СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Общий обзор Цель Разъяснить понятие УИнвестиционная собственностьФ.

Разъяснить правила учета таких активов.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Цель Определения Примеры Сфера применения ПРИЗНАНИЕ Правило Первоначальная оценка Понятие первоначальной стоимости Последующие затраты ОЦЕНКА ПОСЛЕ РАСКРЫТИЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ИНФОРМАЦИИ ПРИЗНАНИЯ Правило При всех Модель учета по обстоятельствах справедливой стоимости Модель учета по Модель учета по справедливой первоначальной стоимости стоимости приобретения Модель учета по Изменение метода первоначальной Переклассификация стоимости Выбытие приобретения й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 1301 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 1 Инвестиционная собственность 1.1 Цель МСФО 40 определяет подход к учету инвестиционной собственности и соответствующие требования к раскрытию информации.

Комментарий Стандарт применяется в отношении инвестиционной собственности (определение приведено ниже), которой владеют любые компании - не только тех из них, которые специализируются на такой собственности.

1.2 Определения Инвестиционная собственность - это имущество (земельные участки, здания и/или части зданий, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды) для:

Получения дохода от аренды (ренты);

Получения выгод в связи с повышением стоимости капитала, либо того и другого;

Но не для использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в административных целях (собственность, занимаемая владельцем);

Продажи в ходе нормальной хозяйственной деятельности (как, например, в случае запасов).

Собственность, занимаемая владельцем, - это имущество, находящееся в распоряжении владельца (или арендатора по договору финансовой аренды) для использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в административных целях.

1.3 Примеры Примеры объектов инвестиционной собственности:

земля, предназначенная для получения выгод от повышения стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено;

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ сооружение, находящееся в собственности отчитывающейся компании (или находящееся в распоряжении отчитывающейся компании по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по договору операционной аренды;

сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Следующие активы не соответствуют определению инвестиционной собственности:

объекты, которые предполагается продать в ходе обычной хозяйственной деятельности;

объект, который строится по поручению третьих лиц (см. МСФО Договоры подряда);

собственность, занимаемая владельцем (см. МСФО 16 Основные средства);

объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции, который предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности (в этом случае применяется МСФО 16 Основные средства).

1.4 Сфера применения МСФО 40 применяется в отношении признания, оценки и раскрытия информации об инвестиционной собственности.

МСФО 40 применяется при оценке инвестиционной собственности, которая:

находится у арендатора на условиях финансовой аренды, и сдается арендодателем на условиях операционной аренды.

МСФО 40 не рассматривает вопросы, уже разрешенные МСФО 17 Аренда.

Комментарий Согласно МСФО 17, если арендатор считает взятый в аренду объект инвестиционной собственностью, тогда:

аренда должна быть классифицирована как финансовая;

и инвестиционная собственность должна оцениваться с использованием модели оценки по справедливой стоимости (МСФО 40).

МСФО 40 не применяется к:

Биологическим активам, возникающим при сельскохозяйственной деятельности;

и Правам на минеральные ресурсы, ископаемые и подобные невозобновляемые ресурсы.

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 2 Признание 2.1 Правило Инвестиционную собственность следует признавать в составе активов тогда и только тогда, когда:

существует вероятность притока в компанию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью;

можно достоверно оценить стоимость инвестиционной собственности.

Комментарий Эти правила изложены в УПринципахФ. Определение стоимости инвестиционной собственности вряд ли представляет собой проблему.

2.2 Первоначальная оценка Объект инвестиционной собственности должен вначале оцениваться по первоначальной стоимости (себестоимости), т. е. по справедливой стоимости предоставленной за него компенсации, включая затраты по сделке.

2.3 Понятие первоначальной стоимости В состав себестоимости приобретенной инвестиционной собственности входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг или налоги на передачу прав собственности.

Себестоимость инвестиционной собственности, сооруженной хозяйственным способом (т.е. собственными силами компании), представляет собой стоимость на дату завершения строительства или реконструкции.

2.4 Последующие затраты Повседневные затраты на эксплуатацию инвестиционной собственности следует относить на расходы по мере их понесения.

Если часть инвестиционной собственности требует замены в течение срока ее полезной службы, соответствующие затраты могут быть капитализированы постольку, поскольку выполнены критерии признания актива. Замещенная часть инвестиционной собственности перестает признаваться в качестве актива по мере признания нововведенной замены.

Комментарий Эти принципы ничем не отличаются от принципов, применяемых в отношении прочих долгосрочных активов (в соответствии с МСФО 16).

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 3 Оценка после первоначального признания 3.1 Правило Компания должна выбрать одну из двух моделей Модель учета по справедливой стоимости Модель учета по первоначальной стоимости приобретения.

3.2 Модель учета по справедливой стоимости 3.2.1 Применение данной модели После первоначального признания компания, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, отражает все объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев.

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности следует относить на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли.

Комментарий Этот прием известен как Усоотнесение с рынкомФ.

Справедливая стоимость должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не по состоянию на какую-либо дату в прошлом или будущем.

3.2.2 Особенности оценки по справедливой стоимости Справедливая стоимость - сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Понятие УХорошо осведомленные стороны, желающие совершить такую сделку" означает, что и продавец, и покупатель, желающие совершить сделку, в разумной степени информированы о:

- сущности и основных характеристиках объекта инвестиционной собственности;

- его фактическом и потенциальном способах использования;

- конъюнктуре рынка на дату оценки.

Желающий совершить данную сделку покупатель заинтересован в купле, но не обязан ее совершать. Такой покупатель приобретает активы в соответствии с действующими условиями на рынке и текущими рыночными ожиданиями.

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Желающий совершить данную сделку продавец имеет стимул продать инвестиционную собственность, исходя из рыночных условий, по наиболее выгодной цене, которую можно получить на открытом рынке после надлежащего маркетингового исследования независимо от того, какова эта цена.

Сделки между независимыми друг от друга сторонами совершаются между сторонами, не связанными какими-либо особыми отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рынка цены сделок. Предполагается, что сделка по справедливой стоимости совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая их них действует независимо.

Комментарий Справедливая стоимость оценивается как наиболее вероятная обоснованная цена, которую можно получить на рынке по состоянию на дату оценки, с учетом определения справедливой стоимости.

Она представляет собой наилучшую цену, которую может получить продавец, и самую благоприятную цену, которую должен заплатить покупатель.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на дату оценки, а не по состоянию на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности - это скорее расчетная величина, чем заранее определенная или фактическая цена продажи.

Это цена, по которой рынок ожидает проведение операции, отвечающей всем остальным элементам определения справедливой стоимости на дату оценки.

3.2.3 Исключительные обстоятельства Предполагается, что компания всегда сможет определить справедливую стоимость инвестиционной собственности с достаточной степенью достоверности.

Однако исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объекта инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что компания не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности.

В таких случаях для оценки инвестиционной собственности компании надлежит использовать модель учёта исходя из первоначальной стоимости согласно МСФО16 УОсновные средстваФ. При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю.

Комментарий Она равна нулю, поскольку не предполагается, что существует рынок, на котором ее можно будет продать.

Все остальные объекты инвестиционной собственности следует оценивать по справедливой стоимости.

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 3.3 Модель учета по первоначальной стоимости После первоначального признания компания, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, должна отражать все объекты инвестиционной собственности, используя аналогичную модель учета, предусмотренную МСФО 16 УОсновные средстваФ (т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов).

Комментарий Следует учесть, что инвестиционная собственность, отвечающая критериям классификации МСФО (IFRS) 5 в качестве предназначенной на продажу, должна оцениваться согласно МСФО (IFRS) 5 УНеоборотные активы, предназначенные на продажу и Прекращенная деятельность Ф Компания, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, должна раскрывать информацию о справедливой стоимости своей инвестиционной собственности.

3.4 Изменение метода учета Переход от одной модели к другой должен осуществляться только в том случае, когда это приводит к более приемлемому представлению информации. В МСФО 40 говорится, что такая ситуация практически невозможна при переходе от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения.

3.5 Переклассификация Перевод объекта в категорию Уинвестиционная собственностьФ или исключение из данной категории производится только при изменении предназначения объекта, а именно:

владелец сам занимает собственность - объект переводится из инвестиционной собственности в категорию Усобственность, занимаемая владельцемФ;

начало реконструкции с целью продажи - объект переводится из инвестиционной собственности в запасы;

Комментарий В соответствии с МСФО 40 основным подходом к учету такой переклассификации является учет по справедливой стоимости.

заканчивается период, в течение которого владелец занимает собственность - объект переводится из категории Усобственность, занимаемая владельцемФ в инвестиционную собственность;

Комментарий При этом любой прирост стоимости актива до момента его переклассификации относится непосредственно на собственный капитал.

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную собственность;

завершение строительных работ или реконструкции собственности - объект переводится из категории Увложения в незавершенное строительство или реконструкциюФ в инвестиционную собственность.

3.6 Выбытие Признание объекта инвестиционной собственности прекращается (т.е. он списывается с баланса) при выбытии или окончательном снятии с эксплуатации, когда после выбытия объекта не предполагается получение связанных с ним экономических выгод.

Упражнение У компании четыре объекта инвестиционной собственности, A, B, C и D. До внедрения МСФО 40 ее учетная политика была следующей:

УОбъекты инвестиционной собственности оцениваются в составе портфеля активов по справедливой стоимости на конец года. При этом полученная в результате оценки чистая прибыль признается в резерве переоценки инвестиционной собственности, а на финансовые результаты относятся только чистые убытки от переоценкиФ.

На 1 января 2003 года балансовая стоимость каждого из четырех объектов составляла 100 млн. дол. На 31 декабря 2003 года, в результате профессиональной оценки стоимость этих объектов составила:

A 140 млн. дол.

B 130 млн. дол.

C 95 млн. дол.

D 90 млн. дол.

Задание:

Объяснить, как изменится финансовая отчетность компании в результате применения МСФО 40.

Решение й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Упражнение В течение последних 18 месяцев компания, специализирующаяся на инвестиционной собственности, строит новое здание кинокомплекса. По состоянию на 31 декабря 2003 года строительство приближается к завершению.

До этой даты были понесены следующие затраты:

Млн. дол.

Материалы, оплата труда и выплаты субподрядчикам 14, Прочие прямые накладные расходы 2, Проценты по заемным средствам 1, Политика компании предусматривает капитализацию процентов по займам, полученным специально для финансирования строительства. Сумма заемных средств, касающихся данного проекта, на 31 декабря 2003 года составила 18 млн.

дол., а процентная ставка составляет 9,5% годовых.

В течение 3 месяцев до 31 марта 2004 года проект был завершен. Дополнительно понесенные расходы составили:

Млн. дол.

Материалы, оплата труда и выплаты субподрядчикам 1, Прочие накладные расходы 0, 31 марта 2004 года компания получила результаты независимой оценки справедливой стоимости кинокомплекса: по мнению профессиональных оценщиков, она составила 24 миллиона долларов. Гонорар за проведение оценки составил 0,1 миллиона долларов. Он не включен в состав приведенных выше расходов за три месяца 2004 года.

1 апреля 2004 года кинокомплекс был передан в операционную аренду национальной многофункциональной сети кинотеатров и сразу стал пользоваться большой популярностью. Договор аренды предусматривает возможность ежегодного пересмотра его условий, и уже сейчас очевидно, что стоимость кинокомплекса превышает сумму, определенную на 31 марта 2004 года. По итогам полной оценки всех объектов инвестиционной собственности компании справедливая стоимость кинокомплекса была определена в сумме 28 млн. дол.

Задание:

Показать, как кинокомплекс будет отображаться в отчетности в течение года, окончившегося 31 декабря 2004 года.

Решение й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 4 Раскрытие информации 4.1 При всех обстоятельствах Критерии классификации (для разграничения собственности, занимаемой владельцем, инвестиционной собственности и собственности, удерживаемой с целью продажи, в случаях, когда классификация затруднена).

Методы и допущения, использованные для определения справедливой стоимости.

Степень участия в определении справедливой стоимости независимых, профессиональных и имеющих достаточный опыт оценщиков (независимо от того, используется ли справедливая стоимость в качестве основы оценки или только раскрывается в отчетности).

Суммы, включенные в отчет о прибылях и убытках и касающиеся:

Доходов от аренды (ренты);

Прямых операционных расходов, касающихся инвестиционной собственности, которая принесла арендный доход;

Прямых операционных расходов, касающихся инвестиционной собственности, которая не принесла арендного дохода.

Ограничения, касающиеся возможности реализации инвестиционной собственности или распределения дохода/ выручки от выбытия.

Существенные договорные обязательства:

Касающиеся приобретения, строительства или реконструкции инвестиционной собственности;

или Касающиеся проведения ремонта, текущего обслуживания или улучшения инвестиционной собственности.

4.2 Модель учета по справедливой стоимости В отношении инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, следует представлять сверку ее балансовой стоимости на начало отчетного периода с балансовой стоимостью на конец отчетного периода.

В отношении какого-либо объекта инвестиционной собственности, учитываемого не по справедливой стоимости, также нужно проводить подобную сверку (отдельно от остальных объектов) и раскрывать дополнительную информацию (например, почему он представляет собой исключение).

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ 4.3 Модель учета по первоначальной стоимости Использованные методы начисления амортизации.

Сроки службы активов или использованные нормы амортизации.

Совокупная балансовая стоимость и накопленная амортизация (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода.

Сверка балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и на конец отчетного периода.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности (или разъяснение причин, в силу которых она не может быть рассчитана с достаточной степенью достоверности).

Фокус Вы должны знать и уметь следующее:

Описать, каким образом подход к учету объектов инвестиционной собственности может отличаться от подхода к учету других объектов собственности;

Применять положения МСФО 40 к объектам инвестиционной собственности.

й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Решение упражнений Решение По существующей учетной политике компании общая сумма инвестиционной собственности в балансе на 31 декабря 2003 года составит 455 млн. дол., а чистая прибыль, которую нужно включить в резерв переоценки, составит (455 - 400 = 55 млн. дол.).

Применяя МСФО 40, компания по-прежнему покажет в балансе инвестиционную собственность на 455 млн. дол., но запись в отчете о прибылях и убытках будет следующей:

Чистый прирост справедливой стоимости инвестиционной собственности (70 - 15) = миллионов долларов Решение Расходы в течение 3 месяцев до 31 марта 2004 года Млн. дол.

Дт Незавершенное строительство 1, Кт Денежные средства/ кредиторы 1, Дт Незавершенное строительство 0, Кт Денежные средства/ кредиторы 0, Дт Незавершенное строительство 0, Кт Процентные расходы 0, РАСЧЕТЫ Заемные средства 18 млн. дол.

Проценты за 3 месяца 18 3/12 9,5% = 0,43 млн. дол.

Накопленные расходы до даты перевода активов в разряд инвестиционной собственности Млн. дол.

Расходы до 31 декабря 2003 г. (14,8 + 2,5 + 1,3) 18, Расходы до 31 декабря 2004 г. (1,7 + 0,3 + 0,43) 2, Первоначально признанная инвестиционная собственность 21, Комментарий Результаты профессиональной оценки на 31 марта 2004 года не улучшило возможности актива по генерированию доходов. Сама оценка также значения не имеет, поскольку по МСФО 40 первоначальное признание осуществляется по первоначальной стоимости.

На 31 декабря 2004 года Млн. дол.

Дт Инвестиционная собственность (28 - 21,03) 6, Кт Финансовые результаты 6, Что представляет собой увеличение справедливой стоимости в результате переоценки после первоначального признания й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2004 СЕССИЯ 13 - МСФО 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ й Accountancy Tuition Centre (International Holdings) Ltd 2003    Книги, научные публикации