Книги, научные публикации
266 Вопросы экономики и права. 2011. № 4 НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРОВ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ) й 2011 Д.Б. Раднаева Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации
E-mail: Dari.rad-5 Проводится правовой анализ института недействительности договоров ипотеки (залога недвижимо сти). Предлагается классификация недействительных договоров ипотеки с целью выявления наибо лее значимых оснований признания их таковыми. Автором статьи предпринята попытка систематиза ции оснований и последствий недействительности с использованием наиболее показательных приме ров судебной практики.
Ключевые слова: договоры ипотеки (залога недвижимости), квалификация, недействительность, су дебная практика.
Среди способов обеспечения исполнения действительной по разным основаниям. Именно гражданско-правовых обязательств залог занимает поэтому некоторые авторы делают вывод об отсут особое место, поскольку обладает относительной ствии принципиальных препятствий для призна надежностью и преимуществами в сравнении с ния договора залога недействительным неоднократ иными способами обеспечения. В течение пос- но по различным основаниям2.
ледних лет залог недвижимого имущества (ипо- Рассмотрим ряд аспектов института недей тека) получил широкое распространение в пред- ствительности договора ипотеки (залога недви принимательских отношениях и прежде всего в жимости) и в целях выявления оснований при практике банковского кредитования. Тем не ме- знания договоров недействительными попытаемся нее вопросы, связанные с признанием договоров построить их соответствующую классификацию.
залога недействительными и применением послед- Прежде всего, необходимо определить поня ствий его недействительности, не потеряли сво- тие недействительности договора в гражданском ей актуальности, о чем свидетельствует неумень- праве. Недействительность - это действие, совер шающееся количество рассматриваемых судами шенное в форме сделки, не обладает качествами соответствующих споров. Существует мнение, что юридического факта, способного породить те при разрешении данных дел обычно никаких слож- гражданско-правовые последствия, наступление ностей не возникает: поскольку договор залога яв- которых желали субъекты. Недействительная ляется сделкой, постольку основания, установлен- сделка является неправомерным юридическим ные Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), являются действием. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка не и основаниями для признания договора залога не- действительна по основаниям, установленным ГК действительным. Однако вполне естественно, что РФ. Для признания сделки (договора) недействи столь специфический институт гражданского пра- тельной необходимо наличие оснований, предус ва, каковым является ипотека (залог недвижимос- мотренных ст. 168 - 179 ГК РФ.
ти), обладает дополнительными, характерными Действующее гражданское законодательство лишь для него основаниями для признания его не- (п. 1 ст. 166 ГК РФ) различает два вида недей действительным правоотношением. Поэтому пере- ствительных сделок - оспоримые и ничтожные.
чень оснований для признания договора ипотеки Оспоримая сделка в момент ее заключения (залога недвижимости) недействительным гораздо порождает свойственные действительной сделке шире, чем это может показаться на первый взгляд. правовые последствия, но они носят неустойчи Среди юристов распространено мнение, что при вый характер, так как по требованию исчерпы желании в суде можно оспорить практически лю- вающе определенного в законе круга лиц такая бую сделку по залогу1. Данный вывод трудно опро- сделка может быть признана недействительной вергнуть, ведь согласно действующему законода- в судебном порядке по основаниям, установлен тельству одну и ту же сделку можно признать не- ным законом. В этом случае правовой результат Экономика и управление. Экономическое право договора как сделки может оказаться полностью Такая сделка может быть признана недействи аннулированным. тельной по иску пострадавшей стороны или за Ничтожная же сделка недействительна в конных представителей;
силу нормы права в момент ее заключения, по- 3) недействительность (оспоримость) дого этому судебного решения о признании такого вора ипотеки, совершенного гражданином с ог договора недействительным не требуется (в силу раниченной дееспособностью без согласия попе реализации принципа римского права: quae contra чителя (по иску последнего) (ст. 176 ГК РФ).
ius fiunt debent utique pro infectis haberi - сделан- Пункт 5 ст. 74 федерального закона от ное против закона должно считаться ничтожным). 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ УОб ипотеке (залоге не Ничтожный договор не подлежит исполнению. движимости)Ф (далее - Закон об ипотеке) допус На ничтожность договора вправе ссылаться и тре- кает ипотеку квартиры, находящейся в собствен бовать в судебном порядке применения послед- ности несовершеннолетнего, ограниченно дееспо ствий ее недействительности любые заинтересо- собного либо недееспособного лица. Статьи 26 ванные лица. Кроме того, суд может по собствен- 38 ГК РФ подробно регулируют правила заключе ной инициативе применить последствия ничтож- ния сделок с участием таких лиц. На практике же ной сделки. сделки с участием этой категории лиц сопряжены В юридической литературе проводятся раз- со значительными трудностями, о чем свидетель личные классификации недействительных сде- ствует сложившаяся судебная практика.
лок. На наш взгляд, разделение недействитель- Рассмотрим пример с одним из вышеприве ных договоров в зависимости от того, в каком эле- денных составов недействительных сделок.
менте содержится так называемый УпорокФ, Ограниченно дееспособный гражданин без является наиболее показательным. Как представ- соответствующего разрешения попечителя купил ляется, все недействительные договоры можно квартиру по сходной цене у своего друга, срочно классифицировать по видам (группам): выезжающего за рубеж, и по просьбе этого дру 1) договоры с УпорокомФ субъектного состава;
га предоставил данную квартиру в залог (ипоте 2) договоры с УпорокамиФ формы;
ку) для обеспечения кредитных обязательств пос 3) договоры с УпорокамиФ содержания;
леднего. Орган опеки и попечительства может 4) договоры с УпорокамиФ воли. возражать против таких сделок, хотя очевидно, В целях выявления распространенных, зна- что, с одной стороны, ограниченно дееспособный чимых, а также специфических оснований при- гражданин в данном случае фактически не понес знания договоров ипотеки недействительными никакого ущерба, наоборот, выгодно приобрел сделками построим их видовую (групповую) клас- квартиру, обеспечив себя и свою семью жилпло сификацию с учетом вышеперечисленных кри- щадью. С другой же стороны, обременив ипоте териев. кой (в пользу банка) данный объект недвижимос Итак, начнем с договоров ипотеки (залога ти, ограниченно дееспособный гражданин взял на недвижимости) с УпорокомФ субъектного соста- себя правовые риски возможного обращения взыс ва - это договоры: а) связанные с недееспособно- кания на предмет ипотеки, в случае если в буду стью физических лиц;
б) связанные со специаль- щем заемщик (лицо, уехавшее за границу) не ис ными правоспособностью или статусом органа полнит свои кредитные обязательства надлежа юридического лица. щим образом. В таких случаях обязательность В первом случае целесообразно выделить три признания обеих сделок недействительными мо состава недействительных сделок, а именно: жет обернуться в некую карательную санкцию, 1) недействительность (ничтожность) дого- которая лишит ограниченно дееспособного граж вора ипотеки, совершенного гражданином, при- данина всех выгод, полученных, по крайней мере, знанным недееспособным (в соответствии со по договору купли-продажи. Такие сделки долж ст. 171 ГК РФ);
ны быть признаны оспоримыми, а не ничтожны 2) недействительность (оспоримость) дого- ми, так как их недостаток в любое время может вора ипотеки, совершенного несовершеннолет- быть устранен согласием на них попечителя.
ним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия за- Во втором случае законодательно определе конных представителей, если сделка не может ны два нижеследующих состава недействитель быть совершена самостоятельно) (ст. 175 ГК РФ). ных договоров ипотеки (залога недвижимости):
Вопросы экономики и права. 2011. № 1) недействительность сделки, совершенной 5 данной статьи предусматривает, что крупная юридическим лицом в противоречии с целями сделка, совершенная с нарушением указанных в деятельности, определенно ограниченными в его ней требований, может быть признана недействи учредительных документах (за пределами специ- тельной по иску общества или его участника. То альной правоспособности) (ст. 173- 174 ГК РФ). есть такая сделка является оспоримой на осно Государственное или муниципальное унитар- вании ст. 174 ГК РФ. Если же крупную сделку ное предприятие, основанное на праве хозяй- совершает акционерное общество, то при нару ственного ведения, движимым имуществом рас- шении требований ст. 79 федерального закона от поряжается самостоятельно. Передать же в 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ ФОб акционерных залог недвижимое имущество такое предприя- обществахФ (далее - Закон об АО), устанавлива тие вправе только с согласия собственника. При ющей порядок одобрения крупной сделки, речь этом движимым и недвижимым имуществом го- будет идти о применении ст. 168 ГК РФ, посколь сударственное или муниципальное предприятие ку, в отличие от Закона об ООО, Закон об АО не распоряжается только в пределах, не лишающих содержит соответствующего положения об оспо его возможности осуществлять деятельность, римости крупной сделки, совершенной акционер цели, предмет, виды которой определены уста- ным обществом. При решении вопроса о заклю вом такого предприятия. Сделки, совершенные чении сделок не лишним будет обращать самое государственным или муниципальным предприя- пристальное внимание на положения, закреплен тием с нарушением этих требований закона, яв- ные в уставах юридических лиц, особенно в ус ляются ничтожными (ст. 295 ГК РФ, ст. 18 фе- тавах ООО. В соответствии с п. 3 и 4 ст. 46 Зако дерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161- на об ООО, решение о совершении крупной сдел ФЗ ФО государственных и муниципальных уни- ки принимается общим собранием участников тарных предприятияхФ);
общества. В случае образования в обществе со 2) недействительность (оспоримость) сдел- вета директоров (наблюдательного совета) обще ки, совершенной юридическим лицом, не имею- ства принятие решений о совершении крупных щим лицензии на занятие соответствующей дея- сделок (при определенных условиях) может быть тельностью (ст. 173 ГК РФ). С иском о призна- отнесено уставом общества к компетенции сове нии договора недействительным могут обратить- та директоров (наблюдательного совета) обще ся в суд как само юридическое лицо, его учреди- ства. Кроме того, согласно п. 6 ст. 46 Закона об тели, так и орган государственной власти, осу- ООО Уставом общества может быть предусмот ществляющий контроль и надзор за деятельнос- рено, что для совершения крупных сделок не тре тью юридического лица. буется решения общего собрания участников об Обязательным условием для обоих вышеопи- щества и совета директоров общества. Также санных составов является то, что одна из сторон Уставом общества может быть предусмотрен и заведомо знала или должна была знать о незакон- более высокий размер крупной сделки.
ности сделки, о существующих ограничениях.
Закон об АО содержит более жесткую регла В практике крайне нередки случаи совер- ментацию порядка одобрения крупных сделок и шения договоров ипотеки, являющихся крупны- не предусматривает в регулировании этого воп ми сделками и сделками, в отношении которых роса возможность вариативности применитель имеется заинтересованность. Следовательно, по- но к положениям устава АО.
мимо вышеуказанных двух составов недействи- Проиллюстрируем данные положения зако тельных договоров ипотеки целесообразно выде- нодательства одним из примеров арбитражной лить третий состав - недействительность (ос- практики.
поримость) договора ипотеки, являющегося круп- Решением Арбитражного суда Республики ной сделкой или сделкой, в отношении которых Бурятия были удовлетворены исковые требова имеется заинтересованность, в соответствии с ния ОАО ФДом торговлиФ к ОАО ФМосбизнес действующим законодательством. банкФ о признании недействительными кредит Статья 46 федерального закона от 8 февра- ного договора и договора ипотеки по мотиву их ля 1998 г. № 14-ФЗ ФОб обществах с ограничен- несоответствия требованиям ст. 79 Закона об ной ответственностьюФ (далее - Закон об ООО) АО (крупные сделки заключены без решения и пос регламентирует понятие крупной сделки. Пункт ледующего одобрения совета директоров, об Экономика и управление. Экономическое право щего собрания акционеров). Банк решение суда собрания участников общества (большинством обжаловал. По мнению ФАС Восточно-Сибирс- голосов от общего числа голосов участников об кого округа, Арбитражный суд Республики Бу- щества, не заинтересованных в ее совершении).
рятия, руководствуясь требованиями ст. 78 За- Для АО сделка с заинтересованностью должна кона об АО, правильно определил соотношение быть одобрена до ее совершения советом дирек цены договора залога и балансовой стоимости торов (наблюдательным советом) общества или активов общества, в связи с чем обоснованно общим собранием акционеров в соответствии с признал его крупной сделкой (34,85 % от балан- требованиями ст. 83 Закона об АО. Сделки, в со совой стоимости активов общества). Отсут- вершении которых имеется заинтересованность, ствие согласия совета директоров на заключе- если они совершены с нарушением требований ние спорного договора залога является обстоя- указанных нормативных актов, являются оспори тельством в силу ст. 79 Закона об АО, определя- мыми (ст. 45 Закона об ООО, ст. 84 Закона об АО).
ющего его недействительность. Выводы Арбит- Показателен, на наш взгляд, следующий пример.
ражного суда Республики Бурятия о недействи- Акционерное общество (далее - ОАО), яв тельности кредитного договора на основании ляющееся залогодателем, обратилось в ар ст. 78, 79 Закона об АО, по мнению ФАС Восточ- битражный суд с иском к банку о признании но-Сибирского округа, не являются правомерны- недействительным договора ипотеки (зало ми. Суд первой инстанции, определив цену сде- га недвижимости), заключенного в обеспече лок кредитного договора и договора залога в со- ние исполнения Обществом с ограниченной вокупности (34,85 и 13,95 % от стоимости ак- ответственностью (далее - ООО) обязатель тивов общества), пришел к выводу, что данные ства по кредитному договору, как заключен сделки как взаимосвязанные между собой явля- ного с нарушением ст. 81, 83 Закона об АО.
ются крупными и подлежат регулированию нор- Суд первой инстанции отказал в удовлетво мой ч. 1 ст. 78 Закона об АО. Вместе с тем суд рении иска, исходя из того, что договор ипо первой инстанции не дал оценку кредитному до- теки призван защищать имущественные ин говору на предмет того, является ли он сделкой, тересы кредитора по кредитному договору, совершаемой в процессе осуществления обычной а не ООО, поэтому в силу ст. 81 Закона об АО хозяйственной деятельности. Позиция основа- договор ипотеки не является сделкой с заин на на п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и тересованностью. Суд второй инстанции, ру Пленума ВАС РФ от 2 апреля 1997 г. № 4/8 ФО ководствуясь ст. 329, 334, 387 ГК РФ, не со некоторых вопросах применения Федерального гласился с доводами суда первой инстанции, закона УОб акционерных обществахФ, согласно расценил ООО в качестве стороны (выгодоп которому нормы ст. 78 и 79 данного закона, оп- риобретателя) в этих правоотношениях и ределяющие порядок заключения АО крупных сде- признал сделки недействительными в силу ст.
лок, не распространяются на сделки, совершен- 168 ГК РФ. Определение банком было обжа ные обществом в процессе осуществления обыч- ловано. Как установлено судом, решение о ной хозяйственной деятельности независимо от заключении договора ипотеки принималось стоимости имущества, приобретаемого или от- советом директоров ОАО. Несколько членов чуждаемого по такой сделке. По мнению ФАС совета директоров ОАО - залогодателя одно Восточно-Сибирского округа, характер деятель- временно являлись участниками ООО. В силу ности, определяемый учредительными докумен- ст. 81 Закона об АО члены совета директоро тами, целевое использование заемных средств в в ОАО признаны судом заинтересованными в рамках спорного договора свидетельствуют совершении ООО кредитной сделки, соответ именно об этом. Оснований для признания кре- ственно, заемщик по кредитному договору яв дитного договора недействительной сделкой не ляется выгодоприобретателем по договору имеется3. залога. Понятие выгодоприобретателя содер Нередки в арбитражной практике споры о при- жится в ГК РФ (ст. 929, 1012 ГК РФ), оно знании недействительными договоров ипотеки, в предполагает наличие у названного субъекта совершении которых имеется заинтересован- имущественного интереса. Приняв на себя ность. Согласно ст. 45 Закона об ООО решение о ответственность по обязательствам заемщи совершении такой сделки - прерогатива общего ка, залогодатель действовал в интересах пос Вопросы экономики и права. 2011. № леднего. Кроме того, залог является обеспе- теке заключается в письменной форме и подле чительным акцессорным обязательством, не жит государственной регистрации. Несоблюдение имеет самостоятельного действия и, следо- правил о государственной регистрации договора вательно, не может существовать в отрыве об ипотеке влечет его недействительность. Та от основного (в данном случае кредитного) кой договор считается ничтожным. Договор об обязательства. При таких обстоятельствах ипотеке считается заключенным и вступает в силу кассационная инстанция подтвердила вывод с момента его государственной регистрацииФ.
апелляционной инстанции о необходимости Порядок регистрации договора ипотеки уре соблюдения при заключении договора ипоте- гулирован нормами ст. 19 - 28 Закона об ипотеке ки требований ст. 83 Закона об АО, согласно и ст. 29 федерального закона от 21 июля 1997 г.
которой решение об одобрении заинтересо- за № 122-ФЗ УО государственной регистрации ванной сделки принимается общим собрани- прав на недвижимое имущество и сделок с нимФ.
ем акционеров в установленном законом по- Одной из распространенных причин призна рядке. Такое решение не принималось. Поэто- ния договоров ипотеки недействительными яв му суд апелляционной инстанции правомерно ляется несовершенство действующего законода удовлетворил иск о признании договора не- тельства, которое содержит противоречивые тре действительным4. бования к форме (порядку оформления) некото Для унитарных предприятий федеральным рых разновидностей договора ипотеки.
законом от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ ФО госу- Например, ипотека морских и речных судов.
дарственных и муниципальных унитарных пред- Так, согласно федеральному закону УО залогеФ приятияхФ установлены специальные условия от 29 мая 1992 г. № 2872/1-ФЗ, договор о залоге совершения крупных сделок (ст. 23) и сделок, в морских и речных судов должен быть нотариаль совершении которых имеется заинтересованность но удостоверен и зарегистрирован в реестре су руководителя (ст. 22). Сделка, в совершении ко- дов. Однако специальное законодательство о мор торой имеется заинтересованность руководите- ских и речных судах (как то: Кодекс торгового ля, не может совершаться без согласия собствен- мореплавания РФ и Кодекс внутреннего водного ника имущества унитарного предприятия под транспорта РФ) не содержит требования о нота страхом признания недействительной по иску риальном удостоверении такого договора. Указан унитарного предприятия или собственника иму- ное несоответствие между федеральными зако щества. Решение о совершении крупной сделки нами подлежит устранению, а к оформлению до принимается с согласия собственника имущества, говора о залоге морских и речных судов должны несоблюдение требования закона влечет ничтож- быть установлены четкие требования. Кроме того, ность такой сделки по ст. 168 ГК РФ. отсутствует связь между реестрами. В настоящее Следующий вид (группа) недействительных время судовые реестры ведутся местными порта договоров залога недвижимого имущества - до- ми и, хотя данные реестры являются частью Уеди говоры с УпорокамиФ формы. ногоФ реестра, практически невозможно выяс Часть 1 ст. 165 ГК РФ гласит: УНесоблюде- нить, является ли предполагаемый объект ипоте ние нотариальной формы, а в случаях, установ- ки свободным от ареста, обременений, прав тре ленных законом, - требования о государственной тьих лиц за границей или в другом порту.
регистрации сделки влечет ее недействитель- Что касается ипотеки железнодорожных под ность. Такая сделка считается ничтожнойФ. В со- вижных составов, то здесь вообще нет ясности ответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ для договора ипо- относительно необходимости нотариального за теки предусмотрена государственная регистрация. верения договора об ипотеке и его государствен Договор ипотеки, не зарегистрированный в го- ной регистрации.
сударственном реестре прав на недвижимое иму- Существует и несогласованность требований щество и сделок с ним, является недействитель- законодательства относительно залога воздушных ным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Части 1 и 2 ст. 10 феде- судов. Необходимо провести четкое разделение рального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ УОб между нормами, регулирующими регистрацию ипотеке (залоге недвижимости)Ф (в редакции прав в отношении недвижимости в целом, и нор Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216- мами, регулирующими регистрацию прав в от ФЗ) (далее - Закон об ипотеке): УДоговор об ипо- ношении воздушных судов. Требование о регис Экономика и управление. Экономическое право трации обременений в Государственном реестре хождению) заложенного имущества всегда гражданских воздушных судов необходимо уда- будет налицо.
лить как излишнее в силу требования о регист- Рассматриваемый нами правовой институт рации таких обременений в Едином государ- является, на наш взгляд, одним из самых инте ственном реестре прав на воздушные суда. ресных как с точки зрения сложившейся судеб Таким образом, соблюдение формы при заклю- ной практики, так с позиций и доводов, содер чении договора ипотеки - немаловажный аспект, вли- жащихся в юридической литературе. Именно по яющий на его действительность, что подтверждается этому наш правовой анализ недействительности следующим примером из судебной практики. договоров ипотеки (залога недвижимости) и пред В одном из дел окружной суд констатиро- ложенная классификация не могут быть изложе вал, что в договоре ипотеки отсутствовало ука- ны в усеченной форме, без учета их характер зание на местонахождение заложенного имуще- ных особенностей, либо с исключением некото ства - гаража, в связи с чем договор был признан рых правовых аспектов. Следовательно, мы вы незаключенным5. Особенностью фактических об- нуждены разделить нашу статью на две взаи стоятельств этого дела являлось то, что дого- мосвязанных части и продолжить дискуссию о вор залога гаража не только не содержал указа- УпорокахФ содержания и воли в договорах ипоте ния на местонахождение заложенного имущества, ки в одном из следующих номеров.
но и вообще не был зарегистрирован. Таким обра Приходько И. Недействительность сделок и зом, у суда было более чем достаточно правовых арбитражный суд: процессуальные аспекты // Хозяй оснований для того, чтобы констатировать от ство и право. 2000. № 5. С. 18-29.
сутствие у договора какой-либо юридической силы.
Зинченко З., Газарян Б. Ничтожные сделки // В случае же если договор ипотеки был зарегист Хозяйство и право. 1997. № 2. С. 36-48.
рирован в установленном порядке, оснований при Постановление ФАС Восточно-Сибирского ок знавать его незаключенным по причине отсут руга от 5 февр. 2001 г. по делу № А10-2853/00-Ф02 ствия в договоре указания на местонахождение 70/01-С2.
заложенного имущества, на наш взгляд, у суда не Постановление ФАС Волго-Вятского округа от будет, потому что техника государственной ре 23 мая 2005г. по делу № А82-3068/2004-45.
гистрации договора ипотеки такова, что ин- Постановление ФАС ЦО от 30 марта 2009 г. № дивидуализация (в том числе и по местона- А54-3841/2009.
Поступила в редакцию 07.03.2011 г.