Авторефераты по всем темам >>
Авторефераты по экономике
На правах рукописи
МАТВЕЕВА ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА
ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА АРЕНДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Пенза 2012
Работа выполнена в ФГБОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет на кафедре Экономика и предпринимательство в строительстве.
Научный консультант: Харисова Гузяль Мансуровна - кандидат экономических наук, доцент, декан экономического факультета Казанского государственного архитектурно-строительного университета
Официальные оппоненты: Беляев Михаил Константинович - доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой Экономика и управление проектами в строительстве Волгоградского государственного архитектурностроительного университета Костецкий Николай Филлипович - доктор экономических наук, профессор, заведующий лабораторией экономики строительства и жилищно-коммунального хозяйства Института макроэкономических исследований Министерства экономического развития Российской Федерации
Ведущая организация: Уральский федеральный университет имени первого Президента Российской Федерации Б.Н.Ельцина (кафедра Экономика и управление строительством и рынком недвижимости, заведующий кафедрой доктор экономических наук, профессор Платонов Анатолий Михайлович)
Защита состоится л23 мая 2012 года в 13.00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.184.03 в ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, ауд. 3308.
С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.
Автореферат разослан л23 апреля 2012 года
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент С.Ш. Левина I.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность диссертационного исследования. Решение жилищного вопроса за последние годы стало общенациональной задачей. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. Учитывая, что, даже с помощью ипотечного кредита, доля населения, способного самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не превышает 15-20%, можно вполне обстоятельно утверждать об отсутствии действенных механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения жильем.
Критический анализ деятельности инвесторов на рынке недвижимости и особенностей реализации жилищных программ свидетельствует о наличии высокого инвестиционного потенциала у участников рынка, которые ведут активный поиск путей обеспечения населения жильем в изменяющихся экономических условиях.
Однако отсутствие установленных правил функционирования сдерживает требуемую деловую активность участников рынка, а предпринимаемые попытки не выходят за рамки пилотных проектов в отдельных регионах.
В итоге, недостаточная разработанность теоретических и методических основ функционирования рынка арендной жилой недвижимости, а также его роли в реализации эффективной жилищной политики государства предопределили выбор темы диссертационного исследования, ее значимость в теоретическом и практическом аспектах.
Степень разработанности проблемы. В ходе исследования использованы работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам управления жилищным строительством. Ведущими учеными выступают: А.Н. Асаул, С.А.
Баронин, М.К.Беляев, В.В.Бузырев, К.Р. Гончар, П.Г. Грабовый, В.Б. Гутин, М.К.
Данилушкин, Г.М. Загидуллина, В.Н. Кабанов, Н.Ф. Костецкий, Б.В.Кузнецов, О.В.
Максимчук, А.Б. Петрухин, А.М. Платонов, А.Н. Плотников, И.А.Рахман, А.И.
Романова, В.М. Серов, Т.И. Хаметов, Б.Б. Хрусталёв, Г.И. Шимлов.
Значительный вклад в формирование и функционирование рынка жилья и государственной жилищной политики внесли О.Э.Бессонова, Т.Кингсли, В.И.Ресин, Р.Страйк, В.Ю.Субботина, Ю.А.Яковлева и др. Содержание и направления преобразований на рынке жилой недвижимости раскрываются в работах Е.Б.Жакиянова, С.Г.Крапчана, С.Б.Сиваева, В.С.Тапилиной и др. Ряд авторов (М.П.Логинов, Н.Б.Косарева, В.А.Кудрявцев, С.Н.Максимов, С.Н.Печатникова и др.) посвятили свои работы изучению различных схем ипотечного кредитования и систем рефинансирования кредитов как неотъемлемых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, проблемам их организации и практического применения. Разработке теоретико-прикладных вопросов вовлечения некоммерческих организаций в жилищную политику посвящены труды И.Ф. Гареева, Р.М. Сиразетдинова, Г.М.Харисовой и др.
Анализ работ, посвященных вопросам развития арендной жилой недвижимости, показывает, что теоретико-методические положения не в полной мере адаптированы к современным условиям развития, отсутствуют действенные рекомендации применительно к отечественной практике, что предопределило выбор цели и задач диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических подходов и практических рекомендаций, обеспечивающих формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости.
Для достижения намеченной цели в работе были поставлены и последовательно решены следующие задачи:
1. Исследованы вопросы сбалансированного развития рынка жилой недвижимости.
2. Изучены основные направления развития рынка арендной жилой недвижимости в современных условиях.
3. Осуществлена классификация рынка арендной жилой недвижимости.
4. Разработана модель функционирования рынка арендного жилья социального использования.
5. Разработана модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости.
6. Предложена методика и осуществлена оценка социально-экономической эффективности внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, складывающиеся между участниками в процессе формирования и развития рынка арендной жилой недвижимости.
Объект исследования - основные участники, функционирующие на рынке арендной жилой недвижимости (население и инвесторы).
Рабочая гипотеза исследования заключается в том, что развитие рынка арендной жилой недвижимости должно предусматривать эффективный организационноэкономический механизм деятельности некоммерческих поставщиков жилья, что позволит обеспечить создание фондов арендного жилья социального и коммерческого использования, а также раскрыть инвестиционный потенциал населения и увеличить приток инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.
В качестве методологической базы исследования использованы методы и принципы системного управления, логического моделирования финансовых ресурсов и их элементов, а также статистические и программно-целевые методы. Постановка и доказательство рабочих гипотез выполнялись на основе методов классифицирования, структурно-функционального моделирования. При разработке основных вопросов экономического прогноза применен системный подход к исследуемой проблеме, что позволило обеспечить комплексность исследования и выявить пути повышения эффективности жилищных программ. Теоретической основой диссертационного исследования стали концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, посвященные принципам стратегического и регионального управления жилищной сферой, а также практические результаты внедрения программ социально-экономического развития Российской Федерации и ее регионов. Эмпирическую базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативно-правовые документы РФ, Татарстана и г.Казань, статистические данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по РТ, аналитические материалы органов государственного управления РТ и г.Казань, а также информационная база сети Интернет. Методическая схема диссертационного исследования представлена на рис.1.
экономические отношения, складывающиеся между ПРЕДМЕТ участниками в процессе формирования и развития рынка ИССЛЕДОВАНИЯ арендной жилой недвижимости ОБЪЕКТ основные участники, функционирующие на рынке арендной ИССЛЕДОВАНИЯ жилой недвижимости (население и инвесторы) разработка и научное обоснование теоретико-методических подходов и практических рекомендаций, обеспечивающих ЦЕЛЬ формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости ЗАДАЧИ 1. Исследо- 2. Изучить 3.Осуществить 4. Разрабо- 5. Разработать 6. Предложить вать вопросы основные классифика- тать модель модель методику и сбалансиро- направления цию арендной функциони- формирования и осуществить оценку ванного развития жилой рования перспективного социальноразвития рынка недвижимости фонда развития рынка экономической рынка жилой арендной арендного арендной жилой эффективности от недвижи- жилой жилья недвижимости внедрения мости недвижимости социального на основе мероприятий по в современных использова- использования развитию рынка условиях ния фондов арендной жилой недвижимости недвижимости методы и принципы системного управления, логического моделирования МЕТОДЫ финансовых ресурсов и их элементов; статистические; экспертные опросы;
ИССЛЕДОВАНИЯ программно-целевые методы; классифицирования; структурнофункционального моделирования.
РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Классификация 2. Модель 3. Модель 4. Методика и оценка арендной жилой функционирования формирования и социальнонедвижимости рынка арендного перспективного экономической жилья социального развития рынка эффективности от использования арендной жилой внедрения недвижимости на мероприятий по основе использования развитию рынка фондов недвижимости арендной жилой недвижимости Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и обосновании теоретико-методических подходов и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости на основе реализации инвестиционного потенциала участников рынка недвижимости.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:
1. Осуществлена классификация арендной жилой недвижимости, что позволит создать условия для сбалансированного развития рынка арендной жилой недвижимости и дифференцировать подходы к решению жилищного вопроса.
2. Разработана модель функционирования рынка арендного жилья социального использования, состоящая в организационно-экономическом механизме деятельности некоммерческих поставщиков арендного жилья и классификации основных групп потребителей арендного жилья, позволяющего осуществлять дифференцированную социальную политику по обеспечению населения жильем.
3. Разработана модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости, позволяющая раскрыть инвестиционный потенциал населения и обеспечить приток инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
4. Предложена методика и осуществлена оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости, где представлены обоснованные прогнозные оценки масштабов развития рынка в условиях реализации государственных социальных приоритетов, характеризующиеся оценкой доступности жилья и социально-экономическим эффектом для опережающего развития жилищного строительства.
Достоверность и обоснованность результатов исследования.
Достоверность результатов исследования основывается на использовании репрезентативной статистической отчетности инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан с учетом динамики его развития за 2000-2011 гг.
Обоснованность результатов исследования обеспечивается корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата; подтверждением результатов экспертными оценками, представленными по итогам индивидуального экспертного опроса более чем 1ведущих участников рынка жилой недвижимости Республики Татарстан;
обсуждением результатов на конференциях; публикациями в рецензируемых изданиях по перечню ВАК.
Теоретическая значимость работы заключается в развитии теоретических подходов к формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости, позволившим уточнить понятийно-категорийный аппарат по проблеме исследования.
Практическая значимость исследования состоит в разработке на основе выдвинутых автором теоретических и методических положений научнопрактических рекомендаций и экспериментальных расчетов (графики, модели, таблицы), позволяющих обеспечить формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости. Предложенные подходы, методы и модели способствуют развитию жилищного строительства в регионе за счет раскрытия инвестиционного потенциала участников рынка недвижимости. Данные рекомендации могут быть использованы для выработки практических мер по активизации деятельности участников рынка жилой недвижимости, по реализации экономического и социального потенциала данного сегмента. В результате внедрения на региональном рынке жилой недвижимости повысится деловая активность, а население повысит свое благосостояние.
Аналитические, методические и практические материалы диссертации могут быть использованы в образовательной деятельности вузов, специализирующихся в области подготовки и переподготовки менеджеров высшего и среднего звена, а также при чтении курсов Экономика недвижимости, Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности.
Полученные результаты исследования соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация, управление предприятием, отраслями, комплексами (строительство) :
Пункту 1.3.54 Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов соответствует классификация арендной жилой недвижимости, методика и оценка социальноэкономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
Пункту 1.3.59 Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвесторЦзаказчикЦзастройщикЦпроектировщикЦподрядчик) соответствуют модель функционирования рынка арендного жилья социального использования и модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических и научно-методических конференциях в 2009-2012 гг.
Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в деятельности Министерства строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства РТ, общественной организации Объединение молодежного строительства РТ, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), фирмах жилищного строительства ФОН-Ривьера и Ак Барс Ипотека, а также в учебном процессе ФГБОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет, что подтверждено справками о внедрении.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы научных трудов общим объемом 20,75 п.л. (авт. - 7,2 п.л.), в том числе 4 статьи в журналах Российское предпринимательство, Управление экономическими системами: электронный научный журнал, Региональная экономика: теория и практика, которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям. По теме исследования изданы 2 коллективные монографии: Управленческие инновации в инвестиционной политике региона: некоммерческие организации и жилищные стандарты, Казань: РЦМИПП, 2009 год, 108 стр.6,7 п.л. (лично автором - 1,п.л.) и Инновационные подходы к стимулированию роста деловой активности на региональном рынке жилой недвижимости Казань: РЦМИПП, 2011. - 156 с. - 9,75 п.л. (лично автором 2 - п.л.).
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения и библиографии. Общий объем диссертации составляет 193 страницы, из них 29 таблиц, 24 рисунка, библиография содержит 163 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовых источников, данных статистики.
Основное содержание работы
Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационного исследования, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект, предмет, методика исследования, обоснована научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенного исследования.
В первой главе Теоретические и методические подходы к формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости исследованы теоретические вопросы сбалансированного развития рынка жилой недвижимости, рассмотрена эволюция становления рынка арендной жилой недвижимости в мировой практике, выявлены основные направления развития рынка арендной жилой недвижимости в современных условиях.
Во второй главе Анализ институциональной среды, влияющей на формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости проанализированы основные формы улучшения жилищных условий на рынке жилой недвижимости, осуществлена классификация основных групп потребителей на рынке арендной жилой недвижимости, выполнен анализ деятельности некоммерческих поставщиков жилья на рынке арендной жилой недвижимости.
В третьей главе Разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости разработана модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости, предложены методические рекомендации по расчету арендных ставок с учетом доходов населения и экономически обоснованной отдачи на вложенный капитал, а также методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения.
Научные результаты, выносимые на защиту:
1. Классификация арендной жилой недвижимости.
2. Модель функционирования рынка арендного жилья социального использования.
3. Модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости.
4. Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Классификация арендной жилой недвижимости Рынок арендной жилой недвижимости - это совокупность участников рынка недвижимости (арендатор, арендодатель, девелопер, риэлтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок по аренде, совершаемых между ними. С целью становления системы улучшения жилищных условий на рынке арендной жилой недвижимости необходимо установление стандартов в этой области. Для этого автором определена сложившаяся схема улучшения жилищных условий (рис.2). Доли сегментов определены по итогам индивидуального экспертного опроса более чем 1ведущих профессиональных участников рынка жилой недвижимости Республики Татарстан и официальных органов по статистике.
Доля арендного жилья - 19% Без оформления В рамках договоров договоров и коммерческого уплаты налогов найма и с уплатой (70%) налогов (30%) Жилье, арендуемое по договорам социального найма у Жилье, сдаваемое в аренду муниципального образования частными собственниками (10% от жилищного фонда) (9% от жилищного фонда) Арендуемая недвижимость 90% оборота 10% оборота Рынок жилой Вторичный Первичный недвижимости рынок рынок Частная собственность Сдача в Доступны для аренду приобретения не более 40% гражданам Часть жилого фонда Собственность, Жилищные Приобретение с Приобретение за Приватизация полученная в программы с привлечением собственные жилищного рамках государственной кредитных средств средства фонда наследования, поддержкой дарения Доля жилья в частной собственности (для собственного проживания) - 81% Рис.2. Схема улучшения жилищных условий на рынке жилой недвижимости На основе анализа практики жилищных отношений и перспективных задач жилищной политики содержание понятия система улучшения жилищных условий на рынке жилой недвижимости можно представить как совокупность мероприятий государства, предусматривающих разнообразие форм улучшения жилищных условий, доступных всем категориям граждан на приемлемых условиях. Исходя из этого, стандарты функционирования рынка арендной жилой недвижимости - это целевые индикаторы, выступающие в качестве социально-экономических гарантий, направленных на повышение качества жизни населения (рис.3).
Категорирование населения по Формы улучшения жилищных отдельным признакам условий населения Стандарты функционирования рынка арендной жилой недвижимости Сроки ожидания улучшения Условия оплаты приобретения и жилищных условий найма жилья Рис.3. Стандарты функционирования рынка арендной жилой недвижимости Внедрение стандартов функционирования рынка арендной жилой недвижимости позволяет обеспечить высокую адресность к каждому гражданину в деле решения жилищного вопроса. Уточнение дефиниции данного термина позволяет определить приоритетные формы улучшения жилищных условий.
Основной целью установления стандартов является создание такой ситуации, при которой решение жилищной проблемы каждой семьи осуществляется в индивидуальном порядке. Для выполнимости стандартов жилищный фонд предлагаем разделить на 5 видов (табл.1).
К настоящему времени наименьшую долю составляют подвиды арендного жилищного фонда (не более 20%). Классификация арендного жилищного фонда составлена из задач жилищной политики, реализация которой осуществляется в настоящее время. Разделение арендного фонда на общественное и социальное жилье позволяет установить ориентиры и расставить акценты на целевой ориентации мероприятий, проводимых участниками рынка жилой недвижимости.
Для достижения наибольшего социально-экономического эффекта доля общественного жилья должна составлять около 10%, социального жилья - 15%.
жилья в перспективы Учет доходов Приобретение собственность Арендное жильё Демографические Жилищный лифт условий улучшения жилищных социальном проживания в зависимости от зависимости от Лимитирование арендном фонде доходов граждан Дифференциация Дифференциация условий оплаты в условий оплаты в категории граждан Приемлемые сроки Таблица Классификация жилищного фонда и его характеристика Виды жилищного фонда Арендный фонд Собственность Параметр Доступное жилье Коммерческое Общественное жилье Социальное жилье Доходное жилье (эконом-класс) жилье Государство, Некоммерческие Некоммерческие 1.Собственник муниципальное жилищные жилищные объединения, Граждане Граждане образование объединения частные лица Льготные ставки Льготные ставки, благодаря На рыночных условиях, с Собственные, заемные Собственные и 2.Условия оплаты установленные субсидированию возможной компенсацией и бюджетные средства заемные средства законодательством государства 3.Оплата (т.р.):
- аренды (в месяц) 4-6 4-6 10-- приобретения (1 кв.м.) не более 30 40-Коммерческие Коммерческие Некоммерческие Некоммерческие застройщики, 4.Оператор (поставщик застройщики, жилищные объединения, Коммерческие жилищные работающие по жилья) работающие по коммерческие застройщики объединения государственному государственному заказу застройщики заказу Собственные средства 5.Источник Собственные средства Собственные средства Собственные средства Собственные средства некоммерческих финансирования застройщика, застройщика, заемные застройщика, застройщика, заемные жилищных строительства бюджетные средства средства бюджетные средства средства объединений 6.Существующая доля не более 10% - не более 10% до 30% до 50% на рынке 7.Оптимальная доля на 10% 15% 10% 30% 35% рынке 8.Законодательная база Отсутствует Отсутствует Отсутствует Сформирована Сформирована Создание условий для формирования Привлечение 9. Вектор необходимых Разработка Оптимизация по Обеспечение некоммерческих институциональных усилий для развития законодательства целевым группам стабильности рынка жилищных инвесторов объединений 2. Модель функционирования рынка арендного жилья социального использования Предложенная в диссертации модель функционирования рынка арендного жилья социального использования отражает взаимодействие хозяйствующих субъектов в процессе его создания и предоставления, реализация которой позволит повысить эффективность социальной политики государства (рис.4).
В качестве инвесторов выступают:
федеральные, региональные и местные органы власти, которые будут наделены полномочиями предоставлять земельные участки под застройку, финансировать строительные и инфраструктурные работы, предоставлять адресные субсидии для оплаты арендных платежей;
частные инвесторы и паевые инвестиционные фонды, финансирующие строительные работы;
некоммерческие организации, являющиеся поставщиками доступного жилья в рамках жилищных программ;
работодатели, частично или полностью возмещающие арендные платежи семей своего персонала, нуждающегося в жилье.
В качестве арендаторов предлагается рассматривать семьи, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, работников социальной сферы с низким уровнем доходов и их семьи, а также прочие семьи с низким уровнем доходов. В качестве объектов инвестирования следует рассматривать не только жилые здания по отдельности, а в целом кварталы (микрорайоны) застройки, внутри которых нами предлагается выделять 2 группы домов (квартир) эконом-класса, строительство которых предлагается финансировать за счет бюджетных или частных средств.
К первой группе мы предлагаем относить наиболее малобюджетные дома (квартиры), малоликвидные на открытом рынке, которые будут предоставляться на социальных условиях наименее обеспеченным и защищенным слоям населения.
Ко второй группе предлагается относить дома (квартиры) низкой ценовой категории, с относительно невысокой ликвидностью на открытом рынке, которые будут предоставляться на социальных условиях семьям с невысоким уровнем доходов, которые не могут себе позволить приобретение жилья в собственность.
С целью некоторого снижения бремени затрат на комплексное возведение жилья 2-ой группы следует предусмотреть частичное финансирование работ в части покрытия затрат на строительство внешних инженерных сетей и сооружений (квартальных, микрорайонных), объектов социальной инфраструктуры (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы и т.д.), а также безвозмездное предоставление муниципалитетами земельных участков под застройку.
Рис.4. Модель функционирования рынка арендного жилья социального использования Ключевую роль в предложенной модели играют некоммерческие поставщики жилья, эффективность деятельности которых представлена в таблице 2.
Таблица Показатели социально-экономической эффективности некоммерческих поставщиков жилья (прогноз на 2014 г. для Республики Татарстан) Существующая Некоммерческие Показатель Всего ситуация организации Объемы жилищного 2 555 270 2 825 (+10%) строительства, тыс.кв.м.
Ввод жилья в расчете на 0,65 0,18 0,жителя, кв.м.
Соотношение дохода и 0,5 (19/38) 0,7 (19/27) - стоимости 1 кв.м.
Индекс доступности жилья 4 3 - 30 - Стоимость жилья для 6 - (стоимость населения, (стоимость - приобретения тыс.руб. аренды в месяц) кв.м.) Количество семей, улучшающих свои 32 000 5 000 37 0жилищные условия Развитие основных теоретических принципов данной модели позволило выполнить в диссертации классификацию основных групп потребителей арендного жилья, позволяющую осуществлять дифференцированную государственную политику по обеспечению населения жильем.
Благодаря предложенным в диссертации видам фондов жилья, становится возможным решение задачи по созданию условий для решения жилищного вопроса у широкой категории граждан.
В рамках разработанной системы стандартов улучшения жилищных условий на рынке жилья сформулированы категории граждан, которые получат возможность улучшить свои жилищные условия в арендном фонде.
При этом необходимо учесть такие факторы, как доходы и демографические перспективы семьи, благодаря чему семья сможет воспользоваться жилищным лифтом. Наиболее целесообразным видится определение категорий граждан в соответствии с ранее сформулированной оптимальной структурой жилищного фонда в системе улучшения жилищных условий. В частности, определенному виду арендного жилищного фонда будет соответствовать своя категория населения, основные характеристики которого представлены в таблице 3.
Жилые помещения из общественного фонда жилья будут предоставляться только семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством, и молодым семьям, в которых один из супругов работает в бюджетной сфере. Данная категория является наиболее социально незащищенной, в связи с чем для них должны быть установлены гарантии бессрочного права пользования жилыми помещениями.
Таблица Категории населения, являющиеся потребителями жилых помещений из арендного фонда социального и коммерческого использования Арендный жилищный фонд Категории населения Общественное Социальное Доходное жилье жилье жилье за счет 1.Одинокие молодые граждане до 30 в соответствии с - собственных лет, работающие в бюджетной сфере очередностью средств 2. Одинокие молодые граждане до 30 с частичной за счет лет, независимо от сферы - компенсацией собственных профессиональной деятельности расходов средств за счет 3.Семьи, признанные нуждающимися в соответствии с в соответствии с собственных в соответствии с законодательством очередностью очередностью средств 4.Молодые семьи, в которых одни из за счет в соответствии с в соответствии с супругов работает в бюджетной собственных очередностью очередностью сфере средств 5. Молодые семьи, независимо от с частичной за счет сферы профессиональной - компенсацией собственных деятельности расходов средств за счет 6. Семьи, в которых одни из супругов в соответствии с - собственных работает в бюджетной сфере очередностью средств с полной за счет 7. Семьи, независимо от сферы - компенсацией собственных профессиональной деятельности расходов средств Самое главное для данной группы нанимателей - наиболее льготные условия оплаты за аренду жилого помещения по сравнению с остальными группами нанимателей. Размер платы за аренду утверждается решением исполнительного комитета муниципального образования и устанавливается, прежде всего, исходя из уровня доходов населения в муниципальном образовании. Предложенный фонд социального жилья призван заполнить нишу арендного жилья, которое предоставляется также заранее определенным категориям граждан, однако расценки за оплату превышают величину, которая установлена для граждан, являющихся нанимателями общественного фонда. Вместе с этим, они ниже платы за аренду в доходном жилье.
На уровне отдельного муниципального образования возможно дальнейшее уточнение категорий граждан в зависимости от совокупного дохода семьи, что объясняется разным уровнем социально-экономического развития и деловой активности на местном уровне.
3. Модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости.
По результатам исследования определено, что динамика жилищного строительства ограничена, главным образом, платежеспособностью потребителей. С другой стороны, около половины опрошенного населения рассматривают инвестиции в недвижимость как наиболее надежные. При этом активными участниками процесса инвестирования в недвижимость является крайне малая часть населения. Таким образом, одним из незадействованных источников финансирования являются средства населения. Трансформация розничного инвестора в институционального решается путем использования механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (рис.5).
Органы власти и Наниматели местного арендного самоуправления жилья Субсидирование аренды жилых Льготное помещений предоставление зем.участков и Арендная подключение к Предоставление Поступление плата сетям, подготовка жилья в аренду налогов и сборов инфраструктуры Финансирование и контроль строительства ФОНД ЗАСТРОЙЩИК НЕДВИЖИМОСТИ Договор Финансирование Финансирование доверительного строительства управления арендного жилья Участники рынка недвижимости Подрядная (государство, организация частные инвесторы, некоммерческие организации, население) Рис.5. Модель функционирования рынка арендного жилья на основе использования фондов недвижимости Для эффективного аккумулирования средств на финансирование жилищного строительства (с дальнейшей сдачей жилья в аренду), стратегию управления фондами недвижимости необходимо переориентировать на рыночную доступность для населения.
Осуществляя инвестиции через фонды недвижимости, инвестор освобождается от необходимости выбора, приобретения, оформления и продажи объектов недвижимости. Профессиональное управление активами избавляет инвестора от необходимости самостоятельно проводить анализ инвестиционных девелоперских проектов, что минимизирует риски, связанный с работой на рынке недвижимости. Кроме этого, риски снижаются за счет вложения средств фонда в разные строительные объекты, что ведет к диверсификации даже небольших сумм инвестиций.
Главным аргументом в пользу коллективных инвестиций через фонды недвижимости выступает возможность заработать на отраслевом рынке, не располагая суммой, достаточной для прямых инвестиций. Используя механизм фондов недвижимости в организации строительства и управлении объектами, доходы могут получать как собственники, так и застройщики, реализующие инвестиционно-строительные проекты.
4. Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
В диссертации предложено рассмотреть 3 сценария развития рынка социального арендного жилья, реализация одного из которых позволит, как минимум, увеличить доступность жилья для наиболее социально незащищенных слоев населения и, как максимум, предложенному направлению стать локомотивом качественного и количественного развития рынка недвижимости.
Рассмотрим возможные сценарии развития рынка социального арендного жилья и оценим социальный эффект от их реализации в части предоставления нового арендного жилья семьям, наиболее нуждающимся в нем. Несомненно, они должны быть привязаны к макроэкономической ситуации в стране и мире.
Анализируя масштабы предыдущего снижения активности на рынке жилой недвижимости в части ввода его в эксплуатацию (падение от пиковых значений составило более 5 млн.м2), можно предложить 3 варианта развития рынка социального арендного жилья России:
1) Ежегодный ввод в размере 5 млн.м2, что замедлит темпы снижения объемов ввода жилья по стране, однако, скорее всего, только частично.
2) Ежегодный ввод в размере 15 млн.м2, что, скорее всего, не только возместит объемы падения, но и придаст некоторый толчок к росту.
3) Ежегодный ввод в размере 25 млн.м2, данный сценарий позволит активно развиваться этому сектору экономики, где 1/3 всего вводимого жилья в стране будет приходиться на социальное арендное жилье.
Объемы ежегодного ввода жилья и величина капитальных вложений могут быть рассчитаны по следующим формулам:
Vn = (Чn / ЧРФ ) * VРФ (1) с.а.ж.(N) с.а.ж. с.а.ж. с.а.ж.(N) I n = Vn * Cn (2) с.а.ж.(N) с.а.ж.(N) ж.м.с., где N - предлагаемый автором один из 3-х вариантов развития рынка социального арендного жилья;
n - субъект РФ;
с.а.ж. - социальное арендное жилье;
ж.м.с. - жилье массового спроса;
Vn - объем планируемого ежегодного ввода социального арендного жилья по одному с.а.ж.(N) из вариантов N в конкретно взятом субъекте РФ n;
Чn - число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в с.а.ж.
конкретно взятом субъекте РФ n;
ЧРФ - число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, с.а.ж.
в РФ;
VРФ - объем планируемого ежегодного ввода социального арендного жилья в РФ по с.а.ж.(N) одному из вариантов N;
In - объем капитальных вложений в строительство социального арендного жилья по с.а.ж.(N) одному из вариантов N в конкретно взятом субъекте РФ n;
Сn - полная себестоимость строительства 1 кв.м. жилых домов массового спроса в ж.м.с конкретно взятом субъекте РФ n.
В соответствии с этими сценариями, наибольшие объемы ежегодного ввода социального арендного жилья будут приходиться на Центральный (1014,9, 3044,7 и 5074,5 тыс.м2, соответственно) и Приволжский (1185,1, 3555,2 и 5925,3 тыс.м2 соответственно) федеральные округа (рис.6).
Рис.6. Планируемые объемы ежегодного ввода социального арендного жилья (в сравнении с текущей активностью в сфере жилищного строительства) По нашим подсчетам, если следовать по 1-му предложенному варианту, то в целом по России в общей сложности потребуется около 62 лет для полного удовлетворения населения в социальном арендном жилье и 190,8 млрд.руб. ежегодных вложений (по Республике Татарстан - 7,млрд.руб.), по 2-му - около 20 лет и 572,3 млрд.руб. (по Республике Татарстан - 22,8 млрд.руб.), по 3-му - около 12 лет и 953,8 млрд.руб. (по Республике Татарстан - 38,1 млрд.руб.). При этом наибольший эффект в виде общего прироста ввода жилья будет ощущаться в республиках: Карелия, Коми, Тыва, Карачаево-Черкессия и Чечня, в Мурманской и Магаданской областях, Чукотском автономном округе. Рассматривая Республику Татарстан, можно утверждать, что плановые значения ежегодного ввода социального арендного жилья составят 220,9 тыс.м2, 662,7 тыс.м2 и 1104,тыс.м2 для каждого предложенного варианта, соответственно.
В общем итоге, реализация плановых ожиданий позволит увеличить объемы жилищного строительства, по сравнению с 2010 г. (2027 тыс.м2), на 11%, 33% и 55%, соответственно.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что реализация предлагаемых нами начинаний окажет не только положительный макроэкономический эффект в части обеспечения дополнительными заказами предприятий строительной отрасли и промышленности строительных материалов, но и обеспечит социальную ориентированность, т.к. обеспечение жильем, пусть и арендным, наименее защищенных слоев населения в период мирового экономического кризиса будет способствовать формированию некого устойчивого социального базиса в этой среде.
По результатам расчетов, ежегодное количество нуждающихся семей, которым предполагается предоставить социальное арендное жилье, должно составить (в зависимости от сценария развития, табл.4):
1) 99,2 тыс. (по России), в т.ч. 4,4 тыс. по Республике Татарстан;
2) 297,6 тыс. (по России), в т.ч. 13,1 тыс. по Республике Татарстан;
3) 496,0 тыс. (по России), в т.ч. 21,9 тыс. по Республике Татарстан.
Таблица Оценка социального эффекта от реализации возможных сценариев развития рынка социального арендного жилья в части его предоставления наиболее нуждающимся семьям Кол-во семей, которым предполагается Наименование федерального предоставить жилье, тыс.
округа и региона 1-ый вариант 2-ой вариант 3-ий вариант РОССИЯ 99,2 297,6 496,Центральный ФО 20,1 60,4 100,Северо-Западный ФО 15,4 46,1 76,Южный ФО 6,9 20,8 34,Северо-Кавказский ФО 5,8 17,5 29,Приволжский ФО 23,5 70,5 117,в т.ч. Республика Татарстан 4,4 13,1 21,Уральский ФО 8,4 25,3 42,Сибирский ФО 14,5 43,6 72,Дальневосточный ФО 4,5 13,4 22,При этом наибольшее количество жилья в расчете на душу населения предполагается возводить в регионах, в которых сложилась неблагоприятная ситуация в плане жилищной обеспеченности.
В соответствии с проведенными расчетами, среднестатистическая семья может себе позволить однокомнатную квартиру в 69 регионах, двухкомнатную - в 26, трехкомнатную - в 11 (по ценам минимальной коммерческой аренды). С целью выработки методических и практических рекомендаций автором была проведена оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка жилой недвижимости, по результатам которой среднестатистическая семья может себе позволить только однокомнатную квартиру (рис.7).
Рис.7. Доступность социального арендного жилого фонда в Республике Татарстан (по уровню дохода) При этом значительная доля населения не в состоянии арендовать жилое помещение (рис.8).
Рис.8. Доступность социального арендного жилого фонда в Республике Татарстан (доля населения) Для того, чтобы семья могла арендовать двух- и трехкомнатные квартиры, ее доходы должны быть выше в 1,5 и 2 раза, соответственно.
Однако, применительно к семьям, претендующим на социальное арендное жилье, уровень доступности будет несколько ниже.
В этой связи, с целью привлечения частного капитала в реализацию проектов строительства социального арендного жилья существует необходимость участия государства как в части соинвестирования затрат инвестора в процессе строительства, так и посредством последующего адресного субсидирования части затрат арендаторов.
В целом, результаты диссертационного исследования могут быть использованы при разработке жилищной политики, стратегии развития отраслей жилищного строительства, целевых федеральных, региональных и муниципальных программ развития арендного жилья, а также при разработке институциональными инвесторами проектов по освоению новых сегментов рынка жилой недвижимости и других вопросов, связанных с решением жилищного вопроса населения страны.
Формирование фонда арендного жилья позволит создать конкурентное преимущество среди других регионов страны для привлечения квалифицированных кадров на предприятия Республики Татарстан III.ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ 1. Установлено, что процесс формирования и развития рынка арендной жилой недвижимости основывается на необходимости развития всех его сегментов, которое позволит увеличить объемы жилищного строительства, приведет к появлению новых профессиональных участников на рынке жилой недвижимости и повысит благосостояние большей части населения.
2. Определено, что доля арендного жилья в европейских странах очень высока, а в Российской Федерации незначительна, что существенно ограничивает возможности граждан к разнообразному решению жилищного вопроса.
3. Изучено современное законодательство, выявлена его недостаточная развитость в сфере формирования рынка арендного жилья, что существенно сдерживает его развитие и требует активных действий участников рынка жилой недвижимости в этой области в ближайшие годы.
4. В ходе проведенного анализа форм улучшения жилищных условий на рынке арендной жилой недвижимости, выявлено, что 81% населения улучшают жилищные условия через приобретение жилья в собственность и только 19% - путем аренды жилых помещений. При этом сформулированные стандарты функционирования рынка арендной жилой недвижимости, создающие условия для сбалансированного развития рынка жилой недвижимости в целом, и выступают качественными критериями оценки государственной жилищной политики. Ключевое условие развития рынка - оптимальная классификация жилищного фонда, для чего примерно вдвое необходимо увеличивать фонд арендного жилья, с 20% до 35%.
5. Осуществлена классификация арендной жилой недвижимости, что позволит создать условия для сбалансированного развития рынка арендной жилой недвижимости и дифференцировать подходы к решению жилищного вопроса.
6. Проведена оценка основных групп потребителей на рынке арендной жилой недвижимости. Представлена классификация основных групп потребителей арендного жилья, позволяющая осуществлять дифференцированную государственную политику по обеспечению населения жильем. Благодаря этому, значительная часть граждан, которая к настоящему моменту не имела возможности приобрести жилое помещение в собственность, получит возможность улучшить свои жилищные условия в рамках фонда арендного жилья. При этом впервые должно появиться социальное арендное жилье в объеме до 15% от всего жилищного фонда.
7. Выполнен анализ деятельности некоммерческих поставщиков жилья на рынке арендной жилой недвижимости, в результате разработана модель функционирования рынка арендного жилья социального использования. В рамках данного предложения рассмотрены основные условия для успешного запуска подобных организаций, что позволит оптимизировать спрос и предложение на рынке жилья. Количество семей, улучшающих свои жилищные условия, по Республике Татарстан достигнет тысяч, а стоимость аренды будет составлять 6-8 тысяч рублей в месяц.
8. Разработана модель функционирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости, позволяющая раскрыть инвестиционный потенциал населения и обеспечить приток инвестиционных ресурсов в жилищную сферу. Это позволит обеспечить безрисковую возможность трансформации накоплений населения в инвестиции на рынок недвижимости, а благодаря частно-государственному партнерству обеспечит доступность арендного жилья для широких слоев населения.
9. Предложены методические рекомендации по расчету арендных ставок с учетом доходов населения и экономически обоснованной отдачи на вложенный капитал. В соответствии с проведенными расчетами, среднестатистическая семья может себе позволить однокомнатную квартиру в 69 регионах, двухкомнатную - 26 регионах, трехкомнатную - 11 регионах (по ценам минимальной коммерческой аренды в типовом доме). Определено, что, с целью привлечения частного капитала в реализацию проектов строительства социального арендного жилья, существует необходимость участия государства как за счет соинвестирования части затрат инвестора в процессе строительства, так и последующего адресного субсидирования части затрат арендаторов.
10. Предложена методика и осуществлена оценка социальноэкономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости. Это позволяет разработать соответствующие программы развития арендного жилья и обосновать необходимые объемы софинансирования из бюджетов различных уровней.
Реализация предлагаемых мероприятий позволит ежегодно обеспечивать социальным арендным жильем от 99,2 до 496,0 тыс. семей в целом по России (от 5,0 до 25,0 млн.кв.м.), в т.ч. по Республике Татарстан - от 4,4 до 21,9 тыс.
семей (от 0,2 до 1,1 млн.кв.м., в зависимости от сценария развития).
11. Полученные результаты диссертационного исследования могут быть использованы при разработке федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ развития арендного жилья, а также при разработке институциональными инвесторами проектов по освоению новых сегментов рынка жилой недвижимости.
СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ:
1. Матвеева, Е.С. Жилищная стратегия - инновационный подход к решению жилищной проблемы [Текст] / Ахметов Ш.Р., Матвеева Е.С., Шакирова А.Ш. // Региональная экономика: теория и практика - 2010 г. - №42 (177) - С.25-32. - 0,5 п.л. (лично автором - 0,3 п.л.) (перечень ВАК).
2. Матвеева, Е.С. Социальные инновации: перспективы некоммерческих объединений граждан на рынке недвижимости [Текст] // Российское предпринимательство - 2012. - №4 - С.111-115. 0,5 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.) (перечень ВАК).
3. Матвеева, Е.С. Предпосылки создания сегмента арендного жилья в Российской Федерации [Текст] // Российское предпринимательство - 2012.
- №5 - С.143-147. 0,5 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.) (перечень ВАК).
4. Матвеева, Е.С. Формирование социальных стандартов государственных услуг на рынке жилья [Текст] // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2012. - №4.
URL: 0,5 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.) (перечень ВАК).
5. Матвеева, Е.С. Управленческие инновации в инвестиционной политике региона: некоммерческие организации и жилищные стандарты.
Моногр./ Г.М. Харисова, О.В. Бахарева, Ш.Р. Ахметов, А.Ш. Шакирова, Е.С.
Матвеева, А.Г. Хабибулина; Федеральное агентство по обр., Казан. гос. арх.строит. ун-т. (Монография) - Казань: РЦМИПП, 2009. - 108 с. - 6,7 п.л.
(лично автором - 1,1 п.л.).
6. Матвеева, Е.С. Инновационные подходы к стимулированию роста деловой активности на региональном рынке жилой недвижимости. Моногр./ А.Л.
Рыков, Ш.Р. Ахметов, Ю.А.Харинкин, Е.С. Матвеева, Р.С. Валеева, В.Ю.Ершова;
Федеральное агентство по обр., Казан. гос. арх.-строит. ун-т. (Монография) - Казань: РЦМИПП, 2011. - 156 с. - 9,75 п.л. (лично автором - 2 п.л.).
7. Матвеева, Е.С. Особенности взаимоотношений между застройщиком и населением на первичном рынке жилой недвижимости [Текст] // Экономика, предпринимательство и право - 2012. - № 2 (13). - С.48-52 - 0,5 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.).
8. Матвеева, Е.С. Инновации на рынке недвижимости: создание фонда жилья социального и коммерческого найма [Текст] // Казанская недвижимость. - 2012. - №16(847) - С.16-17. 0,5 п.л. (лично автором - 0,п.л.).
9. Матвеева, Е.С. Оптимальная структура жилищного фонда в системе государственных услуг на рынке жилья [Текст] // Экономика, предпринимательство и право - 2012. - № 3 (14). - 0,5 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.) 10. Матвеева, Е.С. Использование фондов недвижимости в развитии арендного жилья [Текст] // Вся недвижимость. - 2012. - № 14. - С. 60-61. 0,п.л. (лично автором - 0,3 п.л.).
11. Матвеева, Е.С. Формы улучшения жилищных условий в современных условиях [Текст] // Казанская недвижимость. Казань. - 2012. - № 27(858). - С.16-19. 0,5 п.л. (лично автором - 0,5 п.л.).
Матвеева Елена Сергеевна ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА АРЕНДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Подписано в печать 18.04.12. Формат 60х84 1/16.
Бумага офсетная. Печать на ризографе.
Усл. печ.л. 1,0. Тираж 110 экз.
Заказ №216 Бесплатно.
Печатно-множительный отдел Казанского государственного архитектурно -строительного университета 420043, г. Казань, ул.Зеленая, 1.