р а т
диссертации на соискание ученой степени
доктора экономических наук
Москва
2008
Работа выполнена в Высшей школе приватизации
и предпринимательства - институте (ВШПП)
Научный консультант: | доктор экономических и технических наук, профессор Райзберг Борис Абрамович |
Официальные оппоненты: | доктор экономических наук, профессор Григорьев Владимир Викторович |
доктор экономических наук Полянский Андрей Игоревич | |
доктор экономических наук Сизов Юрий Сергеевич | |
Ведущая организация: | Институт экономики РАН |
Защита состоится 01 июля 2008 года в _______часов на заседании Диссертационного Совета Д 521.001.01 в Высшей школе приватизации и предпринимательства - Институте по адресу: 125009, Москва, Леонтьевский пер., д.7, стр.2, 3.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Высшей школы приватизации и предпринимательства - института.
Автореферат разослан _______________ года
Ученый секретарь диссертационного совета, канд.экон.наук | С.А.Никонова |
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Переход к рыночному способу организации хозяйственной деятельности представляет собой длительный процесс, охватывающий не только становление рыночных отношений, но и глубокие институциональные изменения, коренное преобразование системы государственного управления экономикой мегаполисов и регионов. Одним из базовых сегментов региональной экономики, выступающим основным источником неналоговых доходов и источником развития экономической и социальной инфраструктуры, является хозяйственный оборот государственных и муниципальных объектов нежилого фонда в виде зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, используемых под офисные, складские и торговые помещения, гостиницы и т.д.
Повышение эффективности хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда тесно связано с реформированием национальной экономики. Проблема управления недвижимостью традиционно рассматривается в рамках институциональной экономики и экономики отраслевых рынков, теории управления и менеджмента.
Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его проектирования и до окончания срока жизни. Для объектов нежилого фонда смена состояний объекта отражает как их вещные, так и правовые характеристики. Анализ состояния, использования, развития нежилого фонда свидетельствует о наличии ряда проблем, возникающих в процессе проектирования и строительства объектов, их эксплуатации, правовом сопровождении и оформлении.
Формирование институтов и инструментов эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда направлено на обеспечение сохранности, устойчивости, развития экономики, городского хозяйства, удовлетворение потребностей государства и бизнеса в нежилых помещениях. Формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости направлены на улучшение структуры объектов государственной собственности, ее преобразование в муниципальную, акционерную собственность, более эффективное использование объектов.
Процесс обращения недвижимости, включающий приватизацию, продажу, аренду, концессионирование, лизинг, развивается в России в условиях глубоких трансформационных изменений в системе имущественных отношений, уточнения правового статуса объектов, смены концептуальных установок в формировании рынка. Низкая ликвидность недвижимости приводит к высоким трансакционным издержкам, порождает инвестиционные риски, сдерживает рост предпринимательства. Сжатые сроки трансформации сложившихся форм оборота недвижимого имущества обострили проблему защиты прав собственника, как в лице государства, так и других субъектов хозяйствования.
Мировой опыт регулирования имущественного оборота опирается на организацию системы регистрации прав собственности. Как правило, возложение ответственности за ведение реестра прав собственности на государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, технологиям и стандартам. Тем самым достигается сопоставимость, совместимость кадастровых и реестровых данных, снижается вероятность возникновения имущественных споров.
Продолжает оставаться актуальной задача обобщения прогрессивного опыта и его использования в отечественной практике, выявления специфики управления недвижимым имуществом в постреформенной российской экономике. Практика проводимых в России преобразований убеждает, что источником стабильности экономики продолжает оставаться государственный сектор и его имущественная составляющая, качество управления которыми во многом предопределяет эффективность функционирования всей экономики. Отсюда вытекает требование повышения научной обоснованности утверждения генеральных планов развития крупных городов, градостроительных схем, схем зонирования. Имеется положительный опыт московского региона в разработке схем зонирования, использования механизма резервирования и реабилитации освобождаемых территорий, реконструкции нежилого фонда в области сдачи недвижимости в аренду, организации ее аукционной продажи. Накопленный опыт, став объектом анализа, может быть распространен на другие региональные центры.
Острая полемичность проблемы институциональных барьеров на рынке городской недвижимости, вовлечения имущественных ресурсов в хозяйственный оборот, разработки механизма договорной стратегии, использовании финансовых и инвестиционных источников городской экономики предопределили выбор предмета настоящего исследования, обусловили его целевую ориентацию.
Целью исследования является разработка и научное обоснование эффективной в экономическом и социальном отношении методологии формирования и развития институтов и инструментов управления сферой обращения государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупнейших городов России в складывающейся рыночной среде в условиях проводимой государственной политики с учетом мировых тенденций.
Цель исследования предопределила постановку и необходимость решения следующих основных задач:
- оценить процессы трансформации отношений собственности в России на современном этапе, их влияние на экономику и социальную сферу;
- исследовать потенциальные возможности повышения экономической и социальной эффективности использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной, региональной и муниципальной собственности;
- выявить особенности функционирования нежилого фонда городской собственности в рыночных условиях хозяйствования и проблемы получения от него высокой экономической и социальной отдачи, установить рациональные с позиции достижения экономического и социального результатов способы, формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости;
- проанализировать иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования объектов нежилого фонда в крупных городах;
- исследовать процесс формирования и реализации стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда в крупном городе, разработать методологию программно-целевого планирования и управления в процессе выработки стратегии, определить основные направления нормативно-законодательного регулирования программ и инвестиционных проектов в ходе реализации генерального плана развития столичного мегаполиса;
- разработать инновационные инструменты организации и регулирования движения финансовых потоков в интересах создания и эффективного использования городского нежилого фонда, предложить и обосновать инновационный инструментарий механизма реализации договорной арендной стратегии.
Объектом исследования является сфера и процессы обращения имущественных объектов нежилого фонда мегаполиса, охватывающие продажу, аренду и другие способы вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот, влияющие на производственную деятельность и сферу услуг.
Предмет исследования представляют методы формирования и действия институтов и инструментов управления имущественным оборотом государственного и муниципального нежилого фонда в крупнейших городах Российской Федерации, обеспечивающие повышение экономической и социальной эффективности использования городского имущества, устойчивое функционирование городской экономики.
Методологическую и теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области макроэкономики, положений современной экономической теории, фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки, опубликованные работы в области экономики и управления недвижимостью, хозяйственного оборота ресурсов, государственного управления имущественно-земельными комплексами.
Многогранный процесс изменений, происходящих в системе управления крупными городами, организации хозяйственного оборота объектов нежилого фонда, приватизации государственной и муниципальной собственности, нашел отражение в работах Абдуллаева Н.А., Авекова В.В., Беккера В.Я., Бурака П.И., Бусова В.И., Витрянского В.В., Дорогова Н.И., Кошкина Л.И., Климовича М.В., Максимова С.Н., Новицкого И.Ю., Пепеляевой Л.В., Ростанца В.Г., Рукиной И.М., Сараева А.С., Сизова Ю.С., Степанова И.С., Тарасевича Е.И., Тумасянц С.М., Хубиева К.А., Циганова В.В., Цыпкина Ю.А., Штейн Е.М., Шрейбера А.К.
В формирование методологии институциональных основ управления недвижимостью и рыночного регулирования значительный вклад внесли такие видные зарубежные ученые, как Друкер П., Корнаи Я., Коуз Р., Стиглер Дж., Тейлор Ф., Тироль Ж., Уильямсон О., Форд Г., Хайек Ф., Шумпетер Й.
Среди российских ученых исследование этой проблемы представлено в трудах таких ученых как Абалкин Л.И., Иващенко Н.П., Кошкин В.И., Мау В.А., Некипелов А.Д., Нуреев Р.М., Прусак М.М., Петраков Н.Я.,
Радаев В.В., Райзберг Б.А., Соловьев М.М., Чепуренко А.Ю., Шаститко А.Е., Ясин Е.Г.
Результаты исследований указанных и других авторов были использованы и нашли отражение в диссертационной работе.
В диссертации применены методы системного и структурного анализа, прогнозирования и экономического программирования, теории вероятностей, функционально-структурного моделирования и классификации экономических объектов, социологического ранжирования, экспертных оценок и выбора рациональных альтернатив.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы статистики РФ, городских статистических управлений Москвы и Санкт-Петербурга, отчетность Департамента имущества г.Москвы и Комитета имущества Санкт-Петербурга, отечественные и зарубежные научные источники, результаты исследований и расчетов, выполненных автором.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и системном обосновании научных принципов и положений, реализация которых позволяет решить проблему применения эффективных в экономическом и социальном отношении институциональных и инструментальных методов управления функционированием, использованием, рыночным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда города во взаимосвязи с реформированием системы управления городской экономикой в целом. Предлагаемый инструментарий решения проблемы отличается выраженной направленностью на повышение отдачи, производственного, социального, бюджетного эффекта имущественного комплекса региональной экономики, построен с учетом нормативно-законодательных актов административной реформы управления и реформы местного самоуправления, осуществления курса на реализацию национальных проектов социальной направленности.
Основные результаты диссертационного исследования, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора:
- определены критерии, условия формирования и проведения единой государственной политики в управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда;
- установлены границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта девелопмента государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, используемых для размещения городских служб, организаций социального профиля и предоставления в аренду бизнесу;
- разработана экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных помещений, создающая возможность формализованного описания объекта управления и оптимизации процесса управления с целью максимизации экономической и социальной эффективности; разработан метод расчета интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городского нежилого фонда, позволяющий формировать оптимальную с точки зрения доходов бюджета и социальной эффективности структуру нежилого фонда крупного мегаполиса;
- предложены пути осуществления программно-целевого подхода в управлении оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частно-государственного партнерства, что позволяет применять стандарты и регламенты управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике региональных центров;
- отработан организационно-экономический механизм проведения аукционных торгов на торговых площадках по продаже объектов нежилого фонда и прав их аренды с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и организаций социального профиля, позволяющий достичь сочетания критериев бюджетной и социальной эффективности;
- предложена для практического применения усовершенствованная методика определения цены предложения на рынке городских объектов недвижимости и ставок арендной платы, основанная на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что содержащиеся в ней научные положения, методологические подходы и рекомендации создают предпосылки эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов городского нежилого фонда в процессе выбора рационального способа их применения. Проведенные исследования совершенствуют научную методологию проведения приватизации и акционирования, передачи городских объектов недвижимости в аренду и концессионирование, нормативно-законодательное регулирование формирования и реализации генерального плана развития города, разработку целевых программ и стратегического плана экономического и социального развития.
Практическая значимость работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации использованы и могут применяться в практической деятельности различных уровней государственного и муниципального управления недвижимым имуществом крупных городов, способствовать более полному, рациональному использованию имеющихся и вводимых в строй объектов нежилого фонда разного назначения.
На защиту выносятся:
1. Методология формирования единой государственной инструментальной и институциональной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда мегаполиса.
2. Методические подходы к определению стоимости, цены рыночного предложения инфраструктурных и социальных объектов нежилого фонда, учитывающие расчетно-аналитические и рыночные оценки.
3. Программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда.
4. Экономико-математическая модель хозяйственного оборота нежилого фонда на основе оценки интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городских объектов.
5. Организационно-экономический механизм управления сдачей в аренду и продажей городских объектов субъектам малого и среднего бизнеса и организациям социального профиля.
Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в монографии Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда (г.Москва, 2006 г.) и 33 статьях в научных журналах и сборниках общим объемом авторского текста 29,05 печатных листов, в том числе в тринадцати изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации.
Основные положения работы докладывались на научно-практической конференции О политике города в области управления городским имуществом (г.Москва, май 2000 г.), научно-практической конференции Предприниматель: недвижимость и закон (г.Москва, май 2003 г.), научно-практической конференции Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях (г.Москва, апрель 2004 г.), научно-практической конференции по проблемам управления имуществом (г.Санкт-Петербург, июль 2005 г.), научно-практической конференции л15 лет приватизации: итоги и перспективы (г. Москва, октябрь 2006 г.), на международном инвестиционном форуме PROEstate 2007 (г.Санкт-Петербург, август 2007 г.), на международной научно-практической конференции Экономика мегаполисов и регионов (Мадрид, сентябрь 2007 г.).
Под научным руководством и при непосредственном участии автора разработан ряд нормативно-методических документов, нашедших отражение:
- в Федеральных законах РФ от 21.07.1997 № 123-ФЗ О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации, от 21.12.2001 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества;
- в Указе Президента РФ от 06.02.1995 № 96 О втором этапе приватизации в г. Москве (в ред. Указов Президента РФ от 26.05.1996 № 993, от 25.02.2003 № 250);
- в законах города Москвы от 16.07.1997 № 34 Об основах платного землепользования в городе Москве (в ред. от 11.06.2003 № 35), от 11.04.2001 № 12 О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (в ред. от 13.02.2002 № 8); от 27.04.2005 № 14 О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы);
- в принятых в период с 1996 по 2007 гг. постановлениях Правительства Москвы по вопросам упорядочения осуществления контроля за выполнением договоров купли-продажи муниципальной (государственной) собственности, и политики города в области продажи городского имущества, создания единого реестра собственности города Москвы, совершенствования управления собственностью г.Москвы с использованием инструментов финансового рынка, порядка передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г.Москвы.
Результаты работы использованы Фондами имущества Санкт-Петербурга и Московской области. Материалы исследования используются в учебном процессе Высшей школы приватизации и предпринимательства, Московского городского университета управления Правительства Москвы, Международного университета в Москве.
Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и рекомендаций, списка литературных источников по теме исследования.
Структура диссертационной работы представлена следующим образом.
Введение | |
Глава 1. | Нежилой фонд городской собственности как объект государственного и муниципального управления |
1.1. | Трансформация отношений собственности в России в процессе проведения рыночных реформ |
1.2. | Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности, его структура, роль и место в системе управления хозяйственным оборотом города |
1.3. | Проблемы эффективного в экономическом и социальном отношении использования объектов нежилого фонда крупного города |
Глава 2. | Зарубежный опыт управления процессами создания и использования городских объектов нежилого фонда (девелопмента недвижимости) |
2.1. | Специфика иностранного опыта управления созданием и хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда |
2.2. | Девелопмент офисных зданий и помещений |
2.3. | Девелопмент производственных (промышленных) зданий, сооружений, помещений |
2.4. | Девелопмент зданий и помещений розничной торговли |
Глава 3. | Формы и методы управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда |
3.1. | Приватизация государственной и муниципальной собственности и земельный оборот в крупном городе |
3.2. | Аренда и концессионирование объектов нежилого фонда в виде зданий и земельных участков |
3.3. | Акционирование и использование недвижимости в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности |
Глава 4. | Программы и инвестиционные проекты как инструменты реализации государственной стратегии управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда |
4.1. | Нормативно-законодательное регулирование формирования и реализации генерального плана развития города |
4.2. | Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда |
4.3. | Частно-государственное партнерство как форма организации и содействия реализации градостроительных программ и инвестиционных проектов |
Глава 5. | Инновационные подходы в управлении хозяйственным оборотом городскими объектами нежилого фонда, способствующие повышению экономической и социальной эффективности |
5.1. | Структуризация городских объектов нежилого фонда как инструмент совершенствования управления |
5.2. | Развитие методов формирования арендной платы и определение стоимости нежилых объектов городской собственности |
5.3. | Совершенствование методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города |
5.4. | Методы оценки и пути повышения экономической и социальной эффективности управления хозяйственным оборотом объектами нежилого фонда городской собственности |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ | |
ПРИЛОЖЕНИЯ | |
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ИТЕРАТУРЫ | |
2. Основное содержание работы
Содержание диссертации построено таким образом, чтобы отталкиваясь от постановки и раскрытия содержания проблем управления хозяйственным оборотом городской недвижимости, анализа состояния проблем, выработать методологические основы и управленческие механизмы решения этих проблем. Изложению собственно предмета диссертационной работы предшествует концентрированное описание и обоснование ее актуальности, целей и задач, научной новизны и практической значимости данных об апробации и внедрении результатов работы.
Проведенный автором анализ трансформации отношений собственности в ходе осуществления рыночных преобразований в России свидетельствует о повышении роли нежилого фонда в управлении хозяйственным оборотом, под которым понимается изменение формы собственности и назначения, способа применения объектов, процессы купли-продажи, аренды, рыночного ценообразования, проведения торгов.
Изменение отношений собственности рассматривается с позиций реформирования национальной экономики, перемен, происходящих в системе имущественных и воспроизводственных отношений. В работе отражены интенсивные интеграционные процессы, происходящие в системе национальных экономик, затрагивающие международное разделение труда, концентрацию капитала, слияние и поглощение компаний, сопровождаемые перераспределением имущества, изменением имущественных отношений. Обосновывается положение о том, что результатом системной и структурной трансформации является формирование российской модели национальной экономики, главными чертами которой должны стать социальная ориентация, высокая эффективность и конкурентоспособность производства, рациональное использование ресурсов, объектов недвижимого имущества.
Показано, что динамика трансформации форм собственности и имущественных отношений в России определяется следующими факторами:
- сменой централизованной модели управления экономикой либеральной рыночной моделью, отходом от системы планового ведения хозяйства и государственного регулирования имущественного оборота, переходом к рыночному саморегулированию и образованию двухсекторного рынка продажи и аренды нежилых помещений при возрастающем спросе на них со стороны государства и бизнеса;
- разрывом складывавшихся многими десятилетиями методов и форм распределения объектов собственности между товаропроизводителями, пользователями, изменением сфер использования и потребностей в нежилом фонде, выведением из государственного (городского) хозяйственного оборота ряда видов недвижимого имущества.
Существуют и другие факторы, оказывающие воздействие на трансформацию отношений собственности в Российской Федерации. Резко увеличилась дифференциация доходов населения, включая доходы от собственности. Произошло значительное перераспределение собственности на средства производства, объекты нежилого фонда в пользу частного сектора. Инвестиции в основной капитал, несмотря на позитивную динамику последних пяти лет, достигли только 66,7% от уровня 1991 г. Наращивание частного сектора не привело к адекватному росту ВВП и национального богатства.
В исследовании приводятся различные оценки происходящих трансформационных процессов в отношениях собственности. Авторская позиция сводится к необходимости диалектического подхода к структурным изменениям, учитывая инерционные тенденции в динамике хозяйственного оборота. Частная собственность не может носить абсолютного характера, требуется разумное сочетание различных форм собственности, исходя из функционального обеспечения хозяйственного оборота. Одновременно с тенденцией приватизации, как основной составляющей процесса разгосударствления экономики, имеет место и постоянно усиливается тенденция к социализации частной собственности. Наложение векторов отмеченных тенденций обусловливает процесс демократизации отношений собственности. Данное обстоятельство предполагает необходимость государственного регулирования, контроля за использованием объектов нежилого фонда в соответствии с их предназначением в приватизируемом и неприватизируемом секторах экономики исходя из соображений экономической и социальной эффективности.
О наличии связи между макроэкономической динамикой и трансформацией форм и отношений собственности, которая не носит однозначный характер, свидетельствуют данные таблицы 1.
Таблица 1
Макроэкономические показатели и трансформация отношений
собственности в Российской Федерации за 1991-2007 гг. (в %)*1
1991 | 1998 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
ВВП | 100 | 60,6 | 89,7 | 95,4 | 101,7 | 108,6 |
Инвестиции в основной капитал | 100 | 24,8 | 43,2 | 47,7 | 54,2 | 66,7 |
Реальные располагаемые денежные доходы населения | 100 | 52,4 | 77,3 | 84,1 | 92,5 | 104,6 |
Дифференциация доходов населения (децильный коэффициент) | 4,5 | 13,7 | 15,2 | 14,9 | 15,3 | 15,3 |
Собственность: (число предприятий и организаций) | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
- государственная | 95,4 | 5,4 | 3,9 | 3,6 | 3,4 | 3,3 |
- муниципальная | - | 6,5 | 5,9 | 5,6 | 5,3 | 5,9 |
- частная (корпоративная) | - | 73,9 | 78,0 | 79,2 | 80,5 | 80,7 |
- прочие | 4,6 | 14,2 | 12,2 | 11,6 | 10,8 | 10,1 |
Специфическая картина сложилась в части трансформации собственности на городские объекты жилого фонда (перешедшие в основном в частную собственность) и городские объекты нежилого фонда. Признавая право на осуществление государственного управления за использованием объектов городского нежилого фонда, автор диссертации исходит из теоретических и практических предпосылок необходимости системного подхода к управлению хозяйственным оборотом в целом, и хозяйственным оборотом объектов недвижимости, в частности. Хозяйственный оборот городской недвижимости с одной стороны - выступает составной частью (подсистемой) хозяйственного оборота города, с другой - обладает полноценной относительно самостоятельной базой управления в виде объектов нежилого фонда. Система управления хозяйственным оборотом городской недвижимости, включающая институциональную, инструментальную, нормативно-законодательную, функциональную и информационную базы, схематически представлена на рис.1.
Рис.1. Схема хозяйственного оборота городской недвижимости
Как показано в диссертации, ключевая роль в функционировании системы оборота недвижимости принадлежит концептуальным целевым установкам управления городской собственностью, методам управления разработкой и реализацией программ и инвестиционных проектов. Концепция управления городской собственностью призвана обеспечить эффективное в экономическом и социальном отношении применение объектов нежилого фонда и способствовать эффективному использованию всего имущественно-земельного комплекса города. Подобная синхронизация предполагает нормативно-законодательную координацию как разработки перспективного плана социально-экономического развития мегаполиса, его бюджета и концепции управления городской собственностью, так и их реализацию.
Основные проблемы развития хозяйственного оборота нежилого фонда в крупных городах обусловлены:
- недостаточно развитой нормативно-законодательной базой регулирования рынка недвижимости, незавершенностью процессов разграничения государственной собственности на городские земли, объекты культурного и исторического наследия;
- отставанием материально-технической базы содержания и эксплуатации объектов нежилого фонда, их старением, медленным вводом в строй и недоиспользованием объектов незавершенного строительства, низкими темпами наращивания и обновления инфраструктурных объектов;
- недостаточностью финансовых источников инвестирования строительства новых и реконструкции действующих объектов, слабым вовлечением частного капитала и сбережений населения, недооценкой возможностей расширения потребительского и инвестиционного спроса;
- недостаточной эффективностью использования, низкой отдачей объектов нежилого фонда, несовершенством действующего инструментария системы управления фондом, его институциональной базы;
- несогласованностью проводимых экономической, структурной и административной реформ, недостаточной их ориентацией на достижение конечных экономических и социальных целей, низким уровнем использования инновационных наработок.
В целях сравнительного анализа методов управления городской недвижимостью, изучения возможности их переноса на российскую почву, в диссертации оценивается зарубежный опыт государственного регулирования процессов создания и использования нежилых строений в крупных городах (девелопмент недвижимости), исследуются стратегии ипотечного кредитования приобретения объектов, формирования арендной платы за пользование арендуемыми помещениями.
В странах с развитой рыночной экономикой накоплен многолетний опыт строительства, купли-продажи, хозяйственного использования городских объектов недвижимости, регулирования имущественных отношений между государством, собственниками, приобретателями и пользователями нежилых сооружений. Современное состояние управления городской недвижимостью за рубежом сложилось в итоге многих трансформаций форм, методов, организации системы регулирования хозяйственного оборота недвижимости, тесным образом увязанной с действующей в каждой стране социально-экономической моделью, способами хозяйствования, рыночными отношениями, национальными традициями.
В российской учебной, научной и деловой литературе иностранный опыт государственного регулирования арендных отношений, управления арендой недвижимого имущества со стороны его владельцев (собственников), формирования договоров аренды арендодателями и арендаторами, установления уровня арендной платы освещен крайне недостаточно. В известной мере это связано со спецификой форм аренды и арендных отношений в разных странах. В еще большей степени отсутствие выраженного интереса к анализу практики арендных отношений нежилых помещений за рубежом, в экономике развитых стран обусловлено принципиальными отличиями, свойственными аренде объектов нежилого фонда в России.
Если в странах с развитой, установившейся рыночной экономикой объектами аренды нежилых помещений служит в основном недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, то в России объекты аренды недвижимого имущества зачастую относятся к государственной федеральной и субфедеральной, муниципальной собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление арендными отношениями. Еще одно принципиальное различие состоит в том, что в зарубежной практике организаторы (девелоперы) аренды заняты не столько проблемами поиска отдельных незанятых, пустующих или освободившихся помещений, которые можно сдать в аренду, сколько реализацией строительных проектов, формирующих поле обновления и расширения арендных площадей.
Существенные различия наблюдаются и в уровне развития рынков имущественных объектов в виде нежилых помещений. Если в России рынки аренды, продажи, концессионирования объектов нежилого фонда едва прошли стадию становления и находятся в первой фазе развития, то в зарубежной практике такие рынки устойчиво функционируют и прогрессируют как коммерческие рынки с развитой инфраструктурой.
По мнению автора, основывающемуся на анализе состояния и проблем управления арендой нежилых объектов в Москве и других крупных городах России, а также и практики девелопмента городской недвижимости в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, представляет интерес изучение возможности применения иностранного опыта управления арендой нежилых помещений городской собственности в части:
- увязки управления арендой городских объектов недвижимости в виде зданий, строений, помещений с проектами развития города, городского строительства (застройки), использования земельных участков, комплексного строительства объектов под аренду;
- финансирования и кредитования строительства, завершения незаконченного строительства, ремонта и приспособления существующих объектов, помещений в целях их последующего использования для аренды;
- распределения расходов на содержание, эксплуатацию, улучшение арендуемых объектов между арендодателями и арендаторами, включение этих расходов в арендную плату;
- законодательного, нормативно-правового регулирования аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности;
- государственного регулирования коммерческих рынков аренды нежилых помещений;
- формирования рыночных ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями с учетом динамики изменения ставок арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы;
- учета специфики формирования платы за аренду офисных, торговых, производственных, складских помещений, связь между арендой зданий, строений и арендой земельных участков, на которых они расположены;
- использования механизма обратной аренды.
В зарубежной практике наряду с выделением общих вопросов и проблем девелопмента недвижимости, включая планирование и организацию деятельности по строительству имущественных комплексов, финансированию их создания, аренде и продаже объектов, управлению функционированием недвижимого имущества, самостоятельно рассматриваются такие виды девелопмента как:
- девелопмент промышленных зданий и сооружений;
- девелопмент торговых центров, зданий розничной торговли, складских помещений;
- девелопмент офисных зданий и помещений;
- девелопмент жилых зданий.
Исследуя зарубежный опыт девелопмента и акцентируя внимание на общих и специфических процедурах, присущих национальным системам управления недвижимостью, автор устанавливает границы применимости и возможности использования в отечественной практике организации взаимодействия государства и частного предпринимательства, развития инвестиционной активности, поддержки социальных гарантий для муниципалитетов и населения, подкрепленные соответствующими рекомендациями.
Стержневая часть диссертации посвящена проблеме совершенствования форм и методов управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости с концентрацией внимания на приватизации, продаже, аренде, концессионировании и акционировании государственного и муниципального имущества, относящегося к собственности города.
В работе отмечается, что переход к рыночной экономике, неизбежно сопровождающийся приватизацией значительной части государственной и муниципальной собственности, породил прежде всего глобальную проблему установления целесообразных масштабов и сроков приватизации, способов ее осуществления и стоимостных (ценовых) параметров. Автор диссертации, анализируя процессы приватизации, опирался на общепринятое в современной экономической теории положение, согласно которому наличие у хозяйствующего субъекта специфицированных и защищенных прав собственности на ресурсы и результаты их использования выступает основой любой производительной деятельности, предпосылкой возникновения действенных стимулов к эффективному использованию этих ресурсов. Отсюда, владелец незащищенных прав собственности будет использовать не принадлежащие ему гарантированно ресурсы с минимальной эффективностью, поскольку создаваемый излишек продукции может быть присвоен без какой-либо компенсации любым другим субъектом, обладающим более высоким потенциалом насилия.
В то же время, по мнению автора, ускоренная форма проведения приватизации, неадекватная цена выкупа объектов недвижимости стала причиной и признаком чрезмерного использования административного ресурса. Как следствие, в России, в процессе проведенной приватизации значительная часть государственного имущества оказалась в корпоративно-частной собственности, а уровень защищенности права собственности оказался невысоким.
Состав и структура препятствий для несанкционированного доступа к праву собственности определяются в ходе процедуры, получившей название спецификации права собственности. Необходимо учитывать содержательную сторону права собственности, предусматривающую общественный, публичный характер передачи права собственности (конкурс, аукцион), независимую оценку рыночной стоимости передаваемого объекта и комплексное содержание права собственности.
Понятие комплексного содержания права собственности в диссертации трактуется как приватизация, продажа, передача объекта нежилого фонда с привязкой к земельному участку. В данном контексте земельный ресурс выступает в качестве стратегического интереса собственника - государства, субъекта хозяйствования, физического лица. Оптимальной формой стратегического интереса собственника объекта нежилого фонда является право собственности на земельный участок или долгосрочный (свыше 15 лет) договор аренды.
Инструменты экономического регулирования земельного оборота включают регулирование земельного налога, нормативов распределения доходов от поступления земельных платежей между бюджетами различных уровней, правового режима отношений между сторонами по договору. Эти инструменты предполагают наличие механизма устойчивых мотиваций к долговременному вложению инвестиционных средств в земельные участки, сближающего макроэкономическую стратегию государства и инвестора.
В диссертационной работе использован накопленный с участием автора опыт регулирования имущественно-земельных - отношений в Москве. Предыдущая практика свидетельствует о важности взаимодействия федерального центра и его субъекта по вопросам землепользования и градостроения, развития рынка недвижимости. Специфические особенности управления недвижимостью в Москве связаны с необходимостью удовлетворения как коллективных потребностей города, так и функциональных потребностей столицы Российской Федерации. Принятая в городе нормативно-законодательная база направлена на обеспечение экономико-правового регулирования землепользования, реализацию городской земельной политики.
В диссертации представлена и обоснована с научной и прикладной точек зрения позиция автора в части путей и способов совершенствования имущественно-земельной стратегии, проводимой городскими властями, организации торгов на единой торговой площадке с включением долгосрочного права на владение земельным участком.
Потенциал повышения эффективности хозяйственного оборота существенно возрастает за счет улучшения функционирования организаций посредством предоставления им поля возможностей использования имущественных объектов. Одной из форм, благоприятно воздействующих на хозяйственный оборот недвижимости, стала аренда объектов нежилого фонда, принадлежащих на праве собственности городу.
Эффективность городской аренды вытекает из возможностей удовлетворения потребностей городского хозяйства в производстве товаров и услуг посредством способствования развитию малого и среднего предпринимательства. Эти потребности реализуются благодаря вовлечению арендуемых объектов в производственно-предпринимательскую деятельность. В диссертационном исследовании обосновывается механизм формирования, заключения договора аренды в зависимости от функционального назначения недвижимости, с учетом социальной направленности использования объектов аренды.
Расширение функционального назначения недвижимости автор связывает с возможностью регулирования и изменения договорных арендных отношений, учета рыночной конъюнктуры, расширения поля аренды за счет субаренды, финансового лизинга, концессионирования. Концессионирование обусловлено необходимостью значительных объемов инвестиционных вложений в городские инфраструктурные объекты, существенно превосходящих возможности бюджета. Привлечение частных компаний для управления государственной собственностью не только увеличивает инвестиционную составляющую, но и гарантирует внедрение предпринимательских механизмов управления на объектах естественных монополий и инфраструктуры, не подлежащих приватизации.
Федеральный закон О концессионных соглашениях, принятый в 2005 г., представляет важный шаг нормативно-правового регулирования в этой сфере, развивает идею взаимодействия государства и бизнеса по освоению и использованию недр, природных ресурсов, развитию частного предпринимательства в различных сферах. Однако вопросы принятия решений о концессионных соглашениях закон оставляет за Правительством РФ, не делегируя полномочия субъектам Федерации. Проблемы городского хозяйства остаются вне сферы этого закона, который практически не затрагивает применение концессий в аспекте активизации хозяйственного оборота ряда видов недвижимого имущества города. По мнению автора, необходимо обеспечить нормативно-методическое сопровождение закона о концессиях, включающее набор унифицированных на государственном уровне методик, правил и процедур, стандартных форм и соглашений, формирующих элементы его организационного обеспечения.
Методология нормативно-законодательного регулирования программного подхода в формировании и реализации генерального плана развития города, использования инвестиционных проектов, развития частно-государственного партнерства, представляет еще одну значимую часть и одновременно проблему управления оборотом объектов нежилого фонда.
Как свидетельствует анализ нормативно-правовой базы управления имуществом субъектов РФ, многие регионы до сих пор не определили правовые основы, цели и содержание системы прогнозирования и индикативного планирования развития имущественных комплексов, разработки программ социально-экономического развития и повышения эффективности использования недвижимого имущества. Лишь в половине субъектов приняты законы, другие нормативно-правовые акты, регламентирующие разработку региональных целевых программ, включающих разделы, посвященные рациональному применению и обороту объектов нежилого фонда.
Автор исследует в этом аспекте региональные особенности разработки кратко- и среднесрочных программ прогнозирования и планирования, принятые нормативные документы, касающиеся стратегического развития Москвы и Санкт-Петербурга. При различии действующего инструментария, форм и методов регионального планирования, последнее направлено на содействие проведению реформ, становлению рынков товаров, труда и капитала, институциональной и рыночной инфраструктуры, сокращение дифференциации уровней социально-экономического развития районов и городов, поэтапное создание условий для укрепления в городах собственной строительной базы, модернизации жилого и нежилого фонда. В то же время формированию программ вовлечения объектов нежилого фонда городов в хозяйственный оборот, развития инфраструктурных объектов недвижимости не уделяется достаточного внимания с точки зрения стратегии управления городским имущественным комплексом, включая объекты недвижимости.
В генеральном плане развития города надо выделять следующие приоритетные задачи:
- определение принципов градостроительного развития с учетом перспективных экономических и социальных макроэкономических показателей;
- разработка планировочной и архитектурно-пространственной структуры города с обоснованием направлений градостроительного развития жилых, производственных и общественных территорий;
- разработка норм и правил проектирования планировки и застройки города, совершенствование нормативной базы строительства жилых и нежилых зданий, социально-значимых сооружений;
- повышение качества городской среды, снижение неблагоприятного антропогенного воздействия на окружающую среду;
- оценка эффективности использования объектов недвижимости, инвестиционного потенциала, ресурсной обеспеченности инженерной инфраструктурой территории города.
В диссертации обосновывается неразрывность и взаимообусловленность программного подхода в формировании и реализации генерального плана развития города и разработки инвестиционных проектов, создания и обновления имущественных комплексов. Методологически инвестиционные проекты должны базироваться на воспроизводственном цикле инвестиционных вложений, включающем этапы проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости согласно схеме, изображенной на рис.2. Порядок заключения инвестиционных контрактов должен быть поставлен в
зависимость от проведения конкурсных торгов и подготовки проектно-сметной документации.
Осуществляя рыночные преобразования посредством реализации программ и инвестиционных проектов, органы городского управления проводят линию на расширение использования частного капитала. Этот процесс находит воплощение в развитии разных форм частно-государственного партнерства. Автор рассматривает развертывание частно-государственного партнерства как с позиций предпринимательства, так и с позиций государственного регулирования оборота объектов недвижимости.
Значительная часть субъектов малого и среднего бизнеса по-прежнему слабо интегрирована в рыночные сегменты городской экономики и продолжает связывать перспективы улучшения своего бизнеса с перераспределительной деятельностью государства.
Рис.2. Схема встраивания инвестиционных городских проектов
в систему управления оборотом объектов недвижимости
Поэтому важно обеспечить информационную прозрачность основных операций на рынке недвижимости, конкурсный порядок отбора инвестиционных предложений, возможность привлечения личных накоплений граждан в обороте городской недвижимости. Все это составляет важные направления развития частно-государственного партнерства в экономике города.
Авторский подход к механизму договорной арендной стратегии опирается на принцип полного возмещения расходов города на содержание и реновацию сдаваемых в аренду объектов недвижимости и поступление доходов от аренды в бюджет города. Предоставление государственных объектов нежилого фонда в аренду предприятиям разных форм собственности служит инструментом государственного содействия развитию предпринимательской деятельности и удовлетворения социальных нужд города. В работе рассматриваются различные способы сдачи объектов в аренду, сделан акцент на аукционной форме заключения договора. Аукционная форма сдачи объектов в аренду позволяет, во-первых, учесть особенности объекта и его общественную (рыночную) стоимость, во-вторых, сделать прозрачным процесс подбора арендатора и сдачи объекта в аренду. Хозяйственный оборот сдаваемой в аренду городской недвижимости в большей степени учитывает спрос и предложение рынка. В то же время рыночное влияние на хозяйственный оборот городской недвижимости осуществляется в рамках нормативно-законодательных процедур, устанавливаемых государством и структурами городского управления, благодаря чему аренду городской недвижимости правомерно относить к регулируемым государственными органами процессам.
В работе предложен комплекс процедур организации аукционной формы заключения договора аренды нежилых помещений, включающий:
- независимую оценку стартовой арендной ставки, исходя из потребительских характеристик объекта, износа, места расположения;
- регламентированный порядок использования объекта, назначение, соблюдение социальных и градостроительных обременений и сервитутов;
- стимулы вложения капитала в аренду, исходя из гарантированных сроков аренды и стабильных условий годовых арендных платежей в бюджет города.
В исследовании рассмотрен инновационный механизм формирования имущественной базы малого предпринимательства, создания процедур аукционного оформления договора аренды на объекты нежилого фонда, способствующих развитию арендных процессов. Малые предприятия обладают более высокой адаптивностью к характерным для рыночной экономики постоянно меняющимся условиям, позволяют увеличить занятость городского населения, смягчить социальную напряженность в крупных городах Российской Федерации. Наряду с решением проблемы аренды, автор предлагает пакетное решение проблем малого предпринимательства в крупных городах, включая льготное кредитование переоснащения и дооборудования производства, поставку оборудования по лизингу, стимулирование крупных предприятий в части передачи мощностей малому бизнесу через предоставление государственных гарантий по инвестиционным проектам.
В диссертации представлены материалы, посвященные инновационным инструментам регулирования финансовых потоков в процессе создания и использовании городского нежилого фонда, в механизме договорной арендной стратегии, при осуществлении мер по повышению бюджетной, экономической и социальной эффективности использования недвижимости.
В работе движение финансовых ресурсов (финансовые потоки) в системе хозяйственного оборота объектов недвижимости рассматривается в контексте финансовой политики государства, необходимости соблюдения бюджетной дисциплины, приближения финансовых процедур к международным финансовым правилам и обязательствам. Национальная финансовая система в целом и по отдельным ключевым блокам (бюджет, налоги, валюта, банки, ценные бумаги) нуждается в правовом регулировании, консолидации усилий федерального центра и субъектов РФ в привлечении инвестиций, направленности на стимулирование регионального хозяйственного оборота. Эффективной формой обеспечения стабильности муниципальных бюджетов является создание резервных фондов, оказание финансовой помощи за счет перечисления доходов от недвижимости в бюджет.
Как показано в диссертационной работе, совершенствование управления хозяйственным оборотом нежилого фонда города тесно связано с повышением эффективности государственного управления региональной собственностью, включающей экономическую, социальную и бюджетную. При выработке суждения об экономической эффективности хозяйственного оборота недвижимости, проведении количественных оценок социальной эффективности, показатель результата не всегда удается выразить однозначно, так как по своей природе он является многофакторным. Во-первых, экономические и социальные критерии эффекта в большинстве случаев неравнозначны и зачастую разнонаправлены. Во-вторых, сложно учесть количественные значения затрат и результатов пообъектно в рамках фиксированного периода времени. Кроме того, эффект, получаемый в итоге совершенствования оборота объектов недвижимости, проявляется на самых разных уровнях управления: федеральном, региональном, муниципальном.
Исходя из анализа существующих подходов к оценке бюджетной эффективности управления имуществом, правомерно считать эффективным управление городскими объектами недвижимости, удовлетворяющее следующим признакам:
- максимизация доходов городского бюджета и внебюджетных социальных фондов от использования объектов нежилого фонда;
- обеспечение роста имущественного потенциала, обновления отдельных элементов имущественного комплекса города; развитие социальной и коммунальной инфраструктур;
- способствование решению актуальных социальных проблем города.
При решении задачи максимизации доходов городского бюджета автор использует двухуровневый подход, в рамках которого учитывается наличие двух структурных блоков управления продажами объектов государственной и муниципальной собственности: организация эффективной системы конкурсных (аукционных) торгов и формирование оптимальной функциональной структуры нежилого фонда.
Бюджетный эффект конкурсных (аукционных) продаж объектов государственной собственности в г. Москве достигается как за счет совершенствования процедур проведения конкурсов и аукционов, так и за счет взаимодействия городских структур, участвующих в подготовке лотовой документации, оценке объектов, а также совершенствования информационной стратегии и привлечения потенциальных инвесторов. При этом учтено возрастание затрат на проведение конкурсов и аукционов, обусловленное мерами по повышению их качества. В таблице 2 представлен расчет бюджетного эффекта, как по отдельным видам продаж, так и интегрального эффекта в 2005-2007 гг., который составил в расчете на год 3338,7 млн. рублей.
Таблица 2
Бюджетный эффект конкурсных (аукционных) торгов объектов государственной и муниципальной собственности в г.Москве за 2005-2007 гг. (млн.руб.)*2
Виды продаж | 2005 | 2006 | 2007 | ||||||
Стартовая цена | Цена реализации | Бюдж. эффект | Стартовая цена | Цена реали-зации | Бюдж. эффект | Стартовая цена | Цена реализации | Бюдж. эффект | |
Нежилые помещения | 689,6 | 1055,1 | 365,5 | 1829,5 | 2360,4 | 530,9 | 3503,8 | 5279,0 | 1775,2 |
Пакеты акций | 5893,1 | 9891,0 | 3997,9 | 1347,5 | 1677,8 | 330,3 | 3466,4 | 3761,2 | 294,8 |
На право заключения договора аренды | 162,4 | 266,4 | 104,0 | 427,1 | 818,3 | 391,2 | 253,6 | 410,0 | 156,4 |
Незавершенное строительство | - | - | - | 1278,9 | 3318,9 | 2040,0 | 945,5 | 975,5 | 30,0 |
Итого: | 6745,1 | 11212,5 | 4467,4 | 4883,0 | 8175,4 | 3292,4 | 8169,3 | 10425,7 | 2256,4 |
Для решения задачи формирования оптимальной, с точки зрения эффективности, структуры городской собственности, автор предлагает использовать методы математического моделирования и оптимизации при выборе и обосновании структурной стратегии и политики. Качественная схема реализации предлагаемого подхода представлена на рис.3.
В работе предложен метод управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда, позволяющий решить задачу формирования оптимальной, с точки зрения бюджетной и социальной эффективности, структуры нежилого фонда мегаполиса.
При решении этой задачи под структурой нежилого фонда понималось соотношение между объектами нежилого фонда, находящимися в различных состояниях и принадлежащими различным типам. Состояние объекта - это его текущее или предполагаемое использование: аренда, оперативное управление, продажа, реконструкция, снос и т.п.
За тип объекта принимается профиль его использования: офисный, производственный, общественное питание, торговля, производство и т.д.
Оптимальная структура - это соотношение типов и состояний объектов, при котором поступление в городской бюджет средств от использования нежилых помещений будет максимальным, при условии решения поставленных социальных и инфраструктурных задач.
Нежилой фонд города, который представляет собой совокупность объектов в виде упорядоченного множества НФ = {b1, b2, Е, bL}, где каждый объект имеет свой номер от 1 до L в реестре нежилых помещений.
Множество нежилых помещений может изменяться со временем за счет строительства новых объектов, сноса изношенных объектов, реконструкции и перепланировки или приобретения в собственность.
Объекты могут в конкретный момент времени находиться в одном из состояний si (аренда, продажа, реконструкция, строительство и т.д.), образующих множество N возможных состояний объекта S = {s1, s2, Е, sN}.
Одновременно каждый объект может быть использован одним из М способов Kj (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание и т.д.), составляющих множество способов K = {k1, k2, Е, kM}.
Текущее состояние каждого объекта b1 нежилого фонда характеризует-ся парой чисел si и kj и может быть представлено в виде матрицы индикатора состояния объекта Il [yij], где l - текущий номер объекта, I = 1, 2, Е , L.
Матрицы индикаторов для каждого отдельного объекта могут быть объединены в общую, трехмерную матрицу I = [yijl] - индикатор состояния нежилого фонда города.
Для описания структуры нежилого фонда введена матрица Х, каждый элемент которой хil есть количество объектов нежилого фонда, используемых способом i и, принадлежащих типу j. Структура нежилого фонда может изменяться во времени, и этот факт, в общем случае, может быть отмечен дополнительным индексом t.
Таким образом, каждому объекту bl из множества объектов нежилого фонда ставится в соответствие матрица возможных денежных потоков
CFlt (bl(si, kj)). Каждый элемент матрицы CFlt представляет собой консолидированный денежный поток от использования объекта bl в каждом из возможных N способов использования и М типов профилирования. При этом денежный поток для конкретного помещения может быть вычислен как:
Cl = I*CFl, где Cl - матрица размерностью M*N, все элементы которой равны нулю, кроме одного, соответствующего не равному нулю элементу матрицы индикатора состояния объекта. Отметим, что в случаях реконструкции и реновации объектов финансовые потоки могут иметь отрицательные значения, фиксируя затраты.
Соответственно, общее поступление средств R от использования нежилого фонда есть сумма значений всех элементов матрицы C.
R =
При этом матрица-индикатор использования помещений выступает в качестве переменных модели, а матрица возможных поступлений денежных средств - в качестве параметров модели.
С помощью предложенной модели можно найти такую структуру нежилого фонда, которая на заданный период планирования будет обеспечивать максимальное поступление в бюджет денежных средств.
При разработке модели в работе сформулированы условия, ограничивающие возможности изменения структуры нежилого фонда. Эти условия вытекают из необходимости решения социальных задач, сохранения и развития инфраструктуры города.
Для того, чтобы построить оптимальную структуру нежилого фонда, для каждого объекта bl необходимо найти матрицу l* - индикатор оптимального состояния объектов нежилого фонда, соответствующую максимальному денежному потоку:
R = MAX ,
при следующих условиях:
; ; ; ,
где i = 1, 2, Е, N; j = 1, 2, Е, M; l = 1, 2, Е, L;
d1ij - матрица количеств объектов различных типов, необходимых для решения социальных и инфраструктурных задач;
d2ij - матрица спроса на объекты различных типов;
W - максимально допустимое количество объектов, выставленное на продажу в заданный период.
Наряду с использованными, возможен учет и других ограничений.
После нахождения матрицы - индикатора оптимального состояния объектов нежилого фонда может быть получена матрица структуры нежилого фонда Х*, показывающая такие количества объектов, принадлежащих данному состоянию si и типу kj, при которых будут решены поставленные социальные и инфраструктурные задачи, а поступление средств в городской бюджет в планируемый период будет максимальным.
Таким образом, задачу построения оптимальной структуры нежилого фонда удается свести к известной в математике задаче линейного программирования.
Учитывая, что задача в такой постановке имеет для мегаполиса сверхвысокую размерность и технически не может быть решена стандартным симплекс-методом, в работе приводятся рекомендации по использованию специальных численных методов, которые позволяют получить решение с применением стандартных средств вычислительной техники.
Численное решение задачи оптимизации структуры и параметров нежилого фонда города предполагает создание и оперативное поддержание единой базы данных по физическим, юридическим и экономическим параметрам частных и государственных объектов. В перспективе разработанная математическая модель, по мнению автора, может стать эффективным инструментом управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.
В диссертации социальная эффективность увязывается с функционированием социально значимых объектов в структуре хозяйственного оборота нежилого фонда. Социальная эффективность хозяйственного оборота недвижимости определяется мерой общественной полезности, вкладом городской недвижимости в удовлетворение таких социальных запросов, как нужды образования, здравоохранения, культуры, экологии, общественной безопасности. Повышение социальной эффективности со стороны собственника (города) достигается, во-первых, за счет бюджетной сметы расходования централизованных финансовых ресурсов, регулирующих инструментов, льгот и дотаций, во-вторых, за счет социально-ориентированных обременений на использование как городских, так и приватизируемых объектов нежилого фонда и жесткий административный контроль выполнения условий договоров аренды и купли-продажи.
Рис.3. Схема реализации программного подхода при выборе и обосновании государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости
III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Рассмотренные в диссертации проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупного города и разработки институциональных и инструментальных методов повышения его эффективности позволяют сделать следующие выводы и рекомендации для практического использования.
1. В диссертации раскрыто содержание и выявлены особенности формирования условий эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса, включая мегаполисы, обладающие статусом субъекта Российской Федерации, что позволило сформулировать критерии формирования единой государственной институциональной и инструментальной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда;
2. Обобщен иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования инфраструктурных объектов, что позволило определить границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда применительно к крупным российским городам.
3. Осуществлена подробная классификация городских объектов нежилого фонда, исходя из признака их функционального назначения, отличающаяся от известных тем, что в качестве базовых выделено семь классов городской недвижимости: административно-служебные помещения (офисы), производственные, складские и торговые помещения, гостиничные помещения и иные средства временного размещения граждан, аудиторные и прочие нежилые помещения. Это позволило выявить и изучить особенности нежилых помещений, составляющих социальную инфраструктуру города. Обосновано выделение критериальных групп в зависимости от состояния, степени физического и морального износа здания, расположения, комфортности, конструктивных и планировочных решений.
4. Разработаны методические подходы к определению рыночной стоимости, цены рыночного предложения, величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, что позволило обосновать целесообразность комбинированного подхода к определению цены продажи и величины арендной платы, базирующегося на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.
В предложенном механизме формирования стоимостных агрегатов аналитическим оценкам придается ориентирующая роль, а рыночным - корректирующая. Исследованы закономерности установления рыночной стоимости на основе свободно действующих механизмов рыночного предложения со стороны продавцов и рыночного спроса со стороны потенциальных приобретателей, а также на основе оценки проводимой независимыми, лицензированными государственными органами - экспертами-оценщиками.
5. Разработана и предложена для практического применения экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных и других помещений и методов оперативного управления хозяйственным оборотом, что дало возможность формализации описания объекта управления с целью последующей оптимизации экономической и социальной эффективности.
6. Разработана методика моделирования интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования нежилого фонда мегаполиса, что позволило осуществить оптимизацию его структуры с точки зрения объема доходов и социальной эффективности с использованием стандартных средств вычислительной техники.
7. Обоснован и рекомендован программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частного государственного партнерства, что позволило выработать и применить на практике единые стандарты формирования государственной стратегии управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике конкретных региональных центров.
8. Отработаны и успешно прошли практическую апробацию организационно-экономические механизмы управления сдачей в аренду и продажей объектов нежилого фонда городской собственности с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и для организаций социального профиля, что позволило достичь согласованности между критериями экономической и социальной эффективности.
9. Предложены способы повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности использования городских объектов нежилого фонда, что позволило выработать рекомендации по усовершенствованию действующих методик определения цены объектов недвижимости и ставок арендной платы, основанных на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.
10. Предложен методологический подход к оценке социальной эффективности управления недвижимостью, базирующийся на представлении о социальной эффективности как о векторе с измеряемыми компонентами. По своему смыслу, социальная эффективность управления нежилым фондом города, как мера положительного влияния управления на социальные процессы, удовлетворения социальных запросов населения, определяется как отношения социального эффекта, приносимого нежилым имуществом города, к затратам, обусловившим получение эффекта, или к стоимости объектов имущества, которые обусловили получение эффекта. Это позволит в перспективе создать методики формирования оптимальной социальной инфраструктуры с использованием городских объектов нежилого фонда.
Список публикаций автора, в которых отражены основные положения диссертации
I. Монографии, брошюры и статьи из Перечня журналов и изданий,
рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ
1. Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда. Монография. - М.: Экономистъ, 2006. - 16,0 п.л.
2. Правовые и организационно-экономические аспекты регулирования имущественных отношений в России. Монография. / Под ред. В.В.Авекова, Б.А.Райзберга и др. - М.: Компания Спутник+, 2006. (В соавторстве) - 21,63 п.л., в т.ч. л.а. - 2,0 п.л.
3. Договорная стратегия на первичном рынке недвижимости. Брошюра. Отв. ред. Беккер В.Я. - М.: Научно-исследовательский институт Генплана Москвы, 2000. (В соавторстве) - 3,4 п.л., в т.ч. л.а. - 0,4 п.л.
4. Малый бизнес и экономическое стимулирование. Сб.научных трудов Предприниматель: недвижимость и закон. - М.: Изд-во Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, 2003. (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
5. Финансы и развитие системы управления собственностью. Сб. научных трудов Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях: теория и практика. - М.: Изд-во Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, 2004. (В соавторстве) - 0,9 п.л., в т.ч. л.а. - 0,3 п.л.
6. Эффективность национальной экономики и проблемы управления собственностью. Сб. трудов Проблемы управления в национальной экономике: теория, практика, перспективы. - М.: Современная экономика и право, 2005. - 1,0 п.л.
7. Проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда. Двадцатые Международные Плехановские чтения (3-6 апреля 2007 г.). Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. - М.: Федеральное агентство по образованию, Изд-во Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, 2007. - 0,1 п.л.
8. Государственное управление недвижимым имуществом // Экономика и управление собственностью, 2007, № 4. - 0,7 п.л.
9. К вопросу об управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда // Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 10. - 0,6 п.л.
10. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости // Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 11. - 0,4 п.л.
11. Имущественная политика и ее роль в обеспечении экономического роста // Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 12. (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.
12. Акционирование и использование недвижимости в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности// Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 13. - 0,75 п.л.
13. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности в системе управления национальной экономикой // Российское предпринимательство, 2007, № 10. - 0,6 п.л.
14. Государственное управление недвижимым имуществом // Экономист, 2008, № 3 (в соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л.а. - 0,25 п.л.
II. Статьи
15. Применение вексельного кредитования при выкупе недвижимости в Фонде имущества Москвы // Городская Собственность, 1997, № 1. - 0,3 п.л.
16. О концепции управления городской собственностью на современном этапе // Городская собственность, 1997, № 2. - 0,5 п.л.
17. Финансовые аспекты в процессе приватизации имущества. Сб. научных трудов. Управление имуществом: проблемы, опыт, стратегия. Вып. № 3. Под ред. Толкачева О.М. - М.: Изд-во Астрея, 2001. (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
18. Некоторые вопросы отнесения недвижимого имущества к ограниченному в обороте и запрещенному в обороте // Управление собственностью. Теория и практика, 2006, № 1. (В соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л.а. - 0,25 п.л.
19. Инвестиции и конкурентоспособность в национальной экономике // Актуальные проблемы современной науки, 2006, № 3. (В соавторстве) - 0,75 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.
20. Инновационные инструменты движения финансовых потоков в создании и использовании нежилого фонда: интеграционный механизм управления и методика моделирования // Проблемы экономики, 2006, № 3. (В соавторстве) - 0,8 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
21. Предприятие в системе инвестиционных отношений // Вопросы экономических наук, 2006, № 4 (В соавторстве). - 1,0 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
22. Управление имуществом как средство проведения государственной социально-экономической политики. В сб. трудов Инновационные обновления социального сектора России: перспективы и последствия. - М.: Международный фонд Н.Д. Кондратьева, 2006 (В соавторстве) - 0,3 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.
23. Национальное имущество и инвестиции в российской экономике: анализ и предложения // Вопросы экономических наук, 2007, № 5 (В соавторстве) - 1,0 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
24. Управление хозяйственным оборотом нежилого фонда городской собственностью // Экономика мегаполисов и регионов, 2007, № 5. - 0,15 п.л.
25. Москва - крупнейший оператор на рынке коммерческой недвижимости // Экономика мегаполисов и регионов, 2007, № 6. - 0,15 п.л.
26. Современные проблемы имущественно-земельного комплекса в крупных городах России // Актуальные проблемы современной науки, 2007, № 6 (В соавторстве) - 0,75 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.
27. Формирование основных принципов построения оптимальной модели государственного управления недвижимым имуществом // Проблемы экономики, 2007, № 6 (В соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л.а. - 0,25 п.л.
28. Трансформационные процессы в современной экономике // Проблемы экономики, 2007, № 6 (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
29. Проблемы хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007, № 8. - 1,0 п.л.
30. Как достичь эффективности хозяйственного оборота городского имущества// Московские торги, 2007, № 11. - 0,3 п.л.
31. Что значит рациональная организация аренды торговых площадей?// Московские торги, 2007, № 12. - 0,7 п.л.
32. Внедрение системы финансового мониторинга в сектор недвижимости. - Сб. СГУП в зеркале прессы. М.: Издательство Финпол, 2008 (В соавторстве) - 0,4 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.
33. Формирование инструментов повышения эффективности в использовании регионального (городского) имущества // Проблемы экономики, 2008, № 1. - 0,35 п.л.
* Источник: Россия в цифрах. 2007: Крат.стат.сб./ Росстат. - М., 2007. С.35-36, 111, 113, 176.
* Источник: По данным проведения торгов в Специализированном государственном унитарном предприятии по продаже имущества города Москвы.
Авторефераты по всем темам >>
Авторефераты по экономике