Книги, научные публикации
Экономические 9(82) Экономика и управление 181
науки 2011 Эластичность поведения потенциальных ипотечных заемщиков по состоянию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации й 2011 А.А. Волкова Академия труда и социальных отношений, г. Москва E-mail: OET2004 В статье рассматривается структурная особенность системы ипотечного жилищного кредитова ния (ИЖК) и механизм ее функционирования в Российской Федерации. Доказывается, что для поддержания высоких темпов развития рынка ипотечного кредитования страны необходимы ста бильность макроэкономического состояния (в том числе выражаемая низким уровнем безрабо тицы), способствующие процентные ставки, а также стабильные доходы населения.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, финансовое посредничество, платежеспо собный спрос на жилье, структурное рефинансирование ипотеки, риелторские компании, объекты жилой недвижимости с ипотечным обременением, закладные.
Недвижимое имущество существенным об- активов. Когда домохозяйства делают выбор в разом отличается от большинства потребитель- пользу того или иного способа вложения денег, ских благ. Помимо полезности, которую недви- недвижимость рассматривается как один из ве жимость приносит во время использования, она роятных вариантов. Обычно решение о покупке часто служит средством сбережения и увеличе- квартиры или дома принимается не только на ния богатства. Таким образом, недвижимость основании потребностей в жилом помещении.
может рассматриваться и как потребительское По мнению британских исследователей Мюльбауера и Мерфи2, покупка недвижимости благо, и как финансовый актив.
Проживающее в доме или квартире домохо- это не просто приобретение жилья, но часто са зяйство потребляет жилищные услуги. Недви- мое лучшее инвестиционное вложение для бри жимость представляет собой источник этих ус- танских домохозяйств, поскольку инвестирова луг, которые являются одним из множества всех ние в недвижимость представляет собой надеж благ, среди которых делает свой выбор потреби- ный способ накопления богатства и получения тель. Существование ренты дает возможность довольно высокой нормы прибыли.
отделения потребления жилищных услуг от соб- По оценкам Смита, Розена и Фелиса, в конце ственно рынка недвижимости. Так, посредством 1980-х гг. недвижимость составляла около 38 % выплаты рентных платежей домохозяйство мо- всего жилого и нежилого капитального имуще ства, включая товары длительного пользования3.
жет потреблять жилищные услуги, не владея не движимостью. И наоборот, домохозяйство мо- Это соотношение несколько уменьшилось к кон цу 1990-х гг. В работе Кэмпбэлла и Кокко4 при жет владеть недвижимым имуществом, но не пользоваться им, а сдавать внаем кому-либо дру- водятся данные исследований, где доля жилого гому. имущества в совокупном богатстве домохозяйств Мартинес и Маза в своей работе1 отмечают, рассчитана на уровне 25 % для США и 35 % для что потребительские свойства серьезным обра- Великобритании.
Трэйси, Шнайдер и Чан5 приводят более зом отличают недвижимость от акций или обли гаций, которые никакой полезности сами по себе подробную информацию по составу богатства не приносят, а служат лишь средством сбереже- американских домохозяйств с точки зрения рас ния. Одновременно недвижимость используется пределения между финансовыми активами и не в течение довольно длительного периода време- движимостью. По их данным, доля недвижимо ни. Это создает условия для существования раз- го имущества практически непрерывно росла до витого вторичного рынка, что отличает недви- начала 1990-х гг., когда был достигнут пик в жимость от других реальных активов и позволя- районе 35 %. В последующие годы она снизи ет включать ее в инвестиционный портфель. лась до 27 %. При этом для домохозяйств со Решение о покупке недвижимости является средним доходом недвижимость составляла до также инвестиционным решением. Соответствен- 2/3 богатства. Таким образом, даже с учетом не но, к недвижимости применимы все инструмен- которого снижения роли недвижимости в соста ты, которые используются для изучения цены ве активов домохозяйств, в целом, можно ска Экономические 9(82) Экономика и управление 182 науки зать, что она играет огромную роль для боль- Как известно, существует три разных пра шинства граждан со средним доходом. Вес не- вила справедливого распределения:
движимости в общей сумме богатства еще выше (1) правило равноправия (the equity rule), для европейских стран. По данным Бруненна, согласно которому распределение ресурсов дол Нотербума и Дайкхейзена6, в Европе этот пока- жно быть пропорционально индивидуальному затель составляет 40-60 %. вкладу;
Вряд ли можно поставить под сомнение тот (2) правило равенства (the equality rule), со факт, что вложение средств в недвижимость при- гласно которому ресурсы должны быть равно носит доход. Как и в случае финансовых акти- мерно распределены между всеми индивидами;
вов - акций и облигаций, покупка недвижимос- (3) правило потребностей (the need rule), со ти предполагает, что в будущем владелец будет гласно которому ресурсы должны распределять получать дивиденды от своих вложений. ся согласно индивидуальным потребностям.
В отличие от фирм, чьей главной целью яв- Американские исследователи проанализиро ляется сбор информации и аккумулирование де- вали эффект распределения влияния и полезно нежных средств, партнеры, живущие в одной сти при принятии решений в семье на степень ощущаемой партнерами справедливости10. Респон семье, имеют двойственные цели. С одной сто роны, они стремятся применить имеющиеся эко- дентам было предложено выбрать одну из трех номические ресурсы настолько оптимально, на- стратегий поведения при принятии решений, сколько это возможно. С другой стороны, они которая, по их мнению, наилучшим образом со хотят сохранить и улучшить взаимоотношения в ответствует понятию справедливости: (1) Учис семье. Таким образом, любое принимаемое се- тый эгоизмФ - чем более индивид выигрывает мьей решение должно быть приемлемым как с от решения, тем более справедливым он его счи экономической точки зрения, так и с точки зре- тает;
(2) УбалансФ - самое справедливое решение ния отношений. Качество результата зависит от то, где оба партнера одинаково выигрывают;
того, насколько партнеры экономны в исполь- (3) Уориентация на потребностиФ - распределе зовании ресурсов и насколько они следуют прин- ние справедливо, если оно ориентировано на ципу справедливости (fairness) при распределе- нужды партнеров.
нии ресурсов. В частности, эти два факта влия- Результаты исследования показали, что при ют на будущие конфликты и процессы решений, принятии решений респонденты чаще руковод потому что они важны для определения факто- ствуются эгоистическими принципами или стре ров взаимного доверия и удовлетворения в от- мятся к сбалансированному решению. Ориента ношениях7. ция на нужды встречается редко. Удовлетворен Если ресурсы не распределяются разумно, в ность партнеров результатами решений увели партнерствах могут возникать конфликты, но чивается, если процесс принятия решений вос рациональные экономические решения не все- принимается как справедливый.
гда возможны. Улучшение отношений в парт- Проверка данных положений на примере нерстве - это важная задача, но предупреждение сберегательного поведения домашних хозяйств всех возможных желаний партнера приводит к в России показала следующее.
неразумным расходам. Исследования показали8, Ипотечное жилищное кредитование - часть что счастливые и несчастливые супружеские пары системы потребительского кредитования, оно имеют одинаковые расходы, но их покупатель- является положительным фактором участия до ское поведение различается: счастливые пары по- машнего хозяйства в жилищном кредитовании.
купают меньше товаров, чем несчастливые. Это Жилищное кредитование накануне кризиса в пер свидетельствует о том, что счастливые пары по- вом полугодии 2008 г. составляло 17,6 % от объе купают дорогие товары, которые нельзя поде- ма выданных потребительских кредитов, но в лить, тогда как несчастные, видимо, в ожидании этом секторе в результате экономического кри возможного развода, покупают товары, которые зиса произошел сильнейший спад в 5,7 раза, что можно разделить. В целом, мужчины и женщи- сказалось на сокращении доли жилищных кре ны, состоящие в партнерстве, делают больше дитов до 5,8 % от объема выданных физическим покупок, чем одинокие люди9. Таким образом, с лицам кредитов в январе - июне 2009 г. Преодо экономической точки зрения индивидуальные ление последствий этого спада на данный мо решения обходятся дешевле, чем решения в па- мент еще не завершено, и за первое полугодие рах. Иногда стратегически более правильно со- 2011 г. было выдано 296 млрд. руб. жилищных гласиться с желаниями партнера, сделав нераци- кредитов (см. таблицу), что составляет 75 % от ональную покупку, для того чтобы поддержать показателя аналогичного периода 2008 г., оста гармонию в партнерстве. ющегося рекордным. Сегодня жилищные кре Экономические 9(82) Экономика и управление науки Основные показатели потребительского кредитования и жилищного ипотечного кредитования в первом полугодии 2007-2011 г.
На 01. В том числе:
жилищные кредиты из них:
ипотечные жилищные кредиты Средневзвешенный срок кредитования, Средневзвешенная Средневзвешенный срок кредитования, Средневзвешенная Количество, ед.
Объем ставка, % Количество, Год кредитов, млн. руб.
ставка, % Объем, млн. руб.
мес.
всего, Объем, мес.
ед.
млн. руб.
В рублях 2007 1344840 187693 187 13,3 153263 196 13, 2008 2101039 343783 206 12,6 293951 214 12, 2009 1110322 60163 63654 187 14,9 43731 52363 198 14, 2010 1450396 140874 145363 189 13,7 105624 125900 198 13, 2011 2219851 231241 285747 185 12,3 194247 261432 189 12, В иностранной валюте 2007 180847 54080 179 11,3 49874 186 11, 2008 131505 48872 200 10,9 45232 204 10, 2009 62861 775 4722 100 13,8 707 3559 126 13, 2010 60325 1742 9754 150 11,1 1600 7464 165 11, 2011 66416 1407 9956 131 9,9 1297 7197 161 9, Всего, в рублях и иностранной валюте 2007 1525687 241772 2008 2232544 392655 2009 1173183 60938 68376 44438 2010 1510721 142616 155117 107224 2011 2286267 232648 295703 195544 Источник. Составлено автором по данным ЦБ РФ.
диты уже достигли 13 % объема всех выданных тежи по которым просрочены на 30 дн. и более, за полугодие потребительских кредитов. по итогам первого полугодия на 1 июля состав В условиях стабилизации экономической ляет 5,5 % от всей задолженности по ИЖК. Год ситуации после кризиса проблема невыплат по назад задолженность с такой просрочкой состав кредитам остается актуальной, но рост доли про- ляла 9,3 %, при этом сам объем просроченной сроченной задолженности по ипотеке прекратился. более чем на 30 дн. задолженности сократился на В I квартале она составляла 3,7 % объема за- 30 % (в 1,42 раза), а оставшаяся часть из итого долженности населения по ипотечным кредитам, вого сокращения показателя на 40 % обеспечена а по итогам первого полугодия еще немного сни- за счет увеличения на 18 % объема задолженнос зилась до 3,5 % (рис. 1). Особенно остро стоит ти населения по ипотеке, показателя базы.
вопрос своевременности выплат в секторе валют- Средневзвешенная ставка по жилищным кре ных ипотечных кредитов: на начало 2011 г. дитам летом 2011 г. достигла исторического ми 10 % задолженности по ним было просрочено, а за нимума и составляет 12,3 % годовых по креди первое полугодие эта цифра выросла до 11,5 %, там в рублях и 9,9 % по кредитам в валюте. По при этом ситуация усугубляется снижением вы- ипотечным жилищным кредитам средневзвешен дачи новых кредитов в валюте. ная ставка в первом полугодии составила 12,2 % По ипотечным кредитам, выданным в руб- в рублях и 9,6 % по кредитам, выданным в ино лях, напротив, за последние полгода наблюдает- странной валюте. Снижение ставок происходит ся снижение доли просроченной задолженности несмотря на повышение ставки рефинансирова с 2,5 до 2,3 %, но снижение происходит частич- ния ЦБ.
но и за счет роста выдачи ипотеки, и за счет Наблюдается стабилизация доли просрочен увеличения задолженности населения по ипотеч- ной задолженности по ипотеке. В I квартале она ным кредитам. Доля ипотечных кредитов, пла- составляла 3,7 % объема задолженности населе Экономические 9(82) Экономика и управление 184 науки Рис. 1. Цены на рынке жилья, заработная плата, прожиточный минимум и доступность приобретения жилья в 2009-2011 гг.
Источник. Расчеты автора по данным Росстата. Краткосрочные показатели за II квартал 2011 г.
ния по ипотечным кредитам, а по итогам перво- купные доходы;
диверсифицированность источ го полугодия 2011 г. еще немного снизилась - ников доходов;
характер занятости;
наличие сбе до 3,5 %. Основная проблемная зона - валютные режений и второго жилья. Во-вторых, это жи кредиты, просроченная задолженность по которым лищные условия, а вернее, потребности в их продолжает увеличиваться и достигает 11,5 %. По улучшении, такие как: теснота жилья, прожива рублевым кредитам просрочка снижается и се- ние в съемном жилье, коммунальной квартире, годня составляет 2,3 % всей задолженности. общежитии;
необходимость капитального ремон Основной проблемой жилищной обеспечен- та;
год постройки дома и субъективная оценка ности сегодня является теснота жилья, и пре- респондентом собственных жилищных условий.
одоление ее может быть связано с развитием В-третьих, это намерения респондентов улучшать жилищного строительства, ростом доступности жилищные условия, покупать или строить жи жилья для приобретения, в числе прочего, с по- лье, брать кредиты на эти цели, переезжать, а мощью ипотечного кредитования. Прямая оцен- также уверенность респондента в возможности ка доступности приобретения жилья по итогам контролировать свою работу, доходы и жилищ 2010 г. показала, что 22,6 % семей могли бы ные условия.
участвовать в ипотечном кредитовании: их до- Согласно построенному индексу можно зак хода хватает для того, чтобы платить ежемесяч- лючить, что основные перспективы развития ный взнос, не превышающий 50 % трудового ипотечного кредитования связаны с предостав дохода. На основе микроданных по состоянию лением кредитов семьям с детьми. Это и про жилищного кредитования с учетом склонности стые семьи с детьми, и сложные домашние хо населения к сбережениям и привлечению креди- зяйства, в которых живут несколько поколений.
тов для целей потребления автором был обоб- В поселенческом разрезе максимальный потен щен индекс потенциала участия в ипотеке, кото- циал у региональных столиц, но и семьи, про рый включает в себя три блока информации о живающие в нестоличных городах, демонстри домашнем хозяйстве (рис. 2). Во-первых, это руют высокий уровень потенциала, что требует доходы и финансовые активы, куда входят: уро- развития ипотеки за пределами столиц (рис. 3).
вень доходов, включая трудовые доходы домо- С чем связаны повышенные риски при раз хозяйства (зарплата и предпринимательский до- витии ипотечного кредитования и вовлечении в ход) в связке с ценами на жилье;
душевые сово- программу всех семей, показывающих высокий Экономические 9(82) Экономика и управление науки 5, 9,, 00, 778, 44477,,,,3,,7, 4, 5 3333,,, 4,0 3, 3 12,,, 7,,,, 3,0,,,, 2,0 3,,,, 1, 1,,,,,,,1,,, 0000001, 00, 000000000 0, ь ь ь ь т ь ь т ь ь т ь ь ь ь ь ь ь ь ь ь ьйььтьь ь ь ьйььтьь ь ь ьйьь р л л р л л р л л р л р ланлсрр р р р л р л анлср р р р р л р ланл р р р а е а е а е а а е Мююг б б б а а е Мюю г б б б а а е Мю ю а уя б а уя б а б б б ю ю ю в в в в в в р р р р я а р я а р я я я р ИИв т я р ИИв т я р М М М н И н И н И н к н к н ИИ п т п т п т в п нт о в п нт о в п е е к к к е Аек е Ае к е Я А Я А Я А Я А Я А Я А Н Н О О О СО Д СО Д Ф Ф Ф 2 00 6 2 00 7 20 0 8 20 09 2 0 10 2 01 До л я п ро сро ченн ой зад ол женн ост и п о и по те чны м кр е ди там, % (ука зан ы значе н ия на г ра фи ке) Сп рав очно, то же по жи ли щн ы м к ре д ит ам, % Рис. 2. Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам и по всем жилищным кредитам, % Источник. Составлено автором по данным ЦБ РФ.
Рис. 3. Частные и обобщенные индексы потребительских ожиданий, 1998 -2010 гг., поквартальные данные Источник. Составлено автором по данным Росстата и АИЖК.
потенциал участия? Основной риск - это потеря заемщиков, поэтому в населенном пункте, в ко платежеспособности заемщика, временная или тором приобретается жилье под ипотеку, должен долгосрочная. Устойчивость занятости и дохо- быть достаточно развит рынок жилья. И если в дов мы попытались учесть при построении ин- столичных городах ситуация на рынке жилья декса с помощью индикатора занятости в регис- более-менее благоприятна, этого нельзя сказать трируемом сегменте. Но риск дефолта всегда су- про мелкие города и, тем более, про сельские ществует даже для хороших высоконадежных населенные пункты. Следовательно, риск, что Экономические 9(82) Экономика и управление 186 науки полученное банком жилье от дефолтного заем- 2) обеспечение дополнительной защиты прав щика не сможет быть реализовано в нестолич- кредитора и заемщика при ипотечном кредито ных населенных пунктах, остается. вании;
Второй тип риска связан с дальнейшей ди- 3) совершенствование регулирования участ намикой цен на жилье. Ипотека - долгосрочный ников ипотечного рынка;
продукт. Изменение макроэкономических фак- 4) снижение временных и финансовых издер торов, ситуации в строительстве, доходной обес- жек при выдаче и погашении ипотечного кредита;
печенности населения в перспективе могут при- 5) развитие конкуренции на рынке ипотеч вести как к повышению, так и к снижению цен. ного кредитования, внедрение новых инструмен Также на цены жилья влияет миграционная при- тов и развитие новых сегментов рынка.
влекательность региона: в субъектах Федерации с устойчивым миграционным притоком населе- Martнnez-Pagйs J., Maza L.A. Analysis of house prices in Spain // Working Paper 0307. Banco de Espaсa, 2003.
ния будет хорошо развит рынок жилья, что даже Marsh T.A., Merton R.C. Dividend Variability and при неблагоприятных внешних условиях будет Variance Bounds Tests for the Rationality of Stock поддерживать спрос на жилье и цены. В таких Market Prices // The American Economic Review. Vol.
регионах риски расширения ипотечной програм 76. No. 3. Jun. 1986. Р. 483-498.
мы низкие. Smith L.B., Rosen K.T., Fallis G. Recent Третий тип риска заключается в том, что Developments in Economic Models of Housing Markets основу потенциала расширения ипотечного кре- // J. of Economic Literature. Vol. 26. No. 1 Mar. 1988.
дитования составляют семьи с детьми. Потреб- Р. 29-64.
ность в реструктуризации таких кредитов воз- Campbell J.Y., Cocco J.F. How Do House Prices Affect Consumption? Evidence From Micro Data // никает не только на этапе кризиса. Институты, NBER Working Paper. 2005. No. 11534.
обеспечивающие ее функционирование, являются Tracy J., Schneider H., Chan S. Are Stocks Over неотъемлемой частью благоприятной для разви Taking Real Estate in Household Portfolios? // Current тия рыночной среды. Здесь может возникнуть Issues in Economics and Finance, Federal Reserve Bank проблема, с которой российские банки уже стол- of New York. April 1999. 5(5).
кнулись в ходе экономического кризиса, когда в См.: Brounen D., Neuteboom P., van Dijkhuizen A.
дефолтном жилье оказались прописаны несовер- House Prices and Affordability - A First and Second шеннолетние дети, которых банк не имеет права Look Across Countries. Amsterdam: De Nederlandsche выселить в никуда. В этом случае единственным Bank, Working Paper No. 083/2006, 2006;
Campbell J.Y., Cocco J.F. Op. cit.
выходом для банка является предоставление жи Greenberg J. Equity and equality as clues to the лья из резервного фонда, что влечет за собой relationships between exchange participants // European непредвиденные расходы кредитора и повышает J. of Social Psychology. 1988. Р. 195-196.
стоимость кредитных ресурсов. Schaninger C., Buss Ch. A longitudinal comparison Решение всех названных проблем целесооб- of consumption and finance handling between happily разно связать с институциональным обеспече- married and divorces couples // J. of Marriage and the нием механизма развития рынка ипотечного кре- Family. 1986. Р. 129-136.
дитования. Для этого следует выделить следую- Granbois D., Summers J. Primary and secondary щую приоритетность шагов: validity of consumer purchase probabilities // J. of Consumer Research. 1975. Р. 31-38.
1) обеспечение возможностей для рефинан Co nf li ct an d d ecis io n- m ak in g i n cl os e сирования выданных и выдаваемых ипотечных relationships: Love, money, and daily routines:
кредитов, включая развитие рынка ипотечных European monographs in social psychology / Kirchler ценных бумаг;
[et al.]. 2001.
Поступила в редакцию 07.08.2011 г.