Книги, научные публикации
Экономические 2(87) Экономика и управление 95
науки 2012 Экономическое обоснование строительства высотного здания й 2012 А.В. Алфимов Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет E-mail: lenpolproject Небоскреб - это эквивалентная альтернативная конструкция, способная явить нам некое эко номически и физически более жизнеспособное решение проблемы интенсификации использова ния земли в наших городах (вследствие роста городов).
Ключевые слова: городские земли, конструктивная основа, высотное строительство, небоскреб.
Небоскреб, как вариант решения проблемы населения, то проживание в городской среде, роста городов и интенсификации привлекателен похоже, имеет большую привлекательность, чем для всех крупных городов во всем мире. Если в сельской местности. Число и размер городов и взять за показатель количество населения, то про- пропорции, в которых они увеличиваются, под живание в городской среде, похоже, имеет боль- разумевают, что большинство населения счита шую привлекательность, чем в сельской местнос- ют их высоко привлекательными и приемлемы ти. Для многих, кто не любит небоскребы, прева- ми формами поселения.
лирует вопрос: зачем вообще строить высотки? Исследования показывают, что оптимальной Какое есть оправдание небоскребу? Может ли формой строения вследствие эффективности зем высотное здание служить наилучшей формой стро- лепользования не обязательно должно быть ения для размещения из-за эффективности ис- именно высотное здание. Ранние исследования пользования земли? Нужны ли нам высотные зда- землепользования и строительных форм пока ния? Нельзя ли достичь такой же высокой плот- зывают, что можно достичь показателей высо ности в среднеэтажных строениях, тем самым сбе- кой плотности или землепользования путем со регая наши города от высотного сценария? здания строений с внутренним дворовым про Наше стремление - не оправдывать высотное странством. Хотя, чтобы достичь такой высокой здание само по себе, а просто предложить этот тип плотности, среднеэтажные здания с внутренним здания проектировщикам и одобрить его только в двором должны иметь изрядную площадь и кон силу неизбежности. Если есть альтернативное, ме- фигурацию (т.е. квадрат), тогда такие проекты нее внушительное, но емкое и более подходящее будут реальны. Если покупка участка не пред строение, мы не станем настаивать на приоритете ставляет собой проблему в освоении земли, то высотного здания. Такой вид строения может быть подобная конструкция может считаться наиболее принят лишь в случае необходимости в силу смяг- подходящим решением дизайна. Такие проекты требуют участка размером не менее 2000 м2. К чающих обстоятельств и мотивов.
Небоскреб как вид строения распространил- сожалению, большинство предлагаемых участков зем ли в центральных районах города менее 2000 м2, из ся по миру, создавая впечатление что это - не избежная типология для центра города и инди- за чего по многим показателям форма высотки катор апогея эволюции города. Город - плотная становится неизбежной. Помимо прочих факто социальная среда, в которой важную роль игра- ров безопасности людей, структурное построе ют комплексные коммунальные удобства и об- ние становится одним из ключевых факторов щие зоны отдыха. Их необходимо предоставлять формулирования пространственных конфигура на всех уровнях городских зданий. Мы не счи- ций на примере высотки как вертикальной до таем высотное строение панацеей решения про- минанты городского дизайна.
странственных проблем роста городов или неиз- Один из аспектов архитектурной нестабиль бежным следствием эффективности землеполь- ности небоскреба, встречающийся в большинстве зования и уплотнения городов. Хотя очевидно, зданий, - это его регулярная однородность и по что если бы у нас не было другой экономично вторяемость этажных планов. Конечно, для боль жизнеспособной физической альтернативы это- шинства инженеров и строителей это удобно, так му виду строения (например, цифровая револю- как значительно упрощает возведение здания. Чем ция в будущем сможет отнести небоскреб к ус- больше повторяющихся элементов, тем дешевле таревшим строениям), небоскреб как вариант ре- и быстрее строительство. Эти конструктивные ас шения проблемы роста городов и интенсифика- пекты также привлекают застройщиков обычных ции привлекателен для всех крупных городов во высоток, поскольку это ведет к значительным всем мире. Если взять за показатель количество упрощениям дизайна, высокой рентабельности Экономические 2(87) Экономика и управление 96 науки квадратного метра и, соответственно, к большей менее 1 млн. существующие городские террито доходности. Многие дизайнеры небоскребов стре- рии примут на себя половину мирового прирос мятся дополнить строение местными культурны- та городского населения в следующие три деся ми элементами и завершить их особыми башен- тилетия. Несмотря на гипотезу, что городское ками. Например: Биг Бен с верхушкой в тайско- население будет уменьшаться из-за перемеще китайском стиле. Конструкцию небоскреба мож- ния деловых районов в некие другие места за но сделать выразительной путем вращения этаж- счет развития цифровых технологий, важно за ных планов и выноса этажных краев. метить, что к концу прошлого тысячелетия две Конечно, можно поспорить, что постстрои- самые крупные метрополии в США Нью-Йорк тельная подгонка необходима, чтобы придать од- и Лос-Анджелес лидировали в создании, соот нообразным этажным планам и шаблонным ин- ветственно, совокупных заработков и рабочих терьерам приятный вид, но, несомненно, это по- мест. (Ле Корбюзье и его видение Парижа с баш пытка искать решение проблемы после того, как нями высоток. Аргументация - земля нужна для мы данную проблему сами создали. Мы должны отдыха и парков.) опрокинуть однородность или идеологический Что может служить вариантом нашего зем захват, которые приводят к извращенному чув- лепользования для размещения увеличивающе ству отсутствия места внутри небоскреба, порож- гося городского населения в решении проблемы денному стандартизацией и универсальностью роста городов? Растут все города. Необходимо пространств его внутренних и переходных поме- решить, в какой момент сделать остановку. На щений. Политика универсализма в дизайне дол- пример, зеленый пояс Лондона сдерживает его жна уступить место политике дифференциации и бесконтрольное разрастание. Но для размещения взаимной зависимости и быть скорее распростра- растущего населения требуется новая стратегия ненным, чем единичным случаем. Надо создавать планирования отправных точек роста. Одним из разнообразие пространств и внутренней среды в решений может быть размещение прироста вдоль высотном здании и предоставлять больше воз- городской черты, в виде новых городов, связан можностей для заселения и приспособления его ных скоростной железной дорогой. Исследова помещений. Ветровые нагрузки не критичны для ния показывают, что для потребителя приорите малоэтажных заданий, но становятся камнем пре- тами в дизайне высотки являются шумозащита ткновения при проектировании небоскреба. Тор- и пространственный комфорт. Это одно из глав сионное влияние ветра на высотное строение - ных препятствий для использования в небоск еще один останавливающий фактор. ребах естественной вентиляции.
К другим прогнозам относится утверждение, Альтернативы размещения указанного роста что наше будущее существование стремительно варьируются от расширения городских границ становится городским. Как уже говорилось, вы- до укрупнения территорий метрополий, что зна сотное строение (при нынешнем отсутствии аль- чит - предоставление для застройки периферий тернативного и экономически оправданного ва- ного окружения (на примере Лондона это его рианта) желательно для нас на какой-то период города-спутники), создание городов-спутников времени. Если так оно и есть, то теперь самое вокруг существующих городских конурбаций и время радикально пересмотреть подход к дизайну присоединение их к скоростным массовыми тран высотного здания. Исследования по демографии зитным системам сообщения. В обоих данных урбанизации показывают, что к концу 2012 г. случаях такое использование земли дает хоро число городских и сельских жителей будет при- шие возможности для строительства на имею близительно 70-80 %, а к 2013 г. 85-90 % миро- щихся лесных и пахотных землях на периферии вых жителей будут проживать в городах и город- этих городов и во многих смыслах означает по ских конгломерациях. В этом сценарии высотное купку дорогостоящей пригородной земли и по здание может стать привычной строительной фор- вышение транспортно-энергетических расходов.
мой не по выбору, а по умолчанию. Прогнозиру- Сельская местность может сохранить свой осо ется, что к 2025 г. более 90 % населения Европы бый характер, только если город будет придер и обеих Америк будет жить и работать в городах. живаться более компактной формы и сдержит В таком случае высотное здание может стать обя- свое разрастание. Другая очевидная альтернати зательной формой по умолчанию. ва - сохранение существующих городских пре Число городов с населением выше 10 млн. делов и границ, интенсификация внутригород за последние 40 лет уже выросло с 6 до 19 и ской застройки, оптимизация использования име будет продолжать расти. К таким УмегаполисамФ ющихся в наличии земельных участков путем относятся крайне перенаселенные города: Лагос, выявления излишков земли, рекультивация про Карачи, Мумбаи. Даже в городах с населением мышленных территорий и любой другой неис Экономические 2(87) Экономика и управление науки пользуемой земли и реновация изношенных ок- быстрый срок окупаемости, и обеспечение лю раин. В последнем случае интенсификация заст- дей рабочими местами, жильем и досугом.
ройки во всех смыслах будет означать эффек- Нынешний интерес к высотному строитель тивное высотное строительство (а не располза- ству не уменьшается во всем мире. Городские ние в ширину, как во всех остальных вариан- территории продолжают разрастаться вверх. Когда тах). Ранние исследования землепользования и городские власти и советы обсуждают набор ва строительных форм показывают, что высокая риантов для ожидаемых потребностей будущего плотность может быть достигнута применением расширения своих муниципалитетов, они обна планировки с внутренним двором. Хотя после- руживают сохранение интереса к типологии не дующие исследования выявляют, что этого мож- боскреба или вообще высотного здания как не но добиться только на участках от 2000 м2 и избежной формы для решения проблемы роста более. План типичного американского города: городов, теперь даже с большим вниманием к высотная сердцевина окружена поясом парковок безопасности и надежности. Многие люди рас и автодорог, построенных в период реновации ценивают рост своих городов вверх как путь оп города;
кольцо пустынных земель отделяет при- тимизации городского пространства, как наибо городные районы от жилых кварталов. Похожие лее экономически и экологически жизненный неиспользуемые территории можно найти в верх- вариант. По всей Европе (например, Лондон, них уровнях города и не обязательно на уровне Кельн, Франкфурт, Штутгарт и др.) планиров земли. Напротив, существующее здание небоск- щики городского центра предлагают увеличить реба - слишком компактное и не имеет возмож- интенсификацию центральных бизнес-районов ности для создания переходных помещений. (ЦБР) и строить над городскими железнодорож Последний вариант решения интенсификации ными путями, но четко оговаривают, что подоб использования имеющейся городской земли пу- ная экспансия должна быть хорошо урегулиро тем оптимизации землепользования поддержи- вана и приведена в соответствие с проектными вается большинством отцов города как наиболее регламентами к возводимым строениям по каж приемлемый. Конечно, есть другие версии, на- дому индивидуальному показателю городского пример ограничительные пороги имеющейся го- экономического роста и степени поглощения.
родской инфраструктуры (физические, экономи- Исследования показали, что чем больше ин ческие, социальные и административные), кото- тенсификация городского населения, тем мень рые устанавливают лимит на интенсификацию. ше энергопотребление на поездку в автомобиле Это, по сути, определяет ее экономические и фи- на одного жителя. Разумеется, наблюдается гео зические ограничения. метрическая прогрессия в отношении между Для сравнения хотелось бы привести дан- уменьшением энергопотребления на транспорте ные двух популярных строительных объектов и увеличением плотности застройки. Есть не Парижа (УЛя ДефансФ) и Санкт-Петербурга сомненные препятствия для продолжения интен (УЮбилейный квартаФ): сификации наших городов, за пределами кото Район "Ля Дефанс" Район "Юбилейный квартал" Стоимость строительства 1,5 млрд. долл. 950 млн. долл.
Разделение 12 секторов 13 корпусов Площадь участка 45 га 34 га 3 500 000 м2 2000 м Офисные площади Количество компаний 1 500 (15 - всемирно известных) Количество служащих 150 000 чел. 1000 чел.
Количество проживающих 20 000 чел. 25 000 чел.
210 000 м2 20 000 м Площади под магазины и Т - Зеленые насаждения 11 га 14 га 90 000 м2 (60 000 м2 - крытых) 1500 м Количество дорог Достопримечательности 60 скульптур и памятников Самая высокая точка 180 м 75 м Таким образом, можно сделать вывод, что в рых их инфраструктура становится непропорци Париже строители этого современного квартала онально перегруженной.
УЛя ДефансФ намного эффективнее используют Транспортная проблема служит важным оп землю под застройку, отсюда и относительно равданием плотной застройки, существования Экономические 2(87) Экономика и управление 98 науки городов и интенсивного городского строитель- вдоль и над железной дорогой и будут востребо ства небоскребов. Более того, оправдательный ванными ввиду легкой доступности. Строитель аргумент - пониженное потребление энергии - ство высоток повлечет необходимость создания применим не только к горизонтальным транс- высококачественных схем общественного транс портным сетям, но и к вертикальным. Напри- порта, параллельно с уменьшением использова мер, по оценкам, лифт в небоскребе в 40 раз ния личных автомобилей из-за растущих про эффективнее в плане энергии и в 10 раз эффек- бок. Проектирование транспортных схем даст тивнее в использовании материалов, чем сред- прямой доступ от платформ метро к офисам на ний автомобиль 1995 г. выпуска. Но если рас- верху. Это подчеркивает необходимость распо сматривать здание только с точки зрения эксп- лагать высотное офисное строительство и жилье луатации, а не целиком, то эти экологические и в непосредственной близости к станциям метро.
энергетические затраты становятся ясными. Ав- Теперь есть понимание того, что среда обитания томобили УсъедаютФ землю под автодорогами, на уровне улицы тоже имеет важное значение, подъездными путями и парковками, последние она оказывает влияние на стоимость недвижи принадлежат им безраздельно. Они также по- мости, и поэтому следует сдерживать увеличе глощают большую часть пространства улиц, ко- ние транспортного потока. Необходимо проек торое изначально предназначалось для пешехо- тировать будущие городские центры с гораздо дов. Городское пространство на 25-35 % занято большей вариативностью использования, чем в дорогами и улицами, и еще один значительный прошлом. Электронные технологии, вероятно, не / процент отдан междугородним маршрутам. Каж- сделают их старомодными. Для все большего дой едущей на работу машине требуется парко- числа людей, работающих на дому, офисы в цен вочное место, сопоставимое по площади с жи- трах станут не только местами их Угорячих сто лой комнатой. При интенсификации городов в ловФ (т.е. общих рабочих мест), но тем местом, виде компактных городских центров увеличива- где они смогут встречаться с коллегами хотя бы ется площадь застройки и плотность населения;
только для обмена мнением или общения (офис происходит интенсификация городской эконо- квартира-мастерская в высотке жилого небоск мики, социальной и культурной среды, управле- реба, офис-квартира-нора, работа в квартире в ние размером, формой и структурой города. Си- небоскребе).
стематизация кварталов направлена на достиже- Как тип здания небоскреб возник вследствие ние экологической, социальной устойчивости, на- высокой стоимости земли и экономической оп дежности, т.е. преимуществ, производных от кон- тимизации землепользования. Эти коммерческие центрации городских функций. Компактная го- соображения порождают другие свойства небос родская среда позволяет обитателям располагаться креба, такие как символическая роль обозначе внутри или близко к центральным районам и ния сегодняшнего технического превосходства обеспечивает легкий доступ к разнообразным города, его зрелости, его экономического и гео городским объектам и удобствам. графического превосходства над провинцией.
Большинство городских центров с сильной Здесь можно вспомнить проект Газпрома УОхта исторической сердцевиной, похоже, сохранятся центрФ.
и будут развиваться в будущем. Они останутся тем местом, где бизнес будет размещать свои штаб-квартиры и где личные контакты продол жат быть решающим фактором. Маловероятно, что даже самые продвинутые видеоконференции смогут их заменить. Традиционный центр со хранит свое богатое разнообразие вспомогатель ных элементов - магазины, культурные объек ты, рестораны и гостиницы, которые не найти на означенной территории, и в будущем все боль ше людей станут выбирать его своим местом проживания в увеличивающихся пропорциях вследствие улучшения качества среды обитания.
Высотные здания не панацея строительной фор мы. Строение тянет за собой вверх свой набор проблем. Стоимость офисных помещений в этих Повлияет ли уничтожение двух башен Все центральных районах будет высокой и предель мирного торгового центра в Нью-Йорке 11 сен ной из-за недостатка земли, возникнут строения Экономические 2(87) Экономика и управление науки тября 2001 г. на будущее высотки как вида со- повысить уровень доступности для жителей ба оружения? Утверждаю, что этого не произойдет. шен.
Желательно, чтобы высотные здания продолжа- Во многих городах расположение высотных ли строить, но стоило бы укоротить супервысо- зданий в центральной части вызвано исключи кие (т.е. выше 60 этажей). Небоскребы будут тельно коммерческими соображениями. В этих строить и дальше, но с более жесткими парамет- условиях высотка - следствие высокой стоимос рами безопасности и надежности (центр Нью- ти земли. Чтобы компенсировать высокие цены Йорка;
башни разрознены и имеют сообщение на землю, следует распределить стоимость по только через первый этаж.) Если типология не- объему нового возводимого пространства, на боскреба останется с нами еще на какое-то вре- сколько это позволительно до того, как потен мя, то нам потребуется критически пересмотреть циальный доход от аренды или продажи будет его конструктивную основу, его планировку и приносить прибыль от всех затрат на землю, за стройку и финансирование на 1 м2 чистой пло дизайн под углом его лучшего соответствия на грузке и городским потребностям его обитате- щади.
лей. Башни-близнецы в Куала-Лумпур имеют соединительный мост в середине. Дополнитель- 1. Бекон Э.Н. Проектирование городов. 1967.
URL: ные соединения на верхних уровнях позволят Поступила в редакцию 03.01.2012 г.