Авторефераты по темам >> Авторефераты по экономике

Организационно-экономический механизм паспортизации многоквартирных домов в крупном городе

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

На правах рукописи

САЛИХОВ Виктор Викторович

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ПАСПОРТИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и управление

предприятиями,аа отраслями,аа комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт - Петербург 2009

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в городском хозяйстве ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: доктор экономических наук, профессор

Любарская Мария Александровна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:аа доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

кандидат экономических наук, доцент Немкин Павел Валерьевич

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ: ГОУ ВПО Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-

строительный университет (Санкт-Петербург)

Защита состоится л16 июня 2009 года в 11 часов 30 минут на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт -Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт - Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан л15 мая 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессора Чепаченко Н.В.

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Одной из важнейших составляющих повышения эффективности управления социально-экономическими процессами в городе является их надёжное информационное обеспечение. Принятие рационального, своевременного и действенного управленческого решения возможно лишь в том случае, если оно опирается на полную, актуальную и качественную информацию.

Большую часть современного жилищного фонда крупных городов во всем мире составляют многоквартирные дома, которые отличаются разнородным составом собственников и нанимателей жилых помещений, сложными конструктивными элементами и инженерными системами. Европейской Экономической Комиссией ОНН на 67 сессии Организации Объединенных Наций в 2006 году проблема управления многоквартирными домами была признана одной из приоритетных. Поскольку управление такими сложными объектами жилищной сферы, как многоквартирные дома требует постоянного мониторинга их технического состояния, определения очередности проведения ремонтов, владения оперативными сведениями о собственниках и нанимателях жилых помещений, реализация поддержки управленческих решений по этим объектам на основе информационно-аналитических систем является очень актуальной.

В сфере управления жилищным фондом Санкт-Петербурга отсутствие надёжной и полной информации о различных характеристиках многоквартирных домов является существенным препятствием для выработки эффективных решений по их содержанию и ремонту. Наличие многочисленных, но разрозненных и несопоставимых информационных массивов не снижает уровень информационного дефицита. Именно поэтому возникла задача разработки и научного обоснования организационно-экономического механизма паспортизации многоквартирных домов, определения принципов и методов, обеспечивающих создание полной, качественной, динамичной, единой информационной базы технико-экономических паспортов.

Актуальность разработки данной темы связана с развитием многоукладноеЩ жилищного фонда, формированием рынка жилья и определена необходимостью реальной оценки состояния многоквартирных домов для использования этих сведений при принятии управленческих решений и оформлении различного вида договоров в сфере жилищных отношений.

Реализация приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, на наш взгляд должна охватывать не только этап обеспечения населения Российской Федерации необходимыми объемами строительства нового жилья по доступным ценам, но и простираться на его последующую рациональную эксплуатацию с веде-

нием современных способов управления на основе применения информационных инновационных технологий.

Степень разработанности проблемы. В исследование вопросов теории и методологии управления жилищной сферой значительный вклад внесен такими учеными как В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, Ф.М. Иохведов, С.Н. Максимов, А.А. Олтяну, Е.Б. Смирнов, B.C. Чекалин, П.В. Немкин, Л.Н. Чернышев.

В то же время глубокая проработка задачи организационно-методического обеспечения проведения паспортизации многоквартирных домов до настоящего времени не проводилась, хотя её решение имеет определяющее значение для практической реализации реформы в жилищной сфере города.

Целью данного исследования является развитие методических положений формирования организационно-экономического механизма паспортизации многоквартирных домов в системе управления жилищным фондом в крупном городе.

Реализация указанной цели потребовала постановки и решения следующих задач:

анализ существующей системы управления жилищным фондом и определение направления ее дальнейшего развития;
определение содержания системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами;
развитие положений организационно-экономического механизма проведения паспортизации многоквартирных домов, создающих основу формирования системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами;
формирование порядка создания и обновления информационно-аналитической базы на основе паспортизации и дальнейшего мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
определение методов оценки эффективности использования информационно-аналитической базы, разработанной на основе паспортизации многоквартирных домов

Объектом исследования является система информационного обеспечения управления многоквартирными домами, разработанная на базе паспортизации объектов жилищного фонда города.

Предметом исследования являются экономические и организационные элементы механизма формирования информационно-аналитической базы о техническом состоянии многоквартирных домов.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области теории управления жилищно-коммунальным хозяйством, в области создания информационно-правовых баз в различных отраслях, был применен системный подход к исследуемым объекту и предмету.

Статистической и информационной базой исследования послужили исследования отечественных и зарубежных ученых в данной области, законодательные акты, принятые в жилищной сфере, на федеральном и региональном уровнях, данные органов государственной статистики, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, материалы российской и зарубежной прессы, данные сети Интернет.

Научная новизна исследования состоит в разработке организационных и экономических основ технико-экономической паспортизации жилых зданий в системе управления многоквартирными домами в крупном городе.

В процессе исследования получены и выносятся на защиту следующие основные результаты:

Дано авторское понятие управления многоквартирным домом, учитывающее нацеленность процесса управления на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан и обеспечения функционирования в доме социально-экономических процессов и доказывающее необходимость совершенствования информационного обеспечения в современных условиях и проведения паспортизации многоквартирных домов.
Определено содержание системы информационного обеспечения процесса управления многоквартирными домами на базе технико-экономической паспортизации жилищного фонда, позволяющее своевременно организовывать мероприятия по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем в таких домах и эффективно использовать при этом материальные, человеческие и временные ресурсы.

3. Развиты методологические основы организационно-

экономического механизма проведения паспортизации многоквартирных

домов, позволяющие определить основные параметры и порядок создания

системы информационного обеспечения.

4.аа Предложена усовершенствованная структура информационно-

аналитической базы на основе технико-экономических паспортов, позво

ляющая расширить область принятия эффективных управленческих реше

ний.

5. Разработан новый порядок создания, обновления и использования

информационно-аналитической базы данных на основе технико-

экономической паспортизации многоквартирных домов для эффективного

ведения мониторинга технического состояния жилищного фонда, получе

ния полной, достоверной и своевременной информации о процессах, про

исходящих в различных его звеньях и последующем ее применении при

принятии управленческих решений и обслуживании многоквартирных до

мов.

6. Предложен способ оценки эффективности использования информационно-аналитической базы, разработанной на основе паспортизации многоквартирных домов, при управлении жилищным фондом.

Практическая значимость исследования состоит в разработке конкретных методических рекомендаций, моделей и схем создания информационной базы технико-экономических паспортов многоквартирных домов в крупном городе, которые могут быть использованы органами власти для повышения эффективности управления жилищной сферой и обеспечения собственников, эксплуатирующих организаций, арендаторов, нанимателей рекомендациями по безопасной эксплуатации и использованию помещений в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами.

Апробация работы. Выводы и рекомендации, сформулированные в диссертации, были внедрены в практическую деятельность Учебно-научно-производственного подразделения Центр паспортизации Института фундаментальных и прикладных исследований ГОУ ВПО Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на X научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей, г. Санкт-Петербург и I научном конгрессе студентов и аспирантов, г. Санкт-Петербург, СПбГИЭУ, 2008 г.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 1,4 п.л., в том числе в рекомендованных ВАК изданиях 0,6 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация содержит введение, три главы и заключение, состоит их 161 стр. машинописного текста, в том числе 4 таблицы, 21 рисунок, список литературы из 108 наименований.

II. Основные положения, выносимые на защиту

1. Дано авторское понятие управления многоквартирным домом, учитывающее нацеленность процесса управления на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан и обеспечение функционирования в доме социально-экономических процессов и доказывающее необходимость совершенствования информационного обеспечения в современных условиях и проведения паспортизации многоквартирных домов.

Управление жилищным фондом относится к специфической области общественных отношений - жилищной сфере. В отличие от других отраслейа социальнойа сферы,а объемыа и качествоа жилищных услуг не

подлежат сокращению ниже определенного минимума, поскольку за этим может последовать разрушение среды обитания населения.

В статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации дается законодательное определение жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

В современной практике под управлением жилищным фондом понимается процесс планирования, организации, координации, контроля за содержанием и ремонтом жилых зданий крупного города.

В Жилищном кодексе РФ вводится новое понятие - многоквартирный жилой дом (дом в котором две квартиры и более), который выделяется как самостоятельный объект управления. Тем самым сформирована законодательная основа пообъектного управления, переход к которому в городах Российской Федерации идет очень медленно и не дает ожидаемого эффекта из-за отсутствия полной и достоверной информации о многоквартирных домах.

Принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия луправление многоквартирным жилым домом, хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ определено лишь, что управление многоквартирным домом может осуществляться различными способами.

На наш взгляд, для единообразного толкования в дальнейшем понятия луправление многоквартирным домом на начальном этапе необходимо дать ему определение, опираясь на общепринятые термины и понятия.

Управление многоквартирным домом - это процесс планирования и организации мероприятий по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем в доме с двумя и более помещениями и предоставления его жителям коммунальных услуг, основанный на ведении мониторинга технического состояния дома и направленный на создание благоприятных и безопасных условий проживания в доме, а также обеспечение функционирования в нем социально-экономических процессов.

Процесс управления любыми объектами, тем более такими сложными, как многоквартирные дома, нуждается в полноценном информационном обеспечении. В настоящее время в системе управления жилищным фондом наблюдается острый дефицит актуальной и достоверной информации о техническом состоянии конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирных домов. Из-за отсутствия необходимой информации невозможно организовать процесс управления, отвечающий заявленным требованиям, поэтому стоит острая необходимость проведения технико-экономической паспортизации многоквартирных домов и создания системы информационного обеспечения.

2. Определено содержание системы информационного обеспечения процесса управления многоквартирными домами на базе технико-экономической паспортизации жилищного фонда, позволяющее своевременно организовывать мероприятия по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем в таких домах и эффективно использовать при этом материальные, человеческие и временные ресурсы.

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом, для чего должны располагать необходимой информацией.

Очевидно, что в области информационного обеспечения требуется разработка автоматизированной информационно-аналитической базы данных на основе паспортизации, включающей сведения по жилищному фонду и коммунальным объектам, которая станет основой системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами. В эту систему должны оперативно поступать и накапливаться определенные сведения, которые по мере необходимости могут быть использованы в процессе управления жилищным фондом. Схематически система информационного обеспечения представлена на рисунке 1.

Рисунок 4. - Порядок создания, обновления и использования информационно-аналитической базы данных для ведения более эффективного мониторинга многоквартирных домов.

Создание информационно-аналитической базы данных происходит в процессе паспортизации многоквартирных домов путем проведения сбора имеющейся информации и проведения реальных осмотров и обмеров кон-

структивных элементов и инженерных систем. Получаемая информация анализируется, структурируется и записывается в электронном виде в разработанные бланки технико-экономических паспортов.

Для того чтобы информация всегда оставалась достоверной необходимо проводить ее актуализацию путем постоянных реальных осмотров многоквартирных домов и производить перезапись и обновление данных в информационной базе.

Актуальная и достоверная информация поступает пользователям и потребителям информации для принятия верных обоснованных и эффективных управленческих решений и ведения государственного контроля.

Использование информационно-аналитической базы данных (ИАБ) на основе паспортизации позволяет повысить экономическую, социальную и экологическую эффективность управления многоквартирными домами. Социальный и экологический эффекты являются сопутствующими, а экономический эффект достигается непосредственно, например, при использовании информации, хранящейся в базе данных, для планирования и проведения мероприятий по текущему и капитальному ремонту зданий.

Основным методом оценки эффективности при использовании ИАБ в процессе управления многоквартирными домами является метод сравнения основных показателей до введения ИАБ в процесс управления и после. Показатели до внедрения ИАБ определяются по формуле:

ЗТиКРД0 = ЗУРД0+ЗРД0+СМД0,а (1)

где ЗТиКРД0 - затраты на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗурД _ затраты на принятие управленческих решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

ЗРД0 - затраты на персонал, занятый при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

СМД0 - затраты на материалы, используемые при проведении работ по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.

Затраты на принятие управленческих решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ определяются по формуле:

DOExf

ЗУРД0=аа I С*~ .-ЁА,Д .-Of,, ., (2)

. ,аа доелаа доела доелv 7

/ = 1

где С, ,Да - затраты на оплату труда руководителя или специалиста /-

го уровня, принимающего решения по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./день;

Ё , Д . - количество руководителей или специалистов /-го уровня,

принимающих решения по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов;

,а AT

0,~ . - количество рабочего времени, затраченного руководителем

или специалистом z-го уровня на принятие решений по проведению мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, дней;

/ - уровень руководителя или специалиста;

РУК- количество уровней руководителей.

Затраты на персонал, занятый при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, определяются по формуле:

DAAДyjf

,аа dad, iаа dad, iа dad, /'аа ^ '

J= \

где С,, , .- затраты на оплату труда персонала 7-ой категории, занятого при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./день;

Ё ,,а . - количество единиц персонала 7-ой категории, занятого при

проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов; , я? О*,,а . - количество рабочего времени, затраченного рабочим j-ои

категории на проведение мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, дней;

7 - категория персонала;

РАБ - количество категорий персонала.

Затраты на материалы, используемые при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ определяются по формуле:

IEDх?

СМД0=аа Iа N.A f-MM, ,,а (4)

r = lаа ed,fаа ed,fv '

где N.. f- стоимость единицы материала/-го вида, используемого

при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, руб./ед. (кг, кв.м);

ATг

Mf- количество материала /-го вида, используемого при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, ед.;

/ - вид материала;

МКР - количество видов материалов.

Показатели после внедрения ИАБ определяются по формулам, аналогичным (1), (2), (3) и (4) на основе данных, накапливаемых в системе.

Эффективность использования системы информационного обеспечения на основе данных паспортизации в процессе управления многоквартирными домами, оцененная на примере планирования и проведения мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов определяется как экономия затрат по этим направлениям, отнесенная к затратам на проведение паспортизации многоквартирных домов:

,,Д фёЁЕ^1а -фёЁё1Ш

Aiani= Ч------------ ----------------- , (5)

Qiani

где Aiani- эффективность использования информационного обеспечения на основе данных паспортизации в процессе управления многоквартирными домами;

фёЁЕ^1

затраты на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов до внедрения ИАБ, руб.;

QOeEB- затраты на мероприятия по текущему и капитальному

ремонту многоквартирных домов после внедрения ИАБ, руб.;

Qiani- затраты на проведение паспортизации, руб.

Эффективность использования системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами достигается преимущественно за счет следующих факторов:

экономия времени на принятие управленческих решений при проведении мониторинга технического состояния многоквартирных домов и использованияаа единойаа автоматизированнойаа информационно-аналитической базы данных на основе технико-экономической паспортизации;
экономия времени персонала, занятого при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов за счет более грамотного планирования сроков, порядка и объемов выполняемых работ;
экономия материалов, используемых при проведении мероприятий по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов за счет более грамотного планирования сроков, порядка и объемов выполняемых работ.

-а повышение рациональности принятия управленческих решений

(лдо Р > 1, после Р=1), характеризующейся количеством повторно при-

нятых решений в отношении устранения одной неисправности, показатель снижает затраты в связи с отсутствием повторного принятия решений и проведения работ на одном участке в результате неправильно принятых решений последовательности работ.

Возможность снижения затрат за счет экономии времени при использовании системы информационного обеспечения управления многоквартирными домами для планирования и проведения капитального ремонта представлена на рисунке 5. Оценка проведена графическим путем, построением зависимости финансовых затрат от времени реагирования. Из

3<Sfl0 , При tnoaie^

до

графика видно, что затраты S

S, предельная

S,py6 S,

', ДН.

Т1

Т2

ТЗ

Условные обозначения: Si - рост затрат в связи с ухудшением технического состояния во времени, руб.; S2 - затраты на принятие управленческих решений, руб.;

t = Ti + Тг + Тз - время, прошедшее с момента возникновения неисправности до ее полного устранения, дней;

Ti - время, затраченное на обнаружение неисправности (дефекта), дней; Тг - время принятия управленческого решения (время доведения до сведения структуры управления + время для анализа руководителем + время поручения исполнителю + время для анализа исполнителем + время планирования работ + время организации работ), дней; Тз - время на непосредственное выполнение ремонтных работ, дней.

Рисунок 5. - Зависимость величины затрат на мероприятия по текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов от времени принятия управленческих решений и выполнения работ.

Накопленная статистика показывает, что затраты на паспортизацию одного многоквартирного дома составляют около 50 тыс.руб. Суммарные затраты рабочего времени персонала, занятого при проведении мероприятий по текущему ремонту многоквартирного дома, составляют около 90 дней в год. Средняя заработная плата персонала с учетом начислений составляет 20 тыс.руб. в месяц. За счет более грамотного планирования сроков, порядка и объемов выполняемых работ затраты рабочего времени

можно сократить в 2 раза. Таким образом, срок окупаемости вложений в паспортизацию многоквартирных домов составляет менее двух лет.

Высвобожденные финансовые, временные и людские ресурсы могут быть использованы для модернизации объектов жилищного фонда.

Публикации по теме диссертации: Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях

Салихов В.В. Комплексная система технического учета и диспетчерского контроля многоквартирных домов Санкт-Петербурга как основной инструмент принятия управленческих решений // Вестник ИНЖЭ-КОНа Сер. Экономика. 2008. Вып. 5 (24). Стр. 255-258. - 0,3 п.л.
Салихов В.В. Обоснование необходимости разработки и внедрения комплексной системы технического учета и диспетчерского контроля многоквартирных домов в систему управления жилищным фондом Санкт-Петербурга // Вестник ИНЖЭКОНа Сер. Экономика. 2008. Вып. 7 (26). Стр. 204-207.-0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

Ерошкин В.В. Разработка технико-экономических паспортов домовладений - важнейший этап создания информационной системы управления жилищным фондом города. // Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей. ИНЖЭКОН-2007. X науч. - практ. конф. студ. и асп. СПбГИЭУ 17,18 апр. 2007 г.: тез. докл. - СПб.: СПбГИ-ЭУ, 2007.-0,1 п.л.
юбарская М.А., Ерошкин В.В. Проблемы информационного обеспечения системы управления жилищным фондом города и пути их решения. // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе. Сб.науч.трудов - СПб: СПбГИЭУ, 2007. - 0,3 п.л./0,15 п.л.
Ерошкин В.В. Технико-экономический паспорт как основа для принятия эффективных ремонтных и управленческий решений. // Современные проблемы экономики, социологии и права. Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 1. - СПб: СПбГИЭУ, 2007. - 0,15 п.л.
Ерошкин В.В. Предложения по совершенствованию информационного обеспечения систем управления многоквартирными домами в городах России (на примере Санкт-Петербурга) // Первый научный конгресс студентов и аспирантов 23,24апр.2008г. ИНЖЭКОН-2008: тез. докл. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,1 п.л.
юбарская М.А., Ерошкин В.В. Об актуальности информационного обеспечения управления многоквартирными домами в городах России на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области. // Управление региональной экономикой: ресурсы и резервы. - СПб: Центр рег.экон.СПб научн.центра РАН и правит. Лен.обл., 2008. - 0,3 п.л. / 0,15 п.л.

8. Ерошкин В.В. Анализ преимуществ и недостатков нецентрализованных форм управления жилищным фондом. // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 4. -СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,15 п.л.

Авторефераты по темам >> Авторефераты по экономике

Blog

Организационно-экономический механизм паспортизации многоквартирных домов в крупном городе