Экономические 1(62) Экономика и управление 293 науки 2010 Метод управления развитием промышленных предприятий при использовании подходов проектного финансирования й 2010 И.А. Кальенен E mail:

ikalienen В статье предлагается метод управления для решения задачи принятия решения по форме и экономической целесообразности развития недвижимости, а также реализации проекта развития промышленного предприятия в целом.

Ключевые слова: девелопмент, реконструкция, модернизация, перепрофилирование.

В настоящее время имущественно земельные или девелопер осуществляет все функции соб отношения формируются под воздействием ры ственными силами.

ночных механизмов, поэтому для эффективного Для решения задачи принятия решения по управления недвижимостью становится важным форме и экономической целесообразности раз знание зарубежного опыта и мировой практики вития промышленного предприятия, а также ре в этой области1. ализации проекта развития недвижимости в це Сравнение отечественных и зарубежных про лом в статье предлагается соответствующий ме блем реконструкции объектов убедительно гово тод управления процессом развития промышлен рит о том, что общей является проблема разра ного предприятия, который включает этапы и ботки методов повышения эксплуатационного необходимые элементы проектного финансиро качества и конкурентоспособности организаци вания.

онно технологических решений реконструкции В общем виде проект развития промышлен строений, которая может быть организована в ного предприятия может быть сведен к трем ос форме крупного инвестиционного проекта или новным этапам5:

группы мелких инвестиционных проектов2. Х концептуальному;

В то же время проводимые экономические Х организационно проектному;

реформы сделали возможным создание условий, Х реконструкции.

обеспечивающих развитие новых, более прогрес Девелопер должен использовать принцип нис сивных форм хозяйствования, к числу которых ходящей вертикали, идя от определения пригод относится проектное финансирование развития ного для осуществления проекта промышленного промышленных предприятий девелопмент3. предприятия к выбору подходящих объектов и да Из анализа литературы4 выявлено, что зада лее к определению оптимального сегмента рын чей девелопмента является оценка и выбор наи ка: будет ли это объект офисной, торговой, жи более эффективного варианта реализации про лой, складской или промышленной недвижимос екта развития промышленного предприятия. Эта ти. Затем необходимо подыскать удовлетворяю функция остается основной задачей девелопера, щий критериям объект под реконструкцию6.

вне зависимости от того, применяется ли аут Девелопмент может осуществляться в трех сорсинг для организации процесса девелопмента основных формах7:

Pi перепрофилирование i го объекта;

Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ. М., Ri реконструкция i го объекта;

2008.

Mi модернизация i го объекта.

Механизмы управления организационными про Основной характеристикой перепрофилиро ектами / В.Г. Балашов [и др.]. М., 2006.

Адамов Н., Тилов А. Принципы и методы финан вания Pi является переустройство с целью час сового планирования // Финансовая газета. 2007. № 9.

тичного или полного изменения функций Pi = 1, См.: Адамов Н., Тилов А. Указ. соч.;

Механизмы т.е. смена функционального назначения здания:

управленияЕ;

Волков И.М., Грачева М.В. Указ. соч.;

Гав Pi = [0 1].

(1) риленко А.Г., Долгалева Е.В. Управление проектами: учеб.

пособие. Макеевка, 2006;

Жуков В.В. Проектное финан Реконструкция зданий включает в себя ряд сирование: учеб. пособие. 2 е изд., испр. и доп. Харьков, мероприятий по переустройству их объемно пла 2006;

Кескинов А.Л. Специфика и недостатки российс нировочного и конструктивного решения, зак кой практики девелопмента при создании недвижимос лючающихся в следующих работах:

ти // Вестн. ГУУ. Серия УСоциология и управление пер соналомФ. 2006. № 5 (21);

Управление проектом. Основы См.: Гавриленко А.Г., Долгалева Е.В. Указ. соч.;

проектного управления: учебник / кол. авт.;

под ред. Управление проектомЕ М.Л. Разу. М., 2006;

Шелкунов В.И. Стратегия финансо Жуков В.В. Указ. соч.

во инвестиционной деятельности. М., 2008. Управление проектомЕ n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!

m w o w c.

.

d k o c c a r u t Экономические 1(62) Экономика и управление науки Х перепланировка помещений (Pei);

Mi {Spi, Moi, Е, Uki}. (3) Х усиление, частичная разборка или замена Далее рассмотрим основные критерии при конструкций (Usi);

нятия решения о необходимости развития зда Х надстройка (повышение этажности здания ния на основании показателей: моральный и или его частей), в том числе устройство мансар физический износ здания9.

ды (Nai);

Показателем оценки технического состояния Х пристройка (новый объем пристраивают здания в целом и его конструктивных элементов и чаще всего в торец или сбоку) (Pri);

инженерного оборудования является физический Х улучшение состояния фасадов здания (Ufi);

износ Z i. В процессе многолетней эксплуатации Х повышение благоустройства прилегающих конструктивные элементы и инженерное оборудо территорий (Pbi);

вание под воздействием физико механических и хи Х формирование современных интерьеров по мических факторов постоянно изнашиваются;

сни мещений (Fii). жаются их механические, эксплуатационные каче Реконструкция зданий промышленного пред ства, появляются различные неисправности. Все это приятия почти всегда связана с восстановлением приводит к потере их первоначальной стоимости.

эксплуатационных показателей и усилением не Физический износ здания Z i величина, сущих конструкций остова. Для проектов рекон характеризующая степень ухудшения техничес струкции необходимо проводить тщательное об ких и связанных с ними других эксплуатацион следование технического состояния всех деталей ных показателей здания (элемента) на опреде и узлов конструктивного решения оснований и ленный момент времени.

фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и Физический износ это частичная или пол кровель сооружений, а также работу всех инже ная потеря элементами здания промышленного нерных систем. Выявленные дефекты в работе предприятия своих первоначальных технических различных конструктивных элементов позволя и эксплуатационных качеств (табл. 1). Многие ют определить индивидуальные подходы к ре факторы влияют на время достижения зданием шению проблем их усиления и разработки но предельно допустимого физического износа, при вых конструктивных решений8. При этом не все котором дальнейшая эксплуатации здания прак мероприятия могут входить в процесс реконст тически невозможна. Предельный физический из рукции: нос здания, согласно существующим нормати (2) Ri {Pei, Usi, Nai, Pri, Ufi, Pbi, Fii}. вам, составляет Z i = 70 %. Такие здания подле При этом жат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием пре Pei,Usi, Nai, Pri,Ufi, Pbi, Fii 1, дельно допустимого физического износа, явля если мероприятие входит ются: качество применяемых строительных ма териалов;

периодичность и качество проводимых в реконструкцию;

ремонтных работ;

качество технической эксплу Pe,Usi, Nai, Pri,Ufi, Pbi, Fii 0, i атации;

качество конструктивных решений при если не входит в реконструкцию. капитальном ремонте;

период неиспользования здания;

плотность заселения.

К работам по модернизации Mi относятся Моральный износ здания промышленного i работы, вызванные изменением технологического предприятия Q величина, характеризующая или служебного назначения оборудования зда степень несоответствия основных параметров, ния, сооружения или иного объекта амортизи определяющих условия эксплуатации, объем и руемых основных средств, повышенными нагруз качество предоставляемых услуг современным ками и (или) другими новыми качествами. На требованиям.

практике к работам по модернизации относят Для удобства оперирования данными пока работы по изменению объектов в соответствии с зателями сведем их значения к удобному виду:

новейшими требованиями и нормами. В резуль Х при Z i < 30 % удовлетворительное тех тате модернизации, как правило, изменяются ническое состояние Z(+)i;

показатели функционирования объекта основных Х при 30 % < Z i < 60 % неудовлетвори средств, такие как:

тельное техническое состояние Z( )i;

i Х срок полезного использования (Spi);

Х при Q < 40 % удовлетворительное мо Х мощность (Moi);

ральное состояние Q(+)i;

i Х улучшение качества применения (Uki);

Х при Q > 40 % высокий коэффициент Х и т.д.:

морального износа Q( )i.

8 Кескинов А.Л. Указ. соч. Механизмы управленияЕ n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!

m w o w c.

.

d k o c c a r u t Экономические 1(62) Экономика и управление науки Таблица 1. Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа, % 0- 11- 21- 31- 41- 61- ( ) 75 Таблица 2. Оценка состояния здания в зависимости от морального износа, % 10 0- 20 11- 10 21- 20 31- 20 41- 50 61- 50 75 Таблица 3. Критерии определения принятия решения о необходимости развития объектов промышленного предприятия, + + + - + + + 1 2 (-)i (-)i (+)i (-)i (-)i (+)i (+)i (+)i ( Q ;

Z ) ( Q ;

Z ) ( Q ;

Z ) ( Q ;

Z ) n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!

m w o w c.

.

d k o c c a r u t ( ) ( ),, (, ),, : :,, ;

(,,,, - ),,,, Рис. Структура метода управления развитием промышленных предприятий при использовании подходов проектного финансирования Экономика и управление Экономические науки 1 ( 6 2 ) Экономические 1(62) Экономика и управление науки На основе указанного составим таблицу тов развития недвижимости. Данный метод рас (табл. 3) критериев определения принятия реше ширяет базовый подход и ориентирован на раз ния для объектов промышленного предприятия витие объектов промышленного предприятия.

различного функционального назначения, где М Структура предлагаемого метода представлена на модернизация, Р реконструкция, П перепро рисунке.

филирование. В то же время, отмечая определенную пос Исходя из указанного предлагается метод ледовательность этапов девелопмента, на прак управления процессами развития промышленного тике каждый конкретный проект индивидуален предприятия, заключающийся в последователь и четкой последовательности не существует.

ности прохождения следующих этапов, каждый Таким образом, предлагаемый метод позво из которых, в свою очередь, разбивается на ал лит реализовать принципы проектного финан горитмы. Предложенный метод базируется на сирования при развитии промышленных пред подходе, изложенном в ряде работ британских приятий за счет изменения их функционального специалистов10, в соответствии с которым выде назначения для наиболее эффективного их ис ляют пять основных этапов реализации проек пользования.

Поступила в редакцию 07.12.2009 г.

См.: Механизмы управленияЕ;

Жуков В.В. Указ.

соч.;

Управление проектомЕ n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!

m w o w c.

.

d k o c c a r u t    Книги, научные публикации