Geum.ru
   Авторефераты по темам  >>  Авторефераты по экономике

Формирование стратегии управления жилой недвижимостью в крупном городе

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

МАЛЕЕВ Григорий Николаевич

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петер бург 2009


2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет


НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:


доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна



ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:


доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна


кандидат экономических наук, доцент Федосеев Игорь Васильевич


ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:


ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет


Защита состоится л

июня 2009 года в часов на заседании дис-

сертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103 а.

Автореферат разослан л_ мая 2009 года.


Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор


Н.В. Чепаченко


3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилая недвижимость является основным элементом, жизнеобеспечивающей подсистемой, одним из важнейших факторов и катализаторов развития любого населенного пункта и играет ключевую роль в обеспечении качества жизни населения. Свыше 70% общей площади всей жилой недвижимости в Российской Федерации располагается в городах, где в настоящее время 78% жилищного фонда находится в частной собственности.

Главные цели проводимой в стране жилищной реформы - повышение качества жизни населения, обеспечение надежности предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг за счет развития экономических отношений в отрасли, эффективное регулирование естественных монополий, стимулирование ресурсосбережения, развитие инициативы собственников.

Ключевые позиции в процессе реформирования жилищной сферы занимают крупные города, поскольку именно они отражают весь спектр проблем в силу концентрации в них значительной части населения как носителя разнообразных жилищных потребностей и различных возможностей по их удовлетворению. В городах с численностью населения более 500 тыс.чел. в настоящий период проживает свыше 40%, а с численностью 1 млн. чел. и больше - почти треть населения нашей страны. Крупные города вследствие масштабности и роли в развитии национальной экономики, разнообразных форм и видов бизнеса обладают большим потенциалом для реализации новшеств по управлению жилой недвижимостью.

В то же время в крупных городах отмечается недостаточная обеспеченность населения жильем, недоступность его приобретения для многих категорий населения, значительный удельный вес жилой недвижимости с низким по современным требованиям уровнем потребительских качеств, недостаточно эффективная организация управления эксплуатацией имеющейся жилой недвижимости и другие проблемы. Особенности управления жилой недвижимостью крупного города во многом обусловлены ее масштабом в структуре города, неоднородностью и сложным по техническим, экономическим и потребительским характеристикам составом имеющегося и вновь строящегося жилья, а также и огромным числом собственников, существенно различающихся по социальному статусу.

Многообразие аспектов жилищной проблемы диктует необходимость использования системного подхода к ее решению, формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города как неотъемлемого элемента общей стратегии его развития. Эффективное управление жилой недвижимостью крупного города может быть обеспечено лишь на основе стратегического подхода, позволяющего своевременно реагировать на внутренние и внешние изменения, используя адаптивные свойства системы управления.

При исследовании проблем функционирования и развития жилищной сферы автор опирался на результаты работ Асаула А.Н., Бессоновой О.Э., Бу-зырева В.В., Васильевой Н.В., Гумбы Х.М., Ершовой С.А., Косаревой Н.Б.,


4

Круглика СИ., Лукманова Ю.Х., Лукмановой И.Г., Панибратова Ю.С., Песоц-кой Е.В., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Тарасевича Е.И., Федосеева И.В., Чекалина B.C., Чепаченко Н.В., Чернышева Л.Н.; при исследовании особенностей управления жилой недвижимостью крупных городов - на результаты работ В.С.Боголюбова, О.Т.Лебедева, Л.Э.Лимонова, С.Н.Максимова, Т.Ю.Семеновой и других исследователей.

Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и решение проблем функционирования и развития жилой недвижимости, прослеживается целесообразность проведения дальнейших теоретических исследований и практических разработок по формированию стратегии управления жилой недвижимостью в крупных городах.

Актуальность, научная и практическая значимость решения данной проблемы, недостаточная ее разработанность для современных условий определили выбор темы диссертации, цели и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является обоснование концептуального подхода, разработка методических положений и рекомендаций по формированию стратегии управления жилой недвижимостью крупного города.

Для достижения цели в диссертационной работе были поставлены следующие основные задачи:

  1. исследовать жилую недвижимость с позиций системного и комплексного подхода, особенности и тенденции развития жилой недвижимости в крупных городах;
  2. обосновать концептуальный подход и разработать алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города;
  3. предложить методику формирования информационной аналитической базы для дифференцированной оценки уровня обеспеченности жилой недвижимостью населения города;
  4. исследовать направления приращения жилой недвижимости в крупных городах;
  5. разработать методический подход к развитию объектов жилой недвижимости с учетом их положения в системе городской застройки;
  6. выявить и обосновать направления повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости в крупных городах.

В качестве объекта исследования выступает жилая недвижимость крупного города как комплексная сфера формирования, эксплуатации и приращения жилищного фонда.

Предметом исследования являются научно-методические основы стратегического управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Теоретической, методической и информационной основой исследования являются научные концепции, положения и выводы, содержащиеся в трудах российских и зарубежных ученых, а также специалистов в области управления жилой недвижимостью; информационно-аналитические и статистические материалы, законодательные и нормативно-правовые документы по вопросам управления жилой недвижимостью. В качестве информационной базы исследования использованы материалы, полученные в ходе практической и исследова-


5

тельской деятельности автора диссертации. В работе использованы такие общенаучные методы исследования, как анализ и синтез, системный подход, статистический анализ, методы сравнения, аналитического и структурно-логического моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

  1. Уточнено понятие жилой недвижимости крупного города как системного и комплексного объекта, представляющего собой синтез физических, экономических, социальных и правовых характеристик, выполняющего градофор-мирующую роль в городской застройке и являющегося ключевым элементом системы управления социально-экономическим развитием крупного города.
  2. Разработан алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью, основанный на концептуальной модели, включающей формирование, эксплуатацию и развитие жилой недвижимости в структуре города, что позволит обеспечить ее сбалансированное функционирование и развитие, повышение качества жизни городского населения.
  3. Предложена методика расчета дифференцированных аналитических показателей обеспеченности жилой площадью населения города, позволяющая выявить реальную ситуацию в данной сфере и конкретизировать целевые ориентиры в приращении жилищного фонда в составе общей стратегии управления жилой недвижимостью крупного города.
  4. Выделены сегменты на рынке нового жилищного строительства с учетом платежеспособности населения и обоснована экономическая целесообразность массового приращения жилой недвижимости крупного города путем формирования жилищного фонда для коммерческого найма за счет целевого бюджетного финансирования, что будет способствовать повышению доступности жилья для значительной части населения города.
  5. Предложен методический подход к развитию объектов жилой недвижимости с учетом их положения в системе городской застройки, основанный на принципе многополярного развития и направленный на создание комплексной среды обитания в городе, повышение эффективности использования городских территорий.
  6. Обоснована необходимость совершенствования и предложены варианты рационализации системы расчетов собственников жилья с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, что позволит оплачивать полученные населением услуги в соответствии с их количеством и качеством на основе рыночных отношений.

Практическая значимость исследования состоит в разработке конкретных методических рекомендаций и способов управления жилой недвижимостью по основным стратегическим направлениям ее развития, которые могут использоваться региональными и муниципальными органами управления при разработке и реализации стратегии управления жилой недвижимостью в крупных городах в целях улучшения жилищных условий городского населения.

Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных конференци-


6

ях, где автор выступал с докладами и сообщениями, большинство из которых опубликовано в открытой печати.

Результаты диссертации нашли отражение в материалах научных исследований кафедры экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ, в которых автор принимал участие, в том числе научно-исследовательского проекта Трансформация отношений собственности в современной России, выполняемого по заказу Министерства образования РФ в рамках аналитической ведомственной целевой программы Развитие научного потенциала высшей школы (2006-2008 годы), и проекта Исследование направлений и механизмов совершенствования регулирования экономики и социальной сферы на региональном уровне. Основные результаты исследования используются в практической деятельности органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, Агентства развития и исследований в недвижимости, в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 15 научных работ общим объемом 4,5 п.л., в которых вклад автора - 4,0 п.л.

Структура и объем диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цели и задачи исследования, сформулированы элементы научной новизны полученных результатов, практическая значимость исследования.

В первой главе Тенденции и проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе раскрыта сущность жилой недвижимости как комплексного и системного объекта управления, важного градоформирующего элемента городской застройки, проанализированы итоги жилищной реформы как базового фактора формирования системы управления жилой недвижимостью, выявлены особенности жилой недвижимости в крупных городах и проблемы управления ею в современных условиях.

Во второй главе Научно-методические основы формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города обоснована необходимость стратегического подхода к управлению жилой недвижимостью крупного города и предложен алгоритм формирования стратегии, включающий сбалансированное формирование, развитие и эксплуатацию жилой недвижимости. Обоснована необходимость дифференциации аналитических и целевых показателей стратегии управления жилой недвижимостью города по обеспеченности жилой площадью населения и разработана методика их определения.

В третьей главе Пути реализации стратегии управления жилой недвижимостью крупного города обоснована экономическая целесообразность массового приращения жилой недвижимости крупных городов для коммерческого жилищного найма; даны предложения по комплексному подходу к развитию жилой недвижимости в системе застройки крупного города; предложены направления повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости в крупных городах.

В заключении изложены основные выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования.


7

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено понятие жилой недвижимости крупного города как системного и комплексного объекта исследования и управления.

Жилая недвижимость является важнейшим компонентом социально-экономического потенциала городов, она формирует базовые условия жизни населения и в то же время обеспечивает достаточно обширную сферу приложения труда. Совокупность технических, планировочных и инфраструктурных характеристик жилища определяет уровень потребительских качеств жилья, которое существенно различается по своему устройству, обслуживанию и размещению. Для городов наиболее типичными объектами являются многоквартирные дома, которые составляют жилые группы, формируют кварталы, микрорайоны, жилые районы, а в крупных городах - планировочные районы.

Жилая недвижимость имеет ряд особенностей, обусловленных ее особой значимостью в жизни каждого человека и города в целом. С социальной точки зрения - это общественное благо, которое является основным элементом системы жизнеобеспечения города. Как важнейший фактор формирования городов, жилая недвижимость определяет их масштаб и уровень развития; строительство объектов жилой недвижимости лежит в основе их проектов и планов.

Как экономическая категория жилая недвижимость может выступать в качестве товара, имеющего потребительскую стоимость, а также капитала, способного приносить доход. При этом особенностью жилой недвижимости является то, что на микроуровне (комната, квартира, дом) она выступает как частный товар и капитал, а на макроуровне (город) - как часть городской инфраструктуры.

Жилая недвижимость как правовая категория представляет собой объект прав, регулирование которых осуществляется гражданским и специальным жилищным законодательством.

Как физическая категория жилая недвижимость - объект сложной природы, представляющий совокупность земли и возведённых на ней объектов, предназначенных для реализации жилых функций, с весьма широким диапазоном конструктивных, технологических объёмно-планировочных, архитектурных и прочих решений.

Жилой недвижимости как объекту управления присущи индивидуальные характеристики (местоположение, технические параметры и пр.), продолжительный и сложный жизненный цикл, особенный правовой статус. Классификация жилой недвижимости крупного города по правовым, техническим, экономическим и иным критериям приведена на рис. 1.

Таким образом, жилая недвижимость крупного города - системный и комплексный объект управления, представляющий собой синтез физических, экономических, социальных и правовых характеристик, выполняющий градо-формирующую функцию в городской застройке, предназначенный для удовлетворения жилищных потребностей и определяющий функционирование и развитие города.

9

2. Разработан алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью, основанный на концептуальной модели, включающей формирование, эксплуатацию и развитие жилой недвижимости в структуре города.

Жилая недвижимость вовлечена в единый системный процесс производства, распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении, то есть - в процесс воспроизводства городской среды. Для решения важнейших задач жилищной политики крупного города требуется оптимальное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилой недвижимости в целях обеспечения её соответствия потребностям и экономическим возможностям городского сообщества.

В основе концептуального подхода к управлению жилой недвижимостью города, на наш взгляд, должны лежать две основные идеи: во-первых - единство функционирования и развития жилой недвижимости, во-вторых - стратегический подход к управлению жилой недвижимостью.

Функционирование и развитие жилой недвижимости крупного города можно сформировать в следующие относительно самостоятельные направления.

  1. Осуществление качественной эксплуатации и содержания имеющейся жилой недвижимости при надлежащем обеспечении жилищно-коммунальными услугами и постоянном их улучшении, увеличение на этой основе продолжительности жизненного цикла имеющейся жилой недвижимости города с обеспечением ее соответствия современным стандартам проживания.
  2. Увеличение объемов жилищного фонда через новое строительство и реновацию, повышение доступности жилья для населения.
  3. Регулирование строительства и размещения жилых домов на территории города, обеспечение согласования разнонаправленных интересов при принятии и реализации решений о пространственно-территориальном развитии города, формировании его архитектурно-планировочного облика.

Стратегический подход к управлению жилой недвижимостью крупного города должен охватывать все этапы ее воспроизводственного цикла. При этом стратегия развития жилой недвижимости должна быть направлена как на приращение, так и на повышение качества уже существующего жилищного фонда.

С одной стороны, жилая недвижимость города - физически уже существующий объект управления, представляющий собой сложнейший по своему составу, качеству, формам собственности комплекс жилых строений, имеющихся в городе. С другой - это жизнеобеспечивающий объект управления, физическая и количественная составляющие которого в любом крупном городе России еще не удовлетворяет потребности его населения, а потому непременно требует стратегических решений по его приращению.

Кроме этого, на наш взгляд, при формировании стратегии управления жилой недвижимостью необходимо учитывать еще один очень важный аспект -её роль и место в комплексном развитии территории города. В условиях крупного города это свойство обретает особую важность в силу его масштабности, высокой степени взаимозависимости и взаимообусловленности с другими объ-


10

ектами городской инфраструктуры, ограниченности территории города, роли жилой недвижимости в формировании архитектурной выразительности города, его пространственного облика и функционально-планировочной организации.

В целом с учетом взаимосвязи условий и факторов развития жилой недвижимости крупного города формирование стратегии управления ею можно представить в виде следующего алгоритма (рис. 2), в основе которого лежит идея сбалансированного формирования, эксплуатации и приращения жилой недвижимости города.

Как следует из приведенного на рисунке алгоритма, стратегия управления жилой недвижимостью предусматривает достижение главной цели - обеспечения качественных жилищных условий - путем реализации комплекса мер по трем приоритетным стратегическим направлениям: приращение жилой недвижимости; организация ее эксплуатации; рациональное ее использование как важнейшего элемента градоформирования.

3. Предложена методика расчета дифференцированных аналитических показателей обеспеченности жилой площадью населения города.

Формирование стратегии управления жилой недвижимостью крупного города обусловливает определение стратегических целевых ориентиров по увеличению объемов жилья с учетом достигнутого уровня жилищной обеспеченности горожан в базисном периоде и действующих нормативов. Для индикации стратегических целей и задач необходимо использовать ключевые показатели результативности, количественно характеризующие уровень ожидаемого достижения этих целей.

В настоящее время в качестве инструмента оценки состояния обеспеченности жилой недвижимостью населения городов повсеместно применяется такой количественный показатель, как средняя обеспеченность жилой площадью в расчете на одного жителя города, который используется в качестве целевого показателя при определении перспектив развития жилой недвижимости города. Например, в целевой программе г.Санкт-Петербурга намечено к 2011 г. достичь 25,2 м общей площади жилых помещений на 1 жителя города.

На наш взгляд, этот показатель, повышающийся год от года в целом по стране и по крупным городам, недостаточен для оценки реального уровня обеспеченности населения города жильем, так как в действительности обеспеченность жильем городского населения весьма дифференцирована. Для более точной оценки текущей ситуации, стратегических ориентиров крупного города по развитию жилой недвижимости и обеспеченности жильем, а также для разработки системы мер по достижению намеченного, в работе предлагается методика обеспечения учета постоянного населения города, проживающего в многоквартирных домах, по уровню обеспеченности жилой площадью (табл. 1).

Для расчетов дифференцированных показателей обеспеченности жилой площадью населения города предлагаемая методика включает:

1. Проведение выборочного обследования не менее 10-15% расчетных документов по квартплате населения города для получения из них данных об обеспеченности жилой площадью на базе Вычислительного центра коллективного пользования.


Таблица 1 Распределение постоянного населения города, проживающего в многоквартирных домах, по обеспеченности жилой площадью

№ п/п

Обеспеченность жилой площадью на 1 человека, м

Численность населения

тыс. чел.

%

1

Всего проживает в многоквартирных домах

100

2

В том числе имеют обеспеченность жилой площадью на 1 человека:

2.1.

до 4,9 м2

2.2.

от 5,0 м2 до 8,9 м2

2.3.

от 9,0 м2аа до 11,9 м2

2.4.

от 12,0 м2 до 17,9 м2

2.5.

от 18,0 м2 до 22,9 м2

2.6.

от 23,0 м2 до 25,1 м2

2.7.

от 25,2 м2 до 34,9 м2

2.8.

от 35,0 м2 до 99,9 м2

2.9.

100 м и выше
  1. Расчет коэффициентов, отражающих долю населения по степени обеспеченности жильем в интервалах пп.2.1-2.9 табл. 1, основанный на данных выборочного обследования.
  2. Применение полученных коэффициентов выборочного обследования как репрезентативных для определения показателей по всей совокупности исследуемого объекта (т.е. города).

Предлагаемая методика даст возможность получить в процентном и абсолютном выражении достаточно точные данные, позволяющие дифференцированно и объективно оценить обеспеченность жилой площадью населения города, с тем, чтобы на этой основе формировать реальные стратегические цели управления жилой недвижимостью. В этом случае решение жилищной проблемы в городе будет адресным, поскольку с помощью предлагаемой методики можно иметь четкую картину обеспеченности жилой площадью населения не только в целом по крупному городу, но и по его административным районам и даже муниципальным округам.

Снижение доли населения, имеющего жилищную обеспеченность, соответствующую позициям 2.1.-2.4. табл. 1, и увеличение доли населения по позициям 2.5 и выше должны стать одними из основных целевых ориентиров и количественной оценкой результатов реализации стратегии управления жилой недвижимостью города.

4.Выделены сегменты строительства жилой недвижимости в городе

и обоснована экономическая целесообразность ее массового приращения

путем формирования жилищного фонда для коммерческого найма за счет

целевого бюджетного финансирования.

Расширенное воспроизводство жилищного фонда - важнейшая стратегическая цель управления развитием жилой недвижимости крупного города, весомый фактор его социальной и экономической стабильности. Однако масшта-


13

бы нового строительства не обеспечивают потребности всех слоев населения города в улучшении жилищных условий. Требуются неотложные меры по созданию условий для массового строительства жилья, доступного как по приобретению в собственность, так и по найму для всех категорий горожан. В этом направлении необходимо обеспечить стимулирование развития различных сегментов рынка строительства жилья с учетом платежеспособности различных категорий граждан и применением особых механизмов регулирования спроса и предложения в каждом из них.

1а сегмент - нестимулируемый сегмент коммерческого жилищного

строительства для той части населения города, которая по своим доходам

способна самостоятельно обеспечить себя жильем путем приобретения его в

собственность. Формирование данного сегмента является нормальным направ

лением развития рынка жилой недвижимости крупного города, и политика го

родских органов власти в данном сегменте должна заключаться в обеспечении

необходимых условий для развития конкуренции и равноправного доступа к

земельным, финансовым и энергетическим ресурсам.

  1. сегмент - некоммерческий сегмент строительства жилой недвижимости через использование накопительных и кредитных механизмов, а также различных форм государственной поддержки. Развитие жилой недвижимости в этом сегменте должно заключаться в формировании комплекса преимуществ, предоставляемых некоммерческим объединениям граждан для строительства и приобретения жилья в форме жилищно-строительных кооперативов и иных формах, а также в государственном стимулировании индивидуального жилищного строительства. Основным отличием экономических отношений в указанном сегменте является то, что застройщик - индивидуальный или объединение граждан - не преследует цели извлечения прибыли, что позволяет снизить стоимость жилья.
  2. сегмент - сегмент строительства жилой недвижимости для социального найма. Обязательства по предоставлению жилья малоимущим гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, должны исполняться путем предоставления жилья в социальный наем, для чего необходимо продолжить формирование соответствующего фонда жилой недвижимости за счет бюджетного финансирования.
  3. сегмент - сегмент развития специализированного жилищного фонда. Формирование и развитие специализированного жилищного фонда, включающего служебные жилые помещения, общежития, жилье системы социального обслуживания населения, маневренный фонд и т.п., должно осуществляться за счет средств бюджетов всех уровней, а также внебюджетных источников для предоставления служебных жилых помещений.
  4. сегмент - сегмент жилой недвижимости для предоставления в наем на рыночных условиях. В структуре приращения жилой недвижимости крупного города достойное место должно занять жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях, так как приобретение жилья в собственность - очень дорогой и для многих семей нереальный вариант обеспечения нормальных жилищных условий.

14

Формирование в крупном городе жилой недвижимости такого назначения приобретает особую значимость в современный кризисный период. Бизнес в настоящее время не проявляет интереса и активности к строительству жилой недвижимости для целей сдачи в аренду, так как это не приносит ему быстрой отдачи от вложения капитала. Активизация в крупных городах строительства домов для коммерческого найма за счет средств федерального и городского бюджетов может содействовать: преодолению спада в экономике строительной отрасли; появлению новых возможностей улучшения жилищных условий; укреплению среднего класса и наращиванию человеческого капитала; реализации комплексных градостроительных планов.

Выделение бюджетных средств на приобретение жилья в целях дальнейшего использования через сдачу в коммерческий наем обеспечит их возврат в виде платы за наем и сохранение на будущее в виде вложений в жилую недвижимость. В табл. 2 представлен расчет экономической эффективности строительства жилой недвижимости в данном сегменте, из которого видно, что коэффициент капитализации составляет 8%, а срок окупаемости вложений - 12 лет. С учётом высокой значимости строительства жилой недвижимости данного сегмента показатели эффективности, на наш взгляд, являются экономически и социально выгодными, что подтверждает целесообразность развития данного сегмента за счет бюджетного финансирования.

Таблица 2 Определение эффективности развития коммерческого найма за счет бюджетных средств

Показатель

Величина и ед.изм.

Примечание

Доходы от сдачи жилья в аренду

1

Минимальная цена аренды однокомнатной квартиры в Кировском районе СПб

15 000 руб./в

месяц, без

коммун, услуг

Кировский район выбран как обладающий значительным потенциалом для застройки

2

Возможная арендная ставка коммерческого найма государственного жилья

9 000 руб./в

месяц, без

коммун, услуг

Ориентировочный дисконт - 40% от минимальной цены аренды

3

Годовой доход от сдачи в наём коммерческого государственного жилья

108 000 руб.

п.1х12

Затраты на строительство жилья

4

Себестоимость 1 м квартиры

37 287 руб./м2

Основание: письмо СПб РС от 12.03.2009 №2009-03и

5

Средняя площадь квартиры

36 м

Для двух человек

6

Себестоимость строительства квартиры

1 342 332 руб.

п.4хп.5

Показатели эффективности

7

Коэффициент капитализации

8%

п.З/п.6

8

Период окупаемости

12 лет

п.б/п.З

15

5. Предложен методический подход к развитию объектов жилой недвижимости с учетом их положения в системе городской застройки, основанный на принципе многополярного развития.

Один из важнейших аспектов развития жилой недвижимости крупного города связан с комплексным развитием его территории. Характер и направления развития жилых территорий в городах определяются их местоположением, конфигурацией застройки, связью с транспортной инфраструктурой, функциональным составом территории.

В крупных городах жилая застройка формировалась в течение длительного времени, и представляет собой разнохарактерные типы с различными экономическими, техническими, планировочными и прочими характеристиками. Поэтому развитие жилой недвижимости крупного города напрямую связано с комплексным развитием его территории.

Территория крупных городов, даже одного функционального назначения, крайне неоднородна, поэтому развитие жилых территорий, на наш взгляд, должно осуществляться на основе принципа многополярного развития, суть которого заключается в дифференциации подходов к развитию жилой недвижимости в рамках единой стратегии.

В работе выделены три основных методических подхода к развитию городских территорий жилой застройки, направленных на формирование качественной среды проживания, повышение стоимости и потребительских качеств объектов жилой недвижимости: эффективное использование сложившейся застройки; реновация застроенных территорий города; освоение новых, свободных от застройки территорий.

Первый путь приращения жилой недвижимости крупного города эффективен в том случае, если возведение новых жилых домов делает наиболее благоприятной и комфортабельной среду обитания на этой городской территории.

Альтернативой первого варианта может стать реновация сложившейся застройки. Это наиболее сложный во всех отношениях метод развития жилой недвижимости города, который может быть успешно реализован только при формировании долгосрочной комплексной стратегии, согласованной с генеральным планом города. Придать планомерный характер управлению развитием жилой недвижимости через процессы реновации территории городской застройки можно только в том случае, если программно-целевым методом планируется общая стратегия с последующим определением этапов работы, процедур, объемов и источников финансирования. В работе предложены критерии обоснования плана реновации территории, меры по разработке обоснованных решений и оценочных индикаторов реализации данного направления.

Учитывая, что территориальные ресурсы для внутренней городской застройки во многих крупных городах практически исчерпаны, альтернативой внутригородской застройки может стать комплексное освоение периферийных городских и прилегающих к городу территорий. Выбор конкретных проектов комплексного развития территории города определяется исходя из системы градостроительных требований и ограничений, социально-экономических потребностей населения, местоположения района застройки в структуре города,


16

прилегающих территорий и экономической эффективности предлагаемых проектов.

В качестве примера в диссертации рассмотрены 4 варианта комплексного освоения территории, находящейся в пригородной зоне Санкт-Петербурга и непосредственно примыкающей к границе города, общая площадь которой 62 га (табл. 3): вариант 1 - многоквартирные дома эконом-класса с отделкой; вариант 2 - комфортный малоэтажный комплекс, состоящий из всех типов малоэтажных домов класса лэконом: коттеджей, таун-хаусов и малоэтажных многоквартирных домов; вариант 3 - малоэтажный комплекс, сочетающий два типа жилья - коттеджи и таун-хаусы класса лэконом и вариант 4 - строительство малоэтажного комплекса класса лэконом, состоящего преимущественно из малоэтажных многоквартирных домов, а также таун-хаусов.

Таблица 3

Финансовые показатели сравниваемых вариантов проектов

______ развития территории под жилую застройку__________

Показатели

Номер проекта

1

2

3

4

NPV(чистая стоимость проекта при ставке дисконта 25%), тыс. руб.

-251209

-36 941

-283 100

201 955

IRR (внутренняя норма доходности), %

23

24

16

28

Т (срок окупаемости) с начала реализации проекта, лет

8,0

4,8

5,8

5,5

Т2 (срок реализации проекта), лет

14

6

6

8

NV(чистый накопленный доход), тыс.руб.

17 305 427

2 453 945

1 318 384

5 296 327

Инвестированный капитал (/С), тыс.руб.

49 189 939

12 140 635

6 004 445

19 428 679

Чистая рентабельность проекта (NV/IC), %

35

20

22

27

Инвестированный капитал на 1 м улучшений, руб.

52 435

52 627

61 832

55 145

NPVна 1 м земельного участка, руб.

-410

-60

-462

330

Результаты финансового анализа рассматриваемых проектов, полученные с учетом прогноза удорожания стоимости строительства, инфляции и затрат на приобретение участка, показали, что наиболее эффективным проектом развития данной территории будет строительство малоэтажных многоквартирных домов лэконом класса с включением таун-хаусов.

Разнообразие градостроительных условий, определяемых местоположением жилой недвижимости в структуре города, предопределяет дифференциацию подходов к развитию жилых территорий.

Крупные города, как правило, являются центрами регионов, поэтому при формировании стратегии управления жилой недвижимостью представляется целесообразным и актуальным комплексное освоение территории вокруг них, что позволит обеспечить улучшение жилищных условий населения крупного города, удовлетворить его возрастающие потребности в жилой недвижимости, снизить риск переуплотненной застройки в границах жилых районов города.


17

6. Обоснована необходимость совершенствования и предложены варианты рационализации системы расчетов собственников жилья с поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Сфера управления эксплуатацией жилой недвижимости крупного города и отдельными ее объектами представляет собой одну из самых консервативных с точки зрения применения современных технологий менеджмента и развития в ней рыночных отношений. Структура собственников в многоквартирных домах (МКД), сложившаяся в нашей стране в настоящее время, создает определенные проблемы в управлении жилой недвижимостью. Главная сложность состоит в том, что большая часть объектов жилой недвижимости крупного города построена в условиях плановой государственной экономики, когда системы коммунального обеспечения домов, поставка разнообразных жилищно-коммунальных услуг формировались в других экономических условиях, по другим правилам и трудно вписываются в рыночные отношения.

Не случайно, что абсолютное большинство МКД, в том числе тех, где созданы ТСЖ, остаются в управлении компаний с государственным участием. Например, рассчитанные в работе показатели концентрации рынка управления жилой недвижимостью (коэффициент концентрации рынка - CR, индекс Гер-финдаля-Гиршмана - HHI) для Невского района Санкт-Петербурга, где в управлении компаний с государственным участием находится 1279 домов, ТСЖ, ЖСК и ЖК - 361 дом, частных компаний - 120 домов, свидетельствуют о слабой конкурентной среде в сфере управления жилой недвижимостью (CR= 73%, HHI= 2575). Такое положение обусловлено тем, что соответствующие организационно-экономические условия для обеспечения эффективности управления МКД посредством других форм еще не созданы.

Одна из существенных причин кроется в установившемся механизме расчетов с предприятиями-монополистами по поставке коммунальных услуг населению. Так, при отсутствии приборов учета потребляемой теплоэнергии для обеспечения расчетов с теплоснабжающей организацией любое ТСЖ максимально располагает лишь теми средствами, которые начисляются для оплаты этих услуг гражданам, исходя из размеров, установленных Правительством Санкт-Петербурга. Однако существует практика, когда ГУЛ ТЭК СПб заключает договор на поставку услуг, исходя из технических характеристик подключенных к дому мощностей и коммуникаций. Так, например, для типового 180-квартирного дома в 2008 г. стоимость услуг по теплоснабжению в договоре с ГУЛ ТЭК СПб составила 3973 тыс.руб., в то время, как все начисления квартплаты за теплоресурсы по установленным тарифам в целом по дому за год составили всего 2064 тыс.руб.

Установившаяся практика расчетов с этим и другими поставщиками услуг отвлекает средства, предназначенные на текущий ремонт и содержание дома, его инженерных коммуникаций, благоустройство прилегающей к дому территории и т.д.

На наш взгляд, есть необходимость принципиально решить вопрос об освобождении ТСЖ, ЖСК и др. от посредничества в расчетах за услуги, оказанные поставщиками коммунальных услуг населению, с тем, чтобы они сосредо-


18

точили свое внимание на вопросах непосредственного управления содержанием и эксплуатацией дома. Имеющиеся в распоряжении средства автоматизированной обработки платежных документов вполне позволяют в настоящее время ввести единый платежный документ квартплаты, по которому соответствующие средства будут направляться поставщикам услуг, минуя расчетный счет ТСЖ.

Понимая, что в крупном городе некоторым поставщикам услуг будет достаточно сложно дойти до каждого потребителя, в качестве альтернативы в работе предлагается вариант заключения договора ресурсоснабжающих организаций с ТСЖ, ЖСК и т.д. на выполнение работ по сбору и суммарному перечислению платежей с оплатой за данную услугу и выплатой арендной платы собственникам за использование их внутридомовых инженерных сетей. На наш взгляд, такая мера в значительной степени будет способствовать улучшению технического состояния и обслуживания объектов жилой недвижимости города.

Публикации по теме диссертационной работы

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Малеев Г.Н. Методические основы формирования стратегии

управления жилой недвижимостью крупного города // Вестник ИНЖЭКОНа /

Серия: Экономика. Вып.1 (28) -2009.- С.309-312- 0,3 п.л.

2. Малеев Г.Н. Комплексный подход к развитию жилой недвижимости в

системе городской застройки // Вестник ИНЖЭКОНа / Серия: Экономика.

Вып.2 (29) -2009.- С.264-266- 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих изданиях:

  1. Малеев Г.Н. Мониторинг деятельности управляющих жилищных организаций // Первый научный конгресс студентов и аспирантов 23, 24 апр.2008 г. ИНЖЭКОН-2008: тез.докл. / редкол.: Б.М.Генкин (отв.ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,1 п.л.
  2. Малеев Г.Н. Реконструкция жилой застройки как составная часть стратегии управления недвижимостью крупного города // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апреля 2008 г. / Отв.ред. Е.Б.Смирнов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. -0,2 п.л.
  3. Малеев Г.Н. Основные пути развития жилой недвижимости крупного города (на примере Санкт-Петербурга) // Сб. статей IV Всероссийской научно-практической конференции Город и городское хозяйство. - Самара.: СМИУ, 2008 - 0,5 п.л.
  4. Малеев Г.Н. Перспективы использования энергосберегающих технологий в жилищном секторе. // Проблемы ресурсоэнергосбережения и использования альтернативных экологически чистых способов получения энергии: Мате-

19

риалы Казахстанско-Российской науч.-практ. конф., 16-17 октября 2008 г. -Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2008. - 0,2 п.л.

  1. Малеев Г.Н. Жилая недвижимость как инвестиционный и операционный объект // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. - СПб.: СПбГИЭУ, вып.З. 2008. - 0,3 п.л.
  2. Васильева Н.В., Малеев Г.Н. Проблемы реконструкции объектов теплоснабжения жилищного фонда в Санкт-Петербурге // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе / сб. науч. тр. вып. 4 / ред-кол.: С.Н.Максимов (отв.ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,8 п.л./0,4 п.л.
  3. Малеев Г.Н. Особенности рынка управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге // Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: перспективы развития теории и практики управления сложными социально-экономическими системами и процессами: тез докл. науч.-практ. конф. СПб: ОЦЭиМ, 2007. - 0,15 п.л.
  1. Малеев Г.Н. Дифференциация форм управления жилой недвижимостью города // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. - СПб.: СПбГИЭУ, вып.2. 2007. - 0,3 п.л.
  2. Кусков И.В., Малеев Г.Н. Методические подходы к оценке жилой недвижимости для налогообложения // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы IV Всероссийской науч.-практ. конф. 20 апреля 2007 г. / Отв.ред. Е.Б.Смирнов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л./0,1 п.л.
  3. Малеев Г.Н. Классификация рисков в процессе управления объектами жилой недвижимости // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ, вып. 1.- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,3 п.л.

13 Малеев Г.Н. Проблемы выбора способа управления многоквартирным домом // Сборник тезисов докладов конференции студентов и аспирантов. -СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,1 п.л.

    • Малеев Г.Н. Проблемы управления многоквартирными домами в крупном городе // Социально-экономические проблемы регионального развития: сб.науч.тр. вып.З / редкол.: С.Н.Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,3 п.л.
    • Малеев Г.Н. Управление объектами жилой недвижимости: зарубежный опыт и российская практика // Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей: труды XI международной науч.-практ. конференции. -СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2006. - 0,15 п.л.
         Авторефераты по темам  >>  Авторефераты по экономике