На правах рукописи

Зарайская Ольга Анатольевна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.01(01) - Экономическая теория

(общая экономическая теория)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени

кандидата экономических наук

Москва-2008

Работа выполнена на кафедре экономической теории факультета государственного управления Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Сажина Муза Аркадьевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Дунаев Эрнест Павлович

кандидат экономических наук, профессор

Лаптев Дмитрий Николаевич

Ведущая организация: Российский государственный университет нефти

и газа им. И.М. Губкина

Защита состоится л___ _______________ 2008 года в ___ час. ___ мин. на заседании диссертационного совета Д 501.001.12 факультета государственного управления МГУ им. М.В. Ломоносова по адресу: 119992, ГСП-2, Москва, Ломоносовский проспект, д.27, корп. 4, стр.1, МГУ им. М.В. Ломоносова, факультет государственного управления, аудитория 619.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале научной библиотеки 1-го корпуса гуманитарных факультетов МГУ им. М.В. Ломоносова.

Автореферат разослан л___ ___________2008 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета

Д 501.001.12, профессор Ф. М. Волков

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае, она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.

Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всего народа, всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и лизъянов, российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в отечественной экономике.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.

В мировой экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике; выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости, с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны. Все это повышает актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Элементы научного анализа недвижимости как экономической категории встречаются у ранних представителей классической политэкономии (У. Петти, А. Смита, Д. Рикардо, Дж. Милля), в частности, в вопросе о земле и ее цене. У. Пети, отмечая значимость земли как фактора производства, писал, что труд - отец богатства, земля - его мать. А. Смит в своей книге Исследование о природе и причинах богатства народов подчеркивал, что важным фактором богатства общества является земельная рента.

Концепция социального рыночного хозяйства неолибералов (Л. Эрхард, В. Ойкен, А. Мюллер-Армак, В. Репке, А. Рюстов), включала строительство жилья, что успешно было реализовано Л. Эрхардом в послевоенной Германии.

Однако основательно проблема недвижимости стала развиваться в XX веке. Среди современных зарубежных исследователей, работы которых посвящены проблеме недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, его государственного регулирования и прогнозирования можно выделить Д. Бретт, Д. Джелтнера, О. Иоффе, К. Кейза, М. Коулмана, Н. Кэрна, Ф. Модильяни, Н. Миллера, Н. Ордуэя, Дж. Рабиански, А. Ринга, Р. Рэкетера, М. Селдин, Р. Страйка, Дж. Уэбба, Дж. Фридмана, С. Хадсон-Вилсон, Г. Харрисона, Р. Шиллера, К. Ширманса, Э.Шмица, М. Шнайдермана, Д. Эленика.

Заслуживают внимания исследования А. Ринга в области общей теории экономики рынка недвижимости и проблем методологических основ рыночной оценки земли.

Определенный вклад в развитие современной теории недвижимости внес лауреат Нобелевской премии Ф. Модильяни. Изучая проблему личных финансов и жизненный цикл сбережений, он показал влияние личных сбережений на приобретение товаров длительного пользования.

Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимались Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. С. Джильберто и С. Голдберг, Дж. Браун, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Ч. Вюртзебах анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Ч. Вюртзебах и Э. Баум исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.

В российской современной экономической литературе, в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости, эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.

Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируется налогообложение и учет в этой сфере. Заслуживают внимания и научные исследования И. Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах Г. Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики. В работах Ю. Пашкуса анализируется категория недвижимости как объект юридических, экономических, финансово-кредитных отношений. С. Грибовский и Е. Тарасевич дали разработку адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного внимания заслуживают работы С. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению экономической природы недвижимости, в недостаточной степени разработаны проблемы государственного регулирования рынка недвижимости, анализа его развития и прогнозирования динамики. Это и определило выбор темы, цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является раскрытие экономической природы недвижимости и ее социальных функций, выявление специфики и механизма рынка недвижимости в российской экономике; выработка стратегии государственного воздействия на рынок недвижимости в отечественной экономике. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- раскрыть экономическое содержание недвижимости и ее особенности, обосновать место и роль недвижимости в рыночной экономике;

- выявить специфику недвижимости как экономического актива;

- проанализировать рынок недвижимости и механизм его функционирования;

- показать особенности механизма функционирования рынка недвижимости в современных условиях России;

- определить основные методы оценки недвижимости;

- показать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости, выявить эффективность мер государственного регулирования;

- разработать рекомендации по повышению эффективности государственного регулирования рынка недвижимости в России.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является недвижимость как экономическая категория в условиях рыночной экономики.

Объект диссертационного исследования - экономические отношения, складывающиеся в процессе функционирования недвижимости.

Методологические и теоретические основания исследования. Методологическая база исследования основывается на диалектических принципах, позволяющих раскрыть сущность исследуемых процессов и формы их проявления, определить тенденции развития.

Для выявления общих принципов функционирования недвижимости использовались метод научной абстракции, системный подход и логические законы; задействован математический инструментарий, что нашло отражение в графиках, таблицах, схемах.

Теоретическими основами диссертационного исследования явились труды зарубежных и российских ученых в области экономической теории, экономики недвижимости, государственного управления, основ государственной собственности, экономической статистики. В работе использованы материалы научных конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, Всемирного Банка.

Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, другие нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети Интернет. Большую помощь автору оказали официальные материалы государственных органов и риелторских компаний, а также личный опыт работы в агентствах недвижимости Инком, Октава, Ангел-риэлти.

Конкретные результаты исследования и их научная новизна. В диссертационной работе получены следующие результаты, определяющие новизну и научно-практическую значимость исследования:

1. Раскрыт противоречивый характер недвижимости, выступающей, с одной стороны, товаром длительного пользования, удовлетворяющим возрастающие экономические и социальные потребности и, с другой стороны, капиталом, обеспечивающим возрастание дохода.

2. Выявлены особенности недвижимости как объекта купли-продажи:

- неподвижность, неразрывная связь недвижимости с земельным участком и невозможность его перемещения в пространстве;

-растянутость во времени использования и потребления объектов недвижимости (предметы длительного пользования);

-проявление недвижимости в разных временных периодах в качестве объекта рынка товаров и рынка капитала;

-неотчуждаемость недвижимости, сохранение ее в собственности в процессе потребления в качестве аренды в условиях использования как товара и как капитала.

3. Раскрыты особенности рынка недвижимости:

- в условиях строительной монополии неизменность цен на рынке недвижимости не влияет на спрос в силу постоянной потребности в объектах недвижимости;

- спрос на объекты недвижимости неэластичен, в результате влияния на него: индивидуальных характеристик объекта недвижимости; субъективных вкусовых предпочтений потребителей; динамики денежных доходов покупателей; предоставляемых льгот потребителю объекта недвижимости; состояния и развития инфраструктуры; исторических и географических условий; экологической ситуации;