Авторефераты по темам  >>  Авторефераты по экономике

Формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий

Автореферат кандидатской диссертации по экономике

 

На правах рукописи

БОТВИН Дмитрий Николаевич

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА

ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

НА ОСНОВЕ ОЦЕНОЧНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством: экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2009

2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:а доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:аа Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор, Чекалин Вадим Сергеевич

кандидат экономических наук Сергеенков Владимир Владимирович

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:а Санкт-Петербургский филиал

Государственного университета -Высшей школы экономики

Защита состоится л17 декабря 2009г. в 11:30 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул.Марата, д.27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан л17 ноября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессора Н.В. Чепаченко

3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении иного положительного эффекта.

Эффективная система управления недвижимостью позволит также в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов. Кроме того, собственники недвижимости заинтересованы в надлежащем ее содержании, позволяющем находить оптимальный баланс между удовлетворением потребностей и минимизацией издержек.

Вместе с тем, теория и практика управления недвижимостью является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, управление недвижимостью, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой стороны, является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических разработок и практических навыков эффективного управления недвижимостью. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи является формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий, позволяющего реализовать процедуру управления на базе анализа стоимостных и инвестиционных показателей объектов недвижимости.

В последние годы в научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах ряда российских ученых, таких как Асаул А.Н., Белых Л.П., Васильева Н.В., Грабовый П.Г., Грибовский СВ., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Тарасевич Е.И., Чекалин В.Си другие. Вопросы инвестирования в строительство и развития объектов недвижимости рассмотрены в трудах Бузырева В.В., Смирнова Е.Б., Панибратова Ю.П., Чепаченко Н.В. и др.

В работах зарубежных авторов, таких как Фридман П., Ордуэй Н., Рутерфорд Р., Мэннинг К., Рулак С, Меллер Г., Мюлбак Р., Ноурс X., Капозза Д. и др. рассматриваются вопросы учета риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей недвижимости, формирования ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, формирования дохода от объекта недвижимости с учетом собственного и заемного финансирования,

4

структурирования систем управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями.

Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, отражающие особенности управления недвижимостью в современных условиях. За рамками исследований остались вопросы привлекательности объектов недвижимости как объектов управления в современных российских условиях, функций и целей управления на различных уровнях управления недвижимостью, возможности и эффективности использования подходов и методов оценочной практики для формирования механизма эффективного управления недвижимостью.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является разработка методических положений и рекомендаций по формированию механизма эффективного управления недвижимостью на основе использования оценочных технологий.

Для достижения цели в диссертационной работе были поставлены следующие основные задачи.

1. исследовать особенности российского рынка недвижимости с позиции управления объектами недвижимости;
2. проанализировать теоретические и методические основы управления недвижимостью в российских условиях;
3. выявить возможности применения оценочных технологий в процессе управления недвижимостью и особенности их использования на различных фазах управленческого цикла;
4. проанализировать существующие методы прогнозирования уровня арендного дохода и выявить их особенности и недостатки в сфере управления недвижимостью;
5. раскрыть потенциал использования методов обоснования инвестиционных и финансовых решений и разработать алгоритм их применения в сфере управления недвижимостью.

Объектом исследования выступает недвижимость как объект управления.

Предметом исследования являются научно-методические основы механизма эффективного управления недвижимостью с использованием оценочных технологий.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления недвижимостью. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

5

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнено представление об объекте недвижимости как объекте управления, раскрыт его научный и практический потенциал, указывающий, во-первых, на взаимосвязь методологии управления и методологии оценки недвижимости через принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, во-вторых, на возможность повышения эффективности управления недвижимостью на основе использования оценочных технологий.
2. Выявлены характерные особенности рынка недвижимости (высокая степень локализации, низкая степень либо полное отсутствие взаимозаменяемости и стандартизованности товаров, ограничения по части доступности, достоверности и полнотыаа информации о рынке, несбалансированность спроса и предложения и др.) и показано их влияние на управление недвижимостью как сферу предпринимательской деятельности, что позволяет определить пути формирования механизма эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий.
3. Предложена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления, позволяющая раскрыть особенности формирования целей, функций и задач управления в процессе формирования механизма эффективного управления недвижимостью на различных уровнях управления.
4. Разработаны методические рекомендации по применению оценочных технологий в процессе управления недвижимостью, позволяющие осуществлять обоснованный выбор оценочных технологий на различных фазах управленческого цикла с целью повышения эффективности управления объектом недвижимости.
5. Предложена усовершенствованная модель прогнозирования арендного дохода, основанная на коллокационном моделировании с учетом корректировочного коэффициента, рассчитанного в рамках оценочных технологий определения уровня арендного дохода, позволяющая снизить погрешности прогнозирования и получить корректные результаты при обосновании эффективных решений в сфере управления недвижимостью.
6. Разработан метод выбора объекта управления с применением функции полезности на базе максимизации арендного дохода от объекта недвижимости, позволяющий системно структурировать и находить решения при многоцелевых проблемах, с незначительными расчетами.

Практическая значимость. Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке метода, модели, алгоритма, конкретных методических рекомендаций, направленных на формирование механизма эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий, которые могут использоваться региональными и муниципальными органами управления, управляющими компаниями и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью.

Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались и обсуждалисьа на научно-практических конференциях,а используются в

6

практической деятельности ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга, в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 научных работы, в том числе 2 в рекомендованных ВАК РФ изданиях. Общий объем публикаций составляет 0,8 п.л., лично автору принадлежит 0,8 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка.

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе Управление недвижимостью в рыночной экономике проанализированы основные особенности рынка недвижимости как сферы экономических отношений, показаны отличия объекта недвижимости и объекта управления в сфере недвижимости; рассмотрены виды объектов управления в сфере недвижимости и влияние внешней среды рынка недвижимости на управление недвижимостью.

Вторая глава Организационные основы механизма управления

недвижимостьюаа посвящен структурированию организационно-

управленческих функций как элементов механизма управления недвижимостью, классификации управленческих решений, уточнению целей и задач (функций) управления на различных уровнях управления и, соответственно, структуры, состава управленческих решений и критериев их обоснования.

Предметом исследования третьей главы Использование оценочных технологий для повышения эффективности управления недвижимостью являются пути использования оценочных технологий при формировании механизма эффективного управления недвижимостью на различных уровнях управления.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено представление об объекте недвижимости как объекте управления, раскрыт его научный и практический потенциал.

На основании анализа понятий и категорий, присущих российскому рынку недвижимости, а также специфики объекта недвижимости как объекта управления, уточнено понятие лобъект недвижимости как объект управления, расширено представление о его сущности.

Выяснено, что объект управления в сфере недвижимости - это недвижимая вещь или совокупность недвижимых вещей, рассматриваемые как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления ими с учетом затрат по содержанию и управлению. При этом полноценным объектом недвижимости и товаром на рынке недвижимости и, одновременно,

7

минимальным объектом управления в сфере недвижимости признается земельный участок с находящимся на нем зданием.

Отмечено, что представление о развитом объекте недвижимости как о результате взаимодействия земли и внеземельных факторов имеет важное методологическое и методическое значение для экономики и управления недвижимостью, поскольку: во-первых, в стоимости любого развитого объекта недвижимости можно выделить вклад земли и вклад внеземельных факторов (улучшений), а, во-вторых, важнейшими управленческими решениями являются решения об оптимизации соотношения между вкладами земли и капитала и их возможном взаимозамещении. Это показывает связь методологии управления с оценочной методологией через принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Развитый объект недвижимости включает в себя в качественном отношении три основных составляющих - земельный участок, улучшения земли и принадлежности объекта недвижимости - и является сформированным объектом, т.е. определен не только качественно, но и количественно: он имеет определенные площадь, стоимость и способность генерировать определенный доход, находится на определенном праве и рассматривается как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления с учетом затрат на его содержание.

Объект недвижимости как объект управления обладает особенностями, присущими только для данного рода активов. Так, объект недвижимости одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. Особенности недвижимости как реального актива включают стационарность, уникальность и вытекающую отсюда разнородность объектов недвижимости, ограниченность числа объектов, вытекающую из ограниченности земли, долговечность объектов недвижимости и длительность их создания. Этим определяется практический потенциал объекта недвижимости как объекта управления. В работе проведен сравнительный анализ различных типов недвижимости с точки зрения их привлекательности для целей инвестирования и управления в современных российских условиях.

2. Выявлены характерные особенности рынка недвижимости и показано их влияние на управление недвижимостью как сферу предпринимательской деятельности.

Анализ рынка недвижимости как сферы экономических отношений показал, что рынок недвижимости в России в процессе своего становления прошел три основных этапа, которые в работе выделены по следующим критериям: основные характеристики рынка, инвестиционные компоненты и достигнутые результаты.

Особенностями рынка недвижимости являются высокая степень локализации, низкая степень либо полное отсутствие взаимозаменяемости и стандартизованности товаров, ограничения по части доступности, достоверности и полнотыа информации о рынке, несбалансированность спроса

8

и предложения и др. Выявленные характеристики рынка недвижимости оказывают существенное влияние на управление недвижимостью как сферу предпринимательской деятельности. Поскольку рынок недвижимости весьма локализован, то при принятии решения о выборе объекта управления требуется тщательный анализ локального рынка, а иногда и конкретного его сегмента.

Взаимозаменяемость товара на рынке недвижимости очень низкая и при выборе объекта управления на первичном рынке необходимо добиваться качественных преимуществ объектов по сравнению со вторичным рынком; при выборе объекта управления на вторичном рынке - учитывать уникальность объекта при обосновании управленческого решения.

Применительно к стандартизированности товара на рынке недвижимости, следует отметить, что каждое решение уникально и требует индивидуального подхода к оценке объекта управления и управленческого решения.

При выборе объекта управления необходимо четко представлять целевую группу потенциальных пользователей объекта управления, т.е. необходимо четкое позиционирование объекта на рынке.

Вследствие довольно высокой степени закрытости информации, а также ее недостоверности затрудняется ее сбор и анализ при принятия решений.

Несбалансированность спроса и предложения, а также их взаимное влияние на первичном и вторичном рынках осложняет анализ рынка и выбор правильных решений относительно инвестирования в определенные объекты управления.

3. Предложена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления.

Выявлено, что специфика механизма управления недвижимостью определяется такими основополагающими факторами, как целевая функция; масштабы и структура объекта управления; типы недвижимости. В работе эти факторы исследованы подробно, в результате выделены различия в целевых функциях в зависимости от типов управления и типов объектов управления, в соответствии с этим предложена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления (рис.1).

В работе показано, что на разных уровнях управления недвижимостью меняются цели и задачи (функции) управления и, соответственно, структура, состав управленческих решений и критерии их обоснования. Отмечено, что на высшем уровне управления недвижимостью - управление портфелем недвижимости - целью будет являться максимизация дохода от портфеля недвижимости, а критериями выбора наилучшего решения будут критерии эффективности управления портфелем.

На втором и третьем уровне управления недвижимостью целью управления является максимизация дохода или достижение социального эффекта. При коммерческом использовании критерием эффективности будет достижение максимального дохода (стоимости объекта).

Подчеркнем, что данный критерий лежит в основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости, как основного принципа оценки недвижимости, что доказывает необходимость использования методологии анализа ННЭИ с точки зрения оценочной практики как основы принятия стратегических управленческих решений. В связи с этим в работе предложен алгоритм проведения анализа ННЭИ для управления объектом с учетом целевых функций собственника (рис. 2).

Из приведенного алгоритма видно, что анализ ННЭИ в полном объеме с точки зрения оценочной методологии для целей управления необходимо проводить только для естественных природных объектов, требующих освоения, и искусственных объектов, требующих завершения строительства, с точки зрения инвестиционных целей собственника. Для искусственных объектов, готовых к использованию для инвестиционных целей и цели повышение личного престижа за счет обладания значимыми и успешно управляемыми объектами недвижимости требуется только анализ ННЭИ участка с имеющимися улучшениями. Для спекулятивных целей и цели минимизация потерь, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости в случае, если объект обеспечивает личные потребности собственника или вспомогательные процессы в производстве анализ ННЭИ не играет существенной роли.

Отмечено что, анализ ННЭИ участка как застроенного является приоритетным в управлении недвижимостью, в связи с этим автором подробно проанализирован алгоритм проведения анализа на максимальную прибыльность участка как застроенного. Выявлено, что в случае проведения анализа для объекта с существующими улучшениями критерием максимальной прибыльности может стать как стоимость объекта, так и критерии инвестиционного анализа, например, величина чистой текущей стоимости и/или внутренней нормы рентабельности.

4. Разработаны методические рекомендации по применению оценочных технологий в процессе управления недвижимостью на различных фазах управленческого цикла.

В работе проанализированы методы оценки недвижимости, выявлены их возможности и ограничения для целей формирования механизма эффективного управления недвижимостью. Проведен анализ применимости оценочных технологий на различных уровнях управления недвижимостью и для различных субъектов управления. В качестве базовой схемы данный аспект рассмотрен применительно к базовому алгоритму управления недвижимостью. Выделены целевые функции собственника, проведено сопоставление с видами оценочной деятельности и методами оценочной практики применительно к базовому алгоритму управления единичным объектом. Отмечено, что все позиции оценочных технологий, применимые на уровне управления единичным объектом, прослеживаются и на более высоких уровнях.

Так, например, на уровне управления комплексом объектов недвижимости, целью которого является максимизация прибыли или достижение иных (например, социальных) задач, к функциям управляющего относят в т.ч. формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей). Но на данном уровне управляющему также понадобятся результаты оценки рыночной арендной ставки по объектам и сегментам объектов недвижимости, входящих в комплекс. Кроме этого, управляющему необходима оценка ремонтных, восстановительных и др. работ производимых для оптимизации управления комплексом и максимизации доходов, оценка затрат на реконструкцию, модернизацию и т.д. На уровне управления портфелем недвижимости, целью которого является максимизация дохода, приносимого всей совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем, к функциям управляющего относят формирование и актуализацию портфеля. Управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. Рекомендации по применению оценочных технологий в процессе управления недвижимостью представлены в таблице 1.

Таблица 1

Оценка на различных уровнях управления недвижимостью

Уровень управления	Виды оцениваемой стоимости	Вид оценочной деятельности	Процедуры
Управление портфелем недвижимости	Рыночная, инвестиционная, ликвидационная, утилизационная, рыночная ставка арендной платы стоимость ремонтных и восстановительных работ, стоимость реконструкции/модерн изации	Оценка недвижимости, оценка интеллектуальной собственности управляющей компании, оценка бизнеса управляющей компании	Походы и методы оценочной практики, инвестиционный анализ доходности портфеля, управление рисками
Управление комплексом объектов недвижимости	Рыночная, инвестиционная, ликвидационная, утилизационная, рыночная ставка арендной платы стоимость ремонтных и восстановительных работ, стоимость реконструкции/модерн	Оценка недвижимости, оценка интеллектуальной собственности управляющей компании, оценка машин и оборудования, оценка бизнеса	Походы и методы оценочной практики, методы анализа и обоснования инвестиционных и финансовых решений

13

	изации	управляющей компании
Управление	Рыночная, рыночная	Оценка	Походы и методы
объектом	ставка арендной	недвижимости,	оценочной
недвижимости	платы,	экспресс-анализ	практики, методы
	инвестиционная,	оценки бизнеса	анализа и
	иквидационная,		обоснования
	залоговая,		инвестиционных и
	утилизационная,		финансовых
	страховая,		решений
	налогооблагаемая,
	остаточная стоимость,
	сметная стоимость
	ремонтных и
	восстановительных
	работ, сметная
	стоимость
	реконструкции/модерн
	изации

Как видно из таблицы 2 на высших уровнях управления появляются оценочные процедуры, связанные с определением рыночной стоимости управляющей компании. И как максимально возможный этап оценки возможны процедуры управления стоимостью компании. Целью управления стоимостью компании является максимизация ее обоснованной рыночной стоимости. Работы по управлению стоимостью являются продолжением работ по оценке стоимости предприятия (бизнеса).

5. Предложена усовершенствованная модель прогнозирования арендного дохода для целей формирования эффективного механизма управления объектом недвижимости.

Основной целью собственника доходной недвижимости является достижение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) и, как следствие, максимизация арендного дохода, поэтому основным объектом прогнозирования должен быть уровень арендных ставок. Выбор конкретного метода является одной из наиболее важных задач прогнозирования. Среди методов прогнозирования наиболее применимыми для целей прогнозирования арендного дохода являются статистические методы, поскольку они опираются на аппарат анализа, развитие и практика которого имеют достаточно длительную историю. Кроме того, в рамках оценочных технологий существуют методы определения величин арендных ставок, которые в комплексе также могут быть использованы в качестве основы прогнозирования величин арендных ставок. В рамках сравнительного подхода оценки недвижимости можно использовать метод парных сравнений или метод качественного сравнения цен, либо методы регрессионного анализа, часто применяемые в настоящее время в оценочной практике.

14

В работе выполнен прогноз величин арендной ставки применительно к рынку коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Учитывая степень полноты информации и применимость того или иного метода прогнозирования, для целей исследования реализованы методы статистического анализа: метод экстраполяции (к динамическому ряду) и регрессии (к случайной выборке) в рамках оценочных технологий, применяемых на современном этапе. Для построения динамического ряда были структурированы данные выбранного сегмента (бизнес-центры класса А) по периодам. Далее осуществлен выбор оптимального вида функции, описывающей ретроспективный ряд данных. Выбору математической функции для описания тренда предшествовало преобразование исходных данных с использованием аналитического выравнивания динамического ряда. При этом способе на основе данных динамического ряда подбирается наиболее подходящая математическая зависимость (аппроксимирующая функция), которая принимается в качестве модели развития и по которой рассчитываются выровненные значения. Используя данный метод, можно спрогнозировать величины арендных ставок на краткосрочный период.

По анализу тенденций развития рынка аренды сделан вывод о том, что фактические ставки аренды лежат внутри прогнозного доверительного интервала, относительная погрешность прогноза не превышает 5% .

Данная модель позволила получить точечные оценки. Для определения наиболее вероятных интервалов варьирования прогнозных показателей необходимо найти доверительные оценки (доверительный интервал и относительную погрешность). Учесть неопределенность прогноза (полученные разброс и относительные погрешности) можно в методе анализа сценариев, взяв ставку аренды по тренду в базовом сценарии и заложив отклонение, равное величине относительной погрешности, в крайних сценариях (пессимистическом и оптимистическом). Кроме того, варианты оптимистического и пессимистического прогноза можно получить и из рыночных данных, если строить тренды по максимальному, среднему и минимальному значению диапазона уровня арендных ставок за рассматриваемый период.

Для уточнения результатов, полученных статистическими методами, в работе предложена усовершенствованная модель прогнозирования арендного дохода, основанная на коллокационном моделировании с учетом корректировочного коэффициента, рассчитанного в рамках оценочных технологий определения уровня арендного дохода, позволяющая снизить погрешности прогнозирования и получить корректные результаты при обосновании эффективных решений в сфере управления недвижимостью.

В основе модели лежит представление индекса Ап в момент п=0,1,2,3... дискретного времени в виде:

Методы статистического прогнозирования и коллокационная модель в сочетании и при учете их преимуществ и недостатков, дают корректные результаты при обосновании прогноза арендного дохода в целях принятия эффективных решений в сфере управления недвижимостью.

Данные методы хороши для прогнозирования величин ставок аренды наиболее типичных объектов данного вида. В случае если объект является единичным или уникальным по характеристикам, требуется корректировка величин тренда на коэффициент отличия арендной ставки по объекту управления от среднерыночной.

Таким образом, решение о формировании арендного дохода от объекта управления с целью реализации механизма эффективного управления должно приниматься с учетом методов экономического прогнозирования, откорректированных в рамках оценочных технологий определения величин арендных ставок в анализируемый период с учетом погрешностей измерения. С целью уточнения результатов прогнозирования целесообразно использовать предложенную модель коллокации, которая позволит сократить погрешности пр огнозиров ания.

16

5. Разработан метод выбора объекта управления с применением функции полезности на базе максимизации арендного дохода от объекта недвижимости.

Центральным моментом на любом уровне управления является выбор объекта управления, и этот выбор относится как к сфере управления единичным объектом, так и к сфере формирования доходного портфеля недвижимости. В источниках литературы по управлению недвижимостью отсутствуют четкие рекомендации по выбору объекта управления или данные рекомендации носят описательный характер.

В работе предложен метод выбора объекта управления, основанный на использовании функции полезности, позволяющий системно структурировать проблему. В основе метода лежит идея анализа множества сложных альтернатив с целью упорядочивания этого множества согласно приоритетам лица, принимающего решения, относительно многомерной системы целей. В качестве альтернатив в данном случае выступают отдельные единичные объекты управления. При оценке альтернатив относительно целевых функций происходит определение количественных величин и величин полезности. При этом необходимо использовать подходящую для соответствующей целевой функции шкалу. Для включения в модель интервалов необходимо ввести функцию относительных чисел, которая может быть применена только при наличии определенных допущений. В ходе исследования разработана система целевых критериев для выбора рационального объекта управления. Основные этапы анализа полезности представлены на рис. 4.

Определение целевых критериев Взвешивание целевых критериев

Определение показателей частичной полезности

Выявление проявления отдельных альтернатив в

отношении различных целевых критериев

+ Трансформация показателей степени достижения

целей

Определение полезности

I Оценка выгодности

Рис. 4. Основные этапы анализа полезности

Для определения целевых критериев требуется проведение тщательного анализа и структурирование системы целей. При решении комплексной проблемы выбора объекта управления целесообразно разбить целевые функции

17

на отдельные группы, формируемые в процессе детализации и конкретизации главных целей системы, и создать многоступенчатую иерархию целей, характеризующую их соподчиненность и внутренние связи. При этом цели системы вытекают из объективных потребностей. Цели верхнего уровня не могут быть достигнуты, пока не будут достигнуты цели ближайшего нижнего уровня. Глубина детализации целей (число уровней) определяется задачами исследования. Возможны различные принципы детализации целей, в частности, принцип охвата всех факторов, влияющих на решение данной проблемы, и трансформация их в цели и мероприятия.

Построение системы целей позволяет установить выбор каждого уровня и соподчиненность между ними. При этом приведенные в ней цели не являются исчерпывающими. Они могут укрупняться или, наоборот, детализироваться. Конкретный набор целевых критериев и их значимость определяется экспертом для каждого конкретного объекта недвижимости, в зависимости от его специфики.

На втором этапе происходит взвешивание целевых критериев с целью выявления различий в их значимости. Для придания весов критериям используются методы прямого и косвенного взвешивания на шкале интервалов.

На третьем этапе происходит определение показателя частичной полезности для каждой альтернативы и каждого критерия низшего уровня иерархии. Этот этап состоит из двух стадий. На первой стадии выявляются проявления отдельных альтернатив в отношении различных целевых критериев. Измерение показателей степени достижения цели производится с помощью номинальной шкалы измерений, шкалы порядковых или количественных показателей. На второй стадии происходит трансформация показателей степени достижения целей, определенных на первой стадии, в показатель частичной полезности. Поскольку преобразование показателей степени достижения цели в показатели частичной полезности происходит в рамках субъективных

На четвертом этапе происходит определение полезности. При этом предполагается, что целевые критерии, по крайней мере, условно независимы друг от друга относительно показателя полезности и определение показателей частичной полезности происходит с помощью единой шкалы количественных измерений. Показатели частичной полезности альтернатив в отношении критериев низшего уровня иерархии делаются сопоставимыми посредством умножения на веса критериев и затем суммируются друг с другом. Полезность альтернативы представляет собой сумму взвешенных показателей частичной полезности.

Пятым (завершающим) этапом является оценка выгодности с учетом следующих правил:

1. объект управления абсолютно выгоден, если его показатель полезности превышает заранее заданный критический показатель полезности;
2. объект управления относительно выгоден, если его показатель полезности выше подобного показателя любого другого представленного на выбор объекта.

В некоторых ситуациях принятия решений показатель полезности не являетсяаа единственнымаа результатомаа анализ модели,аа служащимаа оценке

18

выгодности. При исследовании сложных проблем, а именно к этому классу принадлежит проблема выбора рационального объекта управления, большую роль играют субъективные факторы, что существенно ограничивает возможности количественного анализа. Анализ полезности представляет собой относительно простой способ нахождения решений при многоцелевых (требующих структурирования) проблемах, проводимый с незначительными расчетами.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Ботвин Д.Н. Особенности и основные направления анализа рынка недвижимости в России// Вестник ИНЖЭКОНа. Вып. 5 (32) - 2009 С. 339- 342. - 0,3 п.л.
2. Ботвин Д.Н. Повышения эффективности управления недвижимостью на основе оценочных технологий// Вестник ИНЖЭКОНа. Вып. 7 (34) - 2009. 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

• Ботвин Д.Н. Использование геоинформационных систем в сфере недвижимости// Первый научный конгресс студентов и аспирантов. Выпуск 3.- СПб: СПбГИЭУ, 2008 С. 203- 204 -. 0,1 п.л.
• Ботвин Д.Н. Современные технологии информационного обеспечения рынка не движимости//Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V всероссийской научной конференции. СПб.: СПбГИЭУ, 2008 С. 143- 144. - ОД п.л.
     Авторефераты по темам  >>  Авторефераты по экономике