Книги, научные публикации
Экономические 5(78) Экономика и управление 235 науки 2011 Опыт коллективных форм управления жилищным фондом и перспективы его использования в России й 2011 С.В. Петров Санкт-Петербургский
государственный архитектурно-строительный университет E-mail: kazakov Исходя из опыта зарубежных стран и на основе развивающейся отечественной практики следует продолжать переход на полную оплату жилищных услуг, активно привлекать население к управ лению жилыми домами, воспитывать в нем чувство собственника.
Ключевые слова: жилищный фонд, формы управления, самоуправление.
Вопрос совместного управления общим иму- новными формами управления такого рода жи ществом в многоквартирных жилых домах воз- лищным фондом являются кооперативы (жилищ ник достаточно давно. Сегодня законодательства ные, жилищно-строительные) и объединения большинства государств детально регламентиру- домовладельцев. Исключение составляет ситуа ют отношения общей собственности, складыва- ция, когда у многоквартирного дома один соб ющиеся при владении, пользовании и распоря- ственник и все жилые помещения сдаются им в жении объектами общего пользования в много- аренду с целью получения прибыли. Подобные квартирных домах. Объединения собственников Удоходные домаФ в нашей стране не имеют ши недвижимости в жилищной сфере получают са- роко распространения.
мые разнообразные названия: ассоциации, това- Главная цель создания кооперативов - это рищества, кооперативы, синдикаты и т.п. Объем получение жилья (улучшение жилищных усло прав и обязанностей как самих объединений, так вий граждан), а лишь потом собственно управ и их членов в разных странах неодинаков, но ление приобретенным жильем.
основная цель таких образований одна - эффек- Первые объединения собственников жилья тивная эксплуатация жилых и нежилых помеще- появились еще в XIX в. в Англии, причем с их ний, придомовых территорий и прочих объектов, организации фактически были начаты преобра относящихся к жилым домам, в целях выраже- зования в жилищной сфере. Принятый в 1836 г.
ния и защиты интересов всех собственников. Закон о строительных обществах регламентиро В западноевропейских странах жилищная вал организацию и деятельность объединений, сфера характеризуется плюрализмом форм соб- строящих и обслуживающих жилье. Названный ственности. Среди них наиболее важные: закон стимулировал строительство жилья объе частные индивидуальные дома;
динением средств граждан и льготным кредито жилищные кооперативы, в которых про- ванием под залог строящихся квартир. Члены живают собственники и арендаторы;
строительных обществ делали еженедельные частные многоквартирные дома, квартиры взносы в кассу общества, в результате чего улуч в которых сдаются собственником в аренду;
шались жилищные условия городского населе бесприбыльные жилищные ассоциации, ния и появлялся собственник, самостоятельно церкви, профсоюзы, которые управляют дома- управляющий своей недвижимостью.
ми, сдаваемыми в аренду по низкой цене;
В западноевропейских странах также полу кондоминиумы, организованные в соответ- чили широкое распространение объединения ствии с законом как объединения собственников граждан, уже являющихся владельцами отдель жилья, проживающих в многоквартирных до- ных жилых помещений в многоквартирных до мах;
мах;
целью таких объединений является эффек муниципальные (государственные) дома, тивное управление жилищным фондом. Кондо квартиры в которых сдаются в аренду для соци- миниум (лат. condominium от con - общий с, альных целей (социальное жилье). dominium -имущество, владение), являющийся Большая часть городского населения зару- материальной основой подобных объединений, бежных стран проживает в многоквартирных означает совместное владение чем-либо. Данное домах. Поэтому особенно интересным становит- понятие не относится к конкретному предмету ся зарубежный опыт коллективных форм управ- или объекту, а представляет собой юридическое ления многоквартирными жилыми домами. Ос- понятие совместного владения.
n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки В своем развитии совместное владение жи- Сегодня основная масса жилищного фонда льем на принципах кондоминиума прошло три в США находится в частной собственности. Это этапа. Первый из них уходит своими корнями односемейные дома, которых очень много в гус во времена Римской империи, когда и зароди- тонаселенных городах;
многоквартирные город лась идея владения одной вещью несколькими ские дома, владельцами которых являются, как собственниками сообща. Около двух тысяч лет правило, корпорации и частные компании, сда назад римский сенат принял закон о кондоми- ющие жилье в аренду;
ассоциации и кооперати ниуме, который разрешил гражданам владеть от- вы. Государственное жилье составляет около дельными жилыми помещениями в городских 5 % от всего жилого фонда страны и предостав УмногосемейныхФ домах. ляется только малоимущим семьям.
Второй этап относится к Средневековью, В 1960-1970-х гг. ассоциации собственни когда на территории Западной Европы снова ста- ков жилья (аналог российских товариществ) в ла популярна идея кондоминиума. Ее возрожде- Америке создавались преимущественно в домах, ние было связано с необходимостью защиты го- где до того квартиры сдавались в аренду. Быв родов от нападений врагов во время череды меж- шие владельцы домов распродавали свои здания доусобных войн. Опасность заставляла горожан поквартирно арендаторам и другим желающим обустраивать свое жилище внутри специально получить жилье в собственность. В результате в возводимых крепостных стен, что, в свою оче- доме появлялось множество новых владельцев, редь, привело к дефициту земельных участков, которые и регистрировали ассоциацию.
пригодных для сооружения отдельных строений. С начала 1980-х гг. в США резко выросла Численность населения при этом постоянно уве- активность частных компаний-застройщиков.
личивалась. В результате люди, желающие пост- Строительство кондоминиумов превратилось в роить себе жилище, были вынуждены объеди- чрезвычайно выгодный бизнес, так как жилье в няться, строить здания для нескольких семей и таких домах обладает стопроцентной ликвиднос совместно управлять общим имуществом дома. тью и приносит огромные прибыли застройщи После Средневековья идея общей собственности кам. С этого времени и по сей день кондомини не возникала вплоть до начала XX в. умы в США формируются в основном в домах Третий, современный, этап начался в Запад- новостройках.
ной Европе, где вновь появились кондоминиу- Так же как и российское законодательство, мы по причине недостатка земли в городах. За- американское к общей собственности в много тем этот подход распространился на страны Ла- квартирных домах относит землю, здание и вся тинской Америки. Во второй половине XX в. кого рода усовершенствования (элементы обще Пуэрто-Рико, испытывающая слабую обеспечен- го пользования). В США кондоминиумы не ог ность жильем и недостаток подходящих земель- раничены каким-то одним видом жилья, это ных участков для строительства в условиях быс- может быть отдельно стоящий дом на одну се трого роста населения, приняла закон о Угори- мью или квартира в многоквартирном доме. Кон зонтальной собственностиФ (The Horizontal доминиум также не обязательно является фор Property Act, 1958), который создал необходи- мой, присущей только жилью, - существуют кон мые правовые рамки для кондоминиума как час- доминиумные конторские и складские помеще ти жилищной и финансовой отрасли. ния, кемпинги и пристани для водного транс Ситуация с жильем в Пуэрто-Рико создала порта. К числу факторов, приводящих к попу прецедент для внедрения аналогичных способов лярности кондоминиумов в США, относятся сле управления недвижимостью в Соединенных дующие:
Штатах Америки. Пуэрто-Риканский закон стал кондоминиумы доступны по меньшей цене основой, которая стимулировала Конгресс США за жилую единицу по сравнению с другими ви к восприятию идеи кондоминиума. дами жилой собственности;
многие избирают Следствием стало дополнение в 1961 г. На- кондоминиумы в качестве первого жилья;
ционального закона о жилищном строительстве кондоминиумы предлагают владение жи (National Housing Act) разд. 234, который рас- льем, сопряженное с меньшей степенью личной ширил пределы управления недвижимостью в ответственности за содержание жилья;
жилищной сфере, ее залог и страхование и воз- в кондоминиуме, как правило, имеется ряд ложил координацию действий в этой области на дополнительных удобств и услуг;
Федеральное агентство жилищного строительства. жилье расположено в районах с более лег С этого времени кондоминиумы превратились в ким доступом к городским удобствам;
одну из составных частей рынка частного владе- кондоминиумы отвечают на запросы по ния жилыми домами в США. стоянно меняющегося образа жизни - одинокие n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки взрослые люди, молодые пары и пожилые без- ниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Так, детные пары больше не мечтают об индивиду- в Германии она составляет почти 35 %, во Фран альных домах с прилегающими земельными уча- ции - около 40 %.
стками, так как кондоминиум оказывает целый Закон о статусе общей собственности в мно спектр жизненно важных услуг постоянно и по гоквартирных зданиях, принятый во Франции приемлемым ценам;
10 июля 1965 г., устанавливает правовой статус кондоминиум рассматривается как ответ на зданий или групп зданий, находящихся в соб постоянно повышающееся давление на аренда- ственности многих лиц. Французское законода торов жилья, заставляющее их добиваться нало- тельство называет объединения собственников говых льгот и вложения денег в недвижимость недвижимости в жилищной сфере синдикатами в качестве страхования от инфляции. и наделяет их правами юридического лица. Цель Вместе с тем в США, в отличие от России, синдиката - сохранение здания и управление об застройщик или иной организатор кондоминиу- щими частями жилого дома. Синдикат несет от ма несет ответственность за законом установлен- ветственность за ущерб, нанесенный зданию со ный отсев лиц, которые по своим возможностям владельцами или третьими лицами. В целом же и требованиям не совсем подходят для конкрет- права французского синдиката подобны правам ного кондоминиумного проживания. Например, российского товарищества.
семейные пары, прожившие много лет в соб- Документом, регулирующим деятельность ственном доме в атмосфере уединения, должны синдиката, является регламент совместной соб быть уверены, что они смогут привыкнуть к на- ственности. Регламент указывает на обязанность личию многочисленных соседей и возникающим членов синдиката участвовать, во-первых, в рас в связи с этим некоторым ограничениям свобо- ходах на общие службы и элементы общего обо ды действий. Нецелесообразно также смешивать рудования в зависимости от пользы этих служб противоречащие друг другу образы жизни, на- и элементов по отношению к каждому собствен пример, поселять в одном доме одиноких моло- нику, во-вторых, в расходах, связанных с сохра дых людей и пенсионеров. нением, поддержанием и управлением общими Параллельно с развитием новых форм соб- частями пропорционально стоимости жилых и ственности на жилье в США появлялись разно- иных помещений, принадлежащих членам син образные фирмы по управлению жилой собствен- диката (в российском законодательстве пропор ностью. В настоящее время рынок компаний по ционально площади жилых помещений). Кроме управлению жильем состоит из профессиональ- того, регламент совместной собственности фик ных структур, которые подразделяются на раз- сирует квоту, соответствующую каждому соб личные категории в соответствии с размахом своей ственнику, по каждой категории расходов.
деятельности. Некоторые фирмы предоставляют Для французского законодательства харак услуги только по организации бухгалтерского терна подробнейшая регламентация вопросов учета, технического обслуживания и текущего владения, пользования и распоряжения недви ремонта, совсем не занимаясь вопросами ком- жимостью, находящейся в коллективной соб мерческой реализации и аренды квартир. Другие ственности. Такое детальное регулирование сни организации осуществляют повседневное руко- жает вероятность возникновения споров между водство жизнедеятельностью комплекса, остав- членами синдиката и, следовательно, позволяет ляя за владельцами право принимать большую более эффективно управлять зданием.
часть решений в сфере управления. Интересен опыт коллективных форм управ Наиболее комплексное управление собствен- ления в Германии, в которой уже на протяже ностью предлагается фирмами по управлению нии многих лет действует принцип самоуправ активами, которые несут ответственность за уп- ления многоквартирными жилыми домами. Жи равление всеми аспектами деятельности жилого лищная ситуация в новых землях Германии была комплекса и выработку рекомендаций владельцу аналогична российской: так же как и в России, относительно основных административных ре- квартиросъемщики почти ничего не платили за шений. Сегодня владельцы недвижимого иму- содержание и эксплуатацию жилых домов и со щества в США предпочитают иметь дело с фир- ответствующие затраты в основном осуществля мами по управлению собственностью, которые лись государством. Одна из главных проблем, предлагают весь комплекс услуг и на которые которая до сих пор еще не решена, связана с можно положиться в отношении высокого каче- тем, что здания в новых федеральных землях ства управления. находятся в очень плохом состоянии и потребу В западноевропейских странах доля жилищ- ется много времени, чтобы довести их до соот ного фонда, принадлежащего государству и му- ветствия западногерманским стандартам.
n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки Для создания института частной собствен- жилья). Подобная форма организации жителей ности в Восточной Германии, как и в России, многоквартирных домов в Германии достаточно была разрешена приватизация на добровольной широко распространена. Так, только в Кельне основе путем достижения договоренностей меж- существует порядка 10 тыс. сообществ домовла ду настоящим (государство, муниципалитет, дру- дельцев.
гой субъект публичного права или жилищно-стро- Цели и задачи EG и ТСЖ весьма близки, ительная управленческая компания) и будущим однако механизм функционирования немецкой собственником. Приватизация производилась формы объединения домовладельцев имеет ряд исключительно на платной основе - каждый по- особенностей. Если в России члены ТСЖ (в дан купатель был обязан оплатить полную цену при- ном случае речь идет о физических лицах) име обретаемого в собственность жилья. При этом ют в частной собственности обычно по одной покупателю могут предоставляться государствен- квартире, то EG в Германии нередко формиру ные дотации на приобретение жилья. Такая схе- ются вокруг крупного домовладельца, которому ма давала возможность бывшему собственнику принадлежат сотни квартир или несколько мно реализовать полный доход от своего отчуждае- гоквартирных домов. Для создания более вы мого имущества. годных условий содержания к ним присоединя Чтобы способствовать распространению ча- ются дома, в которых квартиры находятся в соб стной собственности на жилье в ФРГ, пришлось ственности отдельных физических лиц. Таким юридически разделить целостные жилищные образом, право решающего голоса в этом сооб объекты на самостоятельные жилые единицы ществе принадлежит крупному домовладельцу, (квартиры). Закон Германии УО праве собствен- что, однако, не ущемляет интересов мелких соб ности на жильеФ, принятый в 1951 г., исходил ственников жилья, так как цели и тех и других в из того, что, по сути, приобретается не только отношении поставщиков ресурсов и жилищно квартира, но и некоторая часть дома. Поэтому коммунальных услуг общие, и их выгоднее от собственность на жилье была определена следу- стаивать в составе более крупного объединения.
ющим образом: Вместе с тем существуют и небольшие объе Управо собственности на жилое помещение динения (15-20 квартир), которые также созда является индивидуальным правом собственнос- ются более заинтересованными лицами - соб ти, соединенным с правом на общую долевую ственниками квартир, предназначенных для сда собственностью, частью которого это помеще- чи в аренду.
ние являетсяФ;
Как и в ТСЖ, все основные вопросы по Уобщей собственностью является земельный управлению жильем первоначально решает об участок, а также оборудование здания, не нахо- щее собрание домовладельцев. Собрание домо дящееся в индивидуальной собственности или владельцев считается правомочным принимать собственности третьих лицФ. решения, если на нем представлено более поло Основное внимание законодательства в дан- вины долей общей долевой собственности, кото ном случае уделяется функционированию отдель- рые исчисляются по внесенным в поземельную ных частей общей долевой собственности. Важ- книгу размерам долей. Решение, принимаемое в ным моментом контроля за жилой собственнос- рабочем порядке, действительно при письмен тью становится то, что для предоставления или ном согласии всех домовладельцев.
прекращения индивидуального права собствен- Вместо правления на общем собрании домо ности необходимы соглашения сторон и регист- владельцев избирается председатель и два сопред рация в поземельной книге. Только после этого седателя, для которых эта должность почетная.
покупатель квартиры (включая долю общей соб- Заработная плата за представление интересов EG ственности) становится собственником кварти- для них не предусматривается. Они могут толь ры в юридическом смысле с момента перерегис- ко получать возмещение произведенных в инте трации собственности в кадастре недвижимости. ресах сообщества расходов: почтовых, транспорт После передачи квартир новым собственни- ных, телефонных и пр.
кам сообщество домовладельцев (die Для реализации функций управления жи Einwohergemeinschaft - EG) возникает автомати- лищным фондом закон Германии в обязатель чески, т.е. без всякого дополнительного согла- ном порядке предписывает сообществам домо шения. Сообщество домовладельцев не регист- владельцев назначение хаусмайстера - управля рируется, не имеет статуса юридического лица, ющего жилым объектом. Назначение управляю не является субъектом налогообложения и не щего допускается не более чем на пять лет.
имеет печати. Немецкое EG в целом аналогично Хаусмайстер является ключевой фигурой в российскому ТСЖ (товариществу собственников управлении домом, единственным, кто получает n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки заработную плату в EG. Он, анализируя показа- обществом. При этом потребление данных ре тели качества и цены различных поставщиков сурсов контролируется приборами учета. Теплом ресурсов и услуг, осуществляет выбор оптималь- дома обеспечиваются в большинстве случаев не ных фирм-поставщиков для конкретного объек- от теплоцентрали, а от автономных источников та недвижимости. Основной задачей председате- питания, расположенных в подвалах.
ля EG и его сопредседателей является подбор Управляющий жилым домом вправе подпи управляющего, заключение с ним контракта и сывать банковские документы и распоряжаться проверка представляемого годового финансово- средствами EG по оплате предоставленных ус го отчета, о котором докладывается общему со- луг, земельного налога и др. В отличие от рос бранию членов сообщества. При выполнении сийской практики, в Германии банки не удер своих функциональных обязанностей управля- живают комиссионные по жилищно-коммуналь ющий должен руководствоваться принципами ным платежам. Деятельность хаусмайстера не профессионализма и честности. Иначе в случае лицензируется (в России лицензирование дея обнаружения его лоббистских интересов по от- тельности по управлению жилищным фондом ношению к какой-либо фирме его работа будет отменено недавно с принятием Закона от 8 авг.
немедленно прекращена, и вряд ли он сможет 2001 г. 128-ФЗ УО лицензировании отдель продолжать работу в этой сфере. Таким обра- ных видов деятельностиФ).
зом, хаусмайстер должен иметь хорошие эконо- Рынок фирм по эксплуатации квартир, на мические знания и обладать достаточными орга- ходящихся в частной собственности, в ФРГ ши низаторскими способностями. Его задачи и ком- роко развит. Участниками этого рынка являются петенции отражены в законодательстве: в пер- более 3 тыс. жилищно-строительных предприя вую очередь он отвечает за содержание здания и тий. Для выражения своих политических и про реализацию принятых общим собранием реше- фессиональных интересов жилищно-строитель ний по содержанию и ремонту частей здания, ные предприятия объединились и создали Союз находящихся в общей собственности. жилищных предприятий ФРГ. Многие из этих Санитарное содержание дома и прилегаю- предприятий являются кооперативами, часть щей территории заключается в обеспечении свое- имущества принадлежит муниципалитетам, но в временных работ уборщицы, дворника и вывозе любом случае предприятия имеют форму акцио мусора. Как и ТСЖ, EG имеет два варианта осу- нерного общества, а квартиры находятся в част ществления уборки дома и прилегающей тер- ной собственности. Как уже говорилось, собствен ритории: самостоятельно жильцами дома и по никами квартир могут быть и жилищно-строи договору с подрядной организацией, предостав- тельные предприятия, которые сдают их в арен ляющей подобные услуги. ду. Практически любая территория Германии Качество инженерного оборудования жилых имеет жилье, которым управляют или которое домов Германии достаточно высокое, что для обслуживают предприятия - члены Союза. Дея хаусмайстера значительно облегчает техническое тельность этих предприятий характеризуется вы обслуживание и выполнение всех видов ремонт- соким качеством обслуживания, надежностью ра ных работ. Бесперебойная работа инженерных боты и бесперебойностью снабжения населения систем дома обычно только страхуется с услови- услугами в жилищной сфере.
ем немедленного устранения поломки как стра- Помимо сообществ домовладельцев как фор хового случая. В целях экономии средств сооб- мы самоуправления многоквартирными жилы щества домовладельцев возможен и другой ва- ми домами в Германии существуют и успешно риант: живущий в доме или поблизости управ- функционируют жилищно-строительные коопе ляющий осваивает профессии слесаря-сантехни- ративы.
ка и электромонтера и эпизодически выполняет Закон о кооперативном движении в Герма их за дополнительную плату. нии был принят еще в 1898 г. В результате по Отдельные договоры заключаются с фирма- явилось много строительных предприятий и та ми по эксплуатации лифтов и по выполнению ких кооперативов, которые участвовали в строи работ капитального характера. тельном процессе. Кроме того, многие строи В обязанности хаусмайстера также входит тельные кооперативы после сдачи в эксплуата ведение расчетно-финансовой деятельности со- цию построенных домов брали на себя функции общества. С помощью расчетно-кассового цент- по их управлению и обслуживанию.
ра определяются ежемесячные платежи домовла- В настоящее время жилищные кооперативы дельцев, ведется контроль за их поступлением. играют в ФРГ большую роль, объединяя 3 млн.
Водой и теплом дома обеспечиваются соглас- 125 тыс. чел. Около 2 тыс. кооперативов объе но договорам, заключенным поставщиками с со- диняют приблизительно 2 млн. 200 тыс. квар n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки тир, в которых живут от 6 до 8 млн. чел., что ми членами, но и достигают высокого уровня составляет приблизительно 10 % населения всей качества услуг.
страны. В бывших социалистических странах, таких, Кооперативное движение в Германии стро- как Польша, Чехия, Словения, Венгрия, жилищ ится на следующих принципах. ный фонд ранее принадлежал государству, как и 1. Принцип самоопределения, в соответствии в нашей стране, и дальнейшая его приватизация с которым пользователи и носители услуг коо- проходила по пути, сходному с российским. За ператива являются одними и теми же лицами. В конодательство, регулирующее вопросы управ ЖСК существует два правовых отношения: с ления объектами смешанной собственности в одной стороны, члены кооперативов - это пользо- странах Восточной Европы, формировалось прак ватели, как их определяет арендный договор, а с тически одновременно с аналогичным законода другой стороны, это отношения членские, и в тельством в России.
данном направлении члены кооператива имеют Сегодня в восточно-европейских странах для право голоса. Получается, что члены ЖСК яв- кондоминиумов характерны проблемы, сходные ляются не только арендаторами жилья у коопе- с трудностями, которые испытывают российские ратива, но и его совладельцами. товарищества собственников жилья: проблемы 2. Принцип демократичности: каждый член передачи прав собственности от муниципалите кооператива имеет один голос, вне зависимости тов гражданам, сравнительно невысокие доходы от вложенного капитала. населения и низкая его активность, зависимость 3. Принцип поддержки: в Германии коопера- от узкого и неразвитого рынка услуг по управ тивы по закону обязаны экономически поддер- лению и содержанию жилья. Практически во всех живать своих членов. государствах нашего ближнего зарубежья в на 4. Принцип полезности вместо прибыльнос- стоящее время существует проблема управления ти: кооперативы работают полностью на благо многоквартирными домами, находящимися в соб своих членов, а не на прибыль. Немецкий коо- ственности нескольких домовладельцев. Поиски ператив - это не средство приумножения капи- решения этой проблемы актуальны для Белару тала, а средство обеспечения низких цен предос- си, Украины, Армении, Казахстана и других тавляемых услуг. стран. Однако не во всех государствах бывшего 5. Принцип солидарности: объединение все- СНГ решение найдено на законодательном уровне.
гда должно служить для взаимоподдержки и вза- Наиболее близким к российскому путем по имопомощи. шло правительство Республики Беларусь, где в 6. Принцип двойственного характера ЖСК: начале 1998 г. вышел Закон о совместном домо они являются экономическими единицами, но в владении. Несмотря на то, что термин Укондо то же время социально-культурными объедине- миниумФ в нем не применяется, форма взаимо ниями. отношений между собственниками помещений в Деятельность жилищно-строительных коо- здании полностью соответствует понятию кон перативов в ФРГ считается эффективной. При- доминиума, утвержденному российским законо оритеты причин проживания немецких семей в дательством. Управление объектами совместного жилищных кооперативах, выявленные в ходе домовладения осуществляется товариществом одного из опросов, расставим следующим обра- собственников.
зом: В Казахстане в 1996 г. решением Прави безопасность жилья;
тельства республики сфера содержания и эксп экономические условия проживания;
луатации жилищного фонда была полностью привлекательные жилищные стандарты;
переведена на бездотационную основу. Таким возможности совместного действия;
образом, каждый житель в многоквартирном доме право на жилье может быть унаследовано должен самостоятельно полностью оплачивать детьми;
стоимость содержания и ремонта дома, в кото солидарность среди жильцов. ром проживает. Для целей управления содержа Подавляющее большинство членов коопера- нием, эксплуатацией и обслуживанием жилых тивов считают, что кооперативы предлагают го- домов в Казахстане были созданы кооперативы раздо больше, чем просто жилье. Высока готов- собственников квартир (КСК).
ность жильцов кооперативов активно участво- Во многом цели и направления деятельнос вать в мерах по поддержанию и реконструкции ти казахских КСК совпадают с целями и на жилья, что в первую очередь связано с безопас- правлениями деятельности российских ТСЖ, ностью жилищ. В результате кооперативы в Гер- однако основные принципы их создания отли мании не только активно поддерживаются свои- чаются. Членство в российских товариществах n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки сегодня добровольное, и в одном доме могут жить проблема дотаций на содержание жилья в ТСЖ собственники - члены товарищества, собствен- и ЖСК. Из бюджета им покрываются только ники - не члены товарищества и жильцы непри- льготы и субсидии малоимущим гражданам на ватизированных квартир, также не являющиеся оплату жилищно-коммунальных услуг. Следстви членами товарищества. Казахские КСК включа- ем этого становится резкое снижение числа об ют в себя всех жильцов дома, т.е. в таких домах ращений жильцов в администрацию города за стопроцентная приватизация. помощью на содержание и ремонт жилых зда Процесс создания КСК проводился в сжа- ний, так как их фактические расходы стали мень тые сроки, при неподготовленности законодатель- ше на 20-30 %, чем тарифы, установленные на ной базы, отсутствии скоординированности рас- содержание муниципального жилья.
порядительных документов и в условиях малой Сегодня земельные участки под домами пе правовой грамотности членов кооператива. В редаются в собственность ТСЖ бесплатно, вве итоге это привело к нецелевому использованию ден запрет на продажу в собственность или пе средств в КСК и ухудшению технического со- редачу в аренду нежилых помещений в жилых стояния около 70 % жилого фонда. КСК, взяв домах без согласия ТСЖ;
все финансовые рас новую форму управления жильем, применил ста- ходы, связанные с регистрацией товариществ рые методы работы. Кооперативы, по сути, мо- собственников жилья, берет на себя админист нополизировали рынок обслуживания жилья. рация города. Помимо этого, администрация Неотрегулированные правовые отношения меж- многих городов берет на себя функцию подго ду членами кооператива и председателями КСК товки профессиональных управляющих недви привели к массовым финансовым нарушениям. жимым имуществом. В ряде городов создаются Можно отметить, что если в России товари- межрегиональные консультационно-методические ществам собственников жилья в период рефор- центры, в функции которых входит проведение мирования жилищно-коммунальной отрасли ока- обучающих семинаров для председателей и уп зывается определенная поддержка со стороны равляющих ТСЖ. В них проходят бесплатное властей, то в Казахстане власти просто перело- обучение председатели и управляющие ТСЖ, а жили всю ответственность за жилищный фонд также группы, направленные на обучение Цент на плечи КСК. Но, несмотря на все это, уже ром занятости населения, причем многие слуша сегодня для жилищно-коммунальной отрасли тели из этих групп трудоустраиваются в товари Республики Казахстан характерны принципы ус- щества на должности управляющих кондоминиу тойчивого и бесперебойного функционирования. мом.
Члены КСК становятся опытнее, учатся решать Анализируя зарубежный опыт развития рын возникающие проблемы на уровне своего дома ка жилья и становления негосударственных форм без помощи органов власти, законодательство по- управления жилищным фондом, можно отметить, стоянно совершенствуется, контроль за качеством что Россия движется в правильном направле ужесточается. нии, но очень медленными темпами. Используя В отечественной практике самоуправления опыт Германии, в нашей стране следует объеди многоквартирными жилыми домами на сегод- нить понятия права собственности на индиви няшний день практически не имеется ярких по- дуальное жилое помещение и права на общую ложительных примеров деятельности объедине- долевую собственность, что в какой-то степени ний домовладельцев. Во всех регионах России должно способствовать рачительному отношению развитие негосударственных форм управления жи- граждан не только к своей собственной кварти лищным фондом сдерживается наличием схожих ре, но и ко всему жилому дому в целом.
проблем. В большей степени развитие негосу- Как показывает зарубежная практика, нема дарственных форм управления жильем в регио- ловажным аспектом эффективного управления нах зависит от политики местных властей, одна- многоквартирными жилыми домами служит раз ко нигде не решены в комплексе все существую- витие конкуренции на рынке управляющих и щие проблемы. Чаще всего реализуются лишь подрядных организаций жилищной сферы. Се отдельные мероприятия в этом направлении. Так, годня в России возможен путь становления рынка администрация некоторых городов России стро- управляющих жилой недвижимостью на базе ит свою политику по оплате жилья следующим компаний-застройщиков (как исторически сло образом. Вводится стопроцентная оплата населе- жилось в США, ФРГ).
нием технического обслуживания жилищного На основе из опыта зарубежных стран и на фонда вне зависимости от формы собственнос- основе развивающейся отечественной практики ти. Капитальный ремонт финансируется из бюд- следует продолжать переход на полную оплату жета. В результате решается довольно сложная жилищных услуг, активно привлекать население n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 5(78) Экономика и управление науки к управлению жилыми домами, воспитывать в формирование грамотного и влиятельного по нем чувство собственника. Все это должно про- требителя жилищных услуг способствовать ста исходить при значительной поддержке государ- новлению конкурентного рынка управления и ственных и местных органов власти. содержания жилищного фонда.
В целом, можно отметить, что практически во всех государствах, прошедших через слож- 1. Большой экономический словарь / под ред.
А.Н. Азрилияна. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2002.
ный процесс приватизации государственного жи 2. Словарь-справочник по экономике и управ лищного фонда, организациям самоуправления лению в инвестиционно-строительной сфере / Х.М.
в жилищной сфере отводится огромная роль. Их Гумба [и др.];
под ред. Х.М. Гумба. М., 2010.
предназначение заключается не только в том, 3. Жилье: комплексный взгляд / под общ. ред.
чтобы снять тяжелое бремя финансовой и орга В.М. Агапкина;
науч. ред. А.В. Черняк / Междунар.
низационной нагрузки по поддержанию жилья ин-т стр-ва, Междунар. ассоц. фондов жилищного с плеч государства и муниципальных властей.
стр-ва и ипотечного кредитов. М., 2001.
Их коренная задача состоит в том, чтобы через Поступила в редакцию 04.04.2011 г.
n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t
Книги, научные публикации