На правах рукописи

СТРЕМБЕЛЕВ СЕРГЕЙ ВИКТОРОВИЧ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: КОММЕРЧЕСКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Санкт-Петербург 2009 2

Работа выполнена на кафедре коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Научный консультант: доктор юридических наук, профессор Городов Олег Александрович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор, Гонгало Бронислав Мичиславович кандидат юридических наук, Некрестьянов Дмитрий Сергеевич

Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Защита состоится л 2009 г. в л_ часов л_ минут на заседании совета Д 212.232.04 по защите докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу:

199026, Санкт-Петербург, Васильевский остров, 22-я линия, д. 7, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им А. М.

Горького Санкт-Петербургского государственного университета по адресу:

199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 7/9.

Автореферат разослан л 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент В. С. Иваненко 3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Необходимость детального правового регулирования управления многоквартирными домами возникла сравнительно недавно, после того, как в начале 90-х годов прошлого века началась приватизация жилых помещений в многоквартирных домах.

С появлением новых собственников квартир возникла необходимость координации их действий по управлению и обслуживанию многоквартирных домов.

К моменту предоставления гражданам возможности стать собственниками квартир в многоквартирном доме не было принято законодательство, которое бы эффективно регулировало отношения новых домовладельцев по поводу управления многоквартирным домом.

В настоящее время в целом деятельность коммунального комплекса России характеризуется низким качеством коммунальных услуг, неэффективным использованием природных ресурсов и загрязнением окружающей среды. Среди причин сложившейся ситуации выделяют, среди прочего, низкую эффективность системы управления в этом секторе экономики. В частности, отмечается, что административные принципы управления приводят к тому, что у организаций коммунального комплекса отсутствуют стимулы к повышению эффективности производства и снижению издержек.

Государством был принят ряд мер, направленных на улучшение ситуации в жилищно-коммунальной сфере. Среди прочего, был принят Жилищный кодекс Российской Федерации и ряд иных нормативных актов. Однако следует признать, что отечественное законодательство в сфере управления многоквартирными домами относительно новое, и монографических работ, отражающих правовые аспекты управления многоквартирными домами, еще не так много. Вместе с тем потребность в научном осмыслении правового регулирования отношений, связанных с управлением многоквартирными домами в России, чрезвычайно велика. Таким образом, заявленная тема является весьма актуальной на современном этапе становления и совершенствования жилищно-коммунальных отношений.

Право человека на достойные условия проживания, обеспечение которых в России, на наш взгляд, невозможно без эффективного правового регулирования управления многоквартирными домами, признается Конституцией России и большинством государств в качестве неотъемлемого права человека и гражданина. В соответствии с Декларацией о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии, принятой Резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН S-25/20 09.06.2001 г., подотчетное управление коммунальными услугами и партнерство с частным сектором и некоммерческими организациями признано ООН одним из способов содействия обеспечению основной инфраструктурой и услугами в городах.

Таким образом, правовое регулирование управления многоквартирными домами и совершенствование соответствующей правоприменительной практики содействует обеспечению реализации прав человека и гражданина.

Цели и задачи исследования. Целью работы является рассмотрение основных теоретических и практических аспектов правового регулирования отношений по поводу управления многоквартирными домами.

Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

- исследование понятия общего имущества многоквартирного дома, его правового режима и порядка определения его состава;

- анализ понятия и способов управления многоквартирным домом;

- исследование проблем действующего законодательства и практики его применения, связанных с управлением многоквартирным домом и использованием его общего имущества;

- разработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

Методологическая основа исследования.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания: анализ и синтез, диалектический метод, индукция и дедукция, а также частно-научные методы: метод правового моделирования, сравнительноправовой, формально-юридический метод и другие.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы:

русских дореволюционных ученых: Владимирского-Буданова М. Ф., Кашкадамова В. П., Победоносцева К. П., Шершеневича Г. Ф.;

современных российских и советских теоретиков права: Братуся С. Н., Городова О. А., Дроздова И. А., Егорова Н. Д., Жуйкова В. М., Крашенинникова П. В., Литовкина В. Н., Маковской А. А., Садикова О. Н., Сарбаша С. В., Сидоренко А. Д., Суханова Е. А., Толстого Ю. К., Чефрановой Е. А., Шешко Г.

Ф., Филимонова С. Л. и многих других;

зарубежных авторов: Joseph T. Aveni, Steven P. Bloomberg, R. Bruce Campbell, David E. Grassmick, G. Fetherstonhaugh, M. Sefton, E. Peters.

В качестве нормативной базы исследования было использовано действующее гражданское и жилищное законодательство России, нормативные правовые акты некоторых субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также советское законодательство. Кроме того, было использовано действующее законодательство Великобритании в сфере совместной собственности, принятое в 2002 году (Commonhold and Leasehold Reform Act) и немецкий Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951 года (Gesetz ber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht).

Эмпирическую основу работы составили Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления и информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определения Верховного Суда Российской Федерации, а также материалы практики федеральных арбитражных судов различных округов. Соответствующие судебные акты проанализированы и обобщены.

Научная новизна исследования.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно является одним из первых комплексных исследований феномена правового регулирования отношений, складывающихся в связи с управлением общим имуществом многоквартирных домов в России.

Основные положения и выводы, выносимые на защиту. Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации.

1. Предложено следующее определение общего имущества многоквартирного дома: общее имущество многоквартирного дома - это движимые и недвижимые вещи, предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений многоквартирного дома, расположенные за пределами помещений многоквартирного дома, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, и находящиеся в этом доме и (или) в установленных границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

2. Общее имущество в целом не является самостоятельным объектом гражданского оборота, но отдельные его элементы являются таковыми и могут быть переданы в пользование третьим лицам при условии, что это не препятствует обслуживанию и эксплуатации многоквартирного дома и не влечет отчуждение элемента общего имущества.

3. Нормы ст. ст. 134, 135 ГК РФ о главной вещи и принадлежности и сложной вещи не следует применять к жилым и нежилым помещениям и общему имуществу, поскольку соответствующие отношения по поводу данных объектов урегулированы специальными нормами (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), согласно которым доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и обеспечивает собственнику помещения возможность использовать общее имущество наряду с собственниками иных помещений.

4. Основанием возникновения доли в праве общей долевой собственности на расположенный под многоквартирным домом земельный участок, находящийся в публичной собственности и не обремененный вещными правами третьих лиц, является сложный юридический состав, включающий в качестве элементов установление границ участка и его государственный кадастровый учет, а также наличие у лица на праве собственности жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Способ приобретения указанным лицом права собственности на участок является производным, а указанный юридический состав одновременно является основанием прекращения права публичной собственности на участок.

5. Предложена следующая аргументация в пользу того, что перечень способов управления многоквартирным домом является закрытым и сочетание этих способов недопустимо: нормы о способах управления многоквартирным домом устанавливают процедуры взаимодействия управляющих общим имуществом с его сособственниками, управление общим имуществом не может быть эффективным с точки зрения интересов сособственников, если данные процедуры непредсказуемы для лиц, управляющих им, поэтому следует перечень процедур считать закрытым и не допускать их сочетания.

6. Нормы ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, согласно которым при непосредственном управлении многоквартирным домом стороной договоров на содержание и ремонт общего имущества являются все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме, а также нормы ч. 3 ст. 164 ЖК РФ о представительстве при заключении таких договоров вносят неопределенность в правовое регулирование и не коррелируют с положениями ГК РФ. По результатам проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в ЖК РФ:

1. Часть 1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14) изложить в следующей редакции:

У1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников.

При этом данные договоры подписываются от имени собственников помещений любым лицом, уполномоченным на то решением общего собрания собственников о заключении соответствующих договоров или иным решением общего собрания, а стороной договоров выступают все собственники помещений в таком доме.

Все или некоторые из договоров, указанных в настоящем пункте, могут также заключаться и без принятия решений собранием собственников при условии подписания таких договоров собственниками всех помещений многоквартирного дома.Ф.

Часть 3 статьи 164 исключить.

7. Сделан вывод, что для собственников помещений в многоквартирном доме заключение договоров о содержании общего имущества с ТСЖ и ЖСК и договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией должно быть обязательным, если условия этих договоров утверждены в установленном порядке решением общего собрания собственников.

8. Определена оптимальная модель правового регулирования отношений по содержанию общего имущества многоквартирного дома при смене собственника помещения: если условия договоров о содержании и ремонте общего имущества и договоров управления многоквартирным домом соответствуют условиям, утвержденным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, то в момент перехода права собственности на помещение к его новому собственнику должны в силу закона переходить права по данным договорам, а также обязанности по ним, возникшие после перехода права собственности.

9. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование третьему лицу элемента общего имущества Ч элемент сложного юридического состава, на основании которого у третьего лица возникает право использовать элемент общего имущества многоквартирного дома. Данный юридический состав образуют решение общего собрания и договор, заключенный на его основе лицом, уполномоченным указанным решением. При отсутствии любого элемента этого состава правоотношение по использованию элемента общего имущества не возникает.

10. В целях более эффективного коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома за ЖСК, управляющими этим имуществом, должно быть признано право передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам. До внесения соответствующих изменений в ЖК РФ нормы о праве ТСЖ распоряжаться общим имуществом следует по аналогии закона применять к ЖСК.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что сделанные выводы и их обоснование могут быть использованы для дальнейших научных исследований, совершенствования гражданского и жилищного законодательства и практики его применения.

Практическая реализация предложений, сделанных автором, будет способствовать улучшению правового регулирования отношений по поводу управления многоквартирными домами и эффективному и рациональному использованию общего имущества.