Авторефераты по всем темам >> Авторефераты по экономике

Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной России

Автореферат докторской диссертации по экономике

На правах рукописи

Панасенкова Татьяна Владимировна

Трансформация системы земельно-имущественных

отношений современной России

Специальность: 08.00.01 - экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Ростов-на-Дону - 2009

Диссертация выполнена на кафедре Экономической теории Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)

Научный консультант Ц доктор экономических наук, профессор

аКузнецов Николай Геннадьевич

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

а Афанасенко Иван Дмитриевич

доктор экономических наук, профессор

а Игнатов Владимир Георгиевич

доктор экономических наук, профессор

а Кетова Наталья Петровна

аа

Ведущая организация Ц Волгоградский государственный университета

Защита диссертации состоитсяа л 10 а октября 2009 г. в 13.00 час.а на заседании диссертационного совета Д 212.208.02 по экономическим наукам при Южном федеральном университете по адресу: 344007; г. Ростов-на-Дону, ул. М.Горького, 88, ауд. 220.

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке ЮФУ по адресу:а 344006; г.Ростов-на-Дону, ул.Пушкинская, 148. С авторефератом - на сайте ВАКа.

Автореферат разослана л ___ а сентября а2009 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344007;а г.Ростов-на-Дону,а ул. М. Горького, 88,а экономический факультет ЮФУ,а диссертационный совет Д 212.208.02,а ауд. 209,а ученому секретарю.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор аа аа аа Михалкина Е.В.

ОБЩАЯа ХАРАКТЕРИСТИКАа РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Востребованность разработки концепции рыночно-институциональной трансформации системы земельно-имущественных отношений, формирования инструментарно-методического аппарата модернизационных преобразований, адекватно отвечающего современным императивам функционирования земельно-имущественного комплекса, с одной стороны, и условиям обретающего общесистемный характер мирохозяйственного кризиса - с другой, определяются сложившимся состоянием отечественной системы земельно-имущественных отношений, регрессом отечественного землепользования, явившимся следствием системно-воспроизводственного кризиса российской экономики, усугубленного деградацией земельно-имущественного потенциала в течение последнего десятилетия ХХ века и неэффективными социально-экономическими решениями, предпринятыми в ходе рыночной реформы сферы земельно-имущественных отношений.

Слабая мотивированность, инертность и низкая эколого-экономическая эффективность функционирования прежнего типа землепользования, основанного на жестко регламентированных индикаторах, зачастую носящих административно-директивный характер и в неявной форме декларирующих приоритет индустриальной парадигмы землепользования над природоохранной, актуализировали проблему природохозяйственной рационализации механизма регулирования земельно-имущественных отношений, превратив ее в задачу доминирующей научной и практической значимости.

Методологическим ключом для исследования этой проблемы может стать идея К. Маркса о делении земельного капитала на капитал-собственность и капитал-функцию, персонифицированные им в двух различных ипостасях субъектов земельных отношений: земельного собственника и капиталиста-арендатора (предпринимателя).

Адаптация этого конструктивного принципа к условиям функционирования современной российской системы земельно-имущественных отношений связана со спецификой существующего полиморфизма форм собственности и хозяйствования в системе экономических отношений.

Степень разработанности проблемы в научной литературе. Закономерным представляется тот факт, что проблема настоящего исследованияа стала объектом пристального внимания отечественной и зарубежной научной общественности. Современная экономическая литература располагает обширным диапазоном публикаций, которые по тематической направленности можно условно классифицировать следующим образом:

гносеологические истоки проблемы природохозяйственного взаимодействия общества и среды его обитания, в широком контексте, а также гармонизации сферы земельно-имущественных отношений, в частности, исследованы в трудах Вернадского В., Дарвина Ч., Декарта Р., Леруа Э., Ломоносова М., Менделеева Д., Мечникова И., Тейяра де Шардена П. и др.;
основополагающие концептуально-методологические принципы землепользования и землевладения были предложены представителями классической экономической школы - Джорджем Г., Лениным В., Мальтусом Т., Марксом К., Маршаллом А., Миллем Дж.С., Рикардо Д., Энгельсом Ф. и др.;
разнообразные научно-практические аспекты регионального и муниципального землепользования получили развитие в контексте неоклассического направления экономической мысли, а именно в работах Баумоля В., Добба М., Коуза Р., Оутца В., Пигу А., Пирса Д., Тернера К., Титенберга Т., Хольцмана Ф. и др., научное наследие которых оказало воздействие на формирование относительно автономных концептуально-методологических направлений экономики землепользования - теорий имущественных прав, общественного благосостояния, коллективного выбора, экономической эффективности и т.п.;
теоретико-эмпирические основы рыночно-институционального развития экономики России, в широком контексте, и механизма ее земельно-имущественных отношений, в частности, подвергнуты разносторонней интерпретацииа ва научныха трудаха Абалкина Л.,а Алтухова А.,а Анфиногентовой А., Альтудова Ю.,а Белокрыловой О., Белоусова В., Боткина О., Буздалова И.,а Гершковича Б.,а Голосова О.,а Дружинина А.,а Золотарева В.,а Ивантера В.,а Игнатова В., Игнатовой Т., Илларионова А., Иншакова О., Колесникова Ю., Колесова Н., Крылатых Э., Кузнецова В., Кузнецова Н., Львова Д., Мамедова О., Никонова А.,а Овчинникова В.,а Оркиной Е.,а Папцова А.,а Пияшевой Л.,а Семина А.,а Сидорова А., Слепакова С., Солдатовой И., Стерликова Ф., Шабуниной И., Чепурных Н., Яременко Ю. и др.;
социально-экономический анализ степени воздействия предпринимаемых рыночно-институциональных преобразований на воспроизводственный потенциал национального земельно-имущественного комплекса России представлен в работах Акинина П., Аксаевой И., Ахохова М., Беспахотного Г., Гарькавого В., Емельянова А., Ионова Ч., Милосердова В., Рысьмятова А., Свободина В., Ушвицкого Л., Хицкова И., Шмелева Г. и др.;
инструментарно-методические принципы, диалектику причинно-следственных взаимопереходов и алгоритм достижения позитивно-восстановительной динамики и устойчиво-репродуктивного режима функционирования российской экономики (и, в частности, земельно-имущественного комплекса) подвергли пристальному исследованию Андреев П., Бакинова Т., Боев В., Горлов С., Зельднер А., Золотарева Е., Карданова Л., Кетова Н., Лойко П., Лябах Н., Попов В., Строев Е., Тамбиев А., Трубилин И., Усенко Л., Филонич В., Харебава Р., Шутьков А.;
решению социально-экономических проблем формирования институциональных основ земельно-имущественных отношений, воссоздания национального земельного рынка Российской Федерации и обобщению теоретико-эмпирического опыта реализации земельной, аграрной и экономической реформ посвящены исследования Бобылева С., Буздалова И., Буробкина И., Гирусова Э., Голубева А., Горшкова В., Гузева М., Гусева А., Данилова-Данильяна В., Комова Н., Кочергина А., Лезиной М., Петрикова А., Пошкуса Б., Серовой Е., Узуна Я., Чернышева М., Чешева А., Шмакова А., Яблокова А. и др.;
вопросы социально-экономической диагностики состояния системы земельно-имущественных отношений субъектов Российской Федерации в контексте современного регионализма нашли отражение в трудах плеяды отечественных ученых: Агафонова Н., Бильчака В., Валентея С., Ионова А., Мкртчяна Г., Нестерова П., Тяглова С., Матвеевой Л. и др.

Отдавая долг уважения научному наследию представителей южнороссийской школы: Бакиновой Т., Белокрыловой О., Белоусова В., Боровской М.А., Гарькавого В., Гузева М., Дружинина А., Игнатова В., Игнатовой Т., Кетовой Н., Кобилева А., Колесникова Ю., Красовской И.П., Кузнецова В., Лябаха Н., Мамедова О., Матвеевой Л., Овчинникова В., Семина А., Солдатовой И., Тяглова С., Чешева А. и др., к которой принадлежит и автор, следует, в то же время, констатировать тот факт, что ряд социально-экономических проблем модернизации системы земельно-имущественных отношений России не получил исчерпывающей научной интерпретации.

Ряд исследовательских задач, в том числе и такая, как инструментарно-методическое обеспечение процесса рыночно-инновационных преобразований системы национальных земельно-имущественных отношений, пока еще не стали объектом автономного научного исследования, и достигнутых результатов недостаточно для формирования теоретической платформы единой общегосударственной стратегии устойчивого социально-экономического развития отечественного земельно-имущественного комплекса.

Несомненной теоретико-эмпирической важностью и народнохозяйственной значимостью вышеназванных проблем, а также недостаточной оснащенностью средствами инструментарно-методического аппарата их анализа аргументированы актуальность диссертационного исследования, постановка его цели и задач.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационной работы заключается в концептуально-методологическом обосновании алгоритма рыночно-институциональной трансформации существующей системы земельно-имущественных отношений России.а Алгоритм достижения поставленной цели имманентно предполагает постановку и решение ряда этапных задач, которые можно агрегировать по следующим основным направлениям научного исследования:

1. Интерпретация субъектно-объектной определенности организации, функционирования и развития системы земельно-имущественных отношений, адаптированной к рыночно-институциональным реалиям российской действительности:

анализ структурно-уровневой организации системы земельно-имущественных отношений в России;
характеристика дифференциации отношений присвоения в земельно-имущественном комплексе между федеральным центром, региональными и муниципальными образованиями;
концептуальное обоснование исследования основных экономических форм реализации отношений присвоения в земельно-имущественном комплексе страны.

2. Функциональный анализ инструментарно-методических средств регулирования земельно-имущественных отношенийа в современных условиях развития отечественной экономики:

изучение функциональных возможностей инструментария регулирования процессов функционирования и развития экономических форм земельной собственности, землевладения и землепользования;
теоретико-эмпирическая дезагрегация процедур участия органов федеральной и региональной власти и муниципального самоуправления в учредительских институтах производственно-хозяйственных структур-объектов земельно-имущественных комплексов;
исследование экономически доминирующих рыночно-институциональных форм и методов регулирования земельно-имущественных отношений в государственном сегменте экономики.

3. Анализ рыночно-институциональных преобразований системы земельно-имущественных отношений:

интерпретация целевых установок, особенностей и императивов формирования и функционирования региональных земельно-имущественных комплексов в контексте императивов постреформенной модернизации экономики России;
выявление степени воздействия современного мирового финансово-экономического кризиса на изменение институциональной среды земельно-имущественных отношений в регионе;
субъектно-объектная характеристика механизмов взимания арендной платы и земельного налога как инструментарно-методических средств регулирования современных земельно-имущественных отношений;
теоретико-эмпирическое обобщение регионального опыта разработки и реализации стратегии развития земельно-имущественных отношений в государствах мирового сообщества и адаптация его к рыночно-институциональным реалиям российской действительности.

4. Конструирование институционально-экономического механизма трансформации земельно-имущественных отношений России и ее регионов:

обоснование процедур зонирования земельно-имущественных объектов как инструментарно-методических средств их паспортизации в условиях функционирования рыночных отношений землепользования и алгоритмов реализации рентных отношений;
разработка расчетно-аналитического инструментария определения аутентичной стоимости земельно-имущественных благ и оценки сравнительной экономической эффективности альтернативных форм реализации отношений собственности в земельно-имущественном комплексе региона.

Объектом исследования является система отношений присвоения и хозяйствования в современных земельно-имущественных комплексах страны и её регионов (на примере Юга России), функционирующие в условиях институционально-модернизационных преобразований отечественной экономики в целом и системы земельно-имущественных отношений, в частности.

Предметом исследования явились трансформационные изменения системы земельно-имущественных отношений в процессе рыночного реформирования и последующей модернизации отечественной системы землепользования и сохраняющиеся до настоящего времени системно-функциональные и структурно-воспроизводственные деформации в ресурсно-репродуктивном потенциале земельно-имущественных комплексов России и ее регионов.

Теоретико-методологические основы исследования представлены концептуальными положениями таких фундаментальных направлений классической и неоклассической экономической науки, как теории трудовой стоимости, внешних эффектов, общественного благосостояния, институционализма, имущественных прав, общественного выбора, экономической эффективности, а также теоретико-методологическими постулатами эволюционной и транзитивной экономики.

Инструментарно-методический аппарат. В процессе проведенного исследования были использованы методы категориального анализа, идентификации субъектно-объектной определенности, привлечены отечественные и зарубежные расчетно-аналитические методики, процедуры экономико-математического прогнозирования, инструментарно-методические технологии эвристического познания: монографического обследования, экономико-статистических группировок, динамических рядов, использование эвристических возможностей которых в рамках системно-функционального подхода позволило в контексте алгоритма достижения поставленной в диссертационной работе цели обеспечить надежность общего метода исследования и научную достоверность итоговых результатов, выводов и рекомендаций.

Информационно-эмпирическая база исследования сформирована на основе официальных данных Росстата и его региональных учреждений, сведений, содержащихся в статистических сборниках, ведомственных справочниках и ежегодниках, информации периодических изданий, средств массовых коммуникаций, а также монографических исследований, документов первичной отчетности хозяйствующих субъектов земельно-имущественного комплекса Южного федерального округа России, значительная часть которых впервые теоретически и эмпирически интерпретирована, обобщена, прокомментирована и введена в научный оборот. Репрезентативность эмпирической базы позволила обеспечить аутентичность теоретико-методологических результатов исследования и обоснованность его прикладных рекомендаций.

В качестве нормативно-институциональной основы диссертации были востребованы законодательные акты государства, указы Президента Российской Федерации, нормативно-правовые документы органов законодательной и исполнительной власти, федеральные, региональные и муниципальные программы социально-экономического развития (в части эволюционной динамики земельно-имущественных отношений).

огика диссертационного исследования определяется диалектикой процесса научного познания, развернутого от концептуально-методологического уровня анализа рыночно-институционального преобразования системы земельно-имущественных отношений к системно-функциональному, рассматривающему тенденции рыночно-институциональных трансформаций земельно-имущественных комплексов России и ее регионов, выступающих в качестве относительно автономных мезоэкономических модулей национального хозяйства в условиях рыночных реформ, постреформенной модернизации, и современных кризисных тенденций, далее - к инструментарно-конструирующему уровню - моделированию перспективной экономически эффективной стратегии землепользования и землевладения и, в завершение, - к организационно-прикладному знанию, а именно, обоснованию механизма повышения эффективности хозяйственных решений в сфере земельно-имущественного менеджмента, связанных с формированием рыночно-регулируемой системы отношений по поводу владения, распоряжения, пользования земельно-ресурсными благами и предопределяющих результативность государственной земельно-хозяйственной политики.

Концепция диссертации состоит в развитии марксовой идеи о разделении в рыночной экономике земельного капитала на капитал-собственность и капитал-функцию и адаптации этого методологического ключа к исследованию экономической природы и субъектно-объектной определенности земельно-имущественных отношений, охватывающих всю совокупность отношений присвоения: распоряжения, владения, пользования земельно-имущественными благами, выступающими объектами собственности и хозяйствования, и формирующихся между субъектами исключительно-монопольного распорядительного присвоения (собственности) и ограниченно-монопольного хозяйственного владения и пользованияа (арендатора, лизингодержателя и т.д.), включающего земельно-имущественные блага в предпринимательский оборот. Вектор трансформации сложившейся системы земельно-имущественных отношений определяется императивами формирования умеренно-либеральной модели рыночно-регулируемой экономики гражданского общества с соответствующей институционально-инфраструктурной средой, обеспечивающей нормативно-воспроизводственный режим функционирования системы земельно-имущественных отношений, свободного гражданского и рыночного оборота земли и разнообразных имущественных прав в условиях становления реального равноправия многообразных форм собственности на земельно-имущественные блага.

Положения диссертации, выносимые на защиту

1. Распространение принципа разделения земельного капитала на капитал-собственность, являющуюся достоянием обладателя титула собственника, и капитал-функцию, реализуемую в хозяйственном обороте субъектом предпринимательской деятельности, на весь спектр капитальных активов (и объектов) земельно-имущественного комплекса позволил очертить границы предметного поля категории (объем понятия) земельно-имущественные отношения, охватывающие всю совокупность отношений присвоения: распоряжения, владения, пользования земельными участками, участками недр, обособленными водными объектами и всеми находящимися на территории земельно-имущественного комплекса неперемещаемыми объектами (леса и многолетние насаждения, здания, сооружения, ирригационно-мелиоративные системы, энергосети, дорожно-транспортная сеть, передаточные устройства и т.д.), являющимися объектами собственности и хозяйственной деятельности.

2. Субъектная определенность земельно-имущественных отношений характеризуется тем, что один полюс их персонифицирован собственником земельно-имущественных благ, получающим с них доход в форме земельно-имущественной ренты, а другой субъектами, желающими приобрести (для хозяйственного пользования) их в собственность, взять в аренду, в имущественный наем, лизинг и т. д., что порождает многообразие форм реализации прав собственности на земельно-имущественные блага: продажа, дарение, потомственное наследование, сдача в аренду, лизинг, имущественный наем (прокат), использованиеа в качестве объекта залога при ипотечных операциях и т.д. Сделка между субъектами земельно-имущественных отношений регулируется процедурами гражданско-рыночного оборота земли и имущественных прав на земельно-имущественные блага.

3. Господствующие отношения собственности на землю определяют социальный генотип и экономическую природу земельного строя общества, а отношения хозяйствования регулируют воспроизводственный кругооборот капитальных активов земельно-имущественного комплекса. В этой подсистеме отношений производственного землепользования в природохозяйственных системах базовые связи в системе хозяйствующий субъект - непосредственный производитель персонифицированы предпринимателем, организующим производственно-хозяйственную деятельность в воспроизводственном режиме, кругооборот и оборот капитальных активов, охватывающие сферы производства, распределения, обмена и потребления, а также наемным работником - носителем функций рабочей силы.

4. Основные социально-экономические результаты процесса рыночной трансформации системы земельно-имущественных отношений России можно интерпретировать следующим образом:

иквидация монополии государственной собственности на земельно-ресурсные блага;
разрешение вопросов обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, а также индивидуального жилищного и дачного строительства;
утверждение в законодательном порядке права собственности граждан и юридических лиц практически на все виды земель;
введение системы платежей за землепользование;
дифференциация ставок земельного налога и арендной платы в зависимости от местоположения и качества земельных участков;
формирование институционально-инновационных основ земельного рынка и его инфраструктуры.

5. Процесс рыночно-институциональных преобразований системы земельно-имущественных отношений Российской Федерации предопределил многообразие форм современного землепользования, а именно постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, пожизненно наследуемого владения земельными участками, аренды земельных участков, ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитутами), безвозмездного срочного пользования земельными участками, а также формирование экономического механизма хозяйственного освоения, рыночного оборота земельно-имущественных благ и введение института платности землепользования, который может быть реализован посредством таких рыночно-институциональных инструментов как земельный налог; арендная плата и нормативная цена земли.

6. Сущность категории земельно-имущественный комплекс означает совокупность земельно-имущественных благ в многообразии форм их присвоения и хозяйственного использования, специфицированных в силу уникальности сочетания свойств земли как природохозяйственного ресурса, пространственно-экономической основы развития общества, а также как императивного условия организации его производительных сил и основополагающего фактора создания разнообразных продуктов и услуг. Земельно-имущественный комплекс страны представляет собой важнейшую объектно-ресурсную подсистему национального хозяйства, характеризующуюся в настоящее время институциональными преобразованиями, обусловленными глубинным изменением принципиальных основ организации, функционирования и развития отечественной экономики в целом и системы земельно-имущественных отношений, в частности.

7. Закономерным следствием вышеозначенного природохозяйственного феномена является уникальность тройственной ипостаси земельно-имущественных ресурсов: выступая в качестве незаменимого элемента современных производительных сил (непосредственно - в агропромышленном производстве и как пространственно-экономического базиса - в других отраслях народнохозяйственного комплекса), земельные ресурсы, с одной стороны, являются объектом гражданского экономико-правового оборота и, как следствие, обретают соответствующий спектр экономико-правовых свойств, с другой стороны, - они представляют объект недвижимости и, как овеществленный объект отношений собственности, характеризуются индивидуальным финансово-ценностным потенциалом и, кроме того, - с третьей стороны, - земельные ресурсы выступают в качестве безусловной пространственно-исторической первоосновы и экологообразующей среды развития человеческого общества.

8. Фактор пространственно-территориальной ограниченности земельных ресурсов, как экономического базиса, и отсутствия возможностей искусственного воспроизводства естественно-экологического плодородия почв, позволяет идентифицировать земельно-имущественные блага как рыночно-институциональный объект социально-экономических, общественно-политических, природохозяйственных, законодательно-правовых, организационно-управленческих, культурно-исторических, ментальных и иных отношений, функционирующих в системе современного землепользования.а

9. Земельный рынок, выступающий в качестве неотъемлемой составной части рынка недвижимости в целом, представляет собой относительно автономную объектно-специфицированную экономическую структуру, обеспечивающую взаимодействие субъектов социально-экономических и политических интересов, реализацию ряда функций института собственности на земельно-ресурсные блага, механизма распределения и перераспределения земель с учетом дифференциации их по целевому назначению, по структуре и императивам кадастра и данным мониторинга земель и недвижимости, а также осуществление совокупности природохозяйственных и средоохранных мероприятий.

10. В структуре рынка земельно-имущественных ресурсов России произошёл сдвиг от монополии государственного сектора к многообразию форм собственности и хозяйствования, эволюцию же муниципального сегмента земельного рынка определяет доминанта процессов купли-продажи гражданами относительно небольших земельных участков, при этом эмпирически подтверждается, что на протяжении последнего десятилетия в общем количестве сделок с землями, находящимися в федеральной, региональной и муниципальной собственности устойчиво доминировала аренда земельных участков, а доля иных сделок, обусловленных рыночным оборотом земельно-имущественных благ (продажа прав аренды и продажа земельных участков и т.п.), была незначительной.

11. В России происходит формирование многоуровневой системы регулирования земельно-имущественных отношений. Управление земельно-имущественными ресурсами в регионах и муниципальных образованиях целесообразно рассматривать как совокупность экономико-правовых действий субъектов их присвоения, направленных на сохранение и приумножение природохозяйственных качеств земельно-имущественных благ, а также как целенаправленное регулирующее воздействие на режим функционирования объектов недвижимости и взаимодействие с иными субъектами в интересах населения регионального либо муниципального образования.

12. Исследование и обобщение практики землепользования и землевладения, сформировавшейся к настоящему времени в регионах, показывает, что развитие земельно-имущественных отношений происходит с тенденциями, идентичными развитию системы отношений национального земельного рынка России, в целом, а их дальнейшее совершенствование во многом обусловлено своевременным завершением формирования действенной институционально-правовой базы, в частности, законов, регулирующих процессы ипотеки и залога земель сельскохозяйственного назначения, а также процедурой совершенствования ныне действующих законодательных актов о кадастре, землеустройстве и мониторинге земель.

13. Изменение институциональной среды российской системы земельно-имущественных отношений под воздействием современного кризиса предполагает адаптацию законодательной базы, регулирующей права собственности, управление соотношением доли государства и частного бизнеса во владении активами экономически неустойчивых предприятий, и обеспечивающее прозрачность сделок с имуществом при вынужденных банкротствах; государственные гарантии защиты всех форм собственности на объекты земельно-имущественного комплекса (в том числе приобретенного по ипотеке при не выплаченных пока кредитах); выполнение публичных обязательств государства перед населением и бизнесом; сохранение и наращивание производственно-технологического потенциала, снижение административных барьеров для бизнеса; обеспечение долгосрочных приоритетов модернизации земельно-имущественных комплексов регионов, что предполагает инструментарную поддержку: налогового стимулирования развития системы земельно-имущественных отношений через специальные ставки, отсрочки и др., целевое льготное кредитование, страхование рисков, использование форсайт-технологий, контроль за соблюдением законодательно определенных институциональных норм.

14. Инструментарно-методический аппарат оценки земельно-имущественных благ, вовлеченных в процессы хозяйственного освоения и рыночного оборота представляет совокупность средств (алгоритмов, технологий, методик, моделей) расчетно-аналитического процесса, имеющего целью определениеа аутентичных, ценностных (денежных) эквивалентов земельных участков, зафиксированных по их состоянию на определенный момент времени. Расчетно-аналитический аппарат определения рыночной цены земельного участка включает три основных инструментарно-методических приема: метода прямого сравнительного анализа продаж (называемого иначе методом сравнения продаж), метода капитализации доходов и метода учета затрат.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на расчетно-аналитических процедурах стоимостного сопоставления трансакций с аналогичными земельно-имущественными объектами при соблюдении условия максимальной идентичности их природохозяйственных характеристик. Метод капитализации земельной ренты основывается на определении цены земельного участка (ценности имущества) по генерируемому им доходу (ренте) путем приравнивания её к капиталу, приносящему равновеликий с рентой доход при существующей средней норме ссудного процента. Затратный метод основан на положении о том, что рыночная цена земельного участка представляет сумму базовой оценки земли и амортизационной стоимости ее экономических улучшений. При существующем разнообразии инструментарно-методических приемов, процесс определения денежных эквивалентов земельно-ресурсных благ предполагает процедуру оценки социально-экономической эффективности предпринимаемых улучшающиха природохозяйственных инноваций и, как следствие, необходимость формирования адекватного расчетно-аналитического инструментария оценки результативности земельно-имущественных нововведений.

15. Оценка эффективности земельно-имущественных трансакций (сделок) выполняет ва современной экономике землепользования ориентирующую функцию. Ее измерение посредством оценки денежных эквивалентов альтернативных проектов (решений) позволяет унифицировать процедуру определения результативного направления инвестиций в земельно-имущественный комплекс региона. Предлагаемый вариант расчетно-аналитического инструментария оценки эффективности мероприятий регионального и муниципального землепользования представляет собой универсальный аппарат земельно-имущественного менеджмента, ориентированный на формирование хозяйственной этики поведения предприятий-землепользователей.

В условиях современного экономического кризиса, охватившего и земельно-имущественные комплексы российских регионов основанный на подобных принципах расчетно-аналитический инструментарий будет ориентировать на минимизацию второстепенных по значимости издержек, способствовать рациональному использованию ограниченных почвенно-земельных ресурсов, усилению концентрации денежных средств на приоритетных направлениях хозяйственного землепользования.

Научная новизна диссертационного исследованияа заключается в индивидуализированно-авторской концептуально-методологической интерпретации процесса трансформации системы земельно-имущественных отношений России в ходе институционально-рыночной реформы, определении вектора её модернизационных и алгоритма антикризисныха преобразований в контексте социально-экономических императивов современного землепользования.

Элементы приращения теоретико-эмпирических знаний, составляющие эвристический потенциал научного исследования, содержат следующие положения диссертационной работы:

предложено деление системы земельно-имущественных отношений на две подсистемы в соответствии с идеей К. Маркса о разделении земельного капитала на капитал-собственность и капитал-функцию, первая характеризуета субъектно-объектную структуру отношений экономического присвоения объектов земельно-имущественных благ и формируется в формате связи собственник-владелец (на основе аренды, лизинга, имущественного найма (проката) по поводу отчуждения собственником части распорядительных функций в пользу хозяйствующего субъекта, вовлекающего земельно-имущественные блага в производственно-коммерческий оборот; вторая формируется в границах последнего связывая предпринимателя-арендатора (владельца земли) и непосредственного производителя (наемного рабочего) отношениями производственного землепользования;
расширено представление об объеме понятия система земельно-имущественных отношений за счет включения в совокупность его объектов наряду с земельными ресурсами производственного назначения (сельхозугодиями), земельных участков, отведенных (в качестве фaктора пространственной дислокации) под территорию строительства производственных объектов жилого фонда, транспортных магистралей, участки недропользования и т.д., а также в личное пользование граждан (дачно-садовые товарищества, кооперативы и т.д.) и неперемещаемых объектов, находящихся на территории земельно-имущественного комплекса (включая производственные постройки, инфраструктурно-транспортные (дорожные) системы,а логистические сети, жилые дома, хозяйственные сооружения и т.д.);
выявлены концептуально-теоретические основания, рыночно - инновационные приоритеты, инструментарно-методические принципы и социально-экономические императивы механизма трансформации земельно-имущественных отношений, учитывающего реалии современного этапа развития отечественной экономики, в целом, и сферы землепользования, в частности, и ориентированного на эволюцию системы земельно-имущественных отношений и формирование на этой основе предпосылок устойчивой конструктивно-созидательной динамики социально-экономического развития России и ее регионов, базирующейся на рыночных принципах взаимодействия экономических агентов по поводу пользования, владения и распоряжения земельно-ресурсными благами;
сформулированы концептуально-методологические постулаты, определены доминанты, социально-экономические приоритеты и перспективные направления модернизации сферы земельно-имущественных отношений России, формирующей в отечественной практике землепользования полиморфизм экономических форм реализации земельной собственности (в частности, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками; пожизненно наследуемое владение земельными участками; аренда земельных участков; ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитутами); безвозмездное срочное пользование земельными участками), а также выступающей безальтернативным условием становления рыночной системы землепользования, предполагающего соответствующие инструментарно-методические технологии взимания земельно-имущественного налога, арендной платы, установления нормативной цены почвенно-земельных ресурсов, введение экономико-правового регламента и демаркации процедур купли-продажи иностранным гражданам высокопродуктивных угодий, как стратегического земельно-ресурсного блага: объекта общенародного достояния и гаранта продовольственной безопасности и социально-экономической независимости России;
определено содержание понятия лэффективность рыночного оборота земель, являющегося ключевым инструментом теории современного землепользования в трансакционной сфере земельно-имущественного менеджмента, ориентирующим на сохранение и приумножение природохозяйственных качеств почвенно-земельных ресурсов, а также оказывающим целенаправленное экономико-мотивирующее воздействие на режим функционирования объектов земельной недвижимости и природохозяйственное сознание (менталитет) субъектов их использования в интересах социально-поселенческого сообщества регионального либо муниципального образования;
критически переосмыслена сущность, понятийный и инструментарно-методический аппарат современного земельно-имущественного менеджмента, лобслуживающего одну из базисных сфер рыночной экономики - землепользование, выявлены его социально-экономические императивы, рыночно-институциональные доминанты, институционально-инфраструктурные дефициты, определяющие вектор его функционирования как позитивно-преобразующий процесс конструктивно-инновационной модернизации отечественной системы земельно-имущественных отношений, с одной стороны, и как фактор, сдерживающий, вследствие недостаточной инструментарно-функциональной действенности, режим расширенного воспроизводства ресурсного потенциала земельно-имущественного комплекса, - с другой;
прослежена диалектика влияния рыночно-модернизационных преобразований на систему земельно-имущественных отношений, а также институциональных изменений в бизнес-среде, вследствие кризисаа мировой и отечественной экономики, на сегодняшнее состояние земельно-имущественного комплекса России, подвергнуты исчерпывающей аналитике социально-экономические, природохозяйственные и др. факторы, определяющие тенденции развития: объективный характер рыночно-институциональной трансформации земельно-имущественного комплекса и обусловленность кризисными явлениями его депрессивного состояния;
осуществлена диагностика современного состояния, дан анализ социально-экономических особенностей функционирования и специфики кризисных изменений институциональной среды земельно-имущественных комплексов регионов Юга России (на примере Ростовской области), а также предложен инструментарно-методический аппарат совершенствования земельно-имущественных отношений, имманентный предпринимаемым рыночно-институциональным преобразованиям, формирующий региональную и муниципальную архитектоники рыночной инфраструктуры землепользования и ориентированный на финансово-инвестиционное стимулирование развития рынка земельно-имущественных благ и интенсификацию рыночного оборота почвенно-земельных ресурсов, а также на реализацию императивов рыночной конкурентоспособности, эффективности и позитивно-воспроизводственной динамики;а
предложен к применению в отечественном земельно-имущественном менеджменте расчетно-аналитический инструментарий, который, в процедуре системообразующего взаимодополнения, агрегируя рыночно-инновационные доминанты и императивы современного землепользования, ориентирован на содействие становлению его рыночно-институциональной инфраструктуры и стимулирование процессов рыночного оборота почвенно-земельных благ, с одной стороны, и формирование репродуктивно-эволюционного режима функционирования региональных и муниципальных земельно-имущественных комплексов, с другой;
обоснована авторская версия организации, функционирования и развития системы земельно-имущественных отношений региона, содержащая ряд рыночно-институциональных нововведений, сущность которых заключается в воплощении в практику землепользования совокупности мер, ориентированных на рационализацию процессов вовлечения почвенно-земельных ресурсов в хозяйственный оборот, активизацию инвестиционной деятельности на цели природохозяйственной реабилитации продуктивного потенциала земельно-почвенных ресурсов, реализуемых посредством использования налоговых льгот и дифференциации арендных платежей за землепользование; разработаны теоретико-эмпирические критерии и принципы организации земельно-имущественного менеджмента, адаптированного к региональным особенностям землепользования (Ростовской области) и позволяющего в формате региона агрегировать все компоненты инфраструктуры рынка земельно-имущественных благ и на этой основе воссоздать рыночно-институциональные предпосылки устойчивого динамичного репродуктивно-поступательного развития системы земельно-имущественных отношений.

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования аргументирована следующим образом:

Концептуально-методологические результаты, выводы и рекомендации диссертационной работы, связанные с изучением социально-экономических, общественно-политических, природохозяйственных, культурно-исторических, ментальных и иных аспектов становления и функционирования современной системы землепользования в контексте рыночно-институциональных преобразований и преодоления сегодняшних деструктивно-кризисных явлений, могут быть востребованы российской экономической наукой и использованы в процессах формирования общегосударственной стратегии развития земельно-имущественных отношений.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования

1. Теоретико-эмпирические обобщения и прикладные предложения диссертационного исследования могут явиться концептуальной основой развития земельно-имущественных комплексов субъектов федерации и найти применение в практической деятельности институтов государственной власти, формирующих региональные и муниципальные программы земельно-хозяйственного менеджмента на Юге России.

2. Научно-практические результаты и положения диссертации могут быть использованы в процессе преподавания специализированных экономических учебных курсов вузов, а также при подготовке кадрового состава высшей квалификации - специалистов в сфере земельно-имущественных отношений России. Образовательно-инновационные положения диссертационного исследования использованы автором в материалах методического обеспечения учебной деятельности (монографиях, учебных пособиях, методических рекомендациях) и апробированы при чтении нормативных и специальных учебных курсов в процессе преподавания дисциплин экономической направленности в Ростовском государственном экономическом университете (РИНХ).

Апробация и публикации результатов исследования

Основное содержание диссертации и результаты научных исследований апробированы в форме докладов на научных и научно-практических конференциях (международных, российских, межрегиональных, межвузовских и др.) в период с 2005 по 2009гг. в городах Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Сочи, Краснодар, Ереван, Одесса, Ставрополь, Оренбург и изложены в 26 публикациях, общим объемом свыше 50,52 печ.л.

Структура диссертационной работы

Диссертация состоит из введения, 14 параграфов, объединенных в 4 главы, 44 таблиц, 22 рисунков, заключения, списка использованных источников и приложений.

ОСНОВНОЕа СОДЕРЖАНИЕа РАБОТЫ

Во введении диссертации обоснована актуальность избранной тематики, сформулированы концептуально-методологические основы, цели и задачи, объект и предмет, концепция, представлены инструментарно-аналитический аппарат и эмпирико-фактологическая база, интерпретированы защищаемые положения, изложены научная новизна и теоретико-практическая значимость результатов исследования.

В первой главе - Субъектно-объектная характеристика институциональной структуры отношений присвоения в сложившейся системе земельно-имущественного комплекса России Ц предоставлена субъектная характеристика структурно-уровневой организации системы отношений присвоения в российском земельно-имущественном комплексе; идентифицирована объектная определенность и дифференцированы компетенции управления между федеральным центром, региональными и муниципальными образованиями; интерпретированы теоретико-методологические основы исследования современных земельно-имущественных отношений, а также подвергнуты исчерпывающей аналитике приоритетные экономические формы их реализации.

Проведенное в работе исследование предметного содержания, субъектно-объектной определенности, демаркации границ (определение объема) понятия система земельно-имущественных отношений позволило охарактеризовать её как совокупность отношений экономического присвоения: распоряжения, владения, пользования земельными участками недр, обособленными водными объектами и всеми находящимися на территории земельно-имущественного комплекса неперемещаемыми объектами (леса и многолетние насаждения, здания, сооружения, ирригационно-мелиоративные системы, энергосети, дорожно-транспортная сеть, передаточные устройства и т.д.), являющимися объектами собственности и хозяйственной деятельности. Выступая в качестве капитала-собственности объекты земельно-имущественных благ связывают отношениями экономического присвоения субъектов верховной распорядительной власти (собственника) и хозяйственно-распорядительных функций (предпринимателя-владельца, арендатора, лизингодержателя и т.д.), вовлекающего объекты земельно-имущественного комплекса в производственно-хозяйственный оборот, где последние используются в качестве капитала-функции. Этот срез отношений присвоения детерминирован господствующей в обществе формой собственности на земельно-имущественные блага и, в свою очередь, определяет социальный генотип его земельного строя и экономическую природу земельно-имущественных отношений. Но наряду с ним существует ещё один пласт (подсистема) отношений производственного землепользования, переход к которому обеспечивается преемственностью функций предпринимателя-владельца (на основе аренды, лизинга, имущественного найма), выступающего в роли хозяйствующего (на земле) субъекта, но теперь уже связанного отношениями производственно-хозяйственного пользования землей как производственным ресурсом с непосредственным производителем - наемным работником, осуществляющим её реальное производственное присвоение в процессе проведения сельскохозяйственных, недропользовательских, лесотехнических и др. работ. Наряду с этими основными субъектами системы земельно-имущественных отношений в них могут принимать участие и другие экономические агенты: субарендаторы, субъекты посреднических функций, институциональные операторы рыночного оборота земель, прав аренды, представители федеральных, региональных и местных органов системы земельного кадастра и т.д.

Период рыночно-институциональных и последующих модернизационных преобразований отечественной экономики закономерно предопределил процессы реформирования системы земельно-имущественных отношений, сформулировав принципиально новые задачи, а также востребовав инструментарно-методические средства их разрешения, адекватные общей стратегии рыночной трансформации российского общества.

Сущность дефиниции земельно-имущественный комплекс означает совокупность земельно-ресурсных и объектно-имущественных благ в многообразии форм их присвоения и управления, специфицированных в силу уникальности сочетания свойств земли как природохозяйственного социоэкологического ресурса, пространственно-экономической основы развития общества, а также императивного условия - естественного базиса организации его производительных сил и основополагающего фактора создания разнообразных продуктов и услуг современного рынка.

Современные земельные ресурсы - это естественно-природный территориально-пространственный базис эволюционно-исторического месторасположения этноса и, одновременно, полифункциональный социально-эколого-экономический объект управления, характеризующийся чрезвычайно сложной структурой и атрибутами, проявляющимися в процессе эксплуатации земельно-ресурсных благ, анализ сущности которых представлен в таблице 1.

Таблица 1

Категориальная характеристика земельных

ресурсов как объекта земельно-имущественных отношений

Функциональная определенность земельных ресурсов	Сущность и особенности проявления в сфере земельно-имущественных отношений
Производственно- технологический ресурс	а Использование земли как приоритетного технологического ресурса в производственно-экономических процессах означает эксплуатацию природохозяйственных качеств земельных угодий. Потребление земельных ресурсов в данном ракурсе подразумевает взаимодействие общественных и частных интересов в целях формирования эффективного функционально-хозяйственного механизма использования земельных угодий и регулирования рыночных противоречий, имманентно обусловленных особенностями земельно-имущественных благ, невозможностью их трансформации в иные формы экономических товаров или услуг, необратимого физического уничтожения или переноса на другую территорию, а также полной амортизации
Доминантный товар рынка недвижимости	а Функционирование земельно-ресурсных благ в качестве товара в сфере рыночно-экономических отношений подразумевает эксплуатацию их определенных характеристик, стимулирующих покупательских спрос на рынке недвижимости. Земельный потенциал, рассматриваемый в данном аспекте, представляет непосредственный объект экономического интереса для различных групп собственников: представителей государственного сектора, коммерческих структур, предпринимательского корпуса, физических лиц и т.д. В данном контексте проявляется многообразие целей использования земельных ресурсов: стремление к рациональному вовлечению земель в хозяйственный оборот и их охране; достижение возможной экономической выгоды от эксплуатации почвенно-земельных ресурсов; закрепление имущественных прав на землю и повышение ее ценности
Территориально- природный фактор	а Вовлечение земельно-имущественных благ в хозяйственный оборот как территориально-природного фактора, интегрирующего природохозяйственный, пространственно-климатический и ресурсно-сырьевой потенциалы территории, является безальтернативным условием экономической деятельности общества и гарантом существования этноса. В данном ракурсе первостепенное значение приобретают общественные интересы, которые ориентированы на использование земельных ресурсов в качестве фактора, оказывающего непосредственное влияние на темпы общественного развития, формирующего экономическое благосостояние населения и определяющего продолжительность его жизни

Процесс познания эволюции земельных отношений выступил в качестве гносеологического императива современной экономической теории, а сами земельно-имущественные блага образовали квинтэссенцию объектной структуры теории факторов производства, согласно концептуально-методологическим постулатам, которой земельные ресурсы (понимаемые в широком экономическом контексте как природно-сырьевой компонент) представляют собой базовый фактор современного производства. Традиционная триада производственных факторов - земля-труд-капитал - определяет безусловный приоритет земельных ресурсов. Вследствие этого земельный ресурс оказывается наделен множеством социально-экономических качеств и может характеризоваться обширной палитрой трактовок, основными из которых являются следующие: природно-пространственный базис размещения культурно-исторического этноса на определенной территории планеты, первооснова природохозяйственных (естественно-природных) благ, территориально-пространственный потенциал государства, луникальная социально-экономическая разновидность недвижимого имущества общества.

В настоящее время Российская Федерация является доминирующим в мировой экономике обладателем земельно-ресурсных благ: земельный фонд государства по состоянию на 1 января 2008 г. в существующих административных границах составлял 1707,5 млн. га; на территории страны расположены практически все без исключения разновидности минерально-сырьевых ресурсов планеты, а в зоне непосредственного влияния находятся не менее 45 % пресных и 20 % морских вод. Земельно-имущественный комплекс представляет собой важнейшую полиморфную подсистему национального хозяйства Российской Федерации, трансформационные процессы в которой характеризуются весьма существенными особенностями и атрибутивными признаками. В настоящее время именно в области земельно-имущественных отношений происходят беспрецедентные по степени инструментарно-методологической сложности и социально-экономической противоречивости институциональные преобразования.

В результате проведения рыночной реформы в Российской Федерации практически сформировалась многоукладная экономика, свидетельством чего явилось создание предприятий, базирующихся на различных формах собственности и хозяйствования: акционерные общества, товарищества, крестьянские (фермерские) хозяйства и кооперативы, их ассоциации и т.д.

Основные социально-экономические результаты процесса рыночной реструктуризации сферы земельных отношений заключаются в следующем: фактически ликвидирована государственная монополия на земельно-ресурсные блага; эффективно разрешены вопросы обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства; в законодательном порядке утверждены права граждан и юридических лиц практически на все виды земельных участков; официально утверждены размеры платежей за землепользование; активно формируются основы земельного рынка и его экономическая инфраструктура.

Управление земельно-ресурсным комплексом государства представляет собой процесс целенаправленного воздействия на участников земельных отношений, через регулируемый земельный рынок. Согласно научной позиции автора, рынок земли - это экономически обособленный сегмент рынка недвижимости страны, который объектно ограничен оборотом земельно-ресурсных благ в канонах гражданско-правовых процедур при сочетании принципов собственно рыночных отношений с механизмом государственного управления земельной собственностью.

Основные направления развития земельно-имущественного рынка России, выступающего в качестве приоритетного инструментального средства структурной трансформации национальной экономики и принимающего во внимание реалии сегодняшнего мирохозяйственного кризиса заключаются в следующем:

формирование единых объектов недвижимости, включающих земельные участки с расположенной на них инфраструктурой;
регулирование процесса хозяйственного освоения земельных ресурсов согласно принципам зонирования (вопреки их современной практикеа административно-целевого распоряжения);
поэтапное вовлечение всего массива земельных ресурсов в экономический оборот, в том числе, посредством использования разнообразных конкурсных процедур;
содействие развитию гражданского оборота земель с целью достижения их эффективного использования;
установление научно обоснованной системы рыночных цен на объекты недвижимости, в целом, и земельные участки, в частности.

Проведенный анализ убедительно подтверждает тот факт, что на протяжении последнего десятилетия в общем количестве сделок с федеральными, региональными и муниципальными землями устойчиво доминировала аренда земельных участков, составляющая в государственном секторе экономики от 93,8 % (1997 г.) до 96,2 % (2007 г.). При этом удельный вес иных сделок в рыночным обороте земельно-имущественных благ (продажа прав аренды и продажа земельных участков), не превышал 1,0-1,5%. В структуре отечественного земельно-имущественного оборота устойчиво доминировали сделки, обусловленные куплей-продажей земельных участков гражданами и юридическими лицами, удельный вес которых варьировал в диапазоне от 87,7 % до 92,3 %. При этом количество сделок дарения достигало 7,7-8,5 %, а доля случаев земельного залога (ипотеки), как правило, не превышала

2,0-2,5 %.

Отечественный земельно-имущественный комплекс продемонстрировал высокую отзывчивость на рыночно-инновационные реформы. К сожалению, институциональная сложность и полиморфизм современных земельно-имущественных отношений, равно как и процессы формирования многоукладной экономики, вообще, в полной мере не осмыслены, зачастую воспринимаются формально и конъюнктурно-упрощенно и рассматриваются в контексте передела земельно-имущественных благ как объектов собственности.

Таблица 2

Негативные социально-экономические последствия

рыночного оборота земли и институциональные механизмы

государственного регулирования земельно-имущественного рынка

Деструктивные природохозяйственные экстерналии	Социально-экономические меры государственного регулирования землепользования
Скупка состоятельными группами населения сельскохозяйственных угодий, образование современных латифундий, основанных на использовании наемной рабочей силы	а Ретроспективный анализ показал, что в отличие от становления латифундий прошлого обусловленного процессами дарения земельных владений колониальными властями, современные явились следствием рыночных преобразований и скупки сельскохозяйственных угодий. Весьма эффективна, в данном контексте, законодательно утвержденная система экономико-правовых запретов на приобретение сельхозугодий иностранными гражданами, за исключением покупки земель по предварительному согласию государства. Возможна также регламентация размеров земельного участка, приобретаемого одним покупателем
а Приобретение значительных земельных площадей банковскими организациями в процессах трансформации заложенных земельно-иму-щественных благ в собственность залогодержателя	а В целях предотвращения процесса бесконтрольного приобретения современными банками земельно-имущественных ресурсов и превращения их в монопольных земельных собственников целесообразно вменение им в экономическую обязанность процессов продажи в течение некоторого периода времени земель должников, полученных в результате просроченных платежей либо залоговых торгов
а Спекулятивные операции, связанные с краткосрочной скупкой земель в целях последующей перепродажи	а Спекулятивные процессы нарастают в условиях отсутствия цивилизованной рыночно-институциональной среды и стоимостных дисбалансах на земельно-имущественные ресурсы, выступая причинно-следственными механизмами непроизводственного приобретения земель. Эффективны превентивные процедуры, связанные с повышенным налогообложением краткосрочного владения земельными участками или, иными словами, с получением государством прибыли в результате ускоренного рыночного оборота земель
Деформация целевого предназначения сельскохозяйственных угодий	а Защита сельхозугодий посредством законодательных ограничений, в частности, эффективно функционирующей системы зонирования, жесткими контрольными санкциями в процессе трансформации одних категорий земель в другие и т.д. В условиях современных земельно-имущественных отношений России целевая деформация не представляет очевидной социально-экономической опасности, поскольку сельхозугодия используются неэффективно
Реализация сельскими жителями прав на земельно-имущественные блага по крайне низким ценам	а В настоящее время случаи продажи земель сельскохозяйственного назначения редки. В основном, превалирует сдача сельхозугодий в аренду. Именно арендная плата выступает в роли приоритетного стоимостного эквивалента земельно-имущественных благ в условиях становления национального земельного рынка

Сельскохозяйственные предприятия-землепользователи, не располагая достаточными материально-денежными средствами для хозяйственного освоения земель, закрепленных на праве бессрочного пользования, прибегают к латентным формам их продажи, зачастую предопределяющим возникновение крайне неблагоприятных социально-экономических последствий, наиболее очевидные из числа которых представлены в таблице 2. Современная сложная социально-экономическая ситуация, сложившаяся в системе земельно-имущественных отношений, как в Российской Федерации, так и в иных странах мирового сообщества, оказалась во многом предопределена недостаточной степенью изученности экономической наукой обширного спектра основополагающих теоретико-эмпирических вопросов развития аграрных (и в том числе земельных) отношений.

Классические (Т.Мальтус, Д.Рикардо, Д.Ст.Милль, Г.Джордж, А.Маршалл, К.Маркс) и неоклассические (А. Пигу, В.Баумоль, В.Оутц, Д.Пирс, Р.Тернер и др.) направления анализа социально-эколого-экономической проблематики развития земельно-имущественного сегмента экономики акцентировали внимание на разноименных критериях, зачастую предлагая и аргументируя диаметрально противоположные концепции и версии. Однако в результате активной полемики представителей различных школ в рамках экономической теории оказались генерированы относительно автономные направления научной мысли, изучающие различные аспекты функционирования современного землепользования: теория имущественных прав; теория социального выбора; теория общественного благосостояния и др.

В контексте сказанного необходимо отметить тот факт, что минувшее десятилетие ознаменовало себя активизацией российской научной мысли, поскольку отечественная экономическая наука сосредоточила усилия на целенаправленном поиске социально-рыночных, рыночно-регулируемых вариантов развития национальной экономики, в целом, и ее земельно-имущественного комплекса, в частности.

Инструментарно-методические изыскания и прикладные рекомендации отечественных ученых послужили научной основой концепции становления земельно-имущественных отношений, а также выработки национальной стратегии развития земельно-имущественного комплекса России, выступающей гарантом эффективного управления земельно-ресурсными благами государства и преодоления кризисно-деструктивных тенденций современности, а также предполагающей постановку и разрешение следующих экономико-политических задач:

1) проведение мероприятий, направленных на передачу объектов земельной собственности в ведение федеральных властей, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

2) разграничение полномочий органов власти в вопросах владения, пользования и распоряжения отечественными земельно-имущественными ресурсами;

3) реорганизация системы хозяйственного освоения и охраны аграрных территорий, усиление экологической направленности землепользования;

4) совершенствование механизма арендных отношений в земельно-имущественном комплексе России, адаптированных к разнообразию форм собственности на земельную недвижимость и ориентированных на повышение бюджетных доходов различных уровней;

5) стимулирование экономического оборота объектов земельно-имущественного комплекса с целью перераспределения их в пользу конкурентоспособных эффективно хозяйствующих правообладателей и создания благоприятной финансово-инвестиционной обстановки в сфере отечественных земельно-имущественныхых отношений;

6) формирование действенной экономико-институциональной системы гарантий прав российских граждан на земельно-ресурсные блага.

Во второй главе - Функциональный анализ аппарата инструментарных средств управления объектами земельно-имущественного комплекса в рыночно-регулируемой модели региональной экономики Ц рассматриваются инструментарно-методические технологии реализации экономических форм земельной собственности, землевладения и землепользования; исследованы рыночно-институциональные механизмы участия государственных и муниципальных органов в учредительских структурах регионального корпоративного бизнеса, а также подвергнуты теоретико-эмпирической аналитике основополагающие формы управления объектами земельно-имущественного комплекса в муниципальном и государственном секторах экономики, адаптированные к условиям современного мирохозяйственного кризиса.

Механизм управления региональной и муниципальной недвижимостью, в целом, и земельно-имущественными ресурсами, в частности, представляет собой сложноструктурированную полифункциональную рыночно-институциональную систему, включающую следующие структурные подразделения: Комитет по управлению муниципальным имуществом; региональные и муниципальные фонды имущества; Земельный комитет; Бюро технической инвентаризации; региональные и муниципальные институты архитектуры и градостроительства; региональные и муниципальные институты регистрации прав на недвижимость и оценки качества объектова земельно-имущественной недвижимости; систему управляющих компаний, функционирующих в системе менеджмента отечественного земельно-имущественного комплекса.

В результате деятельности этих институций в практике организации земельно-хозяйственных отношений оказываются, задействованы разнообразные инструментарно-методические средства регулирования связей в земельно-имущественном комплексе (рис. 1).

Рис. 1. Инструментарно-методические средства регулирования

современных земельно-имущественных отношений

В Конституции Российской Федерации закреплены и равным образом защищены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на земельно-имущественные блага. Проблема экономико-институциональной регламентации режима функционирования государственной собственности на земельно-имущественные блага явилась основополагающей в принятой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, концептуально-методологическим базисом, которого выступил принцип разграничения государственной собственности на землю на объекты собственности Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований.

Экономико-правовая демаркация комплекса объектов собственности на земельные участки и регламентация использования земли под объектами недвижимости, находящимися в собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований, выступила институциональным гарантом целостности системы управления земельными ресурсами и создала необходимые предпосылки их приватизации.

Принципы дифференцированного - федерального, регионального и муниципального - управления объектами отечественного земельно-имущественного комплекса позволяют достичь эффективного разрешения следующих экономико-хозяйственных задач:

рациональное использование и охрана земель как доминирующего территориально-базисного, социально-экономического и природохозяйственного объекта;
защита и улучшение качественного эколого-экономического состояния природной среды современных региональных и муниципальных образований;
формирование системы социально-экономических и организационно-управленческих предпосылок реализации полиморфных форм собственности и финансово-инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов-землепользователей;
создание предпосылок действенного механизма экономико-правовой ответственности предприятий-землепользователей за нанесение природохозяйственного ущерба другим собственникам земельных ресурсов и экосистеме в целом;
разработка экономико-политических основ механизма наделения субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления необходимыми властными полномочиями по регулированию земельно-имущественных отношений на подведомственных территориях.

Процесс рыночно-инновационных преобразований отечественного земельно-имущественного комплекса в настоящее время отличается активным развитием разнообразных институциональных форм рыночного оборота земель практически во всех регионах Российской Федерации. Не составляет исключения, в контексте сказанного, и практика землепользования Южного федерального округа России, представляющего собой один из доминирующих по значимости аграрно-индустриальных регионов, характеризующийся интенсивным рыночным оборотом земельно-имущественных благ.

В течение 2007 г. на территории Южного федерального округа было совершено 859,2 тысяч земельно-имущественных сделок, охвативших, в общей сложности, земельную площадь в 4,07 млн. га и составивших 18 % общего рыночного оборота земель Российской Федерации.

Удельный вес территории Южного федерального округа в земельном фонде России составляет 3,5 %, однако доля земельно-имущественных сделок в общем объеме национального рыночного оборота земель существенно превышает данную величину и по различным категориям современного землепользования и землевладения достигает следующих показателей: по сделкам, связанным с куплей-продажей земель гражданами и юридическими лицами - 15,9 %; арендой земель - 16,3; процедурами наследования - 19,2, дарения - 15,2 и залога - 6,0; продажей государственных и муниципальных земель - 12,4; реализацией прав аренды - 2,3 %.

Земельно-имущественные сделки, обусловленные процессами купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами, в общей структуре рыночного оборота ЮФО составили 6,2 %. Общее количество земельно-имущественных сделок подобного рода превысило 51,2 тыс.ед., охватив земельную площадь в 7,1 тыс.га и доминируя на земельных рынках всех субъектов Федерации Юга России, за исключением Республик Ингушетия и Дагестан.

Проведенный анализ убедительно свидетельствует в пользу того факта, что доминирующей рыночно-институциональной формой земельно-имущественного оборота на территории Южного федерального округа явилась аренда земель. Только, в течение минувшего года в ЮФО действовали 792,6 тысяч соглашений аренды земельных участков (общей площадью свыше 4,2 млн га), которые были заключены органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами и удельный вес которых в общем объеме земельно-имущественных сделок округа достиг 92,1 %.

Кроме того, в Ростовской и Волгоградской областях, Ставропольском крае и Республике Ингушетия активизировались темпы роста такой рыночно-институциональной формы современного земельно-имущественного оборота как продажа прав аренды земель: в общей сложности оказались зарегистрированы 328 акта продажи прав аренды государственных и муниципальных земель площадью свыше 98 га. При этом наибольший удельный вес случаев продажи прав аренды земельных участков, совершенных в Южном федеральном округе России, - 46,1 % (133 единицы на общей земельной площади 82,5 га) - отмечался в Ростовской области.

На земельно-имущественном рынке Южного федерального округа был заключен ряд залоговых операций с земельными участками, приобретенными, как правило, в целях индивидуального жилищного строительства, наибольшее количество которых оказалось зарегистрировано в Ставропольском крае (51 ед.) и Республике Калмыкия (25 ед.).

На основе исследования процессов рыночно-инновационных преобразований отечественного земельно-имущественного комплекса предложена следующая трактовка понятия луправление земельно-имущественными ресурсами, которое необходимо рассматривать как совокупность эффективных экономико-правовых действий собственника, направленных на сохранение и приумножение природохозяйственных качеств земельно-имущественных благ, а также целенаправленное экономико-правовое воздействие на субъектов их использования в интересах муниципального образования. В работе обоснованы приоритетные направления развития механизма землепользования и землевладения России (таблица 3), реализация которых явится гарантом выполнения следующих социально-экономических установок: целенаправленности земельно-имущественных преобразований; интегрируемости объектов земельно-имущественного комплекса в региональные и муниципальные социально-экономические системы; последовательности в реализации рыночно-инновационных приоритетов адекватно социально-экономической направленности реформ; концептуально-методологической и прикладной обоснованности вариантов развития системы земельно-имущественных отношений и их эмпирической выполнимости.

Таблица 3

Концептуальное обоснование перспективных направлений развития системы земельно-имущественных отношений России

Концептуальные разработки направлений развития земельно-имущественных отношений	Экономическое содержание и специфика становления
1. Теоретико-экономические обоснования формируемых земельно-имущественных отношений в процессе рационального использования земли, воспроизводства плодородия и антропогенных ландшафтов	а Методическое обеспечение расчетов баланса между антропогенной нагрузкой на землю и способностью территориальных экосистем к естественному восстановлению, природохозяйственное обоснование эффективного использования земельно-имущественных благ общества, обоснование системы дифференцированного использования земель, определение стоимостных характеристик функционирования земельно-имущественного комплекса.
2. Теоретические разработки алгоритмизированной модели перехода к рентной системе платежей за землю	а Методическое обоснование процессов определения рентной доходности земельных участков, применения льготного налогообложения, разработки базовых ставок арендных платежей, единовременной системы платежей за изменение целевого использования земельно-имущественных благ.
3. Концептуальные основания устойчивого социально-эколого-экономического землепользования и землевладения	а Разработка системы планирования землепользования, обоснование экологических императивов для разных типов земельно-имущественных ресурсов, разработка управленческих подходов к процессам землеустройства, землепользования и землевладения, эффективное разрешение вопросов экологизации отечественного земельно-имущественного комплекса.

В третьей главе - Векторы институциональных изменений региональной системы земельно-имущественных отношений в контексте целей экономических реформ и влияния мирового кризиса Ц предоставлена сравнительная характеристика альтернативных сценариев реформирования институциональной структуры земельно-имущественных отношений в процессе рыночной трансформации экономики; раскрыто предметно-сущностное содержание арендных отношений и механизма взимания земельного налога как приоритетных направлений развития отечественного земельно-имущественного менеджмента, а также произведена адаптация мировой практики построения системы земельно-имущественных отношений к реалиям российской действительности, с одной страны, и дан анализ влияния на последнюю мирохозяйственного кризиса - с другой.

В пореформенной России происходит формирование национального земельно-имущественного комплекса, функционирующего на рыночно-институциональной основе. Однако несовершенство земельного рынка в немалой степени послужило причиной возникновения деструктивно-разрушительных тенденций в отечественном землепользовании, стремительного регресса эколого-экономической эффективности российского сельского хозяйства, беспрецедентной деградации национальных земельных ресурсов.

Общая площадь отечественных аграрных угодий, подверженных активным формам водной и ветровой эрозии, превышает 85 млн га (40 % земель, используемых в сельскохозяйственном обороте). Свыше 20 % орошаемых территорий интенсивно засоляются, вследствие чего урожайность зерновых культур сокращается в 1,5 - 2 раза. Регресс почвенного плодородия во многом обусловлен снижением природного содержания гумуса, в течение последнего десятилетия составившим 27 - 30 %. Не менее сложную экологическую проблему представляет подтопление мелиорируемых угодий, достигающее 35 тыс. кв.км. В общей сложности необратимой экологической дегрессии подвержено не менее 30 - 35 % высокоплодородных российских черноземов, используемых в агропромышленном производстве. Эти обстоятельства закономерно обусловили тенденцию сокращения площади сельскохозяйственных угодий, устойчиво доминировавшую в течение минувшего десятилетия.

В контексте сказанного объективно актуализируется потребность теоретико-эмпирического исследования системы институтов, регулирующих становление и функционирование современных земельно-имущественных отношений. Систему институтов регулирования земельно-имущественных отношений можно интерпретировать как совокупность правил, организаций (институций) и общественных норм, обеспечивающих эффективную координацию социально-экономических, природохозяйственных, политико-правовых, культурно-исторических, морально-этических, духовно-нравственных, ментальных и иных аспектов современного землепользования. В процессе рыночно-институционального реформирования отечественного земельно-имущественного комплекса безусловную значимость приобрели следующие институты регулирования землепользования и землевладения: охраны земельно-имущественных благ; активизации и разнообразия форм реализации земельно-имущественных отношений; управления кадровым потенциалом земельно-имущественного комплекса; охраны прав собственности на земельно-имущественные блага.

Рыночно-институциональные преобразования земельно-имущественного комплекса Российской Федерации сопровождаются возникновением адекватных форм современного землепользования, а именно постоянным (бессрочным) пользованием земельными участками; пожизненно наследуемым владением земельными участками; арендой земельных участков; ограниченным пользованием чужими земельными участками (сервитутами); безвозмездным срочным пользованием земельными участками. Не менее важное теоретико-методологическое и прикладное значение имеет формирование экономического механизма хозяйственного освоения земельно-имущественных благ и введение принципа платности в отечественном землепользовании, который может быть реализован посредством следующих основных форм: земельный налог; арендная плата и нормативная цена земли.

Изменение институциональной среды российской системы земельно-имущественных отношений под воздействием современного кризиса предполагает адаптацию законодательной базы, регулирующей права собственности на землю, управление соотношением доли государства и частного бизнеса в структуре активов экономически неустойчивых предприятий, и обеспечивающего прозрачность сделок с имуществом при вынужденных банкротствах, госгарантии защиты всех форм собственности на объекты земельно-имущественного комплекса ( в том числе приобретенного по ипотеке при не выплаченных пока кредитах); выполнение публичных обязательств государства перед населением и бизнесом, сохранение и наращивание производственно-технологического потенциала, снижение административных барьеров для бизнеса, обеспечение долгосрочных приоритетов модернизации земельно-имущественных комплексов регионов, поддержку строительной сферы и ЖКХ как основы сохранения и повышения ценности объектов земельно-имущественного комплекса в жилищном секторе отечественной экономики, что предполагает инструментарную поддержку: налогового стимулирования развития земельно-имущественных комплексов предприятий через специальные ставки, отсрочки и др., целевое льготное кредитование, страхование рисков, использование форсайт-технологий, контроль за соблюдением законодательно определенных институциональных норм.

Решение возникающих в кризисной ситуации проблем обусловлено осуществлением комплекса мер, содержащегося в антикризисной программе.

В таблице 4 системно представлены приоритеты институциональных изменений, официально представленные в антикризисной Программе Правительства Российской Федерации способные, по мнению ее авторов, положительно повлиять на земельно-имущественные отношения в экономике страны.

Концептуально данная Программа должна способствовать трансформации земельных отношений в позитивном для общества направлении через диалектику противоречивого единства разнонаправленных процессов; возрастания роли государства в экономической жизни страны в связи с реализацией системы антикризисных мер, при одновременном снижении административных барьеров для бизнеса, с целью создания благоприятной институциональной среды.

На основе анализа обширной эмпирико-фактологической информации аргументирован тот факт, что арендные отношения, в полной мере реализующие экономико-правовые функции владельца земельно-имущественных благ и собственника результатов, производственно-хозяйственного землепользования, представляют уникальный инструментарно-институциональный механизм, учитывающий современные рыночные реалии российской экономики, с одной стороны, и адаптированный к социальным, природохозяйственным, культурно-историческим, ментальным и иным доминантам современного землепользования, - с другой.

Таблица 4

Систематизация антикризисных мер и приоритетов формирования

институциональной среды, оказывающих позитивное влияние на

земельно-имущественные отношения в российской экономике

№	Приоритеты инстиуциональных изменений антикризисного характера, влияющие на земельно-имущественные отношения	Характеристика системы антикризисных мер, социально-экономических и институциональных эффектов от их реализации
1	Возрастение роли государства в экономической жизни страны, осуществлении антикризисных мер в социально-экономической сфере	1.1. Повышение ответственности государства за создание институциональной среды, способствующей реализацииа земельно-имущественных отношений в условиях кризиса 1.2. Снижение административных барьеров для бизнеса, реализация государственных антикризисныха программ дляа малого иа среднего бизнеса, поддержка крупного бизнеса, системообразующих предприятий в автомобилестроении, металлургическом производстве, лесопромышленном комплексе и т.д.
2	Защита прав частной собственности на объекты земельно-имущественного комплекса	2.1. Признание приоритета прав частной собственности на имущество, несмотря на реализацию ряда антикризисных мер, сопровождающихся увеличениемаа долиаа государств воаа владенииаа промышленнымиаа и финансовымиаа активамиаа экономическиаа неустойчивыхаа хозяйствующих субъектов 2.2. Совершенствование системы правоприменительных институтов, обеспечивающих защиту прав собственников деловой недвижимости, жилья, земельных участков и др.
3	Обеспечение макроэкономической сбалансированности в хозяйственном комплексе страны, повышение инвестиционной привлекательности российской экономики	3.1. Комплекс институциональных и организационных мероприятий по реструктуризацииа бюджет ваа целяха повышенияа эффективностиаа обеспечения целевого характера бюджетных расходов. 3.2. Снижение инфляции и процентных ставок, стабилизация курса национальной валюты, восстановление устойчивости экономического роста.
4	Модернизация экономики страны, формирование институциональной среды для повышения инновационной активности бизнес-структур	4.1. Смена сложившейся модели экономического роста - от нефтяного к инновационному, реализация модернизационных программ по отраслям и сферам. 4.2. Снижение издержек на сооружаемые инфраструктурные объекты, обеспечивающие переход к качественно новой экономике. 4.3. Создание институционально-организационных условий для формирования критической массы инновационно-ориентированных предприятийа посредством модернизации их имущественного комплекса
5	Общая поддержка реального сектора, стимулирование эффективной деятельности системообразующих предприятий, рационализация процедур банкротства	5.1. Контроль со стороны государства за деятельностью ключевых для российской экономики предприятий, предотвращение массовых увольнений, утраты производственного потенциала. 5.2. Прекращение поддержки неэффективныха предприятий, при минимизации последствий банкротства для работников таких предприятий и местных сообществ. 5.3. Сохранениеа стратегически важных производственныха активов обанкротившихся предприятий, создание условий для использования их имущественного комплекса при организации нового производства.
Продолжение таблицы 4
6	Снижение административного давления на бизнес	6.1. Стимулирование повышения ответственности бизнеса, в условиях кризиса,а созданиеа новыха производства иа дополнительных рабочих мест. 6.2. Контроль за полным использованием бизнес-структурами налоговых обязательств, в сочетании с предоставлением дополнительных налоговых льгот, отсрочек, каникул и т.д. 6.3. Усиление деятельности по предотвращениюаа иаа пресечению коррупционного вмешательства чиновников в бизнес. 6.4. Устранение законодательно установленных до 2009 г. излишних административных барьеров, защита юридических лиц от несанкционированных прокуратурой внеплановых проверок

Научно-практическим результатом продолжительной полемики по проблемам аренды явились разработка и использование в российском земельно-имущественном комплексе разнообразных форм аренды земель, в наиболее общем виде дифференцированных следующим образом:

1. Экономико-правовые разновидности арендных отношений:

аренда условной земельной доли (краткосрочная либо долгосрочная (с правом последующего выкупа));
субаренда;
аренда земельного участка (краткосрочная либо долгосрочная);
арендные права в залог;

2. Экономические разновидности арендной платы:

стоимостная;
натуральная;
смешанная;

3. Экономические разновидности объектов земельно-имущественных отношений: земельные участки различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной), а также находящиеся в пожизненном наследуемом владении;

4. Институционально-статусные разнотипности субъектов земельно-имущественных отношений:

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
органы местного самоуправления;
сельскохозяйственные организации;
другие коммерческие организации;
крестьянские (фермерские) хозяйства;
граждане.

Анализ эмпирико-фактологической информации убедительно свидетельствует о бесспорном приоритете арендной формы организации землепользования, удельный вес которой в течение последнего десятилетия в Российской Федерации составляет 95,0-99,9 %. Неуклонно возрастает площадь арендованных земельных участков - с 71,3 в 1997 г. до 86,7 млн га в 2007 г.

В Южном федеральном округе в течение 2007 г. налогоплательщикамиа (налога на землю) и арендаторами земельных участков были перечислены 4,8 млрд руб., что составляет 12,4 % общей суммы земельных платежей в Российской Федерации. Анализ динамики поступлений арендной платы за землю выявил экономическую неравномерность уровня развития арендных отношений в земельно-имущественных комплексах регионов ЮФО. Так, доля арендной платы в общей сумме земельных платежей в Астраханской области составляет 62 %, в Ростовской области - 50, а в Республиках Дагестан и Северная Осетия-Алания не превышает соответственно 1 % и 5 %. Удельный вес арендной платы в структуре земельных платежей Южного федерального округа, в общей сложности, оценивается в 41 %.

Столь активный рыночный оборот земельно-имущественных ресурсов, обусловленный востребованностью землепользователей и разнообразием форм их аренды, закономерно предполагает приоритет разработки методик формирования и оптимизации ставок арендной платы в современном землепользовании. В связи со сказанным, представляется целесообразной разработка расчетно-аналитического инструментария исчисления арендной платы за землю, который, в значительной мере, определяется влиянием рыночно-институциональных условий функционирования муниципального земельно-имущественного комплекса, формирующего рыночную стоимость земельных участков:

а,а

где:аа а Ца арендная плата за 1 га земельного участка;

а Ца рыночная стоимость 1 га земли, расположенной на определенной территории городского или сельского муниципального образования;

аЦ коэффициент повышения арендной платы, формируемый в зависимости от функционального зонирования земель;

Ца коэффициент приведения.

Земельный налог представляет собой инструментарно-методический механизм взимания платежей в бюджет за использование земельно-имущественных ресурсов, величина которого детерминирована социально-экономическими, природохозяйственными, общественно-политическими, ментальными и иными факторами современного землепользования. Земельный налог учитывает качественные и количественные атрибуты: естественно-природное плодородие земельных участков, площадь, местоположение и состав угодий (для земель сельскохозяйственного назначения), а также градостроительную ценность и социально-культурный потенциал территорий (в случае освоения несельскохозяйственных земель).

В наиболее агрегированном концептуальном аспекте структуру налогооблагаемой базы по земельному налогу можно интерпретировать следующим образом:

Нб = Дк + Двк + Дкс

где: а Нб Ц налогооблагаемая база земельного участка;

ааЦа суммарный доход с земли как капитала - функции;

аЦ доход, образуемый вследствие репродукции капитала, предназначение которого заключается в компенсации издержек собственника земельно-имущественных благ, связанных с реновацией экономических улучшений земельного участка;

аЦ доход, на капитал-собственность владельца земельно-имущественного ресурса и расходуемый в дальнейшем на цели расширенного воспроизводства.Размер налога устанавливается в виде стабильных платежей, ежегодно уплачиваемых за единицу земельной площади. На территории Российской Федерации ставки земельного налога различаются в 9 раз: минимальная величина установлена для Мурманской области, максимальная - для Краснодарского края. Анализ эмпирико-фактологической информации позволил отметить следующее: в течение 2007 г. бюджеты всех уровней Российской Федерации оказались пополнены 35,7 млрд руб. платежей за право пользования земельными ресурсами, в структуре которых удельный вес земельного налога достигал 58,2 %. В общей сумме денежных поступлений от земельных платежей в ЮФО наиболее значителен вклад таких субъектов федерации как Краснодарский край - 4,7 %, Ростовская - 3,1 % и Волгоградская - 2,7 % области.

На основе теоретико-эмпирического исследования зарубежного опыта регулирования земельно-имущественных отношений предложен следующий институционально-инструментарный механизм управления земельными ресурсами (рис. 2).

аЕго значимость заключается в том, что именно на такого рода социально-эколого-экономических основах должен функционировать земельно-имущественный комплекс России, для обеспечения оптимально-равновесного состояния между автономией частного владения землей и государственным регулированием землепользования и для активного содействия преодолению современных деструктивно-кризисных тенденций в системе отечественного землепользования.

Рис. 2. Инструментарно-методический аппарат управления земельно-имущественным комплексом России

В заключительной четвертой главе - Механизмы реализации отношений собственности в перспективной институциональной конструкции земельно-имущественного комплекса России и ее регионов Ц подвергнуты теоретико-эмпирическому исследованию инструментарно-методические разработки алгоритмов реализации рентных отношений на основе реализации процедуры зонирования объектов земельно-имущественного комплекса, а также предложен авторский вариант программно-прогнозного инструментария конструирования региональной модели оптимизации отношений присвоения в системе земельно-имущественного комплекса.

Предметно-сущностное содержание процедуры зонирования земель заключается в осуществлении организационно-экономической дифференциации функционально-территориальных зон (и подзон) и регламентации режима хозяйственного использования земельных участков в административно-территориальных границах городских и сельских муниципальных образований, в отношении которых институты местного самоуправления уполномочены осуществлять градостроительную деятельность, направленную на социально-экономическое развитие территорий. Зонирование земель российских поселений может выступить в качестве инструментарно-методического средства, рационализирующего систему национального землепользования, посредством реструктуризации земельно-налоговой системы и формирования расчетно-аналитического алгоритма определения аутентичной величины земельной ренты.

Зонирование территории Ростовской области выявило следующие результаты: на протяжении последнего 20-летнего периода времени устойчиво превалируют тенденции перманентного сокращения гумуса в почвах всех без исключения территорий региона. Наиболее существенен регресс гумусового горизонта в Восточной (0,5-0,8 %) и Северо-Западной (0,4-0,6 %) земельно-хозяйственных зонах Ростовской области. Автором разработана и предложена к внедрению в региональный земельно-хозяйственный комплекс многокритериальная интегрированная система индикации социально-экономического состояния территорий Ростовской области, сочетающая различные расчетно-аналитические инструменты зонирования системы земельно-территориальных ресурсов, представленная в табл. 5. В контексте сказанного можно констатировать тот факт, что именно реализация обширного комплекса высокоэффективных природохозяйственных мер почвозащитного характера представляет собой приоритетное направление развития земельно-имущественного комплекса Ростовской области, с одной стороны, а также императивное условие дальнейшего социально-экономического развития региона, обеспечения им конструктивно-преобразовательных тенденций и последующей созидательной динамики - с другой.

Бесспорное эвристическое значение приобретают процессы углубленной аналитики категориальных, рыночно-институциональных и инструментарно-методических аспектов исследования процедур оценки земельно-имущественных благ, вовлеченных в сферы хозяйственного использования и рыночного оборота.

Таблица 5

Зонирование территории Ростовской области по индикаторам эколого-экономического состояния

земельно-хозяйственных ресурсов

Аграрные зоны	Показатели интегральной типологии агро-эколого-экономического состояния				Эколого-эко-номическое состояние
Аграрные зоны	земельные ресурсы	экономика	социум	здоровьеаа человека	Эколого-эко-номическое состояние
Восточная зона	Слабая степень проявления деградационных процессов: дегумификации, водной эрозии, засоления, переувлажнения. Характеризуется высокой антропогенной устойчивостью почв. Особенность - выраженная тенденция снижения плодородия пашни	Относительно стабильные показатели сельскохозяйственного производства, интенсивное земледелие, высокая эффективность возделываемых культур	Отношение к земельно-имущественным ресурсам как основному объекту жизнедеятельности, стремление всего населения к получению земли в частную собственность, миграция населения - отсутствует	Высокий показатель заболеваний населения злокачественны-ми образования-ми	Условно-удовлетворительное
Cеверо-Западная и Южная зоны	Средняя степень проявления деградационных процессов: дегумификации, водной эрозии, осолонцевания, ветровой эрозии, обусловленных вовлечением в хозяйственный оборот непригодных земель. Особенность Цпризнаки усиления деструктивных почвенно-земельных тенденций	Осложнения хозяйственной деятельности, признаки зоны рискованного землепользования, невысокая эффективность промышленно-индустриального и аграрного производства	Начало осознания природохозяйственных проблем, связанных с земельно-имущественными ресурсами, стремление части населения к получению земли в частную собственность; слабая миграция населения	Признаки ухудшения здоровья человека: появление злокачест-венных новообразований; врожденные аномалии у детей	Напряженное
Cеверо-Восточная зона	Существенная степень проявления деградационных процессов: дегумификации, вторичного засоления, водной и ветровой эрозии, переувлажнения, осолонцевания. Особенность - значительные площади неблагополучных земель	Стремительный регресс общей эффективности производственной деятельности (за исключение отдельных хозяйствующих субъектов)	Проявление социального напряжения, обусловленное изменением земельно-хозяйственной ситуации; стремление меньшей части населения к получению земли в частную собственность	Стремительный прирост удельного веса онкологических поражений взрослой и детской групп населения	Критическое
Центральная и Приазовская зоны	Угрожающая степень проявления де-градационных процессов, связанных с подтоплением земельных площадей, сильнейшим проявлением тенденций засоления, заболачивания, ветровой и водной эрозии. Особенность - изменение естественно-природной структуры земельно-хозяйственных экосистем	Усиление негативного эколого-экономического воздействия на земельно-хозяйственную деятельность, угроза деградации и необратимого регресса эффективности всех отраслей производства	Стремительное нарастание социального напряжения в обществе, миграция населения в период максимального проявления трансгрессивных процессов, индифферентное отношение к частной собственности на земельно-имущественные блага	Очевидные признаки регресса состояния здоровья населения, возрастание частоты появление экологических эндемий	Кризисное

В работе предложена трактовка понятия: лоценка земельных участков городских и сельских муниципальных образований, представляющего собой расчетно-аналитическую процедуру, определения аутентичных денежных эквивалентов земельных участков, зафиксированных по состоянию на определенный момент времени и интерпретированных посредством, современных инструментарно-методических средств, и графически представлен функционально-стоимостной инструментарий ценовой идентификации земельно-имущественных благ (рис. 3).

Рис. 3. Дифференциация функционально-стоимостного инструментария

оценки земельно-имущественных ресурсов

Затратный подход к проблемам идентификации рыночной стоимости земельно-имущественных благ представляет собой совокупность методов определения цены земельного участка, основанных на исчислении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Расчетно-аналитический алгоритм идентификации рыночной стоимости земельно-имущественных благ заключается в следующем:

а ,

где:аа - стоимость земельно-имущественного объекта, исчисленная посредством затратного подхода;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

аа - амортизационный износ (иными словами, количественная интерпретация отличия стоимости земельно-имущественного объекта от стоимости замещения).

Доходный расчетно-аналитический метод представляет собой инструментарно-методическую совокупность процедур определения рыночной стоимости земельно-имущественных благ, основанных на учете потенциальных доходов от объекта оценки.

Инструментарно-методический алгоритм исчисления рыночной стоимости земельного участка в наиболее агрегированном виде заключается в следующем равенстве:

а,

где:аа аа - рыночная стоимость земельно-имущественного объекта, руб.;

- размер годовой арендной платы за право пользования земельным участком, руб.;

а - коэффициент капитализации.

Сравнительный метод представляет собой совокупность инструментарно-методических средств индикации цены земельно-имущественного объекта, основанных на расчетно-аналитических процедурах сопоставления оцениваемого объекта с аналогами, в отношении которых имеются в наличии эмпирико-фактологические сведения об их рыночном обороте.

Теоретико-эмпирическая значимость аутентичного расчетно-аналитического инструментария денежной оценки земельно-имущественных благ подтверждена практикой его использования для модернизационной реструктуризации земельно-имущественных комплексов регионов Южного федерального округа (и Ростовской области, в частности) как стратегически значимого субъекта-землепользователя, во многом детерминирующего земельно-хозяйственную политику на Юге России.

Практически все земельные угодья Ростовской области в той или иной степени подвержены процессам деградации и необратимого истощения почвенного потенциала. Качество земельно-имущественных ресурсов стремительно регрессирует в результате экстремально усилившихся природоразрушительных тенденций эродирования, подтопления, заболачивания и опустынивания территорий, выступающих закономерным следствием неэкологизированной хозяйственной деятельности дестабилизирующих экосистему промышленных и сельскохозяйственных предприятий региональной экономики.

Процесс денежной оценки земельно-имущественных ресурсов в условиях рыночных отношений должен агрегировать палитру многокритериальных расчетно-аналитических инструментов определения эффективности хозяйственного освоения региональных и муниципальных земель (рис. 4).

Рис. 4. Основные социально-эколого-экономические критерии оценки эффективности использования земельно-имущественных ресурсов муниципальными хозяйствующими субъектами

Разработанная и предложенная к внедрению в региональном земельно-хозяйственном комплексе многокритериальная интегрированная система оценки социально-экономического состояния территорий Ростовской области, сочетающая разнообразные расчетно-аналитические инструменты исследования современных земельно-хозяйственных отношений, выявляет стратегическую перспективу реализации обширного комплекса высокоэффективных природохозяйственных мер почвозащитного характера, представляющего приоритетное направление развития земельно-имущественного комплекса Ростовской области, с одной стороны, а также императивное условие дальнейшего социально-экономического прогресса региона, достижения им конструктивно-преобразовательных тенденций развития и последующей модернизационно-созидательной динамики - с другой.

В заключении диссертационной работы приведены наиболее существенные концептуально-методологические, теоретико-эмпирические, расчетно-аналитические и прикладные результаты, полученные в процессе разработки проблемы.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ АВТОРА:

Монографии

Панасенкова Т.В. Механизмы рыночной трансформации региональной системы земельно-имущественных отношений в России. - Ростов н/Д: Издательство Южного федерального университета. - 2007. - 268 с. - 16,75 печ. л.
Панасенкова Т.В. Концепция эволюции региональной системы земельно-имущественных отношений современной России. - Ростов н/Д: Издательство Южного федерального университета. - 2009. - 300 с. - 17,67 печ. л.

Статьи, опубликованные в периодических научных изданиях,

рекомендуемых ВАК

Панасенкова Т.В. Инструменты регулирования экономических форм реализации земельной собственности, землевладения и землепользования // Философия хозяйства спец. выпуск: издательство МГУ. - 2006. - декабрь, ч.1. - 1,2 печ. л.
Панасенкова Т.В. Изменение институциональной структуры земельно-имущественных отношений в процессах рыночно-инновационного реформирования // Экономические науки. - 2006. - №11(24). - 1,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Институциональные формы управления объектами имущественно-земельного комплекса в государственном секторе экономики // Экономический Вестник Ростовского государственного университета: Издательство ЮФУ. - Ростов н/Д. - 2007. - №2. - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Теоретико-методологические основы современных земельно-имущественных отношений: концепции, приоритеты, рыночно-институциональные проблемы формирования собственности // Экономические науки. - 2007. - №7(32). - 0,8 печ. л.
Панасенкова Т.В. Концептуально-методологические вопросы становления и развития рентных отношений в рыночно-институциональной реструктуризации земельно-имущественного комплекса России // Экономические науки. - 2008. - №40(3). - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Налоговый инструментарий регулирования земельно-имущественных отношений: особенности формирования, механизм взимания //а Экономический Вестник Ростовского государственного университета: Издательство ЮФУ. - Ростов н/Д. - 2008. - №3. - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Инструментарно-методологические регуляторы полиморфных форм земельной собственности // Экономические науки. - 2008. - №12(49). - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Арендные отношения как эффективный инструментарий перераспределения земельных ресурсов // Экономический Вестник Ростовского государственного университета: Издательство ЮФУ. - Ростов н/Д. - 2009. - №4(3). - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Роль государственных институтов в управлении сферой земельно0имущественных отношений // Весник РГЭУ РИНХ: Издательство РГЭУ РИНХ. - Ростов н/Д. - 2009. - № 1(27). - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Основные направления земельно-имущественного менеджмента и их рыночно-институциональная специфика // Вестник Томского государственного университета: Издательство ТГУ. - Томск. - 2009. -№320. - 0,7 печ. л.

Работы в других научных изданиях

Панасенкова Т.В. Арендные отношения как рыночно-институциональный приоритет земельно-имущественного менеджментаа России // Весник РГЭУ РИНХ: Издательство РГЭУ РИНХ. - Ростов н/Д. - 2007. - № 1(23). - 0,8 печ. л.
Панасенкова Т.В. Инструментарно-методологический механизм регулирования экономических форм реализации земельной собственности // Сборник статей VI международной конференции Россия как трансформирующееся общество: экономика, культура, управление. Оренбург: Научный вестник Оренбургского государственного института менеджмента. - 2007. -0,7 печ. л.
Панасенкова Т.В. Концептуально-меотдологические подходы к исследованию земельно-имущественных отношений // Издательство РГЭУ РИНХ. - Ростов н/Д. - 2007. - 0,5 печ. л.
Панасенкова Т.В. Отечественная адаптация мировой практики построения земельно-имущественных отношений: региональный аспект // Сборник научных трудов по материалам международной научно-практической конференции Научные исследования и их практическое применение. Современное состояние и пути развития. Одесса: Издательство Черноморье, Одесский национальный морской университет.а - 2007. - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Интерпретация содержательной сущности и особенностей функционирования системы управления в сфере земельно-имущественных отношений России // Всероссийская научно-практическая конференция Современные тенденции развития теории и практики управления отечественными предприятиями. ГОУ ВПО СевКавГТУ. Ставрополь. -2007. - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Анализ системы управления в сфере земельно-имущественных отношений в России // Труды 10-й Международной научно-практической конференции Экономика, экология и общество России в 21-м столетии: ч.2, издательство Политехнического университета. - Санкт-Петербург. - 2008. - 0,6 печ. л.
Панасенкова Т.В. Инструменты реализации экономических форм присвоения в системе земельно-имущественного комплекса // Сборник статей Международного форума Россия как трансформирующееся общество: экономика, культура, управление. Оренбург: Научный вестник Оренбургского государственного института менеджмента. - 2008. -0,6 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Институциональные преобразования системы земельно-имущественных отношений в процессе экономической реформы // Издательство РГЭУ РИНХ. - Ростов н/Д. - 2008. - 0,6 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Социально-экономические и политико-правовые принципы регулирования земельно-имущественных отношений // Материалы научно-практической конференции, V Южно-Российский Логистический форум, Транспортный форум Юга России Трансэкспоюг Логистика в глобализирующейся экономике: новые взгляды и перспективы развития. - Ростов н/Д. - 2008. - 0,5 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Концепция институциональных преобразований системы земельно-имущественных отношений в процессе экономической реформы // Материалы Международного научно-практического симпозиума Проблема социально-экономического развития РФ и Республики Армения. - Армянский государственный экономический университет, Институт экономики им. М. Котаняна НАН РА. - Ереван. - 2008. - 0,4 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Рыночно-институциональная структура менеджмента муниципальных земельных ресурсов // Технологии управления. - Издательство РГЭУ РИНХ. - Ростов н/Д. - 2009. - 0,6 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Земельный налог как механизм регулирования земельной ренты // Налоговая политика и практика: Издательство экономико-правовой литературы. - Москва. - №3/1. - 2009. - 0,5 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Международный опыт регулирования экономико-правовых процедур рыночного оборота земли // сборник научных трудов Экономические и социально-правовые проблемы России. - Ростов н/Д: РСЭИ, 2009. - 0,6 печ. л.
аПанасенкова Т.В. Организационные формы и механизмы регулирования системы земельно-имущественных отношений // Сборник научных трудов Система бизнеса. Выпуск №5. - М.: Московская финансово-промышленная академия; Маркет ДС. - 2008. -0,6 печ. л. а

Составлен аавтором на основе диссертационного исследования.

Таблица составлена автором на основе обобщения эмпирико-фактологических сведений: Система ведения агропромышленного производства Ростовской области (за период 2001-2005 гг.)//Под ред. Э.И.Липкович. - Ростов н/Д: Феникс, 2001 (36-38; 77-84).

Составлен автором на основе диссертационного исследования.

Таблица составлена на основе обобщения эмпирико-фактологических сведений, представленных в следующих литературных источниках: Бакинова Т.И. Эколого-экономические проблемы аграрного землепользования в аридной зоне.- Ростов н/Д: Изд-во СКНЦ ВШ, 2000; Иевлев К.К., Иевлева А.В. Приоритетные направления приватизации земель и совершенствования земельной политики в Российской Федерации. - М.: Филинъ, 2007 и др.

Составлена апо результатам анализа и систематизации информации, представленной в Программе антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год // Российская газета. - 2009. - 20 марта. № 48 (4872). - С. 3-8

Таблица составлена автором на основе обобщения эмпирико-фактологических сведений, представленных в следующих литературных источниках: Устойчивое развитие в меняющемся мире. Преобразование институтов, рост и качество жизни. Доклад о мировом развитии.- М.: Изд-во Весь мир, 2003; Аристов В.Р. Современное состояние и перспективы развития российского земельно-имущественного комплекса. - М.: ЛОГОС, 2006; Кухтин П.В., Левов А.А. и др. Управление земельными ресурсами. - СПб.: Питер, 2005.

При составлении таблицы автором использована следующая научная литература: Варламов А.А., Комов Н.В., Шаманов В.С. и др. Государственное регулирование земельных отношений. - М.: Колос, 2000, С. 14-17; Комов Н.В., Арский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. - Н. Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2005; Лысенко Е. Эффективность использования земель // Экономист. - 2005. - № 6 и др.

Авторефераты по всем темам >> Авторефераты по экономике

Blog

Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной России