Авторефераты по всем темам  >>  Авторефераты по экономике  

На правах рукописи

Погребной Игорь Яковлевич

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА НЕДВИЖИМОСТИ  АГРОПРОМЫШЛЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством  (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство))

Диссертация

на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Москва - 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном  университете.

Научный консультант:	доктор экономических наук, профессор
	Грабовый  Петр  Григорьевич
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор
	Панибратов  Юрий  Павлович
	доктор экономических наук, профессор
	Волков  Борис  Андреевич
	доктор экономических наук, профессор
	Фалькевич  Николай  Антонович
Ведущая организация:	Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
	Пензенский государственный университет архитектуры  и  строительства

Защита состоится  ____________ 2007 года в ______ часов в ауд. ____ на заседании  диссертационного  совета  Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, Москва, Ярославское  шоссе, д. 26.

       Автореферат  разослан л_____ _____________ 2007 г.

  Ученый  секретарь

  диссертационного  совета                 Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТ

Актуальность темы исследования.  Для преодоления  последствий кризиса в экономиках стран постсоветского пространства и обеспечения устойчивости разнвития народного хозяйства особое значение приобретают инвестиционные процессы в строительной деятельности. В перспективе дальнейший поступательный рост экономики каждой страны бывшего Советского Союза бундет обусловлен, в первую очередь, за счет использования внутренних резервов и дополнительным привлечением внешних инвестиционных ресурсов для  капиталовложений в крупные структурообранзующие инвестиционно-строительные проекты. Экономический потенциал Украины является одним из наиболее сушественных на постсоветском пространстве.

Закреплению позитивных тенденций в социально-экономическом развитии Украины, сложившихся в последние годы, препятствует низкая эффективность использования  имеющегося производнственного потенциала. В большинстве отраслей производственной и социальнной сферы износ основных средств производства достиг критической точки. Реальная картина возрастной структуры, степени физического и морального износа основных фондов, а также наличие и потенциальные возможности принвлечения инвестиционных ресурсов разительно отличаются по регионам Украины.  В связи с этим проблемы реализации и  управления инвестиционными проектами в различных территориально-региональных экономических зонах,  необходимо рассматривать с учетом их специфических особеннностей. В связи с использованием автором предлагается разработать теоретико-методологические принципы и положения по управнлению крупными территориальными инвестиционно-строительными проектами с учетом развития рыночных отношений в различных экономических зонах Украины. Существующие научные проработки в этом направлении не отражают всей полноты исследуемой проблемы с учетом сегодняшних реалий. Практически отсутнствуют системные подходы по формированию методологии и организации управления крупными инвестинционно-строительными проектами в агропромышленном комплексе, что весьма значимо для экономики Украины.

Как известно, основным содержанием каждой экономической системы является способ организации воспроизводственных процессов, осуществляемых за счет нового строительства, реконструкции и модернизации существующих промышленных предприятий. Состоянием системы воспроизводства определяется устойчивость и жизнеспособность экономики, ее рост как в рамках государства в целом, так и в рамках отдельно взятого территориального (муниципального) образования.

Проведенный автором анализ теоретических основ и практических условий формирования инвестиционного потенциала по обеспечению  процессов воспроизводства на существующих объектах  агропромышленной недвижимости подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для постановки и решения задачи эффективной реализации  воспроизводственных процессов в территориальных образованиях и разработки методов их регулирования.

В условиях рыночной экономики необходима разработка новых подходов к управлению процессом воспроизводства, основанном на сочетании положительного отечественного, российского и зарубежного опытов. Любая экономическая деятельность базируется на умении использовать различного рода ресурсы. Именно специфика территории региона определяет материальные условия экономической деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительного и агропромышленного комплексов.

Актуальность диссертационного исследования определяется необходимостью научного обоснования и разработки методологии управления инвестиционнно-строительной деятельностью в агропромышленном секторе, который составляет 1/3 всех активов Украины. Для этого необходимо провести научные исследования по применению  инвестиционного менеджмента при воспроизводстве недвижимости в региональном агропромышленном комплексе за счет создания горизонтально-интегрированных структур - территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК), формируемых с учетом особенностей функциониронвания и развития входящих в их состав отдельных хозяйствующих субъектов; разработки  концепции и  методологии управления инвестиционной деянтельностью предприятий ТПСК с учетом  инвестиционной принвлекательности региона, привлечения внешних инвестиционных ресурсов и выявления  внутренних резервов в услонвиях динамических изменений целевых установок.

Научные исследования перечисленных проблем в настоящее время широко осуществляются во многих отраслях народного хозяйства, а также в различных аспектах деятельности территориально-строительных комплексов. Однако внимание исследователей сосредоточено в основном на понложениях общепринятого механизма управления деятельностью хозяйствующих субъектов в составе таких комплексов. В то же время инвестиционная составляющая предприятий строительной отрасли  и агропромышленного сектора является процессом, обеспечивающим развитие горизонтально-интегрированных структур ТПСК.

Значительный вклад в решение теоретических проблем привлечения инвестиций в развитие промышленных предприятий в условиях рыночных отношений, изменений их конкурентоспособности на рынке внесли такие отечественные и российские ученые, как С.И.Абрамов,  И.Т.Баланбанов, И.А.Бланк, М.И.Воронин,  Б.А.Волков, Л.Т.Гиляровская, М.И.Каменецкий, Л.Л.Игонина, А.И.Ковалев, Ю.П.Панибратов,  В.М.Серов, Л.Д. Хацкевич, Н.А.Фалькевич, А.Д.Шеренмет, А.Ф.Шишкин, Н.Ю.Яськова и др.

Теоретические и методологические аспекты исследуемой нанучной области разрабатывались такими зарубежными учеными как Шар И., Уильям Ф., Шварц Г., Звехл С. Е. В., Кэмбл Р. и др. Однако недостаточно изученными в настоящее время являются теоретические и методологические вопросы в области управления инвенстиционной деятельностью строительных предприятий  в агропромышленной недвижимости на региональном уровне с учетом формирования территориального факторного пространства и особенностей развития экономических зон..

Результаты диссертационного исследования в области развития и управленния инвестиционной деятельностью предприятий территориально-строительного комплекса позволяют более современными методами и научно-обоснованными подходами решить задачу воспроизводства недвижимости в агропромышленном секторе экономики с принятием эффективных управленченских решений. Разработка стратегии развития ТПСК в условиях переходной экономики является не только функцией управления, но и структурообразующим звеном, объединяющим интересы и усилия всех участников ТПСК как целостной системы по решению общих для них целей и задач.

Разработка научного методологического обеспечения выбора эффективных методов управления инвестиционными процессами основных участников при воспроизводстве объектов агропромышленной недвижимости в условиях развития рыночных отношений для Республики Украины  имеет важное народно-хозяйственное значение. Для украинских предприятий бесценным сегодня является опыт российских и зарубежных холдинговых объединений, работающих на национальном рынке, их методы управления рисками, способы конкуренции  и формы организации строительного производства в условиях быстро меняющейся рыночной среды.

Вместе с тем проблемы экономических взаимоотношений хозяйствующих субъектов в рыночных условиях при воспроизводстве агропромышленной недвижимости изучены недостаточно. Автором предлагается разработать и предложить методологию формирования и функционирования механизма управления воспроизводством недвижимости в агропромышленном комплексе во взаимосвязи со всеми участниками инвестиционного процесса в  агропромышленной комплексе.

Целью диссертационной работы является  разработка методологии формирования и функционирования системы воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе, позволяющей выявить и повысить эффективность использования внутрипроизводственных резервов и привлекаемых внешних инвестиций  в деятельности интегрированных корпоративных структур по обеспечению воспроизводственных процессов в условиях  развития рыночных отношений.

В  соответствии с поставленной целью в диссертационной работе решены следующие задачи:

- выявлены нерешенные социально-экономические проблемы территорий отраслевой направленности, которые обусловили кризисное состояние инвестиционно-строительного  комплекса в агропромышленном секторе, а также создало социальную напряженность в различных регионах Украины;

- проведен системный анализ и сформированы  методологические основы организации процесса управления объектами агропромышленной недвижимости за счет  концентрации капиталовложений на реализацию приоритетных территориальных инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков и ресурсных ограничений;

- для решения  конкретных региональных  экономических проблем на принципах интеграции усилий и ресурсов обоснована сущность и содержание принципов формирования зонально-территориального потенциала, а также необходимость и целесообразность разработки концептуальных основ экономического развития и формирования территориальных  производственно-строительных  комплексов (ТПСК) в форме интегрированных корпоративных структур в зависимости от уровня развития территории и отраслевой направленности хозяйственных субъектов;

- определены основные направления совершенствования процессов воспроизводства  недвижимости и выявлены институциональные особенности привлечения инвестиций в развитие регионального агропромышленного комплекса с учетом инвестиционной привлекательности региона и стратегических задач основных участников ТПСК;

-  сформулированы основные принципы и критерии оптимизации региональной структуры капитальных вложений в воспроизводство недвижимости с учетом прогноза развития территории и получения синергетического эффекта;

- обоснованы предложения по организационно-экономическому механизму повышения экономической устойчивости и получения синергетического эффекта за счет оптимизации стратегии управления инвестиционно-строительной деятельности ТПСК, созданных в форме горизонтально-холдинговых производственно-строительтных групп;

- разработан комплекс мероприятий и система показателей по использованию инвестиций в агропромышленную недвижимость по сферам приложения и предложена экономико-математическая модель выбора оптимальной стратегии инвестиционно-строительной деятельности предприятий ТПСК при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов;

- выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанных предложений по реализации территориальных инвестиционно-строительных проектов воспроизводства недвижимости на примере Подольского  региона юго-западной экономической зоны  Украины.

Объектом исследования являются интегрированные корпоративные структуры, участвующие в воспроизводстве недвижимости агропромышленных комплексов  Украины.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся между основными участниками инвестиционно-строительного процесса при формировании системы воспроизводства  недвижимости в агропромышленном комплексе, а также методы и механизмы, применяемые в условиях развития рыночных отношений.

Методологической и теоретической базой исследования  послужили: диалектический метод познания, методы системного, экономического, статистического, корреляционного, регрессионного и факторного анализа, математического программирования и экономико-математического моделирования.

В процессе проведения диссертационного исследования использовались основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка,  труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, организационные формы управления совместной деятельностью инвестиционного проектирования.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Республики Украины, методические и нормативные материалы Госстроя РФ, Госстроя Украины и разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати экономического характера, научная литература.

В работе также использована репрезентативная статистическая и бухгалтерская отчетность предприятий и компаний, относящихся к  территориальным, региональным и национальным агропромышленным комплексам, инвестиционно-строительному комплексу, а также финансовому сектору, статистические данные Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, отчетные данные Агентства по статистике Республики Украины, расчеты, выполненные автором диссертации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в создании методологии формирования системы воспроизводства недвижимости интегрированных корпоративных структур регионального агропромышленного комплекса, которая адекватна экономической ситуации, сложившейся в условиях развития рыночных отношения в  Республике Украина, учитывающая совокупность основных макро- и мезоэкономических факторов и обеспечивающая устойчивость  функционирования национальной экономики.

Основные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. Обоснована и реализована научная гипотеза и на ее базе разработана методология, обеспечивающая системный подход к анализу и формированию процессов воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе  с организацией и функционированием  интегрированных корпоративных структур ТПСК, которые используют в своей экономической деятельности в совокупности с другими кластер-группами внутренние резервы  и внешние потенциальные возможности по обновлению основных производственных фондов.

2. Выявлены специфические особенности отраслевой агропромышленной экономики (зонально-территориального потенциала) и предложен механизм аккумуляции совокупных ресурсов инвесторов, предприятий, организаций инвестиционно-строительной и производственной сфер деятельности, прав собственности территориальных органов власти при управлении крупными проектами воспроизводства недвижимости с учетом создания благоприятного инвестиционного климата с получением синергетического эффекта.

3. Разработаны методологические основы формирования региональных программ капитальных вложений в воспроизводство объектов недвижимости  региональных агропромышленных комплексов по сферам приложения и прогноз их развития в условиях развития рыночных отношений.

4. Обоснована стратегия развития и система оценочных показателей эффективности управления комплексной инвестиционной деятельностью ТПСК, созданных в форме горизонтально-холдинговых производственно-строительных групп.

5. Обоснованы основные направления управления деятельностью территориальных производственно-строительных комплексов с учетом региональных особенностей  воспроизводства недвижимости в агромпромышленном секторе  и предложен механизм повышения экономической устойчивости их деятельности.

6. С учетом сформированных научных принципов разработан комплекс практических  предложений по обеспечению синергетического эффекта и оптимизации иррегиональной структуры капитальных вложений в воспроизводство недвижимости в региональном агропромышленном комплексе.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные научные положения и методология, сформулированные выводы и предложения позволяют создать территориальные производственно-строительные комплексы (ТПСК) как одну из организационных форм управления по решению проблем, связанных с воспроизводством недвижимости и обновлением производственного потенциала регионального агропромышленного комплекса экономики. Возможность включить в ТПСК территориальные органы управления как хозяйственного субъекта, заинтересованного в перестройке агропромышленного сектора экономики, дает возможность внедрения НТП, перепрофилирования убыточных предприятий, тем самым решая социальную политику региона за счет  увеличения занятости трудоспособного населения и развития рыночных отношений.

Положительные тенденции могут быть усилены за счет увеличения притока внешних инвестиций, в том числе  иностранных, концентрации капиталовложений в ключевых инвестиционно-строительных проектах по воспроизводству объектов агропромышленной недвижимости, обеспечивающих расширение и качественное обновление производственного потенциала регионов.

Достоверность результатов исследования основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за 1995-2006 гг. предприятий и организаций строительного комплекса, промышленности Украины и подтверждено актами внедрения в инвестиционно-строительных программах в Подольском и Львовского регионов Украины. Отдельные результаты диссертационного исследования использованы при разработке  нормативных документов Республики Украины.

На защиту выносятся:

- методология формирования системы воспроизводства недвижимости  в деятельности интегрированных корпоративных структур, созданных в форме территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК);

- теоретические положения, обосновывающие сущность и содержание  принципов формирования зонально-территориального инвестиционного потенциала обеспечения воспроизводственных процессов в агропромышленной сфере с получением  синергетической эффекта;

- организационные формы привлечения инвестиций в развитие объектов недвижимости регионального агропромышленного комплекса  и механизм взаимодействия участников ТПСК по капитальным вложениям в крупные инвестиционно-строительные  проекты;

-  научные основы эффективности управления комплексной инвестиционной деятельностью участников ТПСК, созданных в форме горизонтально-холдинговых производственно-строительных групп с учетом выбора оптимальной стратегии их деятельности;

- методические положения и практические рекомендации по выбору региона для инвестирования воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе и организационно-экономический механизм повышения надежности интегрированных корпоративных структур в условиях развития рыночных отношений .

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: научные результаты исследований использовались при составлении национальных программ повышения эффективности инвестирования в воспроизводство недвижимости агропромышленного комплекса в системе лиги землепользователей Украины. Основные теоретические и практические выводы использовались при реализации региональных инвестиционных программ Подольского региона Украины. Внедрение результатов диссертационной работы осуществлены на ряде строительно-инвестиционных комплексов, в том числе во Львовском строительном объединении Главльвовпромстрой. Основы теоретических и практических рекомендаций докладывались на международных и всероссийских конференциях в городах Москва (1999, 2006), Винница (2006), Воронеж (2007), Пенза (2003, 2004,  2007). 

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 38 печатных работ, в том числе: 10 монографий, учебников  и методических пособий, общим объемом 111,7 п.л., в том числе автором 53,1 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 305 страниц, в том числе 13 таблиц, 49 рисунков, приложения. Список использованной литературы содержит 128 наименований научных трудов отечественных, российских и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В последние годы экономика стран постсоветского простанства характеризовалась преимущественно нестабильным экономическим развитием, что выразилось в резком колебании абсолютных макроэкономических показателей.

Так, например, на Украине, одной из наиболее крупных стран постсоветского пространства, темпы роста внутреннего валового продукта (ВВП) в 2005 году сократились по сравнению с предыдущим годом более чем на 10%. Одновременно с этим на 9,4% сократились темпы роста объема промышленной продукции,  а продукции сельского хозяйства - на 19,8%. В то же время, начиная с конца 2006 года и первой половины 2007 года, наблюдается существенный рост ВВП (по объемам промышленной продукции, более чем  на 14%, а в сельском хозяйстве - на 10,6%).

Причинами колебания показателей ВВП явились наряду с  повышением цен на энергоносители (нефть, газ, электроэнергию), значительные политические риски, необоснованное развитие непроизводственной сферы и повышение социальных выплат.

Если в 2003 и 2004 гг. инвестиции в основной капитал возрастали, то в 2005 году произошло их резкое снижение и непродолжительный рост ВВП в последнее время не принес притока инвестиций как от национальных, так и от зарубежных инвесторов. Анализ инвестиционной политики Украины показал, что объем инвестиции в основной капитал снизился как в производство промышленной продукции и в добывающей промышленности, так и в развитие предприятий агропромышленного комплекса (АПК). Как показывают исследования известных российских экономистов, государственное регулирование инвестиций в основном ориентировано на долгосрочные  вложения и  обеспечиваются  за счет научно-технического прогресса, а также развития отдельных отраслей национальной экономики.

В условиях развития рыночных отношений  экономических зон должны решаться задачи взаимовыгодного сотрудничества всех участников территориального взаимодействия, включая государственные органы управления.

Основным фактором, повышающим эффективность взаимодействия на территориальном уровне, является лэффект агломерации, обеспечивающий повышение отдачи последовательных вложений в воспроизводство недвижимости.

Таким образом, рассматривая процесс  воспроизводства на территории региона можно выделить его необходимые звенья: строительные организации предприятия -  производственные структуры - ресурсы (в т.ч. инфраструктурные) территории и  их использование в ходе процесса воспроизводства.

В рамках конкретной территории региона, который находится на этапе совершенствования системы и развития рыночных отношений, стремление к лустойчивому развитию может быть принято как вектор движения. В этих условиях, как считает автор,  основной задачей региональных и муниципальных органов власти является территориальная организация процесса воспроизводства ресурсов с целью сохранения и преумножения ресурсного потенциала. Специфика рыночных условий заключается в стремлении использовать имеющиеся ресурсы с целью максимизации дохода.

Воспроизводственный потенциал территории выступает как совокупность ресурсных подсистем, соответствующих территориальным воспроизводственным циклам. В ходе анализа воспроизводственного потенциала территории предложено выделять хозяйственную, экологическую и социальную ресурсные подсистемы, соответствующие территориальным воспроизводственным циклам различного уровня. Финансово-кредитные и денежные средства, как элемент движимого имущества, рассматриваются автором не в качестве объекта воспроизводства, а как средство обеспечения воспроизводства различных ресурсных элементов, в том числе и имущества, по поводу воспроизводства которого и возникают имущественные отношения. Инвестиционная деятельность региона предполагает участия в ней множества предприятий, взаимодействия управленческих структур, установления межрегиональных и международных связей. Для этого  требуется создание системы, дающей возможность управления инвестиционно-строительной и производственной деятельностью. Планируя инвестиционно-строительные проекты, предприятие должно экономически обосновать целесообразность воспроизводства недвижимости (новое строительство, реконструкция или модернизанция имеющихся фондов). Решение социальных и экономических проблем во многом связано с эффективной  эксплуатацией уже имеющихся фондов, и только незначительная их доля  зависит от строительства новых объектов. Как показали исследования, создание новых мощностей целесообразно в том случае, если при этом частично или полностью используются существующие здания и сооружения.

При планировании инвестиций в воспроизводство недвижимости оценивается их экономическую взаимозависимость: являются инвестиции взаимодополнняющими и способными дать синергетический эффект, либо они взаимоисключающие по техническим, либо экономическим ограничениям.

Комплексное развитие и специализация эконномических регионов Украины, отражая размещение отраслей хозяйства по стране, в свою очередь, активно влияют на развитие предприятий, в том числе, в агропромышленном секторе. Ни одна работа, связанная с зонально-территориальной экономикой страны, не обходится без определения ведущих отраслей для данной территории. Для количественного определения уровня специализации территории автором использованы такие показатели, как конэффициент локализации, коэффициент душевого производства и коэффициент межрайонной товарности. Расчеты показывают, что отрасли с наибольшим удельным весом в структуре промышленного производства страны имеют и наинбольшие показатели по коэффициентам специализации, локалинзации и душевого производства.

Приоритетность развития и размещения отраслей в регионе определяется путем обоснования региональной специализации и комплексности развития хозяйства, последовантельного отбора в регионах взаимозамещаемых производств.

В этой связи для каждой экономической территории следует предусматривать, прежнде всего, развитие отраслей с наиболее высоким уровнем специализации. Только комплексный подход может обеспечить наибольшую суммарную экономию затрат в производстве всей массы совокупнного общественного продукта, а не только отдельных его элеменнтов. Как считает автор, общий минимум затрат по всему общественному продукту территории не равен сумме частных минимумов по слагающим его отраслям. Он определяется  сонвокупным синергетическим эффектом, при котором реализуется принцип рационального асимметричного развития территории.

В условиях Украины речь должна идти не об отдельнных частных эффектах от простой агломерации производств, а об общем народно-хозяйственном эффекте от развинтия территориальных экономическо-производственных комплексов. Основу их развития составлянют эффективные экономические и технологические сочетания взаимосвязанных производств и отраслей, обеспечивающих конечный цикл производства опренделенных продуктов основного производства и включающих обслуживание населения, связанного с данным территориальным производственным комплексом. Таким образом, общая эффективность регионального агропромышленного комплекса может быть определена с помощью метода достижения абсолютного синергетического экономического эффекта и выражена как отноншение годового физического объема дохода территориального комплекса (исчисленного по месту создания в неизменнных ценах) к полным затратам общественного труда, необходинмого для производства годового объема продукции того же комплекса. При этом, рассматриваются реалии ассиметричного развития регионов и территорий и, в зависимости от составлющих, определяется преимущественный характер развития территории.

Рис.1. Ассиметрия структурных сдвигов в экономике

  агропромышленных регионов

По характеру экономическо-производственного развития (промышленные, агропромышленные, аграрные, рекреационные, транзитные и т.п.) зонально-территориальные экономические образования автор объединяет в условные основные группы. Группа с преимущественно агропромышленной асимметрией занимает существенное место в экономике Украины, так как обладает природными восстанавливаемыми ресурсами (в первую очередь - земельными, которые по разным оценкам ученых-экономистов составляют от 20 до 23% мирового потенциала чернозема), что чрезвычайно важно для становления экономики страны на этапе развития рыночных отношений.

Анализируя показатели финансовой устойчивости предприятий агропромышленного сектора за последние годы, можно сказать, что они имеют тенденцию к спаду, как и предприятия, связанные преимущественно со строительством (реконструкцией) промышленной недвижимости.

Стагнация и спад способствует перенакоплению основных фондов предприятий (прежде всего в агропромышленном комплексе), их повышенному износу при отсутствии средств на восстановление  и развитию процессов обесценивания капиталов, а также резкому отклонению от их устойчивого экономического развития. Таким образом, без необходимых инвестиций, выработки рациональных способов производства, рациональной концентрации потенциала строительных предприятий и синхронизации их усилий во всех сферах деятельнности невозможно преодолеть эти негативные процессы.

При разработке концепции воспроизводства недвижимости автором учтены базовые принципы инвестирования (предельной эффективности инвестирования,  колебания степени свободы принянтия решений, сочетания материальных и денежных оценок эффективнности, адаптационных издержек,  наиболее эффективных условий и  др.).

Традиционно, более инвестиционно-привлекательными считаются промышленно- развитые регионы и именно в эти регионы направляется основная часть инвестиций. Вместе с тем, аграрные и агропромышленные регионы обладают большим природным и экономическим потенциалом, значительными трудовыми ресурсами, и инвестиционными перспективами, связанными с предстоящей приватизацией земли. Опыт прохождения переходных периодов в других странах позволяет заключить, что именно в этот период экономически целесообразно расширить использование в стране собственных ресурсов, в том числе аграрных, которые являются постоянно обновляемыми, способствуют активизации внутреннего рынка и обеспечивают занятость населения наиболее нестабильных регионов. Анализ социально-экономических проблем Украины показал, что за последние годы выросли инвестиции в основной капитал промышленного производства. В то же время снизились инвестиции в объекты недвижимости агропромышленного комплекса, что существенно повлияло на межотраслевые пропорции в составе внутреннего валового продукта Украины.

Учитывая стратегическое значение рационального использования восстанавливаемых природных ресурсов, достижения независимости от импорта продовольствия для экономики страны, а также социальную проблемность аграрных регионов, решение задач, связанных с повышением инвестиционной привлекательности этих регионов становится весьма актуальным.

Проведенные автором исследования на основе статистических материалов и данных, полученных в ходе инвентаризационных исследований структуры и состояния производственного потенциала ряда агропромышленных регионов Украины выявил, что:

• во-первых, фактический объем инвестиций в аграрных регионах значительно превышает объемы инвестиций,  представленных в официальной  статистической  отчетности  (в  отдельных  регионах  отображенные в статической отчетности объемы инвестиций составляют не более 25% их реального размера);
• во-вторых, при  приобретении промышленных объектов и  комплексов стоимость недвижимости составляет более 50% (а в ряде случаев до 80%), т.е. не менее половины инвестиционных средств капитализируются в недвижимости, причем практика  реализации имущества предприятий с несостоявшимися инвестиционными проектами показывает чрезвычайно низкую ликвидность именно агропромышленной недвижимости;
• во-третьих, инвестиционно-строительные проекты реализуются на существующих производственных мощностях путем их прямого приобретения в связи  с достаточно невысокой стоимостью приобретаемых бизнесов.

Как показал анализ, показатели  эффективности на достаточно продолжительном временном промежутке  более 30% инвестиционно-строительных проектов в агропромышленном секторе значительно превышают аналогичные показатели реализации инвестиционных проектов в промышленности.

В тоже время, инвестиции в агропромышленные комплексы, объемы которых капитализируются в значительной степени в агропромышленной недвижимости подвержены дестабилизирующему влиянию внешнего и внутреннего многофакторного пространства.

Проблемы, возникающие в связи с дестабилизирующим воздействием многофакторного пространства на реализацию инвестиционно-строительных проектов, усугубляются отсутствием теоретического  и методологического обоснования формирования и функционирования системы управления воспроизведенной недвижимостью в региональном агропромышленном комплексе. Предложенный автором метод формирования инвестиционной стратегии развития предприятий территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК) дает возможность принимать эффективные управленческие решения, связанные с развитием предприятия, в условиях изменения внешних и внутренних факторов, определяющих это развитие.

Проведенные исследования показали, что действия участников инвестиционного процесса, направленные на получение локальных результатов, не только не повышают инвестиционной устойчивости региональной инвестиционной программы (РИП) в целом, но и в большинстве случаев повышают инвестиционный риск других участников инвестиционного процесса, что значительно снижает инвестиционную устойчивость РИП в целом.

В условиях формирования ТПСК особую актуальность приобретает исследование объектов воспроизводства. Форма воспроизводства конкретного объекта недвижимости определяется институциональными условиями осуществления воспроизводства (рис. 2). Диалектика их взаимосвязи такова, что внешние услонвия  выступают в качестве фактора, определяющего содержание и реализацию воспроизводства, а внутренние условия являются производными от внешних.

Рис. 2.  Условия осуществления процесса воспроизводства

  агропромышленной недвижимости (АПК).

Рассматриваемый в динамике процесс обусловленности воспроизводства недвижимости инстинтуциональными условиями представляется в виде более сложнной взаимосвязи (рис. 3). Оценивая роль данных условий в определении типа воспроизводства можно сделать вывод, что в изменяющихся рыночных условиях обеспечение эффективного функционирования предприятия предлагает проведение активной инвестиционной деятельности. При инвестировании строительства объектов недвижимости в агропромышленных регионах необходима разработка особых механизмов обеспечения интеграции банковской и бюджетной систем, фондового рынка и реального сектора экономики.

Рис. 3. Институциональные условия воспроизводственного процесса в региональном агропромышленном комплексе

Изучение основных условий успешной реализации предлагаемого подхода к интеграции финансирования инвестиционно-строительных  проектов позволил выявить основные преимущества участия в финансировании проектов регионального агропромышленного комплекса. Одним из таких преимуществ является  реальная возможность расширения территоринальной деятельности строительных  и финансовых структур без затрат на создание и функционирование территориальных подразделений, мобильность влияния на  региональный инвестиционный рынок и адаптацию к нему.

Анализ различных подходов к  агропромышленной недвижимости, проведенный автором по инвестированию проектов, показал необходимость создания на рассматриваемой экономической территории  (зоне) стратегического инвестиционного альянса с целью аккумулирования инвестиций для  воспроизводства недвижимости, тем самым осуществляя финансирование развития региона.

Инвестиционная привлекательность региона в значительной степени зависит от возможности привлечения отечественных и иностранных инвесторов, а, следовательно, в первую очередь, от конкурентоспособности территории. Конкурентоспособность территории определяет большое  количество самых различных условий как объективного, так и субъективного характера: факторных условий производства (обеспеченность региона сырьевыми ресурсами, квалифицированным персоналом, развитой материальной и рыночной инфраструктурой); общих условий хозяйствования (развитость отраслей материального производства, экологическая безопасность, степень изношенности основных фондов и др.); фактора спроса на продукцию базовых отраслей региона; социальных, организационно-правовых, политических  условий и др. Под инвестиционной привлекательностью региона автор понимает систему социально-экономических отношений, создающих предпосылки для  устойчивого притока капитала в регион.

Основа экономики региона состоит из определенных блоков (производство товаров и рыночных услуг, производство нерыночных услуг, население, государственные доходы и расходы (государственного и регионального бюджетов, фондов)), основных балансовых соотношений, индикаторов социально-экономического развития региона.

Автором выполнен анализ оценочных показателей каждого блока и обоснованы инвестиции как направнления формирования  конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности региона.

Для расчета рисков инвестиций, направляемых в воспроизводство  недвижимости ТПСК, были выбраны методы достоверных эквивалентов и метод анализа чувствительности критериев эффекнтивности инвестиций, что позволило обеспечить управление информацией о возможных отклонениях при осуществлении инвестиций, об изменениях критериев привлечения инвестиций в региональный агропромышленный комплекс и гарантные функции. Снижение рисков каждого из участников инвестиционного процесса и обеспечение получение ними синергетического эффекта позволило автору заключить о необходимости и целесообразности разработки концептуальных основ экономического развития и формирования территориальных  производственно-строительных  комплексов (ТПСК) в форме интегрированных корпоративных структур в зависимости от уровня развития территории и отраслевой направленности хозяйственных субъектов

Рис. 4. Концептуальная модель формирования территориальных про- изводственно строительных комплексов агропромышленных регионов

Задача по определению  синергетического экономического эффекта формирования системы воспроизводства недвижимости  интегрерированных корпоративных структур  (ИКС) агропромышленных комплексов (ТПКС) можно представить в следующем виде

Эс = F (VIS, VPS, VGS, Ri, Rp, Rg, P, Hi, Hp, Hg, Ui, Up, Ug, T)  (1)

где Эс - комплексный синергетический экономический эффект  функционирования системы ТПСК;

VIS - подмножество показателей результатов деятельности инвестиционно-строительных подсистем;

VPS - подмножество показателей результатов деятельности  подсистем, связанных с агропромышленным производством;

VGS - подмножество показателей результатов деятельности  подсистем, связанных с правами на землепользование;

Ri, Rp, Rg - подмножество параметров, связанных с рисками деятельности соответствующих систе

P  - множество параметров внешней среды;

Hi,Hp,Hg - совокупный потенциал соответствующих систем;

Ui,Up,Ug - подмножество параметров устойчивости функционирования и взаимодействия соответствующих систем;

T - время функционирования системы

Задача согласования различных интересов участников воспроизводства  недвижимости региона и управления их взаимодействием обеспечивается формированием ИКС в виде ТПСК (Рис.5.).

.

Национальные органы государственного управления

Национальный Банк Украины

Иностранные и национальные инвестиционные корпорации

Предприятия и организации инвестиционно-строительного комплекса

Региональные органы государственного управления

Региональные инвестиционные корпорации

Региональные строительные и производствен-ные корпорации агропромышленного сектора

Территориальный производственно-строительный комплекс (ТПСК)

Корпоративный финансово- ипотечный  центр

Региональный центр доверительного управления земельными паями

Региональные ипотечные центры

Управляющие компании

Предприятия, организации

Рис. 5.  Модель взаимосвязи основных участников  воспроизводства недвижимости регионального агропромышленного комплекса

Основные задачи корпоративного финансово-ипотечного центра (КФИЦ) -  организация стратенгического финансового альянса и обеспечение его эффективной деятельности. Эти ключевые задачи в деятельности КФИЦ решанются путем использования разнообразных форм сотрудничества с участниками инвестиционного альянса и применения современных технологий и инструментов финансирования, основанных на модификации проектного финансирования (Рис.6.). Управляющие компании принимают участие в инвестиционном альянсе, с одной стороны, как непосредственные заемщики инвеснтиций, а с другой стороны, как их конечные потребители. Таким образом, развитие производственной интеграции между участниками финансирования инвестиционных проектов обеспечит постоянное наращивание синергетического эффекта (рис.5). Регулирование таких финансовых взаимонотношений (особенно межбюджетных) является одним из главных напранвлений государственной региональной экономической политики агропромышленного комплекса. В результате проведенного автором анализа по проблемам воспроизводства недвижимости ТПСК на Украине выявлены причины, приводящие к неэффективному использованию капитальных вложений. Если решение о начале строинтельства нового объекта требует сокранщения финансирования некоторых других начатых объектов, то возникает проблема правильного отбора тех объектов, по конторым сокращение финансирования принведет к наименьшим потерям.

Территориальные инвестиционно-строительные программы включают перечень нескольких проектов. При этом взаимодополняющие проекты рассматриваются совместно, как один комплексный проект. Для того чтобы включить проект в программу или отказаться от него, необходимо определить критерии эффективности - чистый дисконтированный доход (ЧДД), внутренняя норма донходности (ВНД), срок окупаемости.

 

где Qt  -  объем реализанции;

St  _-  потребность в собственных  средствах;

Zt  -  потребность в заемных средствах;

U -  минимально необходимый объем реализации;

T  - временной промежуток

Администрация региона	Кредитные учреждения	Корпоративный финансовый ипотечный центр	Управляющая компания
	Небанковские финансовые корпорации
	Региональный коммерческий банк

Рис. 6. Задачи участников финансирования региональных инвестиционных проектов по воспроизводству недвижимости в агропромышленных комплексах

При наличии ограничения по обеснпечению заданных объемов производства продукции в ходе оптимизации инвестинционно-строительной программы приходится решать, что лучше: начать строительство нового объекта, ускорить строительство одного большого объекта или нескольких манлых или принять меры по улучшению иснпользования действующих производственнных мощностей регионально-строительного комплекса.

С учетом изложенных соображений можно предложить следующую экономико-математическую модель формирования рациональной среднесрочнной программы капитальных вложений (рис. 7).

                                                                             

  да

Рис. 7. Блок-схема алгоритма формирования оптимальной программы капитальных вложений региона

Поскольку в процессе производства непосредственно участвует лишь активная часть основных производственных фондов, в то время как здания, сооружения и комнмуникации являются необходимым сопутнствующим элементом производства, понвышение физической доли активной части в составе общей стоимости основных фонндов, как правило, способствует и увеличеннию отдачи продукции с единицы дейстнвующих производственных фондов, т.е. снижению прямой фондоемкости продукнции и удельных  капитальных вложений. В целом такой процесс приводит и к улучшению использования пассивной часнти основных фондов, поскольку выпуск продукции по отношению к общей стоинмости основных фондов также возрастает.

Теоретический анализ и проведенные технико-экономические расчеты свидетельствуют о существенном воздействии на вещественную структуру основных фондов, объема и состава как вводимых, так и выбывающих по ветхости и моральному износу средств  производства.

Для количественной оценки влияния выбывающих фондов на перспективную структуру производственного аппарата и контроля за ними, автором  предлагается соответствующая методика расчета, позволяющая обеспечить оптимальную технологическую структуру капинтальных вложений, при которой достигается экономически обоснованная структунра основных фондов, обеспечивающая максимальное получение чистого дисконнтированного дохода в расчете на единицу применяемых производственных фондов.

Построение наиболее эффективной системы управления региональной агрегированной недвижимости различных таксономических уровней возможно только в случае наиболее адекватного описания и формализации трех составлянющих системы управления:

• целей управления;
• объекта управления, то есть совокупности всех параметнров, характеризующих функционирование региональных агропромышленных комплексов с точки зрения эффективности достижения целей управления;
• управляющего воздействия, то есть совокупности дейстнвий, которые могут быть целенаправленно предприняты органанми управления  в отношении объекта управления для донстижения целей управления, а также для обеспечения макнсимизации эффективности управляющего воздействия.

Формирование целевой сиснтемы управления объектами недвижимости заканчивается оценкой матенриальных затрат и иных ресурсов, необходимых для достинжения каждой цели по отдельности и всего установленного мнонжества целей регионального развития. Вид и панраметры функции минимального ежегодного финансирования при этом должны обеспечивать выполнение условия

где μ - материальные затраты, необходимые для достижения поставленных целей;

μ min(t) - миноранта финансирования социально-экономического развития региона

Условия достижения поставленных целей при этом будут выглядеть следующим образом:

Реальное применение приведенного алгоритма сопровождается определенными сложностями как ментодологического, так и практического характера.

На первом этапе выявляются конкунрентные преимущества рассматриваемых предприятий агропромышленного комплекса по сравнению с другими предприятиями аналогичного таксономического уровня. На втором этапе итерационной процедуры рассматривается технологическая структура капитальных вложений. Третий этап подразумевает переход от технологического приннципа к проектному, при котором происходит окончательное уточнение всех параметров функций с учетом результатов разнработки конкретных бизнес-планов по каждому проекту.  Итогом первого этапа итерационной процедуры моделирования процесса  управления  имеем  следующие результаты:

• определена конкурентоспособная  отрасль;
• на основании обработки статистической информации
  установлен вид функции прироста основных фондов φл(Ф,t),
  количества занятых fn(Ф, t) и фондоотдачи bл(Ф$, t, r) для этой отрасли;
• определено, что для получения требуемого социально-
  экономического  эффекта,  соответствующего установленным функциям, необходим объем инвестиций в размере Ф грн. еженгодно во весь период планирования воспроизводства объектов недвижимости.

В ходе реализации описанного выше алгоритма моделированния процесса управления агропромышленной недвижимостью (с учетом его модификации) формируется ментодическая и информационная база для выработки комплекса управленческих решений, определяются:

-        приоритетные отрасли экономики и формируется пакет инвестиционно-строительных проектов по развитию таких
отраслей;

- нефинансовые ресурсы, необходинмые для развития приоритетных отраслей экономической подсинстемы;

-        ресурсные параметры, в том числе финаннсовые ограничения подлежащих разработке программ развития социальной сферы Ч μmin(t) и μ.;

- потребности в заимствовании средств, если функция финансирования μmin(t) не отвечает желаемым темнпам реализации социальных программ.

Условие безубыточности работы экономической подсиснтемы региона выглядит следующим образом:

               

где аi - подмножество параметров финансовых ресурсов.

Исходя из проведенных исследований, можно сделать вывод о том, что надежность социально-экономического развинтия региона во многом зависит от различных параметров, харакнтеризующих эффективность функционирования предприятий и организаций как строительного, так и производственного комплексов.

В деятельности ТПСК можно выделить три области: производство, материально-техническое снабжение и сбытовая сиснтема.

При рассмотрении инвестиционно-строительной деятельности агропронмышленной недвижимости были выделены и проанализированы возможные цели использования инвестиционных средств

Совершенствование системы управления промышленным предприятием,  входящего в структуру ТПСК и повышающее эффективность производственно-хозяйственной деятельности комплекса в целом, может рассматриваться как инвестиции во все сферы управления производственным процессом, начиная с управления портнфелем заказов, управления всеми этапами производства и заканчивая упнравлением потоком заказов. Проведенный анализ показал, что инвестиции, имеюнщие различные цели, могут иметь одни и те же сферы приложения.

При формировании оценочного показателя для системы управления комплексной инвестиционно-строительной деятельностью ТПСК предлагается иснпользовать целевую функцию маржинальной прибыли, используемую для форнмирования оптимальной производственно-строительной программы.

                               (6)

где п Ч количество видов выпускаемой продукции;

Ni -        программа выпуска (количественное задание на выпуск) i-го вида продукции (I = );

Цi*  Ч средняя цена реализации i-гo вида продукции (i = );

Si*Ч средняя удельная себестоимость при производстве Т i-гo вида продукции (i = ).

В такой постановке задача о формировании оптимальной программы вынпуска сводится к использованию квадратичной целевой функции маржинальной прибыли:

Денежные потоки в целевой функции также следует рассматривать в первую очередь с точки зрения временного интервала, для которого проводится оптимизация. Уровень цен и себестоимости продукции с течением времени  может изнменяться по различным причинам:

Хрост/падение цен в соответствии с жизненным циклом товара (период роста, период зрелости, период упадка);

Хрост/падение цен в результате проводимой предприятием общей политики (изменение стратегических целей предприятия);

Хрост/падение себестоимости единицы продукции в связи со временем оснвоения;

• рост/падение себестоимости единицы продукции под воздействием других факторов.

В результате всех проведенных выше преобразований в окончательном виде целевая функция брутто денежного потока за период времени Т для системы управления комплексной инвестиционной деятельностью записыванется в виде:

Задачами, стоящими перед системой управления комплексной инвестинционно-строительной деятельностью ТПСК, являются:

ХМоделирование развития предприятия при заданной динамике изменения факторов внешней среды.

ХМоделирование вариантов возможного развития предприятия ТПСК при проведеннии той или иной политики (уровень цен, объем производства, позиционнирование продукта как нового с новым уровнем качества, снятие с пронизводства и т.п.) по отношению к определенному виду продукта.

ХОпределение объема финансирования, необходимого для достижения странтегических целей предприятия (обеспечение стабильности, достижение нонвого значения определенных показателей).

ХПолучение оптимального набора распределения инвестиций по всем областям микросреды с целью наилучшего достижения стратегических целей, поставнленных более высоким уровнем управления.

ХОпределение конкретных областей использования инвестиционных средств внутри каждой группы микросреды предприятия (определение целевых вкландов).

ХРазработка оптимальной стратегии предприятия на новом этапе воспроизводства недвижимости при  переходе на новые виды продукции.

ХОпределение целесообразности привлечения внешних заемных средств.

Таким образом, задача об управлении комплексной инвестиционно-строительной денятельностью агропромышленного предприятия ТПСК сведена к задаче поиска оптинмальной программы выпуска продукции в условиях распределения капитанловложений в микросреду.

Одним из показателей, используемых для оценки общего положения преднприятия ТПСК в конкурентной среде, является интегральный показатель конкунрентоспособности i-го вида выпускаемой продукции.

где п Ч количество видов выпускаемой продукции;

Ji Ч интегральный показатель конкурентоспособности (i =);

Аi Ч интегральный показатель качества  i-го вида продукции
(i=);        

Цпотр.i - цена потребления продукции i-го вида продукции (i=);

Интегральный показатель конкурентоспособности учитывает спенцифику продукции и рынка.

Интегральный показатель качества (ИПК) определяется с  использованием весовых коэффициентов при параметрах, входящих в перенчень понятия качества для данного типа продукции:

где р Ч количество показателей, по которым ведется оценка качества i-го вида продукции j = ;

Pij Ч показатели (j= , характеризующие i-й вид выпускаемой продукции (1= );

Pij * Ч показатели (j= , характеризующие некий базовый продукт, с которым проводится сравнение i-го вида продукции;

γ ij Ч весовые коэффициенты значимости j-го показателя в общей картине качества i-го вида продукции.

Таким образом, можно сделать заключение о том, что искомые величины  ΔSi являются значениями изменения себестоимости, рассчитанными по ванриантам для начальной программы выпуска продукции Ni0.

Перечень конкретных областей приложения реальных инвестиций также может существенно разнличаться для отдельных предприятий, поэтому предлагается ввести понятие набора возможных капиталовложений в микросреду предприятия, влияющего на компоненты целевой функции брутто-денежного потока (9) {Кr} (r=.

Методика решения задачи об определении перечня наиболее перспективной новой продукции, подлежащей освоению при заданном объеме инвестиционных средств, сводится к следующему (рис. 8).

Расходы на освоение i-го вида новой продукции проводятся не единовременно, а постепенно, в течение всего периода освоения, поэтому для целей получения более адекватного эконномического эффекта необходимо учитывать сумму дисконтинрованных потоков выплат Косi

где кД= αt(E)  Ч коэффициент дисконтирования, определяемый по формуле Е Ч норма дисконта

Рис. 8. Блок-схема алгоритма определения оптимального распределения инвестиций в условиях внедрения новых видов продукции

Структура операции кредитования предполагает наличие лага между временем получения кредита и сроком его возврата, а в целевой функции учитываются именно возвращаемые суммы и их сроки (для этого необходимо ввести коэффициент дисконтирования). Одновременно с этим возвращаемая сумма должна увеличиваться на оговоренный процент. Таким образом, целевая функция (9) при решении задачи об эффективном использовании заемных средств должна записываться в виде:

α Ч годовая процентная ставка по кредиту;

Тзс Ч период, на который предоставляются заемные средства (длительность кредита).

Распределение капитальных вложений по этим направлениям позволит не только увеличить мощность и конкурентоспособность предприятий, но и повысить производительность труда и качество продукции.

При обосновании выбора региона учитывались требования  масштабности территории, параметры среды, в конторой функционирует территория (прежде всего наличие земельных ресурсов), степень асимметрии территории в отраслевом плане (агропромышленном). Сырьевая база для предприятий регионального АПК может быть создана только в тех регионах, где имеются необходимые земельные ресурсы. Для окончательного решения по выбору региона необходимо выполнить анализ предприятий АПК и состояния земельных ресурсов.

По объему производства продукции в пищевой промышленности ведущие  места занимают сахарная и зерновая промышленности.

За период с 1990-2002 г.г. значительно снизилось производство сахара из сахарной свеклы, а также сбор зерновых. Вопросы обеспечения зерновыми и загрузки сахарных заводов собственным сырьем, возобновления  потенциала свеклосахарного комплекса Украины могут быть решены только на территориальном уровне. Модель территории, на которой эффективно использовать земельные ресурсы для выращивания сахарной свеклы и зерновых заключается в следующем. Под способом использования земли можно понимать выранщивание определенной культуры или сочетания определенных культур (в соответствии с требованиями агротехники), пастбищное скотоводство и т.п. Очевидно, сельскохозяйственные производители будут стремиться получить максимальный доход от использования земли.

Рассмотрим вначале упрощенную ситуацию, в которой транспортные издержки не учитываются (bj = 0). Тогда  задача максимизации общего дохода

от использования ограниченного количества земли  (S) имеет вид

                       (13)

Данная задача является однокомпонентной задачей линейного програмнмирования, т.е. имеет лишь одно линейное неравенство.

Рассмотренной задаче соответствует двойственная задача нахождения оптимальной оценки земли (и):

               (14)        

Su→ min.

Оптимальное решение этой задачи также очевидно: и* =.

Оптимальная оценка земли и* показывает увеличение дохода при раснширении использования земли (того же качества) на 1 га. В соответствии с принципом максимума доходности это приращение земли следует отвести под лучший способ ее использования (с максимальным сj). На рис.а9 выпуклая ломаная ABCD определяет границы оптимального использования земельной недвижимости. Способ 1 должен применяться на интервале (0, r1), способ 2 Ч на интервале (r1, r2), способ 3 Ч на интервале (r2, r3). Значения r соответствуют точкам пересечения линий доходности: r1 = 1; r2=2,14;r3=5.

Рис. 9. Способы оптимального использования земельной

  недвижимости при сельскохозяйственном производстве

В рассматриваемой модели оптимальная оценка земли (диффенренциальная рента) определяется формулой предельной доходности соответствующего используемого способа: иj*= аj ~ bjr

Следует отметить, что аналинзируемая математическая модель применяется для изучения и оптинмизации функционального испольнзования территории, связанной с воспроизводством недвижимости агропромышленного комплекса, в том числе для случая передачи значительных земельных площадей сельскохозяйственного назначения в систему ТПСК.

По данным статистики и анализа вышеизложенных моделей одно из ведущих мест среди регионов Украины по сбору и переработке основных сельскохозяйственных продуктов занимает Подольский регион на долю которого, например, приходится более половины производимого на Украине сахара. Решение выбора Подольского региона автором обосновывается наличием достаточного количества предприятий по переработке зерновых, сахарной свеклы, фруктов, молока, технических  культур и т.п., а также значительный потенциал мощностей инвестиционно-строительного комплекса.

Стратегия адаптации агропромышленных предприятий к рыночным условиям должна основываться на основополагающих принципах: рационального использования сырья для производства продукции, рационального сочетания инвестиционной, ресурсной, резервной и экологической политики и реализовываться за счет объединения их в ТПСК. Для проведения факторного анализа инвестиционных процессов в воспроизводство основных фондов аграрных предприятий региона исследовано и отобрано наиболее влиятельные факторные признаки, что определяют инвестиционные процессы в 1995-2006 годах. В частности это показатели степени влияния на инвестиционную политику в воспроизводство агрпромышленной недвижимости  и эффективность использования земельной недвижимости; показатели фондоотдачи, уровень рентабельности и транспортной инфраструктуры.

Для построения оптимизационной модели на примере Подольского  региона была произведена оценка влиняния наиболее существенных факторов на эффективность инвестиций в предприятиях  ТПСК с учетом корреляционных завинсимостей (связей) между отдельными факторами.

                       (15)

Таким образом, можно сделать вывод, что при принятии решений об инвестировании в предприятия региона инвестор ориентируется в первую очередь не на объем производимой продукции сельскохозяйственной продукции, а на объем земельных ресурсов и культуру землепользования, наличия перерабатывающих и складских мощностей ( в первую очередь, производственной и складской агропромышленной недвижимостью), обеспеченность транспортной инфраструктурой и наличие системы финансово-правовой поддержки в регионе (инвестиционной привлекательности региона).

Для повышения надежности инвестирования в развитие объектов агропромышленной недвижимости Подольского региона была разработана программа формирования ТПСК, в том числе,  создание КФИЦ, аккумулирующего финансовые и земельные ресурсы для осуществления инвестиционно-строительных проектов в регионе. Одним из направлений аккумуляции инвестиционных ресурсов КФИЦ предполагается использования заемного финансового механизма путем размещения специально выпущенных облигаций в региональных коммерческих банках  в национальных и иностранных финансовых корпорациях. Кроме этого, КФИЦ осуществляет контроль  целевого использования выделенных средств на инвестиционные проекты, направленные на строительство и реконструкцию агропромышленной недвижимости региона, выполнение функций по обеспечению эффективного и экологически безопасного использования земельных ресурсов, полученных в доверительное управление, ипотечные функций, обеспечивает взаимодействия между  участниками ТПСК в пределах своих полномочий и регулирует их отношения с региональной управляющей компанией.

Создание региональной управляющей компании преполагает эффективное сочетание производственной деятельности по переработке агропромышленной продукции и воспроизводства агропромышленной недвижимости в объемах обеспечивающих рациональное землепользование с решением социльных и природоохранных мероприятий. Опыт внедрения разработок по созданию ТПСК позволил выделить наиболее приоритетные механизмы государственного регулирования развития регионов и разработать модель управления инвестиционными ресурсами территории и подтвердил возможность получение синергетического экономического эффекта при рациональном объединении интересов участников инвестиционного процесса в интегрированные корпоративные структуры.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В диссертационной работе обобщены результаты многолетних исследований, выполненных автором по проблеме формирования и функционирования системы корпоративного управления агропромышленной недвижимостью и совершенствования организационно-экономического механизма  взаимоотношений участников инвестиционного процесса в агропромышленной сфере.

Анализ современного состояния агропромышленного фонда Украины и ситуации в инвестиционно-строительной сфере свидетельствуют о необходимости и неотложности коренных изменений управления этой сферой деятельности с целью создания эффективного механизма взаимоотношений участников в процессе воспроизводства агропромышленной недвижимости. Проведенное исследование позволило автору предложить и реализовать разработанные теоретические и  методологические принципы и положения в этой сфере  с учетом особенностей разработанной стратегии по воспроизводству агропромышленной недвижимости и решению социальных задач в  области повышения жизненного уровня  населения Украины.

На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. Анализ социально-экономических проблем Украины показал, что за последние годы выросли инвестиции в основной капитал промышленного производства. В то же время снизились инвестиции в объекты воспроизводства недвижимости агропромышленного комплекса, что существенно повлияло на снижение объема продукции предприятий АПК и, как следствие, снижение внутреннего валового продукта Украины.

2. Региональные агропромышленные комплексы представляют собой предприятия и компании  различных отраслей и являются качественно новым экономическим механизом при создании интегрированных корпоративных структур рыночного типа.

3. Анализ деятельности строительных предприятий Украины показал, что, несмотря на существенный рост объемов строительно-монтажных работ в целом, за последний период снизился ввод в действие объектов недвижимости агропромышленного комплекса.

4. Предложенный метод формирования инвестиционной стратегии развития предприятий  регионального инвестиционно-строительного комплекса дает возможность принимать эффективные управленческие решения, связанные с региональным развитием территориальных производствнно-строительных комплексов (ТПСК) в условиях изменения внешних и внутренних факторов, определяющих это развитие.

5. Совершенствование управления агропромышленной недвижимостью направлено на применение  методов, дающих возможность обеспечить эффективность как отдельных инвестиционных проектов, так и региональной инвестиционной программы в целом, снизить инвестиционный риск участников процесса, повысить ликвидность агропромышленной недвижимости.

6. Выявленные причины  распыления капитальных вложений позволили установить, что при формировании региональных инвестиционных программ необходимо обеспечить их сбалансированность с возможностями финансирования строящихся объектов. Разработанная методика и алгоритм  дает возможность сформировать оптимальную региональную программу капитальных вложений с учетом обеспечения заданного объема производства продукции и соблюдения установленного лимита капитальных вложений.

7. В изменяющихся рыночных условиях обеспечение прибыльного функционирования предприятий ТПСК возможно только при проведении активной инвестиционной деятельности, так как осуществление инвестиций в агропромышленную недвижимость приводит к повышению качественного уровня промышленного производства, росту эффективности использования и степени загрузки производственных мощностей, обеспечение синергетического эффекта.

8. На основании проведенного исследования установлено, что финансирование строительства объектов недвижимости в агропромышленных регионах должно быть основано на интеграции банковской и бюджетной систем, фондового рынка и реального сектора экономики путем создания на территории региона стратегического финансового альянса с целью аккумулирования инвестиций для финансирования развития региона.

9. Разработанные экономико-математические модели функционирования региона позволяют повысить его инвестиционную привлекательность, конкурентоспособность и возможности привлечения отечественных и иностранных инвесторов.

10. Предложенный в работе комплексный оценочный показатель для системы управления инвестиционной деятельностью агропромышленного комплекса ТПСК и разработанный алгоритм оптимального распределения инвестиций основаны на анализе возможных целей использования финансовых ресурсов и установленных зависимостях объема выпуска, цены и себестоимости продукции от размера капиталовложений. На основе метода определения коэффициентов влияния на оценочные показатели инвестиций получены экономико-математические зависимости  показателей готовой стротительной продукции от различного распределения капиталовложений по видам деятельности ТПСК.  Предложенные критерии дают возможность сформировать оптимальные технологическую и отраслевую структуру капитальных вложений в регионе при сочетании различных форм воспроизводства основных фондов агропромышленного назначения.

11. Разработанные экономико-математические модели позволяют предприятиям и организациям ТПСК, занятых в воспроизводстве агропромышленной недвижимости выработать оптимальную стратегию комплексной инвестиционной деятельности на основе анализа целевой функции брутто-денежного потока, наилучшей схемы размещения собственных финансовых средств предприятия и эффективного использования заемных средств, что обеспечивает получение синергетического эффекта. Наличие основных производственных фондов (в первую очередь, недвижимости) является определяющим фактором, влияющим на обеспеченность региона инвестиционными ресурсами и повышения эффективности функционирования предприятий и организаций ТПСК. Следовательно, однной из первоочередных задач государственной региональной политики должно быть стимулирование строительства новых и реконструкция существующих производственных мощностей.

12.Разработанная модель управления инвестиционными ресурсами региона дает возможность целенаправленно обеспечивать финансовыми ресурсами инвестиционные проекты, направленные на повышение эффективности региональной экономики. При принятии решений об инвестировании в предприятия региона инвестор ориентируется в первую очередь не на объем производимой продукции сельскохозяйственной продукции, а на объем земельных ресурсов и культуру землепользования, наличия перерабатывающих и складских мощностей ( в первую очередь, производственной и складской агропромышленной недвижимостью), обеспеченность транспортной инфраструктурой и наличие системы финансово-правовой поддержки в регионе (инвестиционной привлекательности региона).

13. Апробация разработанных положений и рекомендаций на примере Подольского региона позволила повысить валовый региональный продукт на 2,3%, увеличить рентабельность строительного производства в агропромышленном комплексе на 6,5%, получить прирост экономической эффективности в деятельности участников на 7%  (дополнительный синергетический эффект). Внедрение данных разработок дало возможность приступить к созданию на национальном уровне системы эффективного управления  земельными и инвестиционными ресурсами на региональном уровне, тем самым обеспечить проведение государственной политики по повышению надежнонсти управления агропромышленным комплексом на региональнном уровне и обеспечению эффективности использования национальных земельных природных ресурсов.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Монографии, учебники, учебные пособия, методические работы

1. Погребной И. Я. Экономические проблемы производства недвижимости агропромышленных комплексов в условиях развития рыночных отношений/ Монография.-М:МГСУ, 2007. - 16,7 п.л.
2. Погребной И.Я., Финансово-промышленные группы и развитие национальной промышленности. Научно-методологические проблемы формирования, становления и развития/Монография. -Львов: Институт внутренних дел при украинской академии внутренних дел, 1996.- 5,4 п.л. 
3. Погребной И.Я. Инвестиционная привлекательность агропромышленных регионов: Теория, практика/ Монография.-М.:МГСУ, 2007. - 8,9 п.л.
4. Погребной И.Я. Грабовый П.Г., Онищук Н.В. и др. Становление регионального рынка. Организационные, экономические и юридические основы формирования новых рыночных структур/Монография. - Нукус: Издательство Каракалпакстан, 1991.-10,1 п.л. (в том числе автором 3,8 п.л.).
5. Беленький П.Ю., Погребной И.Я., Олейник Б.И. Методологические аспекты формирования территориальных финансово-промышленных комплексов (групп).-Львов: НАН Украины. Институт региональных исследований, Львов, 1995.- 1,9 п.л. ( в том числе автором 0,8 п.л.).
6. Грабовый П.Г.,  Погребной И.Я. и др. Экономика и управление недвижимостью/ Учебник для вузов. Смоленск, изд-во УСмолин ПлюсФ, М., изд-во АСВ 1999.- 35 п.л. ( в том числе автором 1,1 п.л.)
7. Погребной И.Я., Зулунов И.И., Грабовый П.Г., Яворив В.Я. Методические рекомендации по интенсификации производства за счет повышения эффективности использования рабочих мест на предприятиях стройиндустрии.-Львов:Госстрой УССР. Науч.-исслед.ин-т строительного производства, Львов.отдел  ПКТБ. 1988.- 2,3 п.л. ( в том числе автором 1,1 п.л.).
8. Погребной И.Я., Нестеренко М.М., Попова Л.В., Ахмедов Т.М., Прыкина Т.Б. Методические рекомендации по диагностике производственных возможностей предприятий стройиндустрии.-Львов: Госстрой УССР. Науч.-исслед.ин-т строительного производства, Львов. отдел  ПКТБ, Львов, 1989.- 2,8 п.л. ( в том числе автором 1,2 п.л.).
9. Грабовый П.Г., Коростелев С.П., Погребной И.Я. и др. Оценка собственности (в 4-х частях). Часть 1. Оценка недвижимости. Справочное и учебное пособие для обучения групп резерва высшего звена управления предприятиями строительного комплекса Москвы.- М.: Издательство ООО Научно-производственный центр Алфей.2003.-  9,5 п.л. ( в том числе автором 0,4 п.л.).
10. Беленький П.Ю., Погребной И.Я., Олейник Б.И., Самец С.Н., Бородин Ю.В. Порядок оценки нематериальных активов, которые используются при формировании проектов (комплексные мероприятия, направленные на становление пилотных проектов, включая использование улучшенных  систем управления производством, доминирующие позиции на рынке продукции, новые технологии и т.п.).-Львов: НАН Украины. Институт региональных исследований. 1997.- 4,2 п.л. ( в том числе автором 2,0 п.л.).

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и  других изданиях,  авторские свидетельства

11. Погребной И.Я. Методика определения ликвидной стоимости производственной недвижимости и некоторые аспекты региональной промышленной политики/ Недвижимость: проблемы управления,развития, финансирования и подготовки кадров. Материалы междун. Науч.-практ. Конф. 14-16 окт. 1999г. Сб. ЦМ.: МГСУ, 1999.- 0,6 п.л.
12. Погребной И.Я. К вопросу формирования финансово-промышленных комплексов (групп) в условиях регионализации экономики / Социально-экономические исследования в переходной период: ежегодник научных трудов.- Львов. НАН Украины Институт региональных исследований, 1996.- 0,7 п.л.
13. Погребной И.Я. Вопросы экономического развития и восстановления  платежеспособности предприятий региона/ Актуальные проблемы развития инвестиционной сферы России: Сб. тр.- М.:МГСУ. 2000.-  0,4 п.л.
14. Погребной И.Я. Роль синергетического эффекта в становлении корпоративных объединений в сфере строительства/ Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы второй международной научно-практической конференции (12-14 октября 2006 ): Сб.2-М.:МГСУ. 2006.- 0,4 п.л.
15. Погребной И.Я. Вопросы управления промышленной недвижимостью и особенности региональной инвестиционной политики в агропромышленных регионах Украины. / Международный журнал УНедвижимость: экономика. управлениеФ. 2003. №5- 0,4 п.л.
16. Погребной И.Я. Проблемы формирования и управления портфелями промышленной недвижимости с учетом особенностей региональной социально-экономической политики/ Международный журнал УНедвижимость: экономика. управлениеФ.  2004. №7-8- 0,4 п.л.
17. Погребной И.Я. Актуальные вопросы управления агропромышленной недвижимостью на региональном и корпоративном уровнях в Украине/ Международный журнал УНедвижимость: экономика. управлениеФ.  2005. №11-12.- 0,4 п.л.
18. Погребной И.Я. Особенности региональной инвестиционной политики и становление корпоративных объединений в управлении недвижимостю агропромышленных регионов/ Международный журнал УНедвижимость: экономика. управлениеФ.  2007. №1-2.- 0,4 п.л.
19. Алексеев И.К.,  Погребной И.Я. К концепции второго этапа промышленной реформы в РФ (макроэкономический анализ и обоснование конкретных мер)/ Российский экономический журнал. М. 1993.№3. - 0,8 п.л. (в том числе автором 0,4 п.л.)
20. Погребной И.Я., Поздняков Ю.В., Цибеленко П.П.. Учет временных эксплуатационных  характеристик строительных конструкций при определении рыночной стоимости объектов промышленной недвижимости / в книге Механика и физика разрушения строительных материалов и конструкций. Сборник научных трудов  ФМИ, №5, Каменяр,  Львов, 2002. - 0,7 п.л.  (в том числе автором 0,35 п.л.)
21. Погребной И.Я., Цибеленко П.П.. Роль региональных финансово-промышленных групп в стабилизации экономического положения строительных предприятий в книге: Диагностика, долговечность и реконструкция мостов и строительных конструкций.  /Сборник научных трудов ФМИ, №3, Львов, 2001.- 0,8 п.л. ( в том числе  автором 0,4 п.л.)
22. Погребной И.Я., Цибеленко П.П.. Многопараметровая диагностика физического состояния зданий и строений целостных имущественных комплексов - важная составляющая часть региональной политики возрождения промышленности в книге: Диагностика, долговечность и реконструкция мостов и строительных конструкций.  /Сборник научных трудов ФМИ, №5.Львов. 2003.- 0,7 п.л. (в том числе автором 0,5 п.л.)
23. Погребной И.Я., Цибеленко П.П.. Повышение достоверности оценки ликвидационной стоимости промышленных предприятий, которые находятся в процедуре банкротства/ В книге: Диагностика, долговечность и реконструкция мостов и строительных конструкций.  /Сборник научных трудов ФМИ. №6. Львов, 2004.- 0,8 п.л. (в том числе автором 0,4 п.л.)
24. Погребний И.Я., Поздняков Ю.В., Цибеленко П.П. Использование синергетического эффекта, как критерия эффективности системы управления промышленной недвижимостью инвестиционной строительной корпорации / в книге Механика и физика разрушения строительных материалов и конструкций. Сборник научных трудов  ФМИ, №6,  Львов, 2005.- 0,7 п.л.  (в том числе автором 0,35 п.л.)
25. Погребной И.Я. Особенности региональной инвестиционной политики и становление корпоративных объединений в управлении промышленной недвижимостью в агропромышленных регионах Украины/ Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы второй международной научно-практической конференции (12-14 октября 2006): Сб. 1 .-МГСУ. 2006.-0,4 п.л.
26. Погребной И.Я. Методологические основы оценки инвестиционной привлекательности агропромышленной недвижимости на основе хеджирования рисков/ Биотопливо та возобновляемые источники энергии. Проблемы и перспективы развития.  Материалы научно-практической конференции. Винница:  Редакционно-издательский отдел Винницкого государственного аграрного университета. 2006.- 0,6 п.л.
27. Погребной И.Я. Особенности учета инвестиционных рисков при портфельном управлении объектами региональной агропромышленной недвижимости/ Проблемы устойчивого функционирования, экспертирования и развития региональных производственных систем: Материалы международной практической конференции. Пенза: ПГУАС. 2003.- 0,6 п.л.
28. Погребной И.Я., Поздняков Ю.В. К вопросу об инвестиционной привлекательности производственных комплексов и объектов агропромышленных регионов с учетом изменения стоимости земельных участков / Проблемы устойчивого функционирования, экспертирования и развития региональных производственных систем: Материалы международной практической конференции. Пенза: ПГУАС. 2003.- 0,9 п.л.  (в том числе автором 0,6 п.л.)
29. Погребной И.Я. Проблемы эффективного управления агропромышленной недвижимостью с учетом особенностей формирования региональной инвестиционной политики (на примере агропромышленных комплексов центральных регионов Украины)/ Актуальные проблемы строительства и недвижимости. Межвузовский сборник научных трудов.- Воронеж: ВГАСУ. 2003.- 0,6 п.л.
30. Погребной И.Я., Поздняков Ю.В. К вопросу повышения достоверности оценки агропромышленной недвижимости для финансовых инвесторов с учетом особенностей инвестиционных рисков (на основе дисконтированной стоимости будущих потоков доходов неплатежеспособности промышленных предприятий)/ Актуальные проблемы строительства и недвижимости. Межвузовский сборник научных трудов. - Воронеж: ВГАСУ. 2003.- 1,2 п.л. (в том числе автором -  0,9п.л.)
31. Погребной И.Я. Основы формирования системы оценочных показателей эффективности управления комплексной инвестиционной деятельности предприятия (территории,региона)/ Инвестиционно-инновационное развитие рнгиональгого отраслевого комплекса, Материалы междунар.начно-практич.конфер.- Пенза: ГОУ ВПОФПГУАСФ.2007.- 0,6 п.л..
32. Погребной И.Я. Инвестиционный климат и роль синергетического эффекта в становлении межкорпоративных отношений на региональном уровне в сфере строительства (на примере агропромышленных регионов Украины)/ Инвестиционно-инновационное развитие рнгиональгого отраслевого комплекса,Материалы междунар.начно-практич.конфер.- Пенза: ГОУ ВПОФПГУАСФ.2007.- 0,6  п.л.
33. Грабовый П.Г., Погребной И.Я., Баронин С.А. Актуализация ипотечно-инвестиционных систем в строительстве как современного институционального инструментария формирования доступного рынка жилья / Повышение технического и экономического потенциала предприятий в производственной и инвестиционно-строительной сфере: отечественный и зарубежный опыт/ Сборник материалов II Международной научно-практической конференции/ Пенза: ПГУАиС. 2004.- 0,8 п.л. (в том числе автором - 0,3 п.л.)
34. Погребной И.Я. Методологические основы формирования программы капитальных вложений в строительство объектов недвижимости агропромышленных комплексов/ Сборник научных трудов региональной межвузовской научно-практической конференции в 2-х частях/ , 23-26 апреля 2007 года.- Воронеж: ВГАСУ.2007.-  0,4 п.л.
35. Погребной И.Я. Терещенко А.П. Способ изготовления монолитного трубчатого анкера/ А.с. № 494505 СРСР 1975г.
36. Погребной И.Я. Винник И.М., и др., Устройство для уплотнения бетонных смесей в форме/ А.с. № 643333 СРСР 1978г.
37. Погребной И.Я. Чернов Ю.М., Окул Г.В. Форма для изготовления строительных изделий/ А.с. № 876438 СРСР 1981г.
38. Погребной И.Я. Апуневич Е.В., Окул Г.В., Хватов А.П., Лебедевич С.И. Форма для изготовления железобетонных изделий/ А.с. № 946948 СРСР 1982г.

   Авторефераты по всем темам  >>  Авторефераты по экономике