На правах рукописи

ТЮМЕНЦЕВ СЕРГЕЙ ЮРЬЕВИЧ

РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

В СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕ

08.00.01 - экономическая теория

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Волгоград - 2009

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Волгоградский государственный университет.

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Лебедева Надежда Николаевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Шаховская Лариса Семеновна

кандидат экономических наук

Поляков Владимир Геннадьевич

Ведущая организация ГОУ ВПО Саратовский государственный

социально-экономический университет

Защита состоится 19 февраля 2009 г. в 13-00 час. на заседании диссертационного совета Д 212.029.01 по экономическим наукам в ГОУ ВПО Волгоградский государственный университет по адресу: 400062, г. Волгоград, проспект Университетский, 100, ауд. 2-05 В.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Волгоградский государственный университет.

Автореферат разослан и размещен на официальном сайте ГОУ ВПО Волгоградский государственный университет 19 января 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор экономических наук, доцент Тимофеева Г.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Создание эффективного механизма развития жилищной ипотеки - одна из стратегических целей институциональной модернизации экономики современной России и повышения уровня жизни ее населения. На это направлены и приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России, и региональные программы обеспечения населения жильем. Однако для повышения эффективности развития институтов и технологий жилищного кредитования представляется целесообразным использование научного потенциала институциональной теории, позволяющей проанализировать место и пути развития ипотеки в системе межсубъектных взаимодействий.

Ипотека представляет собой открытую, сложную институциональную систему, подверженную влиянию внешней среды и эндогенных процессов. Ипотечный кризис в США, продолжающийся с 2007 г., кардинально изменил соотношение различных групп влияния в сфере ипотечного бизнеса России и сформировал негативные ожидания как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков, что сказалось на сдерживании снижения ставки по кредитам. На эффективность российской ипотеки влияет и неопределенность институционального строительства в этой сфере: не приняты многие важные законы, не получают должного развития строительно-сберегательные кассы, высок уровень оппортунизма субъектов и агентов хозяйствования.

Поэтому рассмотрение институциональной сущности и специфики ипотеки на современном этапе ее противоречивого развития в РФ, выявление специфических внутренних проблем и дисфункций этого системного института позволяет повысить степень научной обоснованности его реформирования как на макроэкономическом уровне, так и на уровне отдельных регионов.

Степень разработанности проблемы. Низкие темпы жилищного строительства и дефицит свободных денежных ресурсов у населения обусловливают объективную необходимость в ипотечном кредитовании, поэтому закономерен повышенный интерес ученых к этой актуальной теме.

Среди исследователей ипотеки выделяются Акулова Т., Аленичев В., АстаповаК., АхвледианиаЮ., БалабановаИ., БессоноваФ., Бесхмельницын М., Брусницын Е., Будаков Д., ВладимировааТ., ВоробьеваЮ., ГариновааЗ., Грузицкий Ю., ДемушкинааЕ., ДовдиенкоаИ., ЖелезновааО., ЖуркинааН., Зыков В., Иванов В., КазаковаА., КалашниковааЗ., Каменецкий М., КараваеваИ., КибиреваС., КириченкоаЕ., КлепиковааЕ., КосаревааН., КострикинаП., Котляров М., Крупнов Ю., КузьминоваА., Лазарова Л., Ларионов А., ЛогиноваМ., ЛукинааЗ., Матюхин Г., МеркуловаВ., МинцаВ., НугаеваК., ОселедецаВ., Павлова И., ПастуховааН., Петров В., ПечатниковааС., Поляков В., Разумова И., РогожинааН., РубцоваБ., СкоробоваА., СмирноваВ., СтепановаВ., СувороваГ., Тутаева А., Шадрин А., Яхимович В. и др.

Отечественными учеными плодотворно исследуются функции, структура и эволюция ипотеки, проводится сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России и за рубежом, выявляются системные проблемы рынка недвижимости, обосновывается роль государства в обеспечении доступности жилья для населения, рассматриваются организационно-экономические механизмы ипотечного банковского дела и страхования, предлагаются концептуальные модели и отдельные направления формирования стратегии развития ипотечного кредитования в жилищной сфере российского хозяйства.

Вместе с тем, приходится констатировать, что недостаточен институциональный анализ ипотечного механизма и к содержательным исследованиям трансплантации и адаптации ипотечных институтов в переходных экономиках относятся только работы Полтеровича В., Старкова О. и Черных Е. Однако они берут лишь определенный аспект анализа, поэтому за его рамками остаются многие проблемы институционального содержания ипотеки. В этой связи возникает необходимость активизировать использование институционального подхода к изучению ипотеки как эволюционно сложившейся системы, функционирование которой создает значительные положительные экстернальные (внешние) эффекты для населения. Основой институционального анализа ипотеки и ее места в механизме модернизации институтов современной России стали работы Иншакова О., Клейнера Г., Лебедевой Н., Норта Д., Олейника А., Полтеровича В., Рихтера Р., Сухарева О., Фуруботна Э., Ходжсона Дж., Шаховской Л. и др.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретических представлений о состоянии, противоречиях и перспективах развития ипотеки в институциональном механизме проводящейся модернизации экономической системы России. Для этого представлялось необходимым решить следующие задачи:

- содержательно проанализировать институт жилищного кредитования и выявить эволюционные основы его развития в системе рыночного хозяйства;

- исследовать институциональные риски и трансакционные издержки ипотечных контрактных отношений в современной России;

- выявить специфику становления и развития институциональной среды ипотечного механизма в РФ;

- определить системную роль государства в обеспечении функционирования и устойчивого развития ипотеки;

- провести анализ альтернативных моделей эволюции ипотечных институтов как вариантов преодоления сложившейся институциональной ловушки в этом сегменте кредитных отношений;

- обосновать перспективные векторы государственной поддержки институтов жилищного кредитования.

Объект исследования Ц процесс противоречивого развития института жилищного кредитования в экономике современной России.

Предметом исследования является комплекс институционально обусловленных экономических отношений и трансакций агентов ипотечного рынка.

Теоретическая основа диссертационного исследования базируется на фундаментальных и прикладных работах отечественных и зарубежных ученых, посвященных различным вопросам формирования механизма ипотечного кредитования, трансплантации и модернизации соответствующих институтов, минимизации трансакционных издержек и защите контрактов между кредиторами и заемщиками на рынке ипотечных кредитов, а также периодической литературе по изучаемым вопросам, материалы научных и научно-практических конференций.

Методология исследования основана на системном подходе и включает методы субъектно-объектного, структурно-функционального, сравнительного, эволюционного анализа.

Информационная база диссертационного исследования представлена статистическими данными Росстата и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, норнмативными и законодательными актами федерального и регионального уровней.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. Ипотека представляет собой специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию пользования заложенным активом. Институт ипотеки представлен особым механизмом функционирования агента в статусе заемщика на основе долгосрочного закрепления за ним функции выполнения контрактных обязательств (выплат по кредиту), что ведет к усилению институциональной составляющей его хозяйственного поведения. Институциональность механизма ипотечного кредитования проявляется в обеспечении им минимизации трансакционных издержек перераспределения имущественных прав в экономике. Ипотечные структуры - специализированные виды организаций, обеспечивающие воспроизводство отношений кредитования, в том числе ссудо-сберегательные кооперативы и ассоциации, строительно-сберегательные кассы, ипотечные банки и агентства и т.п.

2. Ипотеку целесообразно рассматривать как частный случай проблемы принципала-агента в кредитно-финансовой сфере в связи с наличием асимметрии информации между кредитором и заемщиком, а также неопределенностью результатов их долгосрочного контрактного взаимодействия, что обусловливается трансакционными издержками и институциональными рисками. Они выражаются в значительных затратах предконтрактной оценки, высокой вероятности неблагоприятного отбора заемщиков, возможности пересмотра уровня ставки по ипотечному кредиту при изменении макроэкономической ситуации, существенной роли репутации (кредитной истории), жестких входных барьерах в институт ипотеки, игнорировании банками теневых доходов и перспектив повышения статуса, различных формах оппортунизма и вымогательства со стороны агента, высокой доле имплицитной (неявной) составляющей в ипотечных контрактах. Проблема принципала-агента применительно к ипотеке возникает как следствие невозможности детальной спецификации условий контрактного взаимодействия кредитора и заемщика в несовершенной институциональной среде.

3. Институциональная среда реализации механизма ипотечного кредитования рассматривается как совокупность обеспечивающих его функционирование институций, институтов, институциональных актов, норм, соглашений, контрактов и стандартов, задающих систему ограничений взаимодействиям кредиторов и заемщиков. Общие рамки ипотечной деятельности заданы Федеральным законом Об ипотеке, что предполагает переход к детализации институциональной среды, поддержке процесса формирования многообразия ипотечных институтов, развитию специфических региональных механизмов ипотеки. Особое значение в современных условиях имеет стимулирование институциональной самоорганизации в сфере ипотеки, связанной с инициативной кооперацией и объединением капиталов домохозяйств для осуществления ипотечных отношений в рамках локальной сети на основе имплицитных контрактов и механизма социальных санкций.

4. Роль государства в регулировании ипотечных отношений определяется спецификой их объекта - жилья как единства статусного товара и социального блага. Это единство раскрывается, во-первых, в том, что жилье дает своему владельцу определенный статус и его цена включает институциональные характеристики района проживания, а во-вторых - конституционным правом граждан России на жилье. Поэтому государственные ипотечные программы следует понимать как институциональные инструменты укрепления социальной стабильности и формирования экономической базы гражданского общества. В их рамках нерешенной остается проблема установления гарантированного минимума жилой площади, но раскрывается институциональный смысл государственной поддержки системы ипотечного кредитования как формы реализации функций государства в качестве конституционного агента общества.

5. Эволюция ипотечных институтов в современной России - частный случай эффекта path dependence (зависимости от прошлого) и конкретный пример формирования институциональной ловушки. Трансплантация института ипотеки из экономически более развитых стран с длительной историей его развития приводит к высоким издержкам адаптации новых моделей в российском экономическом пространстве, их дисфункциям и перерождению. Институциональная ловушка ипотеки представляет собой неэффективное равновесие интересов в системе принципал-агент. Кредиторы искусственно повышают асимметрию информации заемщика в отношении дополнительных выплат и рисков данной сделки, спекулируя на высокой потребности в жилье в условиях спекулятивных процессов на рынке недвижимости. Это определяет необходимость длительного перераспределения заемщиками значительной части личного (или семейного) бюджета для обеспечения выплат в условиях неопределенности и значительной вероятности нарушения графика платежей. Становится необходимым активное развитие системы институтов ипотечной сферы путем внедрения дополнительных элементов (строительно-сберегательных касс и кооперативов), обеспечивающих кредитование малоимущих слоев общества, а также усиление государственной защиты интересов заемщиков как потребителей кредитных услуг.