«емельна€ рента Ч это цена, уплачиваема€ за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. »менно уникальные услови€ предложени€ земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли. ≈сли землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендна€ плата, т.е. сумма денег, уплачиваема€ арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. ≈сли же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеютс€ сооружени€, хоз€йственные постройки и т.п., то в арендную плату вход€т: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.

—ледует так же заметить, что с точки зрени€ юридической земельна€ рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 √  –‘ арендодатель (наймодатель) об€зуетс€ предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. ѕлоды, продукци€ и доходы, полученные арендатором в результате использовани€ арендованного имущества в соответствии с договором, €вл€ютс€ его собственностью.

¬еличина арендной платы (јѕ) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:
јѕ. = ј + % + R,
где ј - амортизаци€ ранее вложенного в недвижимость капитала;
% Ч процент на вложенный капитал;
R - все виды рентных платежей;
¬ насто€щее врем€ арендные отношени€ в сфере недвижимости чаще всего св€заны с землей и жилым фондом.

ƒва основных направлени€ в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Ќемарксистска€ наука придерживаетс€ концепции XVIII в., так называемой триединой формулы ∆.-Ѕ. —е€. ѕо сути, в ней просто констатируетс€ факт: земл€ дает ренту. ќднако общеизвестно, что одной из причин образовани€ дохода от недвижимости €вл€етс€ пространство. ќбъ€снить данный факт Ђтриедина€ формулаї не в состо€нии. ¬месте с тем немарксистска€ наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Ёто важные предпосылки объ€снени€ ренты.

Ёкономическа€ наука в целом в сфере недвижимости выдел€ет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Ќемарксистска€ экономическа€ наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную.

Ќаиболее сложны рентные отношени€ в сельском хоз€йстве, они чаще всего и €вл€ютс€ примером дл€ изучени€. ¬ сельском хоз€йстве многоукладна€ социально-экономическа€ структура, множество форм собственности, субъектов землевладени€ и землепользовани€, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохоз€йственные наемные рабочие. ¬опросы сельского хоз€йства касаютс€ каждого члена общества - ведь последстви€ неурожа€ каждый испытает на себе немедленно.

¬ насто€щее врем€ сущность ренты как дохода, не св€занного с трудовой де€тельностью, трактуют весьма широко, использу€ экономическую терминологию. Ќапример, данное пон€тие примен€ют при анализе теневой экономики. “огда, в частности, говор€т не о вз€тках чиновников, а об Ђадминистративной ренте ї.

–ассмотрим все формы ренты, св€занной с недвижимостью, начина€ с дифференциальной.

ƒифференциальна€ рента

ѕричиной образовани€ дифференциальной ренты €вл€етс€ естественна€ монополи€ на объект хоз€йства, иными словами, невозможно создать равные услови€ хоз€йствовани€ из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках.  онкуренци€ не устран€ет этих различий, так как перелив капитала не вли€ет на плодородие и местоположение. –езультат - разна€ производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. —равните урожайность на севере и юге страны, добычу угл€ в шахте и в ќткрытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефт€ной скважины.

‘акторами, услови€ми образовани€ дифференциальной ренты современных услови€х станов€тс€ различи€:

Х в климате и плодородии почв;
Х в богатстве месторождений полезных ископаемых;
Х в местоположении рынков сбыта;
Х в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;
Х в затратах на средства св€зи.

–азнообразные услови€ производства и реализации предопредел€ют дифференциацию издержек производства, издержек обращени€, прибылей. ƒело в том, что естественна€ монополи€ вынуждает общество признавать, т. е. предъ€вл€ть спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. ќбщественные цены реализации складываютс€ на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие услови€ производства и реализации. «адача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы.

 оличественно дифференциальна€ рента равна:
ƒ– = ѕ3-»3,
где ƒ– - дифференциальна€ рента;
ѕ3 - предельные общественно допустимые затраты;
»3 - индивидуальные фактические затраты.
¬ случае равенства предельных и индивидуальных затрат
(ѕ3= »3,, дифференциальна€ рента не образуетс€ (ƒ– = 0).
“аким образом, предельные величины - это экономическа€ реальность в виде дифференциальной ренты.
ƒифференциальна€ рента может представл€ть собой разбухание:
Х издержек производства (ƒ– по плодородию);
Х издержек обращени€ (ƒ– по местоположению);
Х прибавочного продукта (ƒ– от месторождений полезных ископаемых).

ќбразование дифференциальной ренты учитываетс€ при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

ѕрин€то различать ренту, возникшую в св€зи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальна€ рента I) и ренту возникающа€ в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальна€ рента II).

“аким образом, дифференциальна€ рента I подраздел€етс€ на две разновидности:

-рента по плодородию;
-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта). ƒифференциальна€ рента по плодородию(I). –азличные участки земли значительно отличаютс€ по производительности. Ёта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. »менно этими факторами объ€сн€етс€, почему почва в одних районах исключительно пригодна дл€ производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совсем (пустынные земли). Ёти ' различи€ в производительности отражаютс€ и на спросе на ресурс.  онкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. ћенее продуктивна€ земл€ даст намного меньшую ренту, а непродуктивна€ земл€ Ч совсем никакой ренты.

ƒифференциальна€ рента по местоположению(I). ћестоположение может быть также важным фактором при объ€снении разницы в земельной ренте. ѕри прочих равных услови€х арендаторы будут платить больше за единицу земли, котора€ стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребител€м, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. —видетельство этому Ч чрезвычайно высока€ земельна€ рента в крупных столичных центрах. –ента, возникающа€ в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называетс€ дифференциальной рентой II.

ƒифференциальна€ рента II возникает в услови€х научно-технического прогресса. Ќовые капиталовложени€ в сельском хоз€йстве и обрабатывающей промышленности неизбежно привод€т к росту производительности труда и снижению издержек. “аким образом, общим результатом €вл€етс€ увеличение размера ренты II.  онечно, внедрение новой техники не делаетс€ в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не €вл€етс€ частым €влением. Ќо рента II не исключаетс€ из практической де€тельности на земле.

–азличие между двум€ формами дифференциальной ренты.

¬о-первых, дифференциальна€ рента I возникает на основе экстенсивного хоз€йствовани€, тогда как дифференциальна€ рента II возникает только на основе интенсификации производства.

¬о-вторых, различие состоит в ее получател€х. ƒифференциальна€ рента I полностью присваиваетс€ землевладельцем, а рента II Ч частично арендатором.

ћонопольна€ рента

ѕричина образовани€ монопольной ренты Ч монополи€ на ограниченные факторы и результаты производства. ”словием образовани€ монопольной ренты €вл€ютс€ редкость продукции, ее исключительность. ќбъектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальна€ собственность.

ћонопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. ќна равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:

ћ–=|÷0-÷п|,
где ћ– - монопольна€ рента;
÷0- общественна€ цена продукции т. е. цена производства;
÷п - индивидуальна€ цена продукции.
ѕри этом учитываетс€ абсолютна€ величина, так как:
Х ÷п может быть больше ÷0, если качеством редкости обладает продукци€;
Х ÷п может быть меньше ÷0 , если качеством редкости наделены факторы производства, порождающие более высокую производительность труда.

јбсолютна€ рента

јнгло-американска€ экономическа€ наука данной формы ренты фактически не признает, хот€ практика не может обойтись, например, без такого пон€ти€, как ро€лти (англ. royalty), представл€ющих собой фиксированные отчислени€ за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваютс€ арендатором, издателем или покупателем лицензии. –о€лти - одна из форм про€влени€ абсолютной ренты.

ћарксистска€ экономическа€ наука сталкиваетс€ со значительными проблемами при объ€снении источника абсолютной ренты. Ќо вообще обходить ее вниманием при анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. јбсолютна€ рента существует. ƒл€ у€снени€ ее сути приведем пример.

ѕредположим, в аренду сдаетс€ квартира. јрендна€ плата в данном случае включает в себ€ амортизацию недвижимости со всеми начислени€ми и сверх того - некоторую сумму денег. ѕоследн€€ не €вл€етс€ дифференциальной рентой, поскольку  вартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет ’ороших средств сообщени€ с деловым центром города и т. д.

Ёта сумма средств не €вл€етс€ монопольной рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. “ака€ сумма денег €вл€етс€ платой собственнику жиль€ именно за то, что он собственник.

јбсолютна€ рента Ч это реализаци€ права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. «емельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплат€т. —обственник месторождени€ полезных ископаемых не даст ими воспользоватьс€, если за это не заплат€т. јбсолютна€ рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

“аким образом, причиной образовани€ абсолютной ренты €вл€етс€ монополи€ частной собственности на недвижимость.

 . ћаркс объ€сн€л нарост в цене более низким органическим строением капитала в сельском хоз€йстве по сравнению с промышленностью. ѕроще говор€, в XIX в. сельское хоз€йство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабах примен€лс€ ручной труд. ѕоэтому считалось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной стоимости в сельском хоз€йстве выше, чем в промышленности. ƒанное превышение и объ€вл€лось источником абсолютной ренты. Ќо современное сельское хоз€йство - высокомеханизированна€ отрасль, поэтому сегодн€ объ€сн€ть абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.

–ешение проблемы не может состо€ть в том, чтобы считать абсолютную ренту частью общей прибыли, созданной в обществе, котора€ раздел€етс€ на составные части, как, например, при использовании ссудного капитала прибыль раздел€етс€ на предпринимательский доход и ссудный процент.  оличественно абсолютна€ рента сегодн€ не результат распадени€ прибавочного продукта, а экономический нарост на цене недвижимости. —ледовательно, количественно абсолютна€ рента может быть вычислена по формуле:

ј– = ÷в-÷с,
где ј– - абсолютна€ рента;
÷в - цена недвижимости, по которой она передаетс€ владельцу собственником;
÷с - цена недвижимости, по которой она достаетс€ собственнику.
≈сли собственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают в одном лице, абсолютна€ рента не образуетс€.

“еори€ абсолютной ренты имеет особое значение дл€ –оссийской ‘едерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырь€, полезных ископаемых. ¬ соответствии с ‘едеральным законом Ђќ соглашени€х, о разделе продукцииї значительна€ дол€ абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должна доставатьс€ собственнику российскому государству, его субъектам и использоватьс€ на нужды всего населени€.