ƒоговор ренты относитс€ к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат об€зательному нотариальному удостоверению. ѕровер€€ личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксиру€ врем€ заключени€ сделки, исключает возможность совершени€ сделки задним числом и св€занных с этим споров. ќспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.

ƒоговоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостовер€тьс€ по месту его нахождени€, причем независимо от того, €вл€етс€ оно жилым или нет. ”достоверение договоров об отчуждении этого имущества об€зательно должно производитьс€ нотариусом, на территории де€тельности которого находитс€ недвижимое имущество.

Ќесоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, така€ сделка считаетс€ согласно ст. 165 √  –‘ ничтожной.

ќднако в некоторых случа€х, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверени€, а друга€ сторона уклон€етс€ от такого удостоверени€, суд вправе признать сделку действительной. ¬ этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуетс€.

«аключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последстви€х заключени€ договора и т.п. ¬ этих услови€х помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор.

Ћица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. ќни должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и об€занности каждого. Ќеобходимо внимательно ознакомитьс€ со всеми услови€ми в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

“ак, в 2005 г. ј. продала  . принадлежащий ей на праве собственности дом. ¬ 2009 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссыла€сь на следующее. ѕри оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержани€,  . об€залась содержать ее, и исполн€ла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношени€, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без услови€ пожизненного содержани€.

”довлетвор€€ иск ј., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержани€.

ќднако эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменени€, отменены —удебной коллегией по гражданским делам ¬ерховного —уда –‘ по следующим основани€м.

Ќа основании ст. 432 √  –‘ договор считаетс€ заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным услови€м договора.

 ак установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с наход€щимис€ на нем объектами недвижимости. ¬ нем нет указани€ о продаже дома с условием пожизненного содержани€ продавца. ƒоговор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. —огласно показани€м удостоверившего договор купли-продажи нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получени€ денег за дом.

¬ыводы о том, что  . ввела в заблуждение ј. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали отношени€, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержани€ продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.

ћежду тем согласно ст. 60 √ражданского процессуального кодекса –‘ (далее √ѕ  –‘) обсто€тельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывани€, не могут подтверждатьс€ никакими другими доказательствами. ƒоговор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержани€ относ€тс€ к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 √  –‘), а в случа€х, предусмотренных соглашением сторон, Ч в нотариально удостоверенной форме, хот€ бы по закону дл€ сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 √  –‘).

—огласно ст. 162 √  –‘ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылатьс€ в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показани€, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. —уд же сделал свой вывод, основыва€сь только на показани€х свидетелей. »стица ј. в силу ст. 56 √ѕ  –‘ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержани€ продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства.

ѕомимо нотариального удостоверени€ договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 √  –‘).

√осударственна€ регистраци€ €вл€етс€ институтом гражданско-правового принуждени€. ѕринуждение заключаетс€ в необходимости публичного признани€ и подтверждени€ прав и сделок соответствующими законодательству. ѕосредством такого признани€ права сделки приобретают юридическую силу.

ƒействующее законодательство выдел€ет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. –азличи€ между регистрацией прав и регистрацией сделок свод€тс€ к следующему.

¬ первом случае регистрационна€ запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществлени€ данной регистрации должно €вл€тьс€ то, что правообладатель не об€зан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.

ѕри осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, св€занное с необходимостью выплачивать ренту —тать€ 12 ‘едерального закона Ђќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимї позвол€ет сделать вывод, что при заключении договора ренты производитс€ запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

‘едеральный закон Ђќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимї, определив процедуру такой регистрации, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличи€ в ≈дином государственном реестре прав записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. ѕрава на недвижимое имущество, возникшие до введени€ в действие указанного «акона (т.е. до 31 €нвар€ 1998 г.), признаютс€ им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ≈дином государственном реестре прав. ќднако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в ≈дином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в Ѕ“», земельном комитете или местной администрации.

√осударственна€ регистраци€ сделок согласно «акону Ђќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимї представл€ет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременени€ соответствующего права. «аписи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного за€влени€ и дополнительной платы, поскольку данные ограничени€ и обременени€ установлены законом, а не соглашением сторон. ≈сли плательщик ренты не подаст за€влени€ о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указани€ на наличие ограничений права. ¬ случае дальнейшего отчуждени€ имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в ≈диный государственный реестр.

“аким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в ≈диный государственный реестр внос€тс€ записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременени€ рентой; в-четвертых, залога в пользу получател€ ренты.

Ќа основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признаетс€ заключенным и тем самым породившим соответствующие права и об€занности дл€ сторон только после нотариального удостоверени€, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, Ч с момента его государственной регистрации.

ѕоследствием отсутстви€ государственной регистрации в тех случа€х, когда такова€ €вл€етс€ об€зательной, могут быть названы: дл€ права Ч отсутствие самого права; дл€ договора Ч его незаключение. ≈сли договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом пор€дке, то он не считаетс€ заключенным (п. 3 ст. 433 √  –‘), а, следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

—уществует и обща€ норма √  –‘ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об об€зательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Ёто означает, что така€ сделка недействительна с момента ее заключени€ независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. ¬ подобных случа€х в виде последстви€ предусмотрено восстановление сторон в прежнем состо€нии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но об€зан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

¬ышеизложенное позвол€ет сделать вывод, что, если стороны нарушат требовани€ о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считатьс€ недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 √  –‘. ≈сли же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считатьс€, в соответствии с п. 3 ст. 433 √  –‘, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 √  –‘ не содержит указаний на его недействительность.

—казанное свидетельствует о наличии существенного противоречи€ в формулировке ст. 584 √  –‘. ¬едь получаетс€, что если стороны нотариально удостовер€т договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применени€ норм о недействительности сделки, хот€ могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

ƒанный вывод подтверждают и материалы судебной практики. ѕосле заключени€ договора ренты были сданы документы дл€ государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственна€ регистраци€ была приостановлена на один мес€ц дл€ получени€ разрешени€ на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. –ентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находилс€ в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. ќднако рентополучатель скончалс€, и в регистрации договора было отказано в св€зи со смертью одной из сторон сделки.

ѕротивоположное решение было вынесено „ертановским межмуниципальным судом г. ћосквы »стица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. ќна мотивировала свой иск тем, что в окт€бре 2008 г. она заключила с собственницей квартиры ¬. договор пожизненного содержани€ с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в ƒепартаменте муниципального жиль€ г. ћосквы, поскольку ¬. плохо себ€ чувствовала и истица не решилась везти ее в ƒћ∆ дл€ регистрации договора, а в но€бре 2008 г. ¬. скончалась. ƒћ∆ г. ћосквы отказалс€ зарегистрировать данный договор.

¬ соответствии с п. 3 ст. 165 √  –‘, если сделка, требующа€ государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклон€етс€ от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. ¬ этом случае сделка регистрируетс€ в соответствии с решением суда.

 ак установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей Ч нотариальной Ч форме, истицей по делу полностью исполнены услови€ сделки: она содержала ¬., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

 роме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ƒћ∆, однако она не имела возможности воврем€ воспользоватьс€ данным правом, поскольку ухаживала за больной ¬. и не могла отъехать от нее дл€ регистрации договора.

¬сесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть ¬. уклонением от регистрации сделки, об€зав ƒћ∆ г. ћосквы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

ѕрезидиум ¬ерховного —уда –‘ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверени€ в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: Ђ“ак как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и об€занности по нему возникают у сторон именно с этого момента. ¬ случае, когда предусмотренное законодательством об€зательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. —ледовательно, его нельз€ считать заключенным с момента его нотариального удостоверени€ї “аким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становитс€ предметом обсуждени€ и споров.

ѕо мнению ”. Ќовопашиной заключив договор ренты, собственник распор€дилс€ своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив за€вление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требовани€ дл€ обеспечени€ действительности сделки. ѕоложение же «акона Ђќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимї ограничивает права граждан по распор€жению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и об€занностей по сделке действи€ми государственного органа, а не волеизъ€влением сторон. –ешение этой проблемы автору видитс€ путем внесени€ изменений в законодательство либо путем обращени€ в  онституционный —уд с требованием о признании данной нормы «акона неконституционной.  роме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании за€влени€ о приватизации, которое было подано при жизни наследодател€, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

— точки зрени€ справедливости мнение правильно, но существует и оборотна€ сторона медали. √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним представл€ет собой юридический акт признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество. √осударственна€ регистраци€ €вл€етс€ единственным доказательством существовани€ зарегистрированного права. ¬ыписка из ≈диного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним €вл€етс€ достаточным документом дл€ совершени€ сделки, в том числе и дл€ заключени€ договора ренты. ≈сли требование закона об об€зательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдатьс€, по€витс€ риск подписани€ и нотариального удостоверени€ нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.