Книги, научные публикации
Экономические 12(85) Экономика и управление 328 науки 2011 Зависимость
экономических показателей развития сегментов промышленного производства на примере кредитования и строительства жилья в европейских странах й 2011 П.В. Горячкин Московский государственный институт электроники и математики (технический университет) E-mail: OET2004 В статье рассматриваются проблемы европейских рынков жилья, интерес к которым значитель но увеличился в течение последних лет. Это объясняется тем, что во второй половине 2009 г. во многих европейских странах рынки жилья достигли дна и продемонстрировали признаки восста новления.
Ключевые слова: рынок строительства жилья, ипотечный рынок, ипотечное финансирование.
2009 г. разделился для многих европейских в дни так называемых Укредитных пузырейФ не рынков жилья на две половины. Первая поло- давнего прошлого.
вина была полна мрака, поскольку были слыш- Если доминирующий признак верен, пред ны отзвуки мирового финансового кризиса, ко- ставляется, что обвал европейской жилищной торый последовал за коллапсом Lehman Brothers сферы продолжался в течение короткого перио осенью 2008 г. Ипотечные рынки все еще сжи- да, хотя рынки жилья нескольких стран все еще мались, в некоторых странах до точки удуше- находятся в очень затруднительном положении.
ния, экономики впадали в углубляющуюся ре- Если данная тенденция продолжится, очень ве цессию, безработица росла, жилищное строитель- роятно, что спад в сфере европейского жилья ство коллапсировало, а ожидания потребителей 2008-2009 гг. окажется значительно меньшим и и инвесторов не могли бы быть хуже. При таких более локализованным, чем многие ожидали в обстоятельствах падение цен на жилье, уже на- конце 2008 г., и гораздо меньшим, чем часто блюдавшееся в 2008 г., могло только усиливать- прогнозировали пессимисты в комментариях в ся, что и произошло за редкими исключениями Интернете и традиционных СМИ.
(а именно в Австрии, Норвегии и Швейцарии). Рынки никоим образом не вернулись к нор Вторая половина 2009 г., напротив, показа- мальному состоянию. Уровень потрясений как в ла, что во многих странах рынки жилья достиг- 2007 г., так и в 2008 г. таков, что для их преодо ли дна и продемонстрировали признаки восста- ления потребуется некоторое время. Кроме того, новления. Парадоксальным образом первичные будут сохраняться некоторые постоянные изме признаки восстановления часто наблюдались сна- нения, возникшие из-за них, особенно в трех чала в продажных ценах, а потом в уровнях сде- сторонних отношениях между рынками жилья, лок, ипотечного финансирования или жилищ- финансами и государственной политикой.
ного строительства. Это произошло потому, что В мире также больше неопределенности, по в некоторых местах спрос восстанавливался бы- скольку последующие потрясения могут вскоре стрее доступного предложения. В таких услови- дестабилизировать рынки снова. Но даже если ях существующие собственники были слабо за- этого не случится, существует высокая вероят интересованы в продаже, если они ожидали даль- ность большого сокращения цикла рынков жи нейшего укрепления цен в ближайшем будущем, лья в будущем в сравнении с циклом, который а у строителей жилья также было мало предло- наблюдался в последние двадцать лет.
жений, так как они свернули строительство и Одной из, пожалуй, наименее удивительных имели очень небольшой нереализованный фонд. особенностей последних двух лет было то обстоя В некоторых районах восстановление цен тельство, что экономический и финансовый кри было существенным. Норвегия, Швеция и Ве- зис оказал влияние на мировые рынки жилья по ликобритания продемонстрировали отскок цен на разному. Данная география верна как для основ жилье в 2009 г. на более чем 8 % от их нижних ных регионов мира, так и для отдельных местно значений в течение менее года (11 % в случае стей в странах. Например, в большей части Ази Норвегии)1. Такая зафиксированная инфляция атско-Тихоокеанского региона наблюдался мень цен на жилье не могла бы выглядеть необычно ший беспорядок на рынках жилья или его полное Экономические 12(85) Экономика и управление науки отсутствие, в отличие от Америки и Европы. В диземноморские острова и Грецию, затем на се некоторых частях Китая и Индии даже были це- вер через большую часть Центральной и Вос новые бумы. Аналогично, если обратиться к из- точной Европы (CEE) и оканчивается на при балтийских государствах3.
менениям внутри стран, хорошим примером дифференциации является рынок жилья США. На Опять же, несмотря на то, что у каждой из нем присутствовали разнонаправленные явления - названных стран особая история, обо всех них мож от катастрофически пострадавших побережий до, но достоверно сказать, что их проблемы на рынке в целом, спокойной ситуации в горах и на равни- жилья являются особенно сложными, поскольку нах. Существует множество других примеров. для них характерен набор следующих факторов:
Как следствие, при изучении европейского плохое состояние экономик, слабое государствен жилищного опыта последних лет требуется при- ное финансирование и ухудшающиеся рынки жи нять простую аксиому. Существуют как обыч- лья, которые наслаивают одну проблему на дру ные примеры, так и примеры, существенно от- гую. Цены на жилье и размер связанного с ними клоняющиеся от нормы. долга быстро росли в пиковые годы. Вплоть до Если говорить о 2008 г., для Европы2 оче- кризиса объемы жилищного строительства также видны некоторые ключевые факторы на рынке быстро увеличивались - в странах CEE с низких жилья: базовых уровней. В результате сейчас для данных После относительно скромного падения цен стран типичен избыток предложения недавно по в большинстве случаев присутствуют признаки строенной жилой недвижимости, ожидающей про хрупкого восстановления, особенно в уровнях дажи. Процесс свертывания строительных проек продаж и цен. тов затянулся, растягивая боль, вводя их эконо Новый ипотечный бизнес продемонстри- мики в еще большую депрессию и ухудшая госу ровал спад повсеместно, но в значительно раз- дарственные бюджеты.
личающихся объемах, восстановление также бу- Рынкам жилья в зоне несчастливой подко дет происходить по-разному. вы, вероятно, потребуется больше времени для Продажи жилья снизились по сравнению восстановления, чем остальной Европе. При этом с прежними пиковыми уровнями, опять же в скорость изменений будет различной. Предпо различной степени, но рыночный цикл вряд ли ложительно, прибалтийские государства на севе восстановит уровни, существовавшие ранее, когда ро-восточной окраине будут восстанавливаться вернется УнормальнаяФ ситуация. в течение самого длительного периода.
Жилищное строительство резко сократилось Позитивное воздействие на начинающееся в различных объемах. восстановление основных рынков жилья Евро Избыток предложения наблюдается толь- пы в течение 2009 г. связано с политикой пра ко на локальном уровне и уровне отдельных вительств и центральных банков, достаточно стран, но там, где избыток существует, он про- быстрым, хотя и робким, восстановлением эко номик, которые в континентальной Европе4 в должает стимулировать снижение цен.
Восстановление жилищного строительства основном стали выходить из рецессии к осени сталкивается с огромными трудностями из-за про- 2009 г., с реакцией домовладельцев и других должающейся дисфункции в финансировании рыночных игроков и динамикой предыдущих девелоперских проектов и на рынках земли. циклов рынков жилья.
Циклы рынков жилья отличаются по време- Картина пиковых лет вплоть до 2007 г. имеет ни по всей Европе, на различия оказывают вли- значительные вариации в Европе. Германия, Ав яние рыночные, экономические, политические и стрия, Португалия и Швейцария, например, даже демографические факторы, характерные для кон- не имели предкризисных бумов в сфере жилой кретных стран. Рынки с наиболее тяжелым по- недвижимости. (Это не защитило их полностью ложением находятся в подковообразной зоне, от кризиса, хотя из перечисленных четырех стран охватывающей края Европы, за исключением се- Германия, пожалуй, пострадала больше всего, но верной части, поскольку восстановление в Скан- все же меньше, чем большинство ее соседей.) динавии было, в целом, самым сильным по срав- Тем не менее сохранилась более значительная, нению с другими регионами. чем обычно, координация циклов в достаточно боль Существует ряд стран, где состояние рынка шом количестве стран. Помимо этого, появился жилья особенно удручающее. Географически они обычный для таких ситуаций существенный рост образуют форму подковы на западе, юге и вос- реальных цен и чрезмерная задолженность по ипо токе, окружая остальную часть Европы. Подко- текам. Некоторые факторы бума имели глобальный ва начинается с Ирландии, проходит на юг че- масштаб. Они включали в себя: общее облегчение рез Испанию, поворачивает на восток через Сре- получения кредитов, уменьшение инфляции в те Экономические 12(85) Экономика и управление 330 науки чение большей части периода, падение эффектив- Ни один центральный банк не был легок на ных процентных ставок, которые подстегивались подъем под натиском кризиса. Преобладавший в дисбалансами между мировыми запасами и расхо- тот момент взгляд, что нужно проколоть УпузырьФ дами в Азии и на Западе. Другие были присущи цен на жилье, несомненно, внес свой вклад в за более конкретным странам или даже городам. Они держку реакции.
были связаны как с общей макроэкономической си- Банковские меры спасения неизбежно фоку туацией, так и с множеством микроэкономических сировались на финансовой системе и общем эконо факторов, которыми часто пренебрегают в коммен- мическом воздействии, нежели чем на работе с по тариях по рынкам жилья на межгосударственном тенциальным сопутствующим ущербом в таких об уровне, такими как: демография и миграция, нало- ластях, как жилищная сфера. В действительности гообложение, жилищная политика, различные ин- же резкое снижение процентных ставок и недавние ституциональные особенности и особенности мест- вливания ликвидности сработали в помощь рын ного предложения жилья. кам жилья.
Неудивительно, что похожая смесь глобаль- Ипотечное кредитование резко сократилось по ных, европейских и локальных факторов лежит всей Европе. Предшествовавшие сильные темпы в основе и текущих падений и подъемов. Отме- роста испарились и сменились в 2008 г. на негатив тим также, что европейские правительства и цен- ную тенденцию в некоторых странах, таких как тральные банки по-разному отреагировали на Великобритания, а к 2009 г. даже во всей зоне евро экономический и финансовый кризис, исполь- в целом (т.е. объемы выплат по погашению задол зуя различные политические инструменты, ко- женности по ипотечным кредитам оказались выше, торые оказали вариативный эффект на рынки чем объемы ипотечного кредитования). Спад был жилья, при этом были как ошибки, так и ус- частично обусловлен предложением через ужесто пешные решения. чение требований по кредитованию, но также был Европейские банки получили самый тяже- связан и со спросом, поскольку домовладельцы и лый удар от финансового кризиса. Они много инвесторы не желали осуществлять покупки в ус вкладывали в то, что сейчас известно как Уток- ловиях падающего рынка и имели меньше возмож сичныеФ активы. Банки вели активные опера- ностей покупать недвижимость из-за ухудшающихся ции, которые с начала кризиса были замороже- экономических обстоятельств.
ны, на рынках ценных бумаг, обеспеченных ак- Смешанная картина наблюдается также и в от тивами, и деривативов и столкнулись с внезап- ношении строителей жилья. Когда рынки жилья ными требованиями платежа, которые не всегда идут вниз, предложение жилья характеризуется тен могли исполнить. Как известно, европейские денцией к быстрому падению. Именно так и про правительства были вынуждены прибегнуть к изошло на многих рынках, где имело место наи масштабным вливаниям капитала в финансовую большее снижение цен. Однако в отдельных стра систему и нескольких займодавцев, которые бы нах, которые испытали лишь относительно неболь сколлапсировали или должны были быть спасе- шую корректировку цен в сторону снижения и име ны. Если взглянуть на Европу в целом, самое ли только ограниченное увеличение предложения большое количество проблемных учреждений жилья, в период раннего бума наблюдалось в итоге было в Великобритании и Ирландии, и лишь достаточно большое снижение цен, так произошло, немногие страны вышли невредимыми. например, в Швеции;
в то время как в других стра Уменьшение использования заемного капи- нах, в которых цены упали сильнее, таких как Фран тала привело к повсеместным выходам из ипо- ция и Бельгия, этого не произошло.
течного кредитования давних инвесторов и со- Несмотря на широкий спектр факторов, кото кращению кредитования другими. Страхи, свя- рыми можно объяснить такую ситуацию, в данном занные с ожиданием падения цен на жилье и с случае она была обусловлена большими различия увеличением количества дефолтов, еще более усу- ми в структуре отраслей жилищного строительства губили проблему. Снижающаяся спираль умень- в Европе и также типами строящегося жилья - мас шения кредитования, ужесточение ставок отно- штабные схемы городской реконструкции, напри шения суммы кредита к оценочной стоимости за- мер, требуют большего времени для свертывания, лога (LTV), падающие цены на жилье, отрица- чем небольшие пригородные жилищные проекты.
тельная маржа и дефолты по ипотекам казались Другие факторы связаны с содержанием последних неизбежными. После коллапса Lehman Brothers с фискальных интервенций и с тем, насколько пра последнего квартала 2008 г. по 2009 г. сохраня- вительство использовало программы жилищного лись высокие опасения, что спираль на европей- строительства и реконструкции в качестве каналов ских рынках жилья может начать усиливать саму стимулирования совокупного спроса. В дополне себя, как это произошло в некоторых частях США. ние, некоторые правительства предоставили ряд по Экономические 12(85) Экономика и управление науки ощрений в целях содействия приобретению новой му не видно. Внимание уделяется и состоянию рын недвижимости, а общие программы по государствен- ков ипотечного кредитования, используемых инве ному стимулированию восстановления экономичес- сторами и собственниками жилья, но девелоперы, кого роста могли увеличить спрос на жилье, когда особенно небольшие, зависимы от прямых банков они работали, даже если они не претворялись в ских кредитов и вынуждены использовать в каче жизнь напрямую через сферу жилищного строи- стве обеспечения рисковые и непрозрачные активы тельства. в виде земли и производимых работ. Такие виды Некоторые европейские экономики сильно по- активов в настоящее время понижены в статусе и страдали от спадов в жилищном строительстве из- являются анафемой для заимодавцев. Более того, за прямого негативного экономического эффекта заимодавцы сами столкнутся со значительно более от такого большого сокращения совокупного спро- высокими расходами при предоставлении кредитов са. В наибольшей степени данный эффект наблю- на девелоперские нужды из-за изменений в право дался в странах, где доля жилищных инвестиций в вом регулировании требований к капиталу. Поэто ВВП наиболее высока, - Кипре, Ирландии и Испа- му традиционные источники кредитования жилищ нии. Поскольку показатели жилищного строитель- ного девелопмента, скорее всего, будут существен ства на душу населения в этих трех странах были но скуднее в будущем, чем они были ранее.
очень высоки, неизбежно пришло бы время, когда Данный вопрос касается девелопмента зем строительство должно было замедлиться, а эконо- ли. Программы реструктуризации банковских ак мика пострадать, так как ресурсы медленно пере- тивов включают в себя значительный объем пред направлялись на другие нужды. Внезапность изме- назначенной для строительства земли, на кото нений неизбежно ввела их в шоковое состояние. рую заимодавцы обратили взыскание, и гораздо Однако более масштабные экономические послед- больше земли находится у компаний, которые ствия спада в жилищном строительстве ощущались выжили только благодаря отсрочкам, предостав даже в таких экономиках, как Великобритания, ко- ленным заимодавцами по кредитам. Таким об торые имели относительно низкий уровень жилищ- разом, в большинстве европейских стран в пе ного строительства в период пиковых лет, посколь- риод данного кризиса на рынках не было на ку темп, с которым данная сфера впала в коллапс, плыва земли под строительство по бросовым це был очень высоким. нам, которую другие, более сильные с финансо Большинство европейских производителей вой точки зрения строители могли бы застроить, жилья сильно пострадали от резкого падения жи- чтобы поддержать восстановлением предложения лищного сегмента, даже если необработанные све- жилья. Земля, предназначенная для строитель дения о жилищном строительстве не обязательно ства, уже сильно зарегулирована в европейских показывают большие потери объема производства. системах планирования использования земли, Частично это обусловлено тем, что одновременно поэтому любая потеря готовых к застройке уча произошел коллапс девелопмента и в сфере ком- стков окажет ключевое воздействие на восста мерческой недвижимости, что ударило по девело- новление.
перам, занимающимся строительством обоих видов Итогом данных проблем в девелоперском фи недвижимости, которые достаточно распростране- нансировании и земельных проблем является серь ны в континентальной Европе5. езный риск того, что следующее восстановление в Германия - одна из немногих стран, которые Европе будет характеризоваться очень низким уров относительно не пострадали, частично благодаря нем предложения. Во многих европейских странах тому, что строители в этой стране существовали в недостаток качественного и хорошо расположенно условиях длительного спада жилищного строитель- го жилья является долгим и, кажется, неразреши ства, который наблюдался в течение более чем де- мым вопросом. И он может стать еще более акту сяти лет. Швейцарии удалось увеличить производ- альным в течение нескольких следующих лет, по ство жилья в период рецессии из-за высокого спроса могая создать условия для еще одного цикла цено на рентную недвижимость, который медленно под- вого бума и провала.
ходит к концу.
Один вопрос, которым пренебрегают при про- CML & Crosby, Mortgage finance interim analysis, HM Treasury. London, 2008.
гнозировании грядущего улучшения ситуации на Ball M. The UK Housing Market. Origins and европейских рынках жилья, касается девелоперско Prospects. National Association of Estate Agents, 2008.
го финансирования, необходимого для покупки зем- Ibid.
ли, физической и юридической подготовки такой Financial Stability Reviews. December 2007 & земли и последующего строительства. Финансовый (Swedish Central Bank).
кризис оказал плохое влияние на финансирование Европейский жилищный обзор 2010 г. URL:
девелопмента в сфере недвижимости, и конца это- rics.org/her.
Поступила в редакцию 07.11.2011 г.